Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12145633 \ VV EXPL 26-42
Vonnis in kort geding van 7 mei 2026
in de zaak van
STICHTING YMERE,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. L.C. Strating,
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. B. Mous.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- akte producties Ymere
- akte producties [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 23 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 23 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Ymere verhuurt sinds 20 augustus 2020 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde). De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor bepaalde tijd in combinatie met woonbegeleiding door Stichting Amstelring. Per 18 februari 2022 is de huurovereenkomst omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarbij is tevens de begeleiding door Stichting Amstelring tot een einde gekomen.
2.2.
[gedaagde] is bekend met psychiatrische problematiek waarvoor hij medicatie ontvangt. In de zomer van 2025 is de begeleiding van [gedaagde] door GGZ inGeest op zeker moment weggevallen.
2.3.
Op 30 juni 2025 heeft Ymere een melding van een omwonende ontvangen dat [gedaagde] een konijn op zijn balkon houdt en dat dit zorgt voor muizenoverlast.
2.4.
Op 10 juli 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de heer [betrokkene], consulent overlast van Ymere. Afgesproken is dat het konijn binnen geplaatst wordt en dat geen harde muziek gedraaid mag worden.
2.5.
Op 28 juli 2025 heeft Ymere een nieuwe melding ontvangen van muizenoverlast. Bij een huisbezoek op dezelfde dag is geconstateerd dat het konijn van [gedaagde] nog steeds op het balkon verblijft, maar nu in een kooi.
2.6.
Op 6 augustus 2025 heeft de GGD [gedaagde] thuis bezocht, waarbij [gedaagde] te kennen heeft gegeven alleen met Ymere in gesprek te willen.
2.7.
Op 19 augustus 2025 heeft Ymere een melding ontvangen dat [gedaagde] op 18 augustus 2025 in zijn hemd met een zogeheten ‘scream-masker’ op en een groot mes in zijn hand in de gemeenschappelijke gang heeft rondgelopen. De politie is ook op de hoogte gesteld van het incident. Ook is bij Ymere melding gemaakt van het gooien met deuren en het slaan op muren.
2.8.
Op 20 augustus 2025 is Ymere samen met de GGD op huisbezoek geweest bij [gedaagde]. [gedaagde] heeft daarbij te kennen gegeven dat hij begeleid wordt.
2.9.
Op 21 augustus 2025 heeft Ymere [gedaagde] schriftelijk gesommeerd om geen overlast te veroorzaken. Daarbij is benoemd dat het konijn binnen in de woning gehouden moet worden, dat er geen harde geluiden mogen worden gemaakt in de algemene gang en geen harde muziek mag worden gedraaid, en dat [gedaagde] geen gedrag mag vertonen dat andere bewoners bang maakt.
2.10.
Op 5 september 2025 heeft Ymere een melding ontvangen van geluidsoverlast en heeft de heer [betrokkene] per e-mail contact opgenomen met de GGZ en zijn zorgen geuit over het gedrag van [gedaagde].
2.11.
Op 21 februari 2026 heeft [gedaagde] zich opnieuw in de gemeenschappelijke gang begeven, eerst zonder masker en mes, een half uur later met ontbloot bovenlijf en met masker en mes. Hiervan is melding gemaakt bij de politie.
2.12.
Op 27 februari 2026 is [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
2.13.
Medio maart 2026 is vanuit de woning van [gedaagde] wateroverlast ontstaan.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert – samengevat – ontruiming van het pand aan [adres] te [plaats]. Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] structureel ernstige overlast voor omwonenden veroorzaakt en daarmee zodanig tekortkomt in de nakoming van zijn verplichtingen dat ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Ymere heeft [gedaagde] voldoende in de gelegenheid gesteld om zijn gedrag te veranderen, maar zonder resultaat. Het belang van rustig woongenot van de omwonenden moet prevaleren boven het belang van [gedaagde] om in zijn woning te blijven.
3.2.
[gedaagde] betoogt dat geen sprake is van structureel ernstige overlast maar van incidenten. Het konijn verblijft inmiddels binnen en niet is vast te stellen dat de muizenplaag is te herleiden tot het houden van het konijn op het balkon. [gedaagde] bestrijdt dat zijn muziek te hard staat en hij stelt dat verder sprake is van normale burengeluiden. Daarnaast was geen intentie om wateroverlast te veroorzaken, [gedaagde] heeft juist gemeld dat hij last heeft gehad van verstoppingen. Tot slot voert [gedaagde] aan hij zich het rondlopen op de gang niet kan herinneren maar weet dat het niet gericht was op intimidatie van omwonenden omdat hij geen problemen heeft met ze.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens ernstige overlast is naar haar aard spoedeisend. Of de overlast van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.
4.3.
Verder is voor toewijzing van een vordering in kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar feiten en omstandigheden of voor bewijslevering is in kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.4.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen [1] en geen overlast mag veroorzaken voor omwonenden. Als [gedaagde] toch ernstig en structureel overlast veroorzaakt is dat een tekortkoming en kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden als die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [2] .
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat Ymere niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van zodanige structurele en ernstige overlast dat ontruiming van het gehuurde bij wege van voorlopige voorziening aangewezen is. Hij overweegt daartoe als volgt.
Overlast door konijn
4.6.
Ymere heeft, tegenover de betwisting van [gedaagde], met de overgelegde foto’s van een muis en keutels niet voldoende onderbouwd dat het aan het houden van een konijn op het balkon is te wijten dat er muizenbezoek is geweest. Verder heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat hij het konijn inmiddels binnen in een hok houdt en is overlast door het houden van het konijn ook overigens niet aannemelijk gemaakt.
Overlast door geluid
4.7.
Hoewel uit de overgelegde brieven kan worden afgeleid dat Ymere [gedaagde] op 10 juli 2025 heeft aangesproken op het veroorzaken van geluidsoverlast, kan uit de overgelegde meldingen van omwonenden bij Ymere alleen worden afgeleid dat in augustus 2025 is geklaagd over luide muziek en stampen en bonken. In de brief van een omwonende van februari 2026 wordt weliswaar geklaagd over structurele geluidsoverlast ‘op meerdere dagen in de afgelopen weken’, maar aard, omvang en het tijdsbestek kunnen daaruit niet worden afgeleid. [gedaagde] heeft hiertegenover aangevoerd dat zijn geluiden vallen onder gebruikelijk burengeluid en niet onder overlast. Gelet hierop heeft Ymere onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] structureel ernstige geluidsoverlast veroorzaakt. Omdat in deze procedure geen ruimte is voor nader onderzoek, moet er voor de beoordeling van uitgegaan worden dat [gedaagde] incidenteel geluidsoverlast heeft veroorzaakt.
Wateroverlast
4.8.
Ymere heeft als oorzaak van de wateroverlast genoemd dat [gedaagde] een kraantje heeft laten openstaan. [gedaagde] heeft gesteld dat de overlast beperkt is geweest en dat onduidelijk is gebleven wat daarvan de oorzaak was, hetgeen door Ymere niet is weersproken. De kantonrechter gaat bij de beoordeling daarom uit van een incident waarbij niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] daarvan een verwijt kan worden gemaakt.
Lopen op de gang met een masker en met een mes
4.9.
Ymere heeft videobeelden in het geding gebracht waarin te zien is dat [gedaagde] op 18 augustus in zijn hemd op de gang loopt met een zogeheten ‘scream-masker’ op en met een groot mes in de hand. Ook is te zien dat [gedaagde] op 21 februari 2026 eerst om 6.38 uur volledig aangekleed op de gang om zich heen kijkend rondloopt zonder masker en mes om vervolgens om 7.03 uur met een ontbloot bovenlijf, een masker op en een mes in de hand in de gang te verschijnen. Vervolgens is buiten beeld gestommel te horen.
4.10.
[gedaagde] heeft ter zitting verklaard zich niets meer van het voorval te herinneren. [gedaagde] heeft verklaard geen ruzie met omwonenden te hebben of ze kwaad te willen doen. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij op dezelfde etage een berging heeft en dat het gestommel wat gehoord wordt in de videobeelden waarschijnlijk afkomstig is van rommel opruimen of afval scheiden in die berging.
4.11.
De kantonrechter acht het zorgelijk dat [gedaagde] zich niet meer herinnert van deze voorvallen. Het is onduidelijk gebleven waarom en met welk doel hij dit gedaan heeft. Zijn gedrag is dan ook onvoorspelbaar te noemen en maakt dat het lastig te bepalen wat het risico is op herhaling. Dat er toevallig niemand in de gang aanwezig was, doet daar niets aan af en is wellicht een geluk geweest. Niet is in te schatten hoe [gedaagde] gehandeld zou hebben als hij wel iemand in de gang was tegengekomen. Dat omwonenden hierdoor angstig zijn geworden is dan ook zeer begrijpelijk. Ymere wijst er terecht op dat dit gedrag van een huurder niet acceptabel is. De kantonrechter acht het in voldoende mate waarschijnlijk dat een bodemrechter tot het oordeel zou komen dat [gedaagde] hiermee tekortgekomen is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Dit geeft Ymere de bevoegdheid de ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.12.
Een van de taken van een verhuurder is het zorgen voor een rustige en veilige woonomgeving van al haar huurders. Het belang van Ymere is dat zij als verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid heeft tegenover [gedaagde], maar ook tegenover de omwonenden, die ook van haar huren. Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] bij het behoud van het gehuurde. Hij is een kwetsbaar persoon en als hij zijn woning kwijtraakt zal hij waarschijnlijk aangewezen zijn op noodopvang.
4.13.
De kantonrechter hecht eraan op te merken dat de mate waarin beroep wordt gedaan op de diverse hulpverlenende instanties ervoor zorgt dat kwetsbare personen die wel graag hulp en begeleiding willen deze in toenemende mate niet lijken te kunnen krijgen. Zonder de juiste begeleiding kunnen kwetsbare personen voor overlast zorgen, bijvoorbeeld door gedrag dat als bedreigend of intimiderend kan worden ervaren. Ymere was bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst bekend met de psychische problematiek van [gedaagde] en de noodzaak van begeleiding.
4.14.
De dreiging die uitgaat van het lopen op de gang met een masker en een mes is aanzienlijk en het is begrijpelijk dat de omwonenden daarom bang voor [gedaagde] zijn. De kantonrechter acht echter niet in voldoende mate waarschijnlijk dat op grond van hetgeen voorshands aannemelijk is geworden in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van dusdanige aard is dat een ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee een ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Zo heeft Ymere het gehuurde destijds aan [gedaagde] aangeboden in combinatie met woonbegeleiding en de huurovereenkomst vervolgens omgezet naar een voor onbepaalde tijd. [gedaagde] woont dus al zes jaar in het gehuurde en niet aannemelijk is geworden dat hij voor de zomer van 2025 voor overlast heeft gezorgd. Pas na het wegvallen van zijn begeleiding door GGZ inGeest in de zomer van 2025 zijn er meldingen ontvangen van omwonenden over het gedrag van [gedaagde]. In die meldingen wordt weliswaar hier en daar opgemerkt dat al langer overlast wordt ervaren, maar enige nadere onderbouwing daarvan ontbreekt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat in de periode na 5 september 2025 tot februari 2026 geen overlastmeldingen zijn binnengekomen. Voor zover overlast aannemelijk is gemaakt betreft het incidenten. Het is evident dat de twee incidenten waarbij [gedaagde] met een mes in de gang heeft rondgelopen niet te accepteren zijn. Inmiddels is de begeleiding van [gedaagde] door GGZ inGeest weer opgestart. Uit de verklaringen van de betrokken instanties blijkt dat hij open staat voor behandeling en zich meewerkend opstelt. Als de behandeling weer goed wordt opgepakt is het mogelijk dat het bij deze incidenten blijft. De kantonrechter concludeert dat thans onvoldoende aanknopingspunten zijn om de vordering van Ymere tot ontruiming van het gehuurde als ordemaatregel vooruitlopend op een bodemprocedure toe te wijzen.
4.15.
De kantonrechter wijst erop dat hiermee geen definitieve beslissing is genomen over de vraag of er aanleiding is de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden. De bodemrechter kan nog anders beslissen. Omdat al aannemelijk is dat [gedaagde] in zijn verplichtingen is tekortgeschoten, dient hij er goed van doordrongen te zijn dat het aan hem zelf is ervoor te zorgen dat hij zijn woning niet kwijtraakt door geen overlast te veroorzaken, in welke vorm dan ook.
4.16.
Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Ymere af,
5.2.
veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2026.