ECLI:NL:RBNHO:2026:4944

• Datum uitspraak: 6 mei 2026
• Publicatiedatum: 6 mei 2026
• Zaaknummer: C/15/376037
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.H. Schotman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting tot ondertekening opdracht tot verkoop woning na gerechtelijke afspraak

De zaak betreft een geschil tussen erfgenaam eiser en mede-eigenaar gedaagde over de uitvoering van een gerechtelijke afspraak omtrent de verkoop van een woning. Partijen waren gezamenlijk eigenaar van de woning, maar na het overlijden van de broer van eiser is eiser enig erfgenaam en mede-eigenaar geworden. Op 20 februari 2026 bereikten partijen een overeenkomst die is vastgelegd in een proces-verbaal, waarin zij overeenkwamen gezamenlijk opdracht te geven aan een makelaar om de woning te verkopen.

Eiser heeft de opdracht tot dienstverlening bij verkoop getekend, maar gedaagde weigerde dit vanwege bezwaren over de hoogte van de courtage. Gedaagde stelde dat overleg over de condities, waaronder de courtage, noodzakelijk was. Eiser vorderde in kort geding dat gedaagde wordt verplicht de opdracht onvoorwaardelijk te ondertekenen, met een dwangsom bij niet-naleving.

De voorzieningenrechter oordeelde dat partijen zich gebonden hebben aan de gemaakte afspraken en dat het ontbreken van overleg niet betekent dat condities kunnen worden afgewezen, tenzij deze onredelijk afwijken. Omdat overleg over de courtage niet heeft plaatsgevonden, krijgt gedaagde een termijn van tien dagen om namens partijen met de makelaar te overleggen over een mogelijke verlaging van de courtage. Indien dit overleg niet tot aanpassing leidt, moet gedaagde alsnog tekenen. De kosten van de procedure worden gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: Gedaagde wordt verplicht de opdracht tot dienstverlening te ondertekenen na overleg over courtage, met dwangsom bij niet-naleving.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/376037 / KG ZA 26-142

Vonnis in kort geding van 6 mei 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. C. Ravesteijn,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: [gemachtigde].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 april 2026 met 4 producties
- de mondelinge behandeling van 22 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser].

2. De feiten

2.1.

De broer van [eiser], de heer [betrokkene], en [gedaagde] waren gezamenlijk, ieder voor de helft, eigenaar van de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 3] (hierna: de woning).

2.2.

De heer [betrokkene] is overleden op 11 maart 2025. [eiser] is zijn enig erfgenaam en daarmee thans voor de helft eigenaar van de woning.

2.3.

Tussen partijen heeft een gerechtelijke procedure plaatsgevonden bij de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, over de verkoop van de woning. Ter zitting op 20 februari 2026 hebben partijen overeenstemming bereikt, hetgeen is vastgelegd in een proces-verbaal (hierna: het proces-verbaal).

2.4.

In het proces-verbaal is, voor zover hier van belang, opgenomen:

‘
1. Binnen twee weken na vandaag geven partijen gezamenlijk opdracht aan een makelaar van Onkenhout Makelaars B.V. te [plaats 1] om de woning aan de [adres] te [plaats 3] in de verkoop te zetten.’

2.5.

Op 6 maart 2026 heeft [eiser] de ‘opdracht tot dienstverlening bij verkoop’ van Onkenhout Makelaars B.V. (hierna: Onkenhout) getekend. In deze opdracht is een courtage van 1,75% opgenomen.

2.6.

[gedaagde] heeft de opdracht tot op heden niet getekend en de opdracht tot verkoop van de woning is dan ook nog niet aan Onkenhout verstrekt.

2.7.

Op 23 maart 2026 heeft de gemachtigde van [gedaagde], de heer [gemachtigde], een e-mail aan [eiser] en zijn partner gestuurd met daarin, onder meer, het volgende:

‘(..)
Wij moeten de woning samen verkopen en daarvoor gezamenlijk opdracht geven aan de makelaar; en dat is zoals samen in de rechtszaal besproken Onkenhout. Dan is de normale gang van zaken dat de makelaar gaat kijken, een advies geeft en dat de verkopende partijen

dit dan samen overleggen. [gedaagde] is gewoon voor de helft eigenaar van het huis en heeft daar ook wat over te zeggen. Als je het er dan allebei mee eens bent dan zeg je tegen elkaar: akkoord, zo gaan we het doen en je tekent de opdrachtbevestiging.

Ik heb ervaring met makelaars en vond de door Onkenhout gevraagde courtage erg hoog. Ik heb gepoogd om via Ravesteijn contact met jullie op te nemen om hierover samen te overleggen. De reactie van Ravesteijn was absurd: jullie hadden al getekend en als [gedaagde] dat niet onmiddellijk ook zou doen, dan zou hij een deurwaarder sturen. Aangezien wij echt niets verkeerd hebben gedaan, het enige dat wij wilden was overleggen over een opdrachtbevestiging, rangschikken wij dit in het rijtje inhoudsloze dreigementen van de heer Ravesteijn. (..)’

2.8.

Op 25 maart 2026 heeft [eiser] de grosse van het proces-verbaal aan [gedaagde] laten betekenen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te bevelen de ‘opdracht tot dienstverlening bij verkoop’ van Onkenhout zoals overgelegd bij dagvaarding binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis als onvoorwaardelijk te ondertekenen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 85.000,00. Tevens vordert [eiser] de kosten van betekening van het proces-verbaal, ten bedrage van € 172,55, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering, kort gezegd, het volgende ten grondslag. De ter zitting op 20 februari 2026 gemaakte afspraak tussen partijen is helder: zij zouden opdracht aan Onkenhout verstrekken om de woning te verkopen. Er is geen ruimte om alsnog nadere voorwaarden aan die opdrachtverstrekking te verbinden. Overleg over condities was dan ook niet nodig. [gedaagde] handelt onrechtmatig door de tussen partijen ter zitting van 20 februari 2026 gemaakte afspraken niet na te komen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser]. Zij stelt daartoe, kort gezegd, dat de afspraak onder 1 van het proces-verbaal volgens haar inhoudt dat partijen overleg hadden moeten voeren over de door Onkenhout gestelde condities, waaronder de volgens haar te hoge courtage van 1,75%. De makelaar die [eiser] in een eerder stadium van de procedure tussen partijen had voorgesteld rekent een courtage van 1,21%. Uitgaande van een verkoopprijs van de woning van € 550.000,00 scheelt dat per partij € 1.500,00, hetgeen voor [gedaagde] veel geld is. [gedaagde] stelt dat het aan [eiser] is om contact op te nemen met Onkenhout om te pogen de courtage naar beneden te krijgen of dat [eiser] deze extra kosten moet dragen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang is naar het oordeel van de voorzieningenrechter gelet op de aard van de vordering gegeven.

4.2.

[eiser] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het optreden van de heer [gemachtigde] als gemachtigde van [gedaagde]. [gemachtigde] heeft onvoldoende inhoudelijke juridische kennis en vertegenwoordigt met name zijn eigen standpunten, aldus [eiser]. [eiser] wijst op artikel 10.2 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken, waarin is bepaald dat als een gedaagde in persoon verschijnt en zich op de mondelinge behandeling wil doen bijstaan door een persoon die geen advocaat is, de voorzieningenrechter dit kan weigeren op grond van de eisen van de goede procesorde. De voorzieningenrechter heeft hiertoe geen aanleiding gezien, nu het optreden van de heer [gemachtigde] naar zijn oordeel niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde.

4.3.

Het geschil tussen partijen ziet op de vraag hoe punt 1 van het proces-verbaal moet worden uitgelegd. Er staat:
Binnen twee weken na vandaag geven partijen gezamenlijk opdracht aan een makelaar van Onkenhout Makelaars B.V. te [plaats 1] om de woning aan de [adres] te [plaats 3] in de verkoop te zetten.

4.4.

Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter van oordeel dat het gezamenlijk opdracht geven aan Onkenhout in de eerste plaats overleg tussen partijen veronderstelt over de door haar gestelde condities. Dat is hier niet gebeurd. De voorzieningenrechter volgt echter in zoverre het betoog van [eiser], dat de enkele omstandigheid dat tussen partijen geen overleg heeft plaatsgevonden niet met zich brengt dat er ruimte bestaat de door Onkenhout gestelde condities niet te accepteren. Immers, met de in het proces-verbaal neergelegde afspraken hebben partijen zich verbonden Onkenhout de opdracht tot verkoop van de woning te verstrekken. Slechts in het geval de condities van Onkenhout dusdanig zouden afwijken van hetgeen voor dergelijke transacties gebruikelijk is, zou de situatie in beeld kunnen komen waarin [eiser] [gedaagde] in redelijkheid niet aan de afspraken in het proces-verbaal zou kunnen houden. Dat is hier onvoldoende gesteld en naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook niet aannemelijk te achten.

4.5.

Het voorgaande leidt ertoe dat partijen in beginsel gehouden zijn de door Onkenhout voorgelegde opdrachtbevestiging te tekenen. Er heeft echter, zoals hiervoor overwogen, geen overleg tussen partijen over de gestelde condities plaatsgevonden en naar het oordeel van de voorzieningenrechter had het wel op de weg van [eiser] gelegen op het verzoek van [gedaagde] daartoe in te gaan. De voorzieningenrechter ziet daarin aanleiding om aan [gedaagde], als de partij die het niet eens is met de hoogte van de voorgestelde courtage, de mogelijkheid te bieden om namens partijen in overleg te treden met Onkenhout om te trachten haar courtage naar beneden bijgesteld te krijgen. [gedaagde] zal hiervoor een termijn van 10 dagen na de datum van dit vonnis worden geboden. Ook indien dit overleg niet tot wijziging van de courtage leidt is [gedaagde] gehouden de opdracht te tekenen.

4.6.

Ter zitting is gebleken dat [eiser] ieder verzoek van [gedaagde] tot overleg over de door Onkenhout gestelde courtage, waarmee deze procedure mogelijk voorkomen had kunnen worden, heeft afgewezen. De voorzieningenrechter ziet dan ook aanleiding de kosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De door [eiser] gevorderde kosten van betekening van het proces-verbaal zullen worden afgewezen, nu deze om dezelfde reden voor rekening van [eiser] dienen te blijven.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

beveelt [gedaagde] om de ‘opdracht tot dienstverlening bij verkoop’ van Onkenhout zoals heroverwogen naar aanleiding van het hiervoor sub 4.5 omschreven overleg -ook indien die heroverweging niet tot aanpassing van het courtagetarief heeft geleid- binnen twee werkdagen na ommekomst van de sub 4.5 genoemde termijn en na betekening van het vonnis te ondertekenen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

5.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026.

2009