Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer / rekestnummer: 12173614 \ HZ VERZ 26-11
Beschikking van 6 mei 2026
in de zaak van
1.RAAKS SUPERMARKTEN B.V.,
te Haarlem,
en
2.2. KELLYDELI B.V.,
te Amsterdam,
verzoekende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: Raaks en KD, gezamenlijk te noemen: verzoekers
gemachtigde: mr. M. Munnik.
1.De procedure
1.1.
Op 4 maart 2026 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 BW Pro ontvangen van verzoekers. Verzoekers zijn professionele partijen die zijn bijgestaan door juristen en zij hebben afgezien van een mondelinge behandeling.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Albert Heijn B.V. en KD hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten (verder: het FRAME contract) waarin afspraken zijn vastgelegd over de samenwerking tussen Albert Heijn B.V. en KD voor heel Nederland voor (samengevat) het verkopen van traditionele Japanse producten, zoals sushi en maki in Albert Heijn supermarkten.
2.2.
Raaks heeft een franchiseovereenkomst gesloten met Albert Heijn Franchising B.V. (verder: AHF). Raaks huurt een bedrijfsruimte aan het adres Drossestraat 11 te Haarlem (verder: het gehuurde) ter exploitatie van een Albert Heijn supermarkt.
2.3.
Raaks, KD en AHF hebben een driepartijenovereenkomst gesloten waarin de exploitatie door KD van een sushibar in het gehuurde verder wordt uitgewerkt zoals in het FRAME contract is vastgelegd.
2.4.
Ter uitwerking hiervan stelt Raaks aan KD ter beschikking (een gedeelte van) van het gehuurde en een gedeelte van de bedrijfsruimte ten behoeve van het gebruik als magazijn door KD. De specifieke afspraken tussen Raaks en KD hieromtrent zijn vervolgens vastgelegd in een terbeschikkingsstellingsovereenkomst (verder: TBS). De TBS is daarmee een uitwerking en integraal onderdeel van de driepartijenovereenkomst tussen Raaks, KD en AHF.
2.5.
In de TBS is bepaald dat de terbeschikkingstelling van de bedrijfsruimte is aangegaan voor een periode van drie jaar, van 3 februari 2026 tot en 2 februari 2029, waarna de TBS wordt verlengd voor onbepaalde tijd. Het ter beschikking stellen kan (onder voorwaarden onmiddellijk) worden beëindigd zonder nadere grond of toetsing door een rechter.
3.3. Het verzoek
3.1.
Voor het geval de terbeschikkingstelling van de bedrijfsruimte wordt gekwalificeerd als een onderhuurovereenkomst, verzoeken verzoekers gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan artikel 3.1 (afwijkende huurperiode) 3.2 (verkorte opzegtermijn) 3.3 (opzegging zonder bijzondere opzeggronden of rechterlijke toetsing) en 12.1 (voorwaarde beëindiging met onmiddellijke ingang).
3.2.
Verzoekers hebben aan hun verzoek primair ten grondslag gelegd dat de bedingen de rechten van KD niet wezenlijk aantasten subsidiair dat de maatschappelijke positie van KD ten opzichte van Raaks dusdanig is dat zij de huurbescherming in redelijkheid niet behoeft.
4.De beoordeling
4.1.
Uitgangspunt bij de beoordeling van het verzoek is dat de goedkeuring alleen wordt gegeven indien het beding de rechten die de huurder ontleent aan afdeling 7.4.6 BW niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de artikelen van de genoemde afdeling uit het BW in redelijkheid niet behoeft.
4.2.
Verzoekers hebben primair aangevoerd dat de afwijkende bedingen de rechten van KD niet wezenlijk aantasten. Bij beoordeling hiervan is de aard en inhoud van de bedingen en de feiten en omstandigheden van het geval, zoals die blijken uit toelichting op het verzoek, van belang.
4.3.
De betreffende bedingen van de overeenkomst ontnemen KD iedere vorm van huurbescherming en controle daarop door de rechter. Zo sluit de overeenkomst, samengevat, uit de noodzaak van een wettelijke beëindigingsgrond van de overeenkomst, de mogelijkheid de beëindiging te laten toetsen door een rechter en de mogelijkheid van een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten. Ook is de opzegtermijn van een jaar beperkt naar zes maanden.
4.4.
Voornoemde aantasting van de rechten van KD wordt echter voldoende ondervangen.
Zo hoeft KD geen vergoeding te betalen voor het gebruik van de ruimte en heeft zij, anders dan personeelskosten, nauwelijks investeringskosten zodat het ondernemersrisico van KD beperkt is. Hieruit blijkt dat KD door Raaks voldoende tegemoetgekomen en/of gecompenseerd wordt en de bedingen de rechten die KD ontleent aan afdeling 7.4.6 niet wezenlijk aantasten.
4.5.
Daarbij komt dat, zoals partijen ook hebben aangevoerd, KD, die Europees marktleider is in het exploiteren van sushibars in supermarkten, circa 500 personeelsleden heeft en circa 130 sushibars exploiteert, in vergelijking met Raaks, die vijf Albert Heijn vestigingen exploiteert, een zodanige maatschappelijke positie heeft dat zij de bescherming van afdeling 7.4.6. BW in redelijkheid niet behoeft.
4.6.
De bedingen zullen daarom worden goedgekeurd.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
geeft goedkeuring aan de verzochte afwijkende huurbedingen zoals genoemd in artikel 3.1, 3.2, 3.3 en 12.1 van de (onder)huurovereenkomst.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026.