Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11750958 \ CV EXPL 25-2282 (MdR)
Vonnis van 18 maart 2026
in de zaak van
de stichting
Stichting Wooncompagnie,
Stichting Wooncompagnie,
te Hoorn,
eisende partij,
hierna te noemen: Wooncompagnie,
gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.T.A.M. Mes.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een gehuurde woning, omdat de huurder overlast veroorzaakt aan omwonenden. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat er wel sprake is van een tekortkoming door de huurder, maar ontbinding van de huurovereenkomst nu nog niet gerechtvaardigd is. Daarbij weegt mee dat de huurder inmiddels haar drie honden heeft afgestaan en dat zij hulp krijgt voor haar psychische problematiek.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 juni 2025
- de conclusie van antwoord van 13 augustus 2025
- het tussenvonnis van 10 september 2025
- de aanvullende producties 7 tot en met 11 van [gedaagde] van 19 november 2025
- de aanvullende producties 51 en 52 van Wooncompagnie van 21 november 2025
- de mondelinge behandeling van 3 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde]
- het tussenvonnis van 7 januari 2026
- de akte van [gedaagde] van 21 januari 2026 met producties 12 tot en met 14
- de akte van Wooncompagnie van 4 februari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wooncompagnie is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet.
2.2.
Wooncompagnie verhuurt met ingang van 1 mei 2023 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). De woning is gelegen op de eerste en tevens bovenste verdieping van een wooncomplex. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden Zelfstandige woonruimte van april 2021 van Wooncompagnie van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).
2.3.
In de algemene huurvoorwaarden staan in artikel 6.7 onder andere de volgende verplichtingen van de huurder opgenomen:
“De huurder veroorzaakt vanuit het gehuurde, vanuit het complex, of in de omgeving van het gehuurde geen overlast of hinder aan omwonenden. Ook zorgt de huurder ervoor dat zijn huisgenoten, zijn huisdieren of zijn bezoek geen overlast veroorzaken. De huurder is in ieder geval verplicht overlast die door zelfbeheersing vermeden kan worden, te vermijden. De volgende overlast is bijvoorbeeld vermijdbaar: het draaien van harde muziek, het bonken op muren, het stampen op vloeren of trappen, het slaan met deuren, hard schreeuwen en/of schelden en het geblaf van honden. Muziek die met de ramen gesloten te horen is in de woning van een ander, staat te hard. De huurder houdt er verder rekening mee dat de uren tussen 22.00 uur ’s avonds en 08.00 ’s ochtends bedoeld zijn om te slapen of te rusten en dat dan sneller sprake is van overlast. De huurder zorgt er daarom voor dat het tussen 22.00 uur en 08.00 uur rustig en stil is.’
2.4.
Vanaf mei 2024 heeft Wooncompagnie meerdere klachten van omwonenden ontvangen over door [gedaagde] veroorzaakte overlast die onder andere bestaat uit geluidsoverlast, geblaf van honden, agressief gedrag van [gedaagde] en overlast veroorzaakt door bezoek van [gedaagde] en haar (ex-)vriend. In verband met deze klachten heeft er op 5 juni 2025 een huisbezoek plaatsgevonden. Diezelfde dag is er aan [gedaagde] een waarschuwing met een gespreksverslag gestuurd.
2.5.
Wooncompagnie blijft klachten over [gedaagde] , haar honden en haar (ex-)vriend ontvangen. Naar aanleiding van een incident op nieuwjaarsnacht is [gedaagde] door een ambulance meegenomen en is aan de (ex-)vriend een gebieds- en contactverbod van 90 dagen opgelegd, welk verbod op verzoek van [gedaagde] is opgeheven. Aan de (ex-)vriend is een taakstraf opgelegd vanwege mishandeling van [gedaagde] .
2.6.
Op 21 januari 2025 vindt er gesprek plaats op het kantoor van Wooncompagnie met [gedaagde] , de wijkbeheerder en de buurtconsulent om de gebeurtenissen van de voorgaande periode te bespreken. Er is een gespreksverslag opgesteld. [gedaagde] is aangesproken op de overlast, erop gewezen dat de overlast moet stoppen en dat zij verantwoordelijk is voor het gedrag van degene die zij toelaat in woning.
2.7.
De gemachtigde van Wooncompagnie heeft in vervolg op het gesprek per brief van 30 januari 2025 [gedaagde] verzocht bij wijze van een laatste kans een overeenkomst woongedrag te tekenen. [gedaagde] heeft via haar gemachtigde in eerste instantie laten weten dat zij de overeenkomst woongedrag niet zal tekenen.
2.8.
Op 27 maart 2025 heeft [gedaagde] een aangepaste overeenkomst getekend. In deze overeenkomst staat onder andere dat [gedaagde] geen overlast mag veroorzaken, zij geen mensen meer mag binnenlaten die overlast veroorzaken, dat haar honden geen geluidsoverlast zullen veroorzaken en niet zullen blaffen als zij niet thuis is en dat er geen gedragingen plaatsvinden in de woning waardoor de politie verzocht wordt naar het complex te komen.
2.9.
Wooncompagnie ontvangt nog steeds meldingen van buurtbewoners over [gedaagde] . Op 22 april 2025 zijn de wijkbeheerder en de buurtconsulent op huisbezoek bij [gedaagde] geweest. De inhoud van het gesprek is op 29 april 2025 per e-mail aan [gedaagde] bevestigd. Er is onder andere gesproken over intrekken van de (ex-)vriend van [gedaagde] in de woning en dat hij geen overlast mag veroorzaken maar dat er in de week ervoor toch weer door hem veroorzaakte overlast is gemeld.
2.10.
Wooncompagnie blijft overlastmeldingen ontvangen onder andere over hondengeblaf en ruzie tussen [gedaagde] en haar (ex-)vriend. Op 8 mei 2025 ontvangt de buurtbeheerder een brief van een omwonende. In de brief staat de invloed op het woonplezier, dat deels of geheel is verdwenen, omschreven, wordt een opsomming van klachten en opmerkingen gegeven en is vermeld dat de bewoners de situatie erg verontrustend vinden. Vrijwel alle omwonenden hebben een bijlage met daarop naam en adres ondertekend.
2.11.
Op 19 mei 2025 ontvangt Wooncompagnie per e-mail weer een melding over overlast die de omwonende de twee voorafgaande weken heeft ervaren. Ook na dagvaarding blijft Wooncompagnie meldingen ontvangen onder andere over blaffende honden, geluidsoverlast door ruzie, politie bij [gedaagde] aan de deur en – kort gezegd – intimiderend gedrag door [gedaagde] mede naar aanleiding van de brief van 8 mei 2025.
3.Het geschil
3.1.
Wooncompagnie vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en daarmee in strijd handelt met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft in strijd met de algemene huurvoorwaarden gehandeld door omwonenden overlast te bezorgen. [gedaagde] heeft een laatste kans gekregen om haar gedrag aan te passen, maar zij heeft niet voldaan aan de verplichtingen uit de door haar ondertekende overeenkomst woongedrag. De tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] is van mening dat er, behalve door haar
(ex-)vriend veroorzaakte overlast, geen overlast heeft plaatsgevonden. [gedaagde] erkent dat de honden weleens blaffen, maar pas nadat [gedaagde] onenigheid heeft gekregen met één omwonend stel is het geklaag over het geblaf van de honden begonnen. De onenigheid is hoog opgelopen, maar van bedreiging door [gedaagde] is geen sprake geweest. [gedaagde] plaatst de meldingen waarin in de dagvaarding naar verwezen is in een ander licht. Vanaf het moment van het tekenen van de overeenkomst woongedrag tot het moment van de dagvaarding is er niets noemenswaardigs gebeurd. Er is sprake van een uit de hand gelopen burenruzie waarbij de rest van de buurt is meegesleept. Wooncompagnie heeft ten onrechte verzocht de huurovereenkomst te ontbinden.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die beantwoord moet worden is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat er wel sprake is van een tekortkoming door de huurder, maar dat ontbinding van de huurovereenkomst nu nog niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarop hij dit oordeel baseert.
Toetsingskader
4.2.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
Tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de door Wooncompagnie gestelde overlast voldoende blijkt uit de overlastmeldingen van meerdere omwonenden die door Wooncompagnie zijn overgelegd met betrekking tot de periode mei 2024 tot en met de zitting. Daarnaast blijkt de overlast uit de overgelegde filmpjes. Verder heeft de betrokken wijkbeheerder zelf het geblaf van de honden geconstateerd en heeft de (ex-)vriend van [gedaagde] haar dusdanig in de woning mishandeld dat aan hem een taakstraf is opgelegd. Er is echt meer aan de hand dan alleen een uit de hand gelopen burenruzie.
4.4.
De door [gedaagde] , haar (ex-)vriend en haar honden veroorzaakte overlast leveren een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst voor [gedaagde] . De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit die huurovereenkomst. De vraag is of dat in dit geval ontbinding van de overeenkomst tot gevolg moet hebben.
Moet de huurovereenkomst worden ontbonden?
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in dit geval niet gerechtvaardigd zijn, ondanks de tekortkoming. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.6.
Wooncompagnie heeft er uiteraard belang bij dat een huurder geen overlast veroorzaakt en dat omwonenden, andere huurders, in een veilige en ongestoorde leefomgeving kunnen wonen. En zoals hiervoor is overwogen, staat vast dat [gedaagde] het woongenot van die andere huurders ernstig heeft geschaad. Dat levert een zwaarwegend belang op van Wooncompagnie bij de gevorderde ontbinding en ontruiming van de woning.
4.7.
Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] om de woning te behouden. Dat belang is ook zwaarwegend. Dat is temeer het geval, omdat aannemelijk is dat [gedaagde] na een ontruiming wegens overlast niet of nauwelijks meer in aanmerking zal kunnen komen voor een andere (sociale) huurwoning en zij bekend is bij de GGZ in verband met meerdere psychische stoornissen.
4.8.
De kantonrechter komt bij een afweging van die belangen tot de beslissing om [gedaagde] nog een laatste kans te geven op behoud van haar woning. Daarbij weegt in de eerste plaats mee dat [gedaagde] afstand heeft gedaan van haar drie honden. [gedaagde] heeft een verklaring overgelegd van GGZ team [plaats 2] waaruit blijkt dat zij onder behandeling is en dat de verwachting is dat zij [gedaagde] goed kunnen helpen maar dat behandeling de tijd moet hebben om aan te slaan. Deze verklaring voldoet, zoals door Wooncompagnie terecht heeft opgemerkt niet aan de instructie in het tussenvonnis, maar biedt voldoende aanknopingspunten om aan [gedaagde] het voordeel van de twijfel te geven. Verder weegt mee dat [gedaagde] op de zitting heeft gezegd dat zij haar (ex-)vriend buiten de deur zal houden.
Conclusie
4.9.
De conclusie is daarom dat de belangen van [gedaagde] vanwege de hiervoor genoemde omstandigheden zwaarder wegen dan de belangen van Wooncompagnie. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt afgewezen.
Laatste kans
4.10.
De kantonrechter benadrukt dat deze beslissing echt een allerlaatste kans is voor [gedaagde] . [gedaagde] moet er serieus rekening mee houden dat zij alsnog zal worden veroordeeld tot ontruiming, eventueel in een kort geding, als zij na dit vonnis toch weer overlast veroorzaakt. Het is dan ook van groot belang dat [gedaagde] er alles aan doet om een herhaling van overlast te voorkomen, waaronder het doorzetten van haar behandeling, het accepteren van hulp en het daadwerkelijk buiten de deur houden van de (ex-)vriend.
Proceskosten
4.11.
Hoewel de vordering van Wooncompagnie wordt afgewezen, zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen. Er is immers ook vastgesteld dat sprake is van een tekortkoming door [gedaagde] en in die zin hebben partijen beide op punten ongelijk gekregen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Wooncompagnie af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op
18 maart 2026.