Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11657252 \ CV EXPL 25-2444 (hoofdzaak) en
11841950 \ CV EXPL 25-5342 (vrijwaringszaak)
11841950 \ CV EXPL 25-5342 (vrijwaringszaak)
Vonnis van 25 februari 2026
in de hoofdzaakmet zaaknummer: 11657252 \ CV EXPL 25-2444
STICHTING BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Stichting Bouwinvest,
gemachtigde: mr. J.A. van Emden,
tegen
[gedaagde 1],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1],
gemachtigde: mr. A.C. Mens,
en
in de vrijwaringszaakmet zaaknummer: 11841950 \ CV EXPL 25-5342
in de vrijwaringszaakmet zaaknummer: 11841950 \ CV EXPL 25-5342
[gedaagde 1],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1],
gemachtigde: mr. A.C. Mens,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1],
gemachtigde: mr. A.C. Mens,
tegen
[gedaagde 2]¸
te [plaats],
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. J.F.M. Kappé.
te [plaats],
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. J.F.M. Kappé.
De hoofdzaak in het kort
De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn toewijsbaar. De huurachterstand is erkend. De belangen van [gedaagde 1] bij het behoud van de woning leiden er in dit geval niet toe dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Dat [gedaagde 2] eveneens door Stichting Bouwinvest zou kunnen worden aangesproken voor de huurachterstand leidt niet tot een ander oordeel.
De vrijwaringszaak in het kort[gedaagde 1] is niet-ontvankelijk in zijn vordering. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de huurachterstand die is ontstaan tot 1 november 2024. [gedaagde 1] heeft niet meer dan zijn aandeel – zijnde 50% van de huurachterstand tot 1 november 2024 – voldaan, zodat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten van een regresvordering. [gedaagde 1] heeft daarom – vooralsnog – geen vordering op [gedaagde 2], en moet daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering.
1.De procedures
In de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 23 juli 2025
- de conclusie van antwoord
- de aanvullende producties van beide partijen
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen die namens [gedaagde 1] zijn overgelegd en voorgedragen.
- de conclusie van antwoord
- de aanvullende producties van beide partijen
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen die namens [gedaagde 1] zijn overgelegd en voorgedragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
In de vrijwaringszaak
1.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen die namens [gedaagde 1] zijn overgelegd en voorgedragen.
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen die namens [gedaagde 1] zijn overgelegd en voorgedragen.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak
2.1.
Stichting Bouwinvest verhuurt de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 1.594,58 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden [1] van toepassing.
2.2.
Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] staan op de huurovereenkomst als (hoofd- dan wel mede)huurder vermeld.
2.3.
Vanaf april 2024 is een huurachterstand ontstaan. Stichting Bouwinvest heeft [gedaagde 1] aangemaand op onder meer 21 mei 2024 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
2.4.
Stichting Bouwinvest heeft [gedaagde 1] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde 1] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. Stichting Bouwinvest heeft [gedaagde 1] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
2.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gehuwd. [gedaagde 2] heeft op 31 mei 2024 een verzoek tot echtscheiding met nevenvoorzieningen bij de rechtbank Noord-Holland ingediend.
2.6.
Bij beschikking van de enkelvoudige kamer voor familiezaken van deze rechtbank van 9 oktober 2024 is aan [gedaagde 1] bij wege van voorlopige voorziening vooralsnog het uitsluitend gebruik van de woning toegekend.
2.7.
In een e-mail van REBO Vastgoedgroep aan [gedaagde 2] van 29 oktober 2024 staat:
“
Hierbij kunnen wij bevestigen dat wij de beschikking goed hebben mogen ontvangen, de wijziging is reeds bij ons in de administratie doorgevoerd en wij hebben dan ook het verzoek bij Bouwinvest ingediend om dit ook aan hun kant in de administratie door te voeren.De huurovereenkomst zal op naam van de heer [gedaagde 1] worden voortgezet.(…)”.
“
Hierbij kunnen wij bevestigen dat wij de beschikking goed hebben mogen ontvangen, de wijziging is reeds bij ons in de administratie doorgevoerd en wij hebben dan ook het verzoek bij Bouwinvest ingediend om dit ook aan hun kant in de administratie door te voeren.De huurovereenkomst zal op naam van de heer [gedaagde 1] worden voortgezet.(…)”.
3.Het geschil in de hoofdzaak
3.1.
Stichting Bouwinvest vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 12.794,50 aan huurachterstand tot en met januari 2026 met nevenvorderingen.
3.2.
Stichting Bouwinvest legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] erkent de huurachterstand, maar voert aan dat [gedaagde 2] ook huurder is van het gehuurde en dus medeaansprakelijk is voor de huurachterstand. Verder heeft [gedaagde 1] een groot belang bij de woning, omdat hij daar zijn minderjarige zoon ontvangt en hij geen familie, vrienden of kennissen in Nederland heeft waar hij (al dan niet tijdelijk) onderdak kan krijgen. Ook is [gedaagde 1] bezig om toeslagen te verkrijgen en om een geldlening af te sluiten, zodat hij de gehele huurachterstand in één keer kan betalen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Het geschil in de vrijwaringszaak
4.1.
[gedaagde 1] vordert dat [gedaagde 2] bij veroordeling van [gedaagde 1] in de hoofdzaak gelijktijdig wordt veroordeeld om aan [gedaagde 1] tegen kwijting te betalen al hetgeen waartoe hij in de hoofdzaak wordt veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde 2] in de proceskosten van zowel de hoofdzaak als de vrijwaringszaak.
4.2.
[gedaagde 1] stelt dat [gedaagde 2] ook huurder is van de woning en daarom ook medeaansprakelijk is voor de huurachterstand. In de echtscheidingsprocedure die nog loopt zal moeten worden vastgesteld wie van partijen het huurrecht met betrekking tot de woning alleen mag voortzetten. Tot die tijd zijn zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] (mede)huurder van de woning en aansprakelijk voor de huurachterstand.
4.3.
[gedaagde 2] voert verweer. Zij voert aan dat zij de woning in februari 2024 heeft verlaten, waarna zij in overleg met Stichting Bouwinvest in oktober 2024 van de huurovereenkomst is afgehaald. Zij is daarom in ieder geval vanaf oktober 2024 geen (hoofd)huurder meer van de woning en kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de huurachterstand die vanaf 1 november 2024 is ontstaan. Ten aanzien van de huurachterstand die is ontstaan tussen april 2024 en oktober 2024 voert [gedaagde 2] aan dat deze schuld in de huwelijksgemeenschap valt, zodat [gedaagde 1] indien hij in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling daarvan, een regresvordering heeft op de gemeenschap. Daarbij ontstaat pas een regresrecht op het moment dat [gedaagde 1] meer dan de helft van de huurachterstand heeft betaald [2] . [gedaagde 2] voert in dit kader verder aan dat de redelijkheid en billijkheid [3] meebrengen dat een andere verdeling van deze schuld hier gepast is, omdat [gedaagde 2] vanaf februari 2024 niet meer in de woning woont.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
Ambtshalve toetsing
5.1.
De huurovereenkomst is gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
5.2.
De voor de vordering relevante bedingen in artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 en Pro 25.2 van de algemene voorwaarden zijn getoetst en – behoudens het proceskostenbeding – niet oneerlijk bevonden.
[gedaagde 1] moet de huurachterstand betalen
5.3.
[gedaagde 1] heeft erkend dat er een huurachterstand is die tot en met januari 2026 € 12.794,50 bedraagt. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen.
5.4.
[gedaagde 1] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. Dat [gedaagde 2] mogelijk ook is gehouden tot betaling van de huurachterstand, leidt niet tot een ander oordeel. Uit zowel de wet [4] als de algemene voorwaarden [5] volgt immers dat Stichting Bouwinvest beide huurders kan aanspreken voor de gehele huurachterstand.
De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn toewijsbaar
5.5.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [6] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [7]
5.6.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 4 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels 10 maanden.
De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde 1] heeft nog omstandigheden aangevoerd op basis waarvan de huurovereenkomst volgens hem in stand moet blijven. [gedaagde 1] heeft daarentegen geen enkele concrete toezegging kunnen doen over zijn mogelijkheden tot betaling van de lopende huur en de huurachterstand, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.
5.7.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde 1] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. Gelet op de steeds verder oplopende huurachterstand en het feit dat geen enkele concrete toezegging tot betaling van de huurachterstand en de lopende huurtermijnen is gedaan door [gedaagde 1], ziet de kantonrechter geen aanleiding om [gedaagde 1] een terme de grâce te verlenen.
5.8.
Stichting Bouwinvest wil ook dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.594,58, te rekenen vanaf de maand 1 februari 2026 tot het moment dat [gedaagde 1] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde 1] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.
[gedaagde 1] wordt veroordeeld in de (buitengerechtelijke incasso)kosten
5.9.
Stichting Bouwinvest vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde 1] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten.
5.10.
De overeenkomst bevat een incassokostenbeding [8] . Zoals hiervoor overwogen [9] wijkt dit beding niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. Stichting Bouwinvest heeft aan [gedaagde 1] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Daarom zal een bedrag van € 686,88 worden toegewezen.
5.11.
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Omdat Stichting Bouwinvest niet heeft gesteld dat de schade (de buitengerechtelijke incassokosten) al eerder dan op de datum van de dagvaarding is geleden, zal de gevorderde rente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
5.12.
Stichting Bouwinvest maakt verder nog aanspraak op de proceskosten. Voornoemd artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover Stichting Bouwinvest op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief [10] .
5.13.
[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
5.14.
Ten aanzien van de dagvaardingskosten merkt de kantonrechter nog het volgende op. Stichting Bouwinvest heeft voor € 146,14 aan dagvaardingskosten gevorderd. In dat bedrag is € 0,57 aan kosten voor raadplegen van het Digitaal Beslag Register (DBR) begrepen. Deze komen niet voor vergoeding in aanmerking, zodat slechts een bedrag van € 145,57 aan dagvaardingskosten zal worden toegewezen. Voorafgaande raadpleging van het DBR is namelijk niet verplicht voor ambtshandelingen die gelijktijdig betrekking hebben op een of meerdere vorderingen van niet-geldelijke aard, zoals - in dit geval - ontbinding en ontruiming. [11] Kosten van raadpleging kunnen om die reden niet op [gedaagde 1] worden verhaald.
5.15.
De proceskosten van Stichting Bouwinvest worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,57
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.696,57
6.De beoordeling in de vrijwaringszaak
6.1.
In de vrijwaringszaak wordt beoordeeld of [gedaagde 2] gehouden is de huurachterstand waartoe [gedaagde 1] in de hoofdzaak is veroordeeld, te betalen aan [gedaagde 1]. [gedaagde 1] vordert betaling, zodat hij moet stellen en onderbouwen dat tussen hem en [gedaagde 2] een rechtsverhouding bestaat die voor [gedaagde 2] de verplichting tot vrijwaring van [gedaagde 1] meebrengt. Er moet daarbij sprake zijn van een regresrecht.
[gedaagde 2] is tot 1 november 2024 contractueel huurder
6.2.
Vaststaat dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn gehuwd in gemeenschap van goederen, en dat op 31 mei 2024 het echtscheidingsverzoek is ingediend bij de rechtbank Noord-Holland. Per die datum is de huwelijksgemeenschap ontbonden. De huurachterstand is ontstaan in april 2024, zodat deze grotendeels buiten de huwelijksgemeenschap valt. Omdat partijen contractueel (mede)huurder waren, geldt het navolgende.
6.3.
Niet in geschil is dat [gedaagde 1] bij beschikking van 9 oktober 2024 bij wijze van voorlopige voorziening het uitsluitend gebruik van de woning heeft, waarna Stichting Bouwinvest [gedaagde 2] op of omstreeks 29 oktober 2024 van het huurcontract heeft verwijderd. [gedaagde 2] is daarom per 1 november 2024 geen contractueel huurder meer van de woning. Daaruit volgt dat [gedaagde 2] niet aansprakelijk is voor de huurachterstand die is ontstaan vanaf 1 november 2024. Ten aanzien van de huurachterstand die is ontstaan tussen april 2024 en 1 november 2024 overweegt de kantonrechter als volgt.
[gedaagde 1] is niet-ontvankelijk in zijn vordering
6.4.
Vooropgesteld wordt dat artikel 6:10 BW Pro ziet op regresvorderingen bij hoofdelijke schuldenaren. Het gaat hier om de wettelijke (interne) draagplicht op grond waarvan de partijen de schulden van de gemeenschap voor gelijke delen dienen te dragen. Indien de één meer dan zijn aandeel, hier 50%, heeft voldaan, kan diegene voor dat meerdere regres nemen op de ander.
6.5.
Stichting Bouwinvest heeft tijdens de mondelinge behandeling van de hoofdzaak van 3 februari 2026 een overzicht overgelegd waaruit onder meer de huurachterstand tot 1 november 2024 blijkt. Uit het overzicht blijkt dat [gedaagde 1] ten aanzien van de huurachterstand tot 1 november 2024 in totaal € 3.795,00 heeft afbetaald en dat er nog € 5.227,02 openstaat. De rechtbank concludeert daaruit dat de totale schuldenlast € 9.022,02 bedraagt.
6.6.
[gedaagde 1] heeft niet meer dan zijn aandeel – zijnde 50% van de huurachterstand tot 1 november 2024 – voldaan, zodat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten. [gedaagde 1] heeft daarom – vooralsnog – geen (regres)vordering op [gedaagde 2], en moet daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering.
[gedaagde 1] wordt veroordeeld in de proceskosten
6.7.
[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
6.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7.De beslissing
De kantonrechter
In de hoofdzaak
7.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats],
7.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Bouwinvest zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Bouwinvest,
7.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om te betalen aan Stichting Bouwinvest:
- € 12.794,50 aan achterstallige huur tot en met januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
- € 1.594,58 per maand vanaf 1 februari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
7.4.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Stichting Bouwinvest te betalen een bedrag van € 686,88 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente [12] , vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
7.5.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.696,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In de vrijwaringszaak
7.8.
verklaart [gedaagde 1] niet-ontvankelijk in zijn vordering,
7.9.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.10.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente [13] over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.