ECLI:NL:RBNHO:2026:3229

• Datum uitspraak: 6 maart 2026
• Publicatiedatum: 26 maart 2026
• Zaaknummer: K/4101/12081424
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S. Slijkhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen huurders wegens ontbreken spoedeisend belang herstel gebreken recreatiewoning

Huurders [eiser 1] en [eiser 2] vorderden in kort geding dat verhuurder [gedaagde] werd veroordeeld tot herstel van gebreken aan de recreatiewoning, waaronder essentiële voorzieningen zoals water en kookgelegenheid. Tevens vorderden zij een verbod op ontruiming en opschorting van huurbetaling. De kantonrechter verklaarde twee medehuurders niet-ontvankelijk en wees de vorderingen van de hoofdhuurders af wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.

De kantonrechter oordeelde dat de huurders op de hoogte waren van de verbouwingswerkzaamheden en dat de vertraging in de afronding hiervan aan hen zelf te wijten was, onder meer door het niet tijdig voldoen van borgsom en huur en het starten van een kortgedingprocedure. Verhuurder had herhaaldelijk toegezegd de resterende werkzaamheden spoedig te zullen uitvoeren. Essentiële voorzieningen zoals water en kookgelegenheid ontbraken niet, en de overige gebreken waren niet spoedeisend.

De kantonrechter wees ook de vorderingen tot huuropschorting, huurprijsvermindering en ontruimingsverbod af, omdat deze niet aan de orde waren na afwijzing van de herstelvorderingen. De proceskosten werden hoofdelijk aan de huurders opgelegd. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Vorderingen huurders tot herstel gebreken en overige maatregelen worden afgewezen wegens ontbreken spoedeisend belang.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 12081424 \ KG EXPL 26-15 (SJ)

Vonnis in kort geding van 6 maart 2026

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

3.
[eiser 3] ,

4.
[eiser 4] ,

allen wonende te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,
afzonderlijk te noemen: [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] ;

gemachtigde: D. van Veen, werkzaam bij Legal Consultants AZ BV,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S. Hartog

De zaak in het kort

In deze zaak vorderen huurders, onder meer, herstel van de gestelde gebreken aan de recreatiewoning die zij huren. De vorderingen van huurders worden afgewezen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang. De verhuurder heeft namelijk bij herhaling toegezegd de gestelde gebreken te herstellen, terwijl de vertraging in de werkzaamheden aan huurders is te wijten. Daarbij is er ook geen sprake van het ontbreken van essentiële voorzieningen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- de e-mail van 11 februari 2026 van de gemachtigde van [gedaagde] met producties;
- de mondelinge behandeling van 12 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eisers] ;
- de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Op verzoek van partijen is het vonnis aangehouden teneinde hen de gelegenheid te bieden samen tot overeenstemming te komen. Bij e-mail van 19 februari 2026 heeft de gemachtigde van [eisers] bericht dat partijen hierin niet zijn geslaagd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dat bij e-mail van dezelfde datum bevestigd. Vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Per 12 januari 2026 is een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] als verhuurder en, volgens [gedaagde] , met [eiser 1] en [eiser 2] als huurders van de recreatiewoning (hierna: de woning) aan [adres] te [plaats 3] tegen een maandelijkse huurprijs van
€ 1.750,00 exclusief gas/water/elektra en tegen betaling van een borgsom van € 3.500,00.

2.2.

In een e-mail van 17 januari 2026 heeft de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagde] geschreven dat [eisers] niet instemmen met de schriftelijke huurovereenkomst.

2.3.

In een brief van 27 januari 2026 heeft de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagde] geschreven dat sprake is van gebreken en wordt [gedaagde] verzocht de gebreken binnen drie dagen te herstellen.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagde] , uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om de essentiële voorzieningen en de overige gebreken in/aan de woning binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 350,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft. Verder vorderen [eisers] dat [gedaagde] wordt verboden om enige ontruimingsmaatregel te treffen zolang de watervoorziening ontbreekt, er geen veilige kookgelegenheid aanwezig is en de overige gebreken niet zijn hersteld en te bepalen dat [eisers] gerechtigd zijn de huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten zolang het gehuurde niet beschikt over water en een kookvoorziening, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen huurprijsvermindering toe te passen. Daarnaast vorderen [eisers] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.

3.2.

[eisers] leggen – samengevat – aan hun vorderingen ten grondslag dat de woning niet in uitstekende staat is opgeleverd, terwijl zij hiervan wel mochten uitgaan en dat er essentiële voorzieningen ontbreken, zoals stromend water en een veilige en volledig bruikbare kookvoorziening. Daarnaast is de badkamer ondeugdelijk omdat een douchedeur ontbreekt, zijn meerdere stopcontacten niet van een afdekplaatje voorzien en staan er nog spullen van [gedaagde] in de berging van de recreatiewoning.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna – voor zover nodig voor de beoordeling van de zaak – verder ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat zij de door de gemachtigde van [eisers] bij
e-mail van 19 februari 2026 toegezonden stukken buiten beschouwing laat. Deze stukken zijn “ter kennisneming” en zonder nadere toelichting toegezonden en [gedaagde] heeft hier niet op kunnen reageren.

4.2.

De kantonrechter verklaart [eiser 3] en [eiser 4] niet-ontvankelijk in hun vorderingen en wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af. De kantonrechter licht dit oordeel hieronder toe.

Ten aanzien van [eiser 3] en [eiser 4]

4.3.

[gedaagde] heeft gesteld dat [eiser 3] en [eiser 4] , de volwassen zoons van [eiser 1] en [eiser 2] , niet-ontvankelijk zijn in hun vordering, omdat niet is afgesproken dat zij medehuurders zouden worden en het ook niet de bedoeling is dat zij op de huurovereenkomst komen te staan. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] deze stelling niet voldoende gemotiveerd hebben weersproken. De kantonrechter volgt daarom het standpunt van [gedaagde] . De omstandigheid dat [eiser 3] bij de bezichtiging op 7 januari 2026 aanwezig was, zoals [eiser 2] op de zitting heeft verklaard, maakt dit niet anders. Hiermee is niet gezegd dat partijen ook zijn overeengekomen dat [eiser 3] en [eiser 4] medehuurders zijn. Van een uitdrukkelijke afspraak daarover is in dit kort geding niet gebleken. Dit betekent dat [eiser 3] en [eiser 4] niet-ontvankelijk zullen worden verklaard.

Ten aanzien van [eiser 1] en [eiser 2]

4.4.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft (artikel 254 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat houdt in dat van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.5.

Verder is voor toewijzing van de vordering in kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.6.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben de schriftelijke huurovereenkomst niet ondertekend. Op de zitting hebben [eiser 1] en [eiser 2] de inhoud van deze schriftelijke huurovereenkomst ter discussie gesteld en gevraagd de huurovereenkomst te wijzigen. Een dergelijke vordering staat echter niet in de dagvaarding opgenomen en dit moet dan ook worden aangemerkt als een vermeerdering van eis. [gedaagde] heeft gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. De kantonrechter volgt [gedaagde] en laat deze eisvermeerdering niet toe. De vermeerdering van eis is niet schriftelijk en in een zeer laat stadium van de procedure gedaan en daarom in strijd met de goede procesorde. Daarbij leent een dergelijke vordering zich niet voor een kortgedingprocedure, omdat hiervoor in ieder geval nader onderzoek nodig is en er meer wordt gevraagd dan enkel een voorlopig oordeel. Dat gaat de kaders van een kort geding en de bevoegdheid van een kortgedingrechter te buiten. De verdere discussie over de inhoud van de huurovereenkomst moet dan ook worden gevoerd in een bodemprocedure. Dit laat onverlet dat er wel sprake is van een (mondelinge) huurovereenkomst tussen [gedaagde] , als verhuurder, en [eiser 1] en [eiser 2] , als huurders. [gedaagde] heeft immers een woning aan [eiser 1] en [eiser 2] in gebruik gegeven tegen betaling van € 1.750,00 per maand en [eiser 1] en [eiser 2] hebben deze woning in gebruik genomen en zij betalen de huur. Aan de kenmerken van huur is dus voldaan.

4.7.

Op grond van de stukken en het verhandelde op de zitting staat vast dat [gedaagde] , die de woning voorheen steeds kortdurend verhuurde via booking.com, de woning vanaf 1 januari 2026 wilde verbouwen, waardoor deze tot eind januari 2026 niet bewoonbaar zou zijn. [eiser 1] en [eiser 2] hadden echter met enige spoed een nieuwe huurwoning nodig, omdat de huurovereenkomst van hun oude huurwoning per 1 januari 2026 was geëindigd. Om hen tegemoet te komen heeft [gedaagde] de geplande verbouwing willen vervroegen en de woning eerder aan [eiser 1] en [eiser 2] ter beschikking willen stellen. Vast staat dat [eiser 1] en [eiser 2] de woning van [gedaagde] op 7 januari 2026 hebben bezichtigd en dat zij ervan op de hoogte waren dat de recreatiewoning nog zou moeten worden verbouwd. Dit blijkt uit de verklaring van [eiser 2] op de zitting. Aannemelijk is verder dat [eiser 1] en [eiser 2] er van op de hoogte waren dat er na hun verhuizing naar de woning mogelijk nog werkzaamheden moesten worden verricht dan wel afgerond, gelet op de korte periode tussen de bezichtiging op 7 januari 2026 en de verhuizing naar de recreatiewoning op 12 januari 2026, de omvang van de te verrichten verbouwingswerkzaamheden ^[1] en het volledig leeghalen van de (geheel gemeubileerde recreatie)woning door [gedaagde] , omdat [eiser 1] en [eiser 2] hun eigen meubels wilden gebruiken. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting onweersproken gesteld dat [eiser 1] in de periode tussen 7 januari en 12 januari 2026 onverwacht is langsgekomen om de voortgang van de werkzaamheden te bekijken en dat hij [eiser 1] toen heeft verteld dat het mogelijk was dat er na 12 januari 2026 nog werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd. [eiser 1] en [eiser 2] wisten dus, althans hadden redelijkerwijs moeten begrijpen, dat de (afronding van de) verbouwing enige tijd in beslag zou nemen en dat dit niet binnen een paar dagen gebeurd zou zijn. Dat de woning direct al in uitstekende staat zou verkeren, mochten zij dus niet verwachten. Integendeel, zij moesten rekening houden met enig (afrondend) verbouwingswerk.

4.8.

Uit de overgelegde Whatsapp-correspondentie tussen partijen blijkt verder dat [gedaagde] bij herhaling heeft toegezegd om dat resterende werk op korte termijn te zullen uitvoeren en afronden, zelfs nadat [eiser 1] en [eiser 2] deze kortgedingprocedure waren gestart. De tijd en gelegenheid daarvoor hebben zij [gedaagde] echter niet gegeven. Zij zijn immers al enkele weken na het betrekken van de woning een kort geding gestart. Op de zitting heeft [gedaagde] zijn bereidheid tot het op korte termijn uitvoeren en afronden van het werk nogmaals toegezegd. De kantonrechter heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde] zich niet aan die toezegging zal houden. Hierbij weegt mee dat uit de Whatsapp-correspondentie tussen partijen naar voren komt dat de vertraging veeleer is te wijten aan [eiser 1] en [eiser 2] zelf, doordat zij de borgsom en de huur niet tijdig hadden voldaan, door het betwisten van de inhoud van de huurovereenkomst daar waar zij eerder hun akkoord hadden gegeven en door vervolgens een kortgedingprocedure te starten.

4.9.

Daarbij is, anders dan [eiser 1] en [eiser 2] betogen, ook geen sprake van een situatie waarin essentiële voorzieningen ontbreken. Van het ontbreken van een water- of kookvoorziening is, anders dan in de dagvaarding wordt betoogd, geen sprake. Vast staat dat in de woning een watervoorziening aanwezig is en dat zowel de badkamer als de toiletten beschikken over werkende kranen, wastafels en afvoeren. Ook staat vast dat er een wateraansluiting in de keuken aanwezig is. Er moet alleen nog een sifon worden aangesloten en, zoals hiervoor al is vastgesteld, heeft [gedaagde] meermaals toegezegd dit op korte termijn te willen regelen. Verder staat vast dat er in de keuken een inductiekookplaat aanwezig is. Niet is gesteld of gebleken dat de inductiekookplaat niet veilig of niet volledig bruikbaar is, zodat dat [eiser 1] en [eiser 2] gewoon kunnen koken. De omstandigheid dat de combi-oven/magnetron bij het schoonmaken na het indrukken van een knopje vonken gaf waardoor [eiser 2] deze niet meer durfde te gebruiken, zoals [eiser 2] heeft verklaard, maakt dit – wat hier ook van zij – niet anders. Bovendien heeft [gedaagde] op de zitting toegezegd dat in het geval de oven/magnetron inderdaad niet naar behoren functioneert, hij ook bereid is dit op te lossen. De overige door [eiser 1] en [eiser 2] genoemde gebreken aan woning zijn niet aan te merken als essentiële voorzieningen. Maar ook ten aanzien van deze punten [gedaagde] heeft bij herhaling toegezegd deze op korte termijn te zullen aanpakken voor zover (nog) nodig. Verder heeft [gedaagde] toegezegd dat hij het restant van zijn spullen, die nog in de berging van de woning staan, op korte termijn zal ophalen.

4.10.

Dit alles overziend maakt dat [eiser 1] en [eiser 2] geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen tot herstel van de door hen gestelde gebreken. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat [eiser 1] en [eiser 2] te snel zijn overgegaan tot het dagvaarden van [gedaagde] in kort geding zonder hem daadwerkelijk in de gelegenheid te stellen het resterende verbouwingswerk, waarvan zij vooraf op de hoogte waren, te verrichten. Dit betekent ook dat, anders dan [eiser 1] en [eiser 2] betogen, niet staande kan worden gehouden dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen.

4.11.

Omdat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot herstel van de gestelde gebreken wordt afgewezen, is een verbod op ontruiming, opschorting van de huurbetaling dan wel vermindering van de huurprijs, zoals gevorderd, niet aan de orde en deze vorderingen wijst de kantonrechter daarom eveneens af. Bovendien lenen deze vorderingen zich niet voor een beoordeling in deze kortgedingprocedure.

4.12.

Hetzelfde overweegt de kantonrechter ten aanzien van de door [eiser 1] en [eiser 2] verzochte schadevergoeding, voor zover zij met hun opmerkingen in de pleitnota hebben bedoeld hierop aanspraak te maken.

4.13.

De kantonrechter realiseert zich dat met dit vonnis het geschil tussen partijen niet is opgelost, terwijl bij de huidige stand van zaken partijen zich nog enige tijd tot elkaar zullen moeten verhouden. Daarom geeft de kantonrechter partijen nogmaals uitdrukkelijk in overweging om het gesprek hierover (weer) op te pakken.

De proceskosten

4.14.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.009,00

4.15.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart [eiser 3] en [eiser 4] niet-ontvankelijk;

5.2.

wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af;

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.

Voetnoten

1. Onder meer de plaatsing van een nieuwe keuken, het schilderen van de woning en het renoveren van de trap.