Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11734893 \ CV EXPL 25-3485
Vonnis van 18 maart 2026
in de zaak van
BOUWKUNST INVESTMENTS B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Bouwkunst,
gemachtigde: [gemachtigde 1] gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gemachtigde 2], handelend onder de naam [bedrijf 1],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gemachtigde 2],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- het bericht van 9 februari 2026 met producties van Bouwkunst
- het bericht van 17 februari 2026 met productie van Bouwkunst
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bouwkunst verhuurt met ingang van 17 mei 2017 de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van
laatstelijk € 3.535,85, inclusief btw.
laatstelijk € 3.535,85, inclusief btw.
2.2.
De huur werd aangegaan voor een periode van vijf jaar en is vervolgens met een periode van vijf jaar verlengd. [gemachtigde 2] heeft het pand casco gehuurd.
2.3.
In de huurovereenkomst staat:
“14.3 Onderhuur
Het is huurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins aan enige derde in enige vorm van gebruik te geven, uitsluitend na schriftelijke goedkeuring van verhuurder en onder uitdrukkelijke voorwaarden dat, voor wat betreft de duur, de onderhuurovereenkomst gelijklopend dient te zijn aan de hoofdhuurovereenkomst als ook onderhuurder afstand doet van elk (mogelijk bestaand) recht op huur- of ontruimingsbescherming na ommekomst van de periode waarvoor de onderhuurderovereenkomst is aangegaan.”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van 17 september 2012 (hierna: Algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin staat:
“Einde huurovereenkomst of gebruik
(…)
23.3 Huurder dient(…)
het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels keycars e.d. aan verhuurder op te leveren.
23.3 Huurder dient(…)
het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels keycars e.d. aan verhuurder op te leveren.
23.4
Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht(…)
op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment anderszins aangeeft.(…)
op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment anderszins aangeeft.(…)
Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst
24. Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst(…)
. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn(…)
. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn(…)
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd zal(…)
– zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder opgegeven rekening.(…)
”
– zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder opgegeven rekening.(…)
”
2.5.
Begin 2024 heeft [gemachtigde 2] het gehuurde leeg achtergelaten en heeft hij zijn onderneming, een barbershop, in een pand op korte afstand van het gehuurde voortgezet.
2.6.
[gemachtigde 2] heeft op advies van Bouwkunst in maart 2024 een verhuurmakelaar benaderd voor het zoeken naar potentiële onderhuurders. [gemachtigde 2] heeft zijn financiën uit handen gegeven aan [bedrijf 2] (verder: [bedrijf 2]). Zij zou compleet inzicht krijgen in de financiën en voor betaling en communicatie zorgdragen.
2.7.
Vanaf mei 2024 heeft [gemachtigde 2] de huur niet of niet volledig betaald. In juli 2024 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen die inhield dat [gemachtigde 2] naast de lopende huur € 163,93 per maand zou aflossen.
2.8.
In september 2024 is de betalingsregeling komen te vervallen omdat [gemachtigde 2] de lopende huur niet voldeed.
2.9.
Op 21 augustus 2024 heeft [gemachtigde 2] toestemming verzocht voor onderverhuur van het gehuurde:
“Op dit moment overweeg ik om de volledige gehuurde ruimte voor de rest van de looptijd van het contract te verhuren aan een onderhuurder. Het betreft een betrouwbare partij die de ruimte wil gebruiken voor activiteiten die volledig in lijn zijn met de huidige bestemming van de winkelruimte, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst.
Uiteraard begrijp ik dat hiervoor uw schriftelijke toestemming vereist is, zoals vermeld in artikel 14.3. van onze huurovereenkomst. Ik wil u daarom beleefd verzoeken om uw toestemming voor deze onderverhuur. Mocht u aanvullende informatie nodig hebben over de beoogde onderhuurder of de voorwaarden van de onderhuur, dan voorzie ik u daar graag van.”
2.10.
Op 4 september 2024 heeft [gemachtigde 2] een concept onderhuurovereenkomst toegezonden. Daarin was vastgelegd dat de onderhuurovereenkomst – in tegenstelling tot de hoofdhuurovereenkomst – na zes maanden tussentijds opgezegd kon worden en dat de huurprijs ongeveer 50% lager lag dan de huur van [gemachtigde 2] zelf.
2.11.
Op 22 oktober 2024 heeft [bedrijf 2] aan [gemachtigde 2] bericht:
“Ik heb uitgebreid gesproken met de heer [betrokkene](contactpersoon bij Bouwkunst; kantonrechter)
inzake de mogelijkheden voor de onderhuur van de [adres].
“Ik heb uitgebreid gesproken met de heer [betrokkene](contactpersoon bij Bouwkunst; kantonrechter)
inzake de mogelijkheden voor de onderhuur van de [adres].
Er is natuurlijk een grote achterstand die we moeten oplossen via [gemachtigde 1]. De regeling die er liep is komen te vervallen omdat het maandtermijn niet betaald kon worden. (…) Momenteel is de heer [betrokkene] in overleg met de buurman van het pand inzake de onderhuur en het te betalen bedrag. (…) Wat heel belangrijk is voor de verhuurder is de prognose en onderbouwing hoe het bedrag (…) door jou betaald gaat worden. De heer [betrokkene] wil uiterlijk morgenmiddag hiervan deze stukken per email van jou ontvangen (…)”
2.12.
Eind oktober heeft de verhuurmakelaar geprobeerd contact met [gemachtigde 2] op te nemen in verband met een ander potentiële onderhuurder. Omdat [gemachtigde 2] niet bereikbaar was en Bouwkunst toestemming zou moeten geven voor onderhuur, heeft de verhuurmakelaar contact gezocht met Bouwkunst. Bouwkunst heeft aangegeven dat [gemachtigde 2] al met een ander onderhuurder in onderhandeling was.
2.13.
Op 30 oktober 2024 bericht [gemachtigde 2] aan de verhuurmakelaar:
“Wat ik alleen niet begrijp, is dat er kennelijk eindelijk een geïnteresseerde is die ook wilt bezichtigen, maar er wordt geen contact met mij gezocht over de status van het pand. Dan ben ik zoals je begrijpt erg benieuwd via welke weg dit vernomen is.
Daarbij is een concept overeenkomst die nog niet ondertekend is ontstaan die gaat om onderhuur voor minimaal 6 maanden die daarna wederzijds opzegbaar is. En nogmaals, deze is niet ondertekend.
Dat ik een tussentijdse oplossing heb om de enorme kosten te drukken, frustreert de opdracht mijns inziens niet. Het ontlast mij alleen in mijn enorme huurlast.(…)
Voor zover ik weet ben ik de enige opdrachtgever voor deze bemiddeling, maar krijg nu het gevoel dat er achter mijn rug om met anderen over gecommuniceerd is.”
2.14.
De verhuurmakelaar heeft [gemachtigde 2] op 4 november 2024 bericht:
“Tijdens de opdracht heb ik je geprobeerd telefonisch te bereiken zonder resultaat. Vervolgens heb ik de eigenaar toen gebeld toen ik hoorde dat de winkel verhuurd was.Jij was bezig met de buurman om een contract te sluiten (??) zonder ons kantoor in te lichten. De eigenaar wist echter ook van niets.
Zonder toestemming van de verhuurder een contract sluiten is niet toegestaan (onderhuur) en maakt de verhuur alleen maar lastiger want dan is de winkel niet meer beschikbaar.
Overigens heb ik eerder met de eigenaar gebeld – als jouw opdrachtgever – om te vragen hoe hij in de wedstrijd staat en of hij bereid is om een marktconforme huurprijs te accepteren.
Dit omdat de huurprijs niet haalbaar is.
Dat er een gesprek moet komen lijkt mij wel een noodzaak om tot een huurontbinding te komen waarbij beide partijen hun verlies moeten nemen.”
2.15.
Partijen hebben over en weer verder gecorrespondeerd. Bouwkunst heeft ook contact gehad met twee potentiële onderhuurders over de voorwaarden. Bouwkunst heeft begin november diverse aanpassingen aan de concept-onderhuurovereenkomst voorgesteld en [gemachtigde 2] verder bericht:
“Wij gaan niet akkoord met uw voorstel indien de huurachterstand t/m 15-11-’24 ad€ 13.057,20 en de overige periode t/m 01-01-’25 niet voldaan is voor ondertekening van het onderhuurcontract. Zie onze mail van 14 november jl. aan u en [bedrijf 2]. (…)
Indien akkoord verzoeken wij u voor aanpassing vh huurcontract zorg te dragen zodat deze onverkwikkelijke zaak opgelost kan worden. (…)”
2.16.
[gemachtigde 2] heeft daarop op 5 december 2024 gereageerd:
“Zoals uit de correspondentie blijkt, heeft deze situatie voor beide partijen geleid tot spanningen en belemmeringen. Voor mij is het belangrijk om te benadrukken dat ik vanaf het begin heb geprobeerd oplossingen te vinden via onderhuur en betalingsregelingen. Tegelijkertijd begrijp ik uw standpunt over de noodzaak van financiële zekerheid en uw bezwaren tegen bepaalde onderhuurders.
“Zoals uit de correspondentie blijkt, heeft deze situatie voor beide partijen geleid tot spanningen en belemmeringen. Voor mij is het belangrijk om te benadrukken dat ik vanaf het begin heb geprobeerd oplossingen te vinden via onderhuur en betalingsregelingen. Tegelijkertijd begrijp ik uw standpunt over de noodzaak van financiële zekerheid en uw bezwaren tegen bepaalde onderhuurders.
Ik geloof echter dat we gezamenlijk water bij de wijn moeten doen om tot een oplossing te kunnen komen. Het doorlopen van het huidige huurcontract zonder een zichtbare oplossing zorgt ervoor dat de kosten voor mij blijven oplopen, terwijl de ruimte voor u als verhuurder geen optimaal rendement genereert.”
Vervolgens stelt [gemachtigde 2] (onder andere) voor een huuraanpassing voor om onderhuur mogelijk te maken, een nieuwe betalingsregeling overeen te komen afgestemd op zijn huidige financiële mogelijkheden en flexibeler om te gaan met de voorwaarden voor onderhuur.
2.17.
Bouwkunst heeft tevergeefs getracht om een afspraak te maken met aan [gemachtigde 2] om een en ander persoonlijk te bespreken.
2.18.
Op 17 februari 2025 heeft Bouwkunst van de energieleverancier bericht ontvangen dat sinds 20 augustus 2024 geen overeenkomst meer is met een energieleverancier terwijl er wel energie en gas werd ontvangen.
2.19.
Op 10 maart 2025 heeft [gemachtigde 2] aan de incassogemachtigde van Bouwkunst bericht:
“Sinds begin november is er een geschil ontstaan betreffende de onderhuurprocedure, waarbij wij meerdere malen schriftelijk contact hebben gezocht met uw cliënt. Helaas is hierop tot op heden geen enkele inhoudelijke reactie ontvangen.
Wij hebben in deze periode diverse voorstellen gedaan om tot een minnelijke oplossing te komen, maar deze zijn door uw cliënt genegeerd. Gezien het uitblijven van enige reactie, hebben wij – zoals schriftelijk kenbaar gemaakt – de huurbetalingen opgeschort totdat er een passende oplossing gevonden wordt.”
3.Het geschil
3.1.
Bouwkunst vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 26.071,87. Dit bedrag bestaat uit huurachterstand over de periode tot en met april 2025, rioollasten, incassokosten en rente. Tevens vordert Bouwkunst betaling van € 2.723,38 exclusief BTW tot de contractuele expiratiedatum van de huurovereenkomst, dan wel in geval het gehuurde vóór die datum wordt verhuurd, tot de datum dat die nieuwe huurovereenkomst ingaat.
3.2.
Bouwkunst legt aan de vordering ten grondslag dat de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, dat [gemachtigde 2] deze achterstand moet betalen en dat hij tevens gehouden is de schade te vergoeden die Bouwkunst lijdt, doordat geen nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt, bestaande uit de huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst.
3.3.
[gemachtigde 2] erkent de betalingsachterstand maar voert aan dat Bouwkunst het onderhuurtraject afhankelijk heeft gesteld van onhaalbare voorwaarden. Daardoor moet Bouwkunst een gedeelte voor eigen rekening nemen. [gemachtigde 2] verzoekt de huurovereenkomst te ontbinden met oplevering in de staat waarin het gehuurde zich thans bevindt. De door Bouwkunst te maken kosten voor herstel wil [gemachtigde 2] verrekenen met de waarborgsom.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gemachtigde 2] heeft de huurachterstand erkend. Volgens [gemachtigde 2] heeft Bouwkunst echter onredelijke voorwaarden gesteld aan de onderhuurovereenkomst, zoals het eerst betalen van de huurachterstand en het gelijk laten lopen van de onderhuurovereenkomst aan de hoofdhuurovereenkomst. [gemachtigde 2] is daarom van mening dat hij gerechtigd was de huurbetalingen op te schorten en dat Bouwkunst ook een gedeelte van de huurachterstand en de toekomstige huurtermijnen voor haar eigen rekening moet nemen, met name vanaf november 2024. De kantonrechter zal bij de verdere beoordeling hierop waar nodig ingaan.
Huurachterstand
4.2.
Uitgangspunt is dat [gemachtigde 2] de huur tijdig had moeten voldoen en dat hij dit niet heeft gedaan. Voor zover [gemachtigde 2] zich nog beroept op opschorting van betaling van de huur wordt dit beroep gepasseerd omdat dit in de algemene voorwaarden is uitgesloten. Ten overvloede tekent de kantonrechter hierbij nog aan dat [gemachtigde 2] alleen bevoegd zou kunnen zijn geweest tot opschorting indien hij een opeisbare vordering op Bouwkunst zou hebben gehad [1] . Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake (zie 4.3 hierna). [gemachtigde 2] beoogt de opschorting kennelijk in te zetten als drukmiddel om tot een minnelijke regeling te komen, maar daarvoor is zij niet bedoeld.
4.3.
De kantonrechter begrijpt dat [gemachtigde 2] met zijn betoog dat Bouwkunst schadebeperkend had moeten optreden door geen onhaalbare voorwaarden te stellen aan het aangaan van een onderhuurovereenkomst bedoelt dat de huurachterstand niet zo hoog zou zijn opgelopen indien er een betalende onderhuurder zou zijn gevonden en dat het aan de opstelling van Bouwkunst is te wijten dat dit niet is gelukt. Dit betoog faalt.
Vast staat dat [gemachtigde 2] zelf niet in staat was zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Die tekortkoming leidde weliswaar tot onderhandelingen over een onderhuurovereenkomst, maar daarmee ontstonden voor Bouwkunst nog geen verplichtingen die van invloed waren op de door [gemachtigde 2] verschuldigde huur, en dus ook niet eventueel een verplichting tot vergoeding van schade in verband met schending daarvan. Hetzelfde heeft te gelden voor het feit dat die onderhandelingen geen resultaat hebben gehad.
Overigens moet uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en uit de stukken die zij hebben overgelegd worden afgeleid dat Bouwkunst zich welwillend en meewerkend jegens [gemachtigde 2] heeft opgesteld, en dat het juist aan de inzet van [gemachtigde 2] zelf heeft ontbroken. Dat Bouwkunst voorwaarden stelde wat betreft de persoon van de onderhuurder, de te hanteren huurtermijn en de betaling van de huurachterstand acht de kantonrechter niet onredelijk [2] . [gemachtigde 2] heeft er immers bewust voor gekozen uit het pand te vertrekken en een tweede huurovereenkomst aan te gaan zonder een oplossing te hebben voor de voorzienbare dubbele lasten. Vrijwel direct liep de betalingsachterstand op en ook de overeengekomen betalingsregeling kwam hij niet na. Het is daarom niet onredelijk dat Bouwkunst bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst verlangde dat de betalingsachterstand ingelopen moest zijn voor de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Verder mocht van [gemachtigde 2] verwacht worden dat hij zou onderbouwen hoe hij aan zijn financiële verplichtingen jegens Bouwkunst zou kunnen blijven voldoen, gelet op het feit dat de huur die hij zou ontvangen van de door hem voorgedragen onderhuurder zijn lopende huurverplichtingen aan Bouwkunst niet volledig zou dekken. Hij kan zich daarbij niet verschuilen achter [bedrijf 2]. Dat [bedrijf 2] hem helpt financieel inzicht te krijgen maakt namelijk niet dat hij niet meer verantwoordelijk is voor zijn eigen financiën. Uit de correspondentie blijkt overigens dat [gemachtigde 2] ook voor [bedrijf 2] niet voldoende beschikbaar bleek en zich weinig constructief opstelde.
4.4.
Het verwijt van [gemachtigde 2] dat de verhuurmakelaar en Bouwkunst achter zijn rug om contact hebben gehad en dat daardoor potentiële onderhuurders zijn kwijtgeraakt, snijdt geen hout. Hoewel [gemachtigde 2] de verhuurmakelaar zelf heeft ingeschakeld om een onderhuurder te vinden was hij niet bereikbaar voor overleg over een potentiële gegadigde. Het is begrijpelijk dat hij niet in staat was om zijn telefoon op te nemen omdat hij bezig was met een klant, het is echter onbegrijpelijk waarom hij niet op een later moment even heeft teruggebeld. De kantonrechter kan niet volgen hoe het feit dat de verhuurmakelaar vervolgens contact heeft opgenomen met Bouwkunst het vinden van een onderhuurder zou hebben belemmerd. Overigens heeft de kantonrechter geen enkele aanwijzing dat de belangen van [gemachtigde 2] daarmee zijn geschaad. Dat vervolgens aan het licht kwam dat [gemachtigde 2] zonder tussenkomst van de verhuurmakelaar bezig was met een potentiële onderhuurder heeft begrijpelijkerwijs tot onvrede bij de verhuurmakelaar geleid, aangezien [gemachtigde 2] daarmee zijn verplichtingen jegens deze schond.
4.5.
Voor zover [gemachtigde 2] betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar [3] is dat hij de gehele huurachterstand zou moeten betalen, faalt dit gelet op hetgeen hiervoor is overwogen eveneens.
4.6.
Het voorgaande maakt dat het verweer van [gemachtigde 2] niet slaagt en de huurachterstand zal worden toegewezen, inclusief de niet betaalde huur over de maanden na mei 2025 en vermeerderd met de contractuele jaarlijkse huurverhoging.
Ontbinding en ontruiming
4.7.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [4] .
4.8.
De hoogte van de huurachterstand, ruim zeven maanden, rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en [gemachtigde 2] heeft ook geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. De ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.
4.9.
[gemachtigde 2] heeft nog voorgesteld het pand op te leveren in de staat waarin het zich nu bevindt, en de door Bouwkunst te maken kosten in mindering te laten strekken op de waarborgsom. Bouwkunst heeft onder verwijzing naar de huurovereenkomst en de Algemene bepalingen te kennen gegeven hiermee niet akkoord te willen gaan. Op grond daarvan is [gemachtigde 2] verplicht het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren en alle door hem aangebrachte zaken te verwijderen, tenzij Bouwkunst anders aangeeft [5] . De ontruiming zal daarom worden toegewezen als gevorderd, met inachtneming van een ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis.
Toekomstige termijnen
4.10.
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden door een tekortkoming van [gemachtigde 2], is deze verplicht de schade die Bouwkunst lijdt te vergoeden [6] . Die schade bestaat volgens Bouwkunst uit gederfde huurinkomsten over de periode dat de huurovereenkomst zonder ontbinding zou hebben gehuurd. [gemachtigde 2] voert tot verweer dat de schade deels aan het optreden van Bouwkunst zelf is te wijten en doet een beroep op matiging van de schade.
4.11.
Uitgangspunt is dat Bouwkunst in het onderhavige geval aanspraak kan maken op het zogenaamde positief contractsbelang [7] . De kantonrechter begrijpt dat [gemachtigde 2] een beroep doet op de schadebeperkingsplicht en op eigen schuld van Bouwkunst. Als het gedrag van Bouwkunst ook heeft bijgedragen aan de schade, kan de schadevergoedingsplicht van [gemachtigde 2] dienovereenkomstig verminderd worden [8] .
4.12.
Het beroep van [gemachtigde 2] op eigen schuld kan gelet op hetgeen in 4.3 t/m 4.5 is overwogen niet slagen. De schadebeperkingsplicht van Bouwkunst brengt echter wel mee dat zij zich moet inspannen om een nieuwe huurder te vinden. Bouwkunst heeft onbetwist gesteld dat de markt nu moeilijk is voor de verhuur voor een pand als het onderhavige en dat de verwachting is dat zij niet snel tot verhuur zal kunnen overgaan. Dat verhuur op afzienbare termijn niet mogelijk is heeft Bouwkunst echter niet gesteld. De kantonrechter gaat er thans vanuit dat het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst drie maanden leeg zal staan. Een bedrag van € 8.170,14 (3 x € 2.723,38) exclusief BTW vermeerderd met de contractuele jaarlijkse huurverhoging zal daarom als schadevergoeding worden toegewezen, met dien verstande dat dit bedrag wordt verminderd met de huur die Bouwkunst zal ontvangen indien het gehuurde binnen drie maanden aan een derde wordt verhuurd. De kantonrechter acht echter niet uitgesloten dat het pand langer dan drie maanden leeg zal staan. De begroting van de schade die uitgaat boven drie maanden huur zal in voorkomend geval in een schadestaatprocedure aan de orde moeten komen [9] .
Overige vorderingen
4.13.
De gevorderde rioollasten, incassokosten en rente zullen als onbetwist worden toegewezen.
4.14.
[gemachtigde 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bouwkunst worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,78
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.879,78
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] te [plaats] per heden,
5.2.
veroordeelt [gemachtigde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Bouwkunst zijn, en de sleutels af te geven aan Bouwkunst,
5.3.
veroordeelt [gemachtigde 2] om aan Bouwkunst te betalen een bedrag van € 26.071,87,
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2025 over € 25.528,11 tot aan de dag van algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gemachtigde 2] om aan Bouwkunst te betalen een bedrag van € 2.723,38 exclusief BTW per maand vanaf mei 2025 te vermeerderen met de jaarlijkse huuraanpassing tot en met de maand juni 2026, dan wel tot de ingangsdatum van een nieuwe huurovereenkomst met een derde,
5.5.
veroordeelt [gemachtigde 2] tot vergoeding van de schade die Bouwkunst lijdt die uitgaat boven drie maanden huur als bedoeld in 4.12 van dit vonnis, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.6.
veroordeelt [gemachtigde 2] in de proceskosten van € 2.879,78, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gemachtigde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.