ECLI:NL:RBNHO:2026:2809 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde woning wegens onvoldoende rekenin...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 25/2904

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2026 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende

het hoofd Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 21 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2025 vastgesteld op € 1.830.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2025 bekend gemaakt.

Het hiertegen door belanghebbende gemaakte bezwaar is door verweerder bij uitspraak op bezwaar van 13 mei 2025 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld
.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en heeft stukken ingediend.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 19 februari 2026 op zitting behandeld. Belanghebbende is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1909, met een oppervlakte van 227 m². De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 1.696 m².

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024 (hierna: de waardepeildatum).

3. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.300.000
.Hij voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.

De woonoppervlakte van de woning beperkt zich tot de begane grond. De zolderverdieping is niet bewoonbaar.
De woning is niet geïsoleerd, hetgeen tot uitdrukking is gekomen in de toekenning van het laagst mogelijke energielabel voor de woning.
Er zijn scheuren in de (binnen-)muren.
De badkamer en keuken zijn gedateerd.
De cv-installatie is 27 jaar oud.
Het binnen- en buitenschilderwerk is slecht.
Het dak behoeft reparaties.

Sinds 2022 staat de kelder onder water als gevolg van een lek en een veel te hoge grondwaterstand. Het vochtprobleem in de kelder en alle kruipruimtes heeft een grote nadelige invloed op de waarde van de woning. Hier heeft verweerder geen rekening mee gehouden.
De woning is een voormalige chauffeurswoning/garage, die 55 jaar geleden is verbouwd en waaraan daarna niets meer is gewijzigd. De in het taxatieverslag genoemde objecten ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ) zijn niet vergelijkbaar met de woning. Het betreft villa’s. De bouwjaren wijken af van het bouwjaar van de woning. De meeste vergelijkingsobjecten hebben (veel) meer woonoppervlakte en grondoppervlakte dan de woning.
Belanghebbende wijst op het object [adres 8] , dat al in 2023 te koop stond en in 2024 is verkocht voor € 1.935.000. Dit object heeft een woonoppervlakte van 440 m2 , een grote aangebouwde garage en veel meer grondoppervlakte dan de woning.
Belanghebbende wijst op de uitspraak van de rechtbank voor het kalenderjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023) waarin het beroep gegrond is verklaard en de waarde van de woning is vastgesteld op € 1.750.000.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.

4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij verwijst daarbij naar het bij het verweerschrift gevoegde waarderapport van 10 december 2025 van een WOZ-taxateur met matrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van zes vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] , [adres 2] , [adres 5] , [adres 9] (voorheen [adres 3] ), [adres 6] en [adres 7] , alle gelegen te [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. Belanghebbende heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat de woonoppervlakte zich beperkt tot de begane grond, omdat de zolderverdieping van de woning niet bewoonbaar is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de bovenverdieping (door belanghebbende aangeduid als zolderverdieping) wel gerekend dient te worden tot de woonoppervlakte. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt, mede omdat belanghebbende tijdens een eerdere zitting over een eerder kalenderjaar heeft verklaard dat een vaste trap leidt naar de bovenverdieping van de woning. Hiermee kan niet worden gesteld dat de bovenverdieping niet meetelt voor het woonoppervlakte van de woning. Nu door belanghebbende niet weersproken is dat de bovenverdieping van de woning voldoet aan de eisen die het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt aan woonruimten, oordeelt de rechtbank dat belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bovenverdieping niet tot de woonoppervlakte van de woning behoort. De rechtbank zal er in het onderstaande dan ook van uitgaan dat het woonoppervlak van de woning inclusief het oppervlak van de bovenverdieping is.

8. Over het betoog van belanghebbende dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het sinds 2022 aanwezige vochtprobleem in de kelder en alle kruipruimtes, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de kelder niet is betrokken in de waarde van de woning. Dit standpunt van verweerder is juist, nu in de matrix bij de woning geen kelder is vermeld. Volgens verweerder komt in het gehele gebied waarin de woning is gelegen wateroverlast voor. Alle objecten in dit gebied hebben in vergelijkbare mate overlast van het grondwaterpeil. Uit marktanalyse van de verkochte objecten blijkt echter niet dat de wateroverlast de verkoopbaarheid van objecten rond de Waterleidingduinen beïnvloedt. Een eventueel waardedrukkend effect op de waarde van de woning is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en daarmee in de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende heeft niet met objectieve bewijsstukken aannemelijk gemaakt dat het vochtprobleem in de kelder ernstige nadelige gevolgen heeft in de rest van de woning. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt.

9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in zijn matrix de verkoopinformatie opgenomen van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen. De vergelijkingsobjecten dateren uit 1910, 1922, 1923, 1927, 1934 en 1938. De objecten zijn bovendien kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, woningtype en grootte, voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn. Dat betekent dat de verkoopprijzen van deze objecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het gaat er vervolgens om of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.

10. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde gebied als de woning. In de waardematrix bij het verweerschrift heeft verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en het al dan niet aanwezig zijn van onder meer bijgebouwen en dakkapellen. Gelet op de daartoe vermelde factoren is ook rekening gehouden met verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het waarderapport, de matrix en wat hij ter zitting aanvullend heeft verklaard, aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voor wat betreft kwaliteit, staat van onderhoud, doelmatigheid en voorzieningenniveau. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning als “matig” en de voorzieningen van de woning als “slecht” gekwalificeerd. Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde omstandigheid dat de woning niet is geïsoleerd en volgens belanghebbende energielabel G heeft. Ook heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de volgende omstandigheden: de gedateerde badkamer, keuken en cv-installatie, het slechte binnen- en buitenschilderwerk, de scheuren in de (binnen)muren en het dak dat reparatie behoeft.

11. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de woning niet dezelfde uitstraling heeft als de vergelijkingsobjecten. De woning blijft volgens belanghebbende een verbouwde garage, terwijl de vergelijkingsobjecten villa’s zijn. De rechtbank overweegt hierover het volgende. In de werkinstructie KOUDVL is het volgende opgenomen over uitstraling.

“
Uitstraling

De uitstraling van een woning geeft de object specifieke uitstraling ten opzichte van andere objecten aan. Hierbij valt te denken aan architectonische interieur en exterieur eigenschappen

1: zeer slecht de uitstraling is zeer slecht

2: slecht de uitstraling is slecht

3: voldoende de uitstraling is voldoende, normaal

4: goed de uitstraling is goed

5: zeer goed de uitstraling is zeer goed”

In de matrix is de uitstraling van de woning als “voldoende” gekwalificeerd. Ook van de vergelijkingsobjecten is de uitstraling als “voldoende” gekwalificeerd. Op basis van de foto’s van de woning en van de vergelijkingsobjecten komt de rechtbank tot het oordeel dat de woning een minder goede uitstraling heeft dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft hier bij de waardebepaling onvoldoende rekening mee gehouden. De uitstraling van de vergelijkingsobjecten dient naar het oordeel van de rechtbank te worden gekwalificeerd als “goed” en de uitstraling van de woning dient te worden aangemerkt als “voldoende”. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is derhalve gegrond en de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.

12. Belanghebbende heeft ter zitting voor het eerst betoogd dat er bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een school waarvan belanghebbende overlast ondervindt. De rechtbank overweegt dat verweerder het standpunt van belanghebbende voldoende heeft weerlegd door te stellen dat de school om de hoek van de woning ligt en dat de afstand tussen de woning en de school te groot is. Hierbij houdt de rechtbank rekening met het feit dat belanghebbende dit standpunt pas ter zitting heeft ingenomen. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.

13. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 1.300.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

14. Nu zowel verweerder als belanghebbende de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum, rekening houdend met een “voldoende” uitstraling van de woning, een “goede” uitstraling van de vergelijkingsobjecten en een additioneel KOUDVL afwijkingspercentage van 10% in goede justitie vast op € 1.754.000. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.

Proceskosten en griffierecht

15. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken. De rechtbank zal verweerder opdragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025 wordt verminderd tot een waarde van € 1.754.000;
bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2025 dienovereenkomstig wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C. Brouwer, rechter, in aanwezigheid van

mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).