Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/351661 / KG ZA 24-199
Vonnis in kort geding van 18 maart 2026
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
advocaat: aanvankelijk mr. M.G. Blokziel,
thans mr. R.N.E. Visser,
tegen
1.[gedaagde 1], h.o.d.n. [bedrijf 1],
kantoorhoudende te [plaats 1],
in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over
[betrokkene 1],
[betrokkene 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende in de gemeente [plaats 2],
advocaat: mr. J. de Haan,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1], [betrokkene 1] en [gedaagde 2].
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 november 2024, waarin de voorzieningenrechter prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad
- het arrest van 28 november 2025 van de Hoge Raad waarin de prejudiciële vragen zijn beantwoord
- het verzoek om voortzetting van de mondelinge behandeling van de zijde van Ymere
- de aanvullende producties 7 en 8 van de zijde van [gedaagde 2]
- de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis met producties 16 tot en met 30 van Ymere
- de voortzetting mondelinge behandeling van 4 maart 2026, van welke zitting door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden
- de pleitnota van Ymere.
- de pleitnota van Ymere.
1.2.
Voor de mondelinge behandeling op 4 maart 2026 zijn verschenen namens Ymere mevrouw [betrokkene 2], (consulent contracthandhaving), bijgestaan door mr. Visser voornoemd en [gedaagde 2], vergezeld van mevrouw [betrokkene 3] (toezichthouder reclassering), mevrouw [betrokkene 4] en mevrouw [betrokkene 5] (beiden Leger des Heils) en bijgestaan door mr. De Haan voornoemd. Namens [betrokkene 1] is niemand verschenen.
1.3.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.Verdere beoordeling
Wat is er na het tussenvonnis van 14 november 2024 gebeurd?
2.1.
Ymere heeft bij dagvaarding van 23 december 2024 [gedaagde 2] en [betrokkene 1] gedagvaard voor de kantonrechter te Haarlem en – kort weergegeven – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. In die zaak heeft op 23 januari 2025 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [gedaagde 2] in persoon is verschenen.
2.2.
De kantonrechter heeft op 19 februari 2025 vonnis gewezen en de vorderingen van Ymere toegewezen. Daarbij is echter onder meer het volgende overwogen:
5.7
[gedaagde 2] c.s. hebben de huurachterstand erkend, zodat vast staat dat [gedaagde 2] c.s. een
huurachterstand hebben van meer dan drie maanden huur. Deze achterstand is zo groot dat
van Ymere niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde 2] c.s. nog
langer voortzet. [gedaagde 2] c.s. hebben ter zitting een betalingsregeling voorgesteld om een
gedwongen ontruiming te voorkomen, maar de gemachtigde van Ymere heeft aangegeven
dat Ymere nog geen betalingsregeling wil treffen. Daarnaast biedt de wet de kantonrechter
niet de mogelijkheid Ymere een betalingsregeling op te leggen. De conclusie is dat de
gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. De kantonrechter realiseert zich dat hier ook de belangen van de kinderen van [gedaagde 2] c.s. in het geding zijn en het op
voorhand niet duidelijk is waar zij terecht kunnen als de ontruiming zal worden doorgezet.
Dc kantonrechter wijst de ontbinding en ontruiming toch toe. Daarbij weegt mee dat
[gedaagde 2] c.s. al sinds juli 2024 de lopende huur niet meer betalen en sindsdien € 200.00 is
afgelost op de achterstand.
5.8.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde 2] c.s. wordt de ontruimingstermijn
gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.9.
De gemachtigde van Ymere heeft zich ter zitting bereid verklaard na vonniswijzing een
betalingsregeling te treffen. [gedaagde 2] c.s. dienen daartoe zo snel mogelijk zelf contact op te
nemen met de gemachtigde van Ymere. Daarbij is toegezegd dat als er een regeling tussen
partijen tot stand komt [gedaagde 2] c.s. deze regeling nakomen en de lopende huur tijdig wordt
betaald. Ymere geen gebruik zal maken van dc ontbindings- en ontruimingsmogelijkheid uit
dit vonnis.
2.3.
In het arrest van 28 november 2025 heeft de Hoge Raad de door de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 14 november 2024 gestelde prejudiciële vragen beantwoord. Daarbij heeft hij de volgende uitgangspunten vermeld:
2.4
Bij tussenvonnis van 30 mei 2024 heeft de voorzieningenrechter Ymere verzocht antwoord te geven op een aantal vragen, onder meer over de relevantie van een rapportage van de Nationale Ombudsman en de Kinderombudsman over de gevolgen van huisuitzettingen voor gezinnen en in het bijzonder voor kinderen, alsmede van de reactie van het kabinet daarop, voor de toepassing van het zerotolerancebeleid van Ymere, in het bijzonder met het oog op de rechten van het kind.
2.5
Bij tussenvonnis van 8 oktober 2024 heeft de voorzieningenrechter naar aanleiding van de antwoorden van Ymere en de reactie van de huurders daarop onder meer het volgende overwogen (voetnoten weggelaten):
“2.5. Ymere stelt dat zij een taakstelling en een zorgplicht in het kader van sociale huisvesting heeft. Deze bestaat enerzijds uit het zorgdragen voor rustig woongenot van haar huurders en anderzijds uit het nemen van maatregelen op het moment dat dit rustig woongenot van haar huurders wordt aangetast. Ymere is in de onderhavige casus van mening dat [de man] en [de vrouw] zich niet als goede huurders hebben gedragen en gevaarzetting vanuit de woning en de directe omgeving op de loer ligt. Zij acht het van algemene bekendheid dat vanuit het criminele circuit regelmatig afrekeningen plaatsvinden.
Ook waar Ymere een zerotolerancebeleid hanteert met betrekking tot Opiumwet gerichte zaken en het verrichten of faciliteren van criminele activiteiten vanuit een sociale huurwoning, wordt nog steeds gekeken naar alle feiten en omstandigheden, waaronder de aanwezigheid van minderjarige kinderen, en worden de belangen van die kinderen meegewogen. Die afweging wordt ook gemaakt als de dreigende ontruiming het rechtstreekse gevolg is van verwijtbaar handelen van de ouders. Er is echter ook sprake van een algemeen maatschappelijk belang dat verplichtingen uit overeenkomsten worden nagekomen. Feit is dat [de man] en [de vrouw] op de hoogte waren van de verbodsbepalingen, die contractueel zijn overeengekomen. Bij de beoordeling van een ontruimingsvordering en de toepassing van de tenzij-regel zal dus een afweging moeten worden gemaakt tussen enerzijds (onder meer) het belang van de verhuurder (en omwonenden) bij een ontruiming, waarbij de ernst van de tekortkoming en het al dan niet voortduren van de negatieve gevolgen daarvan belangrijke aspecten zullen zijn, en anderzijds de mate waarin de belangen van de kinderen door een ontruiming zullen worden geschaad, mede gezien de kwaliteit van de beschikbare opvang.
2.6
Op het moment dat de eerste inval van de politie in de woning plaatsvond is direct een melding gemaakt bij Veilig Thuis, waarna hulpverlening is ingestapt. Ymere heeft in dat kader overleg gehad met hulpverlening en de gemeente, zulks juist in verband met het aspect van de minderjarige kinderen in de woning. Zij heeft daarbij onderzocht of bij ontruiming vervangende woonruimte mogelijk is en heeft vastgesteld dat er volgens de gemeente opvang is voor de minderjarige kinderen en wel in het eigen netwerk, meer specifiek in de familiesfeer. Dat die opvang er ook is moge blijken uit het feit, dat het jongste kind in juni werd opgevangen tijdens de vakantie van [de vrouw] in Suriname.
(…)
2.11. (…)
Het is de voorzieningenrechter bekend dat de toepassing van het zgn. zero tolerance beleid in huurgeschillen, zowel door corporaties als in de (eerstelijns) rechtspraak als problematisch wordt ervaren in gevallen waarin het gezinnen met (jonge) kinderen betreft. Rechters gaan met deze materie sterk verschillend om. De voorzieningenrechter verwijst naar het aangehechte jurisprudentie-overzicht.
Dat houdt onmiskenbaar verband met het gegeven dat de aanwezigheid van kinderen in de woning meebrengt dat de aanvaardbaarheid van de gevorderde ontruiming als reactie op het vergrijp van de huurder moet worden getoetst aan artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK), een norm waarvan inhoud en reikwijdte op zichzelf genomen allerminst helder zijn.
2.12.
De betekenis van deze norm voor de ontruiming van (huurders met) kinderen is (in de context van de toeslagenaffaire) voorwerp geweest van een rapportage van de Ombudsman en de Kinderombudsman uit februari 2023. Zij concludeerden daarin onder meer dat de overheid tijdens huisuitzettingen van gezinnen niet aan haar mensenrechtelijke en kinderrechtelijke plichten voldoet. Zij doet te weinig om huisuitzettingen te voorkomen en houdt zich niet aan de verplichting dat huisuitzettingen niet tot dakloosheid mogen leiden. Naar aanleiding van dat rapport heeft Minister De Jonge van Volkshuisvesting het standpunt van het kabinet op dit terrein uiteengezet. (…)”.
2.6
Bij vonnis van 14 november 2024 heeft de voorzieningenrechter (…) prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld (…)
3 Beantwoording van de prejudiciële vragen
(…)
Vragen 1 tot en met 3: beoordelingskader
3.3.1
De eerste drie vragen hebben betrekking op het beoordelingskader bij een vordering tot ontruiming van een woning waarin ook kinderen wonen. Zij luiden (…):
1. Kan het in art. 3 lid 1 IVRK Pro opgenomen criterium zodanig worden ingevuld dat het een handvat geeft voor toetsing in concrete gevallen? Zo ja, hoe luidt die invulling?
2. Welke rol speelt verwijtbaar gedrag van de ouders daarbinnen?
3. Vormt dat criterium voor de rechter een opdracht, althans legitimatie, om ook de kwaliteit van de opvangvoorziening te toetsen?
3.3.2
Art. 3 lid 1 IVRK Pro brengt mee dat bij de beoordeling door de rechter of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW Pro), de belangen van in het gehuurde wonende kinderen als ‘eerste overweging’ in aanmerking moeten worden genomen. Dat betekent dat daaraan een hoge prioriteit toekomt (…)
3.3.3
Tot de belangen van een kind behoren zijn recht op huisvesting (art. 27 lid 3 IVRK Pro) en zijn recht om niet gescheiden te worden van zijn ouder(s), tenzij zodanige scheiding juist in zijn belang zou zijn (vgl. art. 9 lid 1 IVRK Pro). Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval (…)
3.3.4
Tot de in aanmerking te nemen omstandigheden behoort de mogelijkheid van alternatieve huisvesting. Wat betreft het daaraan toe te kennen gewicht bevindt zich aan de ene kant van het spectrum het voorhanden zijn van alternatieve huisvesting voor ouders en kinderen gelijkwaardig aan of beter dan de te ontruimen woning. Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich een gerede kans dat een kind als gevolg van de beoogde ontruiming dakloos wordt, of van zijn ouders gescheiden zal raken terwijl dit niet in zijn belang is. Dakloosheid van een kind wordt maatschappelijk niet aanvaardbaar geacht en het gescheiden raken van ouders en kind dient in beginsel te worden voorkomen. Een dergelijk gevolg, of de kans daarop, brengt echter niet altijd mee dat een vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Het voorkómen van dergelijke gevolgen ligt immers niet in de eerste plaats op de weg van de verhuurder, maar op de weg van ouders en de overheid, terwijl de verhuurder onder omstandigheden ook rekening heeft te houden met belangen van derden (…) Wel kan in dit kader als omstandigheid meewegen of de verhuurder meerdere woningen verhuurt en voor verhuur ter beschikking heeft, bijvoorbeeld omdat het om een woningcorporatie gaat. Welke onderzoeksplicht de rechter in dit verband heeft (zie vraag 3) komt hierna, bij de beantwoording van de vragen 4-8 aan de orde.
3.3.5
De mate van verwijtbaarheid van het gedrag van de huurder dat de aanleiding vormt voor een vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde, behoort tot de omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of de daarin gelegen tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (…) Dat gedrag en de mate van verwijtbaarheid ervan relativeren echter niet het gewicht dat toekomt aan de belangen van de bij de huurder wonende kinderen.
3.3.6
Tegenover de belangen van huurders en hun kinderen staan de belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming. Het aan die laatstgenoemde belangen toe te kennen gewicht hangt mede af van de aard en ernst van de tekortkoming van de huurder. In dit geval gaat het om overlast, overtredingen van de Opiumwet en illegaal wapenbezit in de woning (…) De huurder schiet dan tekort in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW Pro) en onder omstandigheden is de verhuurder jegens zijn andere huurders en andere omwonenden – waartoe evenzeer kinderen kunnen behoren – verplicht te doen wat in zijn vermogen ligt om de overlast of het gevaar te beëindigen. Het belang van de omwonenden bij een leefbare en veilige omgeving, voegt dan gewicht toe aan het belang van de verhuurder bij ontruiming. Ook herhaling van een tekortschieten van de huurder of langdurig tekortschieten van de huurder kan gewicht toevoegen aan het belang van de verhuurder bij ontruiming.
3.3.7
Waar de uitkomst van de te maken belangenafweging afhangt van alle omstandigheden van het geval, vallen daarvoor geen andere richtsnoeren of handvatten te geven dan hiervoor in 3.3.2-3.3.6 vermeld. Wel verdient nog opmerking dat de rechter in de motivering van zijn uitspraak rekenschap dient af te leggen van de gemaakte afweging.
Vragen 4 tot en met 8: onderzoeksplicht rechter
3.4.1
De vragen 4 tot en met 8 zien op de onderzoeksplicht van de rechter en luiden als volgt:
4. Hoe actief moet de rechter zijn? Wat dient hij, desnoods ambtshalve, te onderzoeken?
5. Wat mag de rechter daarbij qua aanlevering van gegevens van partijen verwachten?
6. Staat het de rechter in de betrokken zaken na daartoe verkregen instemming van partijen vrij om ambtshalve inlichtingen in te winnen bij gemeenten en hulpverlening? Kan gegeven de privacygevoeligheid van een en ander art. 3 lid 1 IVRK Pro daartoe een toereikende grondslag vormen? Zo niet, hoe moet met die privacygevoeligheid worden omgegaan?
7. In hoeverre dient de rechter zelf andere instanties actief bij zijn onderzoek te betrekken? (Te denken valt aan de Raad voor de Kinderbescherming of de gezinsvoogd in geval van een OTS.)
8. Verdient het aanbeveling om in gevallen waarin ook een bestuursrechtelijk traject wordt gevolgd behandeling van de civiele ontruimingszaak aan te houden totdat de betrokken corporatie als belanghebbende in het bestuursrechtelijk traject de mogelijkheid heeft om het gemeentelijk dossier in te brengen?
Ook deze vragen lenen zich voor gezamenlijke beantwoording.
3.4.2
Het is in beginsel aan de huurder die zich geconfronteerd ziet met een vordering tot ontruiming om (al dan niet subsidiair) aan te voeren dat de gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst geen ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt, en de in dat kader relevante feiten en omstandigheden aan te voeren (…) Tot die feiten en omstandigheden behoort het gegeven dat de beoogde ontruiming ook een kind of kinderen zal treffen. De in art. 3 lid 1 IVRK Pro aan de rechter gegeven opdracht brengt evenwel mee dat deze zo nodig ambtshalve dient te onderzoeken of de gevorderde ontruiming ook kinderen zal treffen en wat in de gegeven omstandigheden in hun belang is (…) De rechter zal zo nodig gebruik kunnen maken van zijn instructiebevoegdheid (art. 22 lid 1 Rv Pro). In verstekzaken zal de rechter het daarbij moeten hebben van informatie die de verhuurder tot zijn beschikking heeft, of redelijkerwijs kan verkrijgen. Indien de verhuurder dergelijke informatie niet heeft en, ondanks een daarop gerichte inspanning, ook niet weet te verkrijgen, levert dat op zichzelf echter geen grond op voor afwijzing van de vorderingen van de verhuurder. Indien uit de verschafte informatie blijkt dat de beoogde ontruiming ook kinderen zal treffen, zal de rechter partijen, althans de verhuurder, dienen te vragen naar de mogelijkheden van alternatieve huisvesting. Welke informatie de rechter over deze mogelijkheden van de verhuurder kan verlangen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo kan in dit verband van een woningcorporatie in het algemeen meer worden verlangd dan van een particuliere verhuurder.
3.4.3
Art. 3 lid 1 IVRK Pro behelst de opdracht aan de rechter om rekening te houden met de belangen van het kind (…) De bepaling bevat geen aanwijzing dat de rechter bij het vervullen van die opdracht bij de beoordeling van geschillen als de onderhavige niet zou mogen afgaan op informatie die partijen, of een van hen, hem – zo nodig op verzoek – verschaffen, maar zich tevens, al dan niet na daartoe verkregen instemming van partijen, buiten de mondelinge behandeling om zou moeten wenden tot instanties die niet in de procedure betrokken zijn, zoals de gemeente, instanties die betrokken zijn bij kinderbeschermingsmaatregelen of andere hulpverleningsinstanties. Art. 3 lid 1 IVRK Pro biedt daarvoor derhalve geen toereikende grondslag. Evenmin is daarvoor een grondslag in het nationale recht aan te wijzen. Onder meer met het oog op privacybelangen van partijen en belangen van niet in de procedure betrokken personen, is een dergelijke grondslag wel vereist. Het behoort ook niet tot de taak van de rechter om zich, al dan niet met instemming van partijen, buiten de mondelinge behandeling om tot dergelijke instanties te wenden. Wel zal de rechter gebruik kunnen maken van zijn procesrechtelijke bevoegdheden, zoals het gelasten van een deskundigenbericht.
3.4.4
Indien met betrekking tot de woning waarop de vordering tot ontruiming ziet ook een bestuursrechtelijk traject wordt gevolgd, op grond van art. 13b lid 1 Opiumwet of art. 174a Gemeentewet, kan het opportuun zijn om in de ontruimingsprocedure de uitkomst daarvan af te wachten. Of dat het geval is, hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder het stadium waarin de bestuursrechtelijke procedure verkeert en de bij de ontruimingsvordering betrokken belangen. Daarvoor vallen geen nadere richtsnoeren te geven.
Vraag 9: beslissingsmodaliteiten
3.5.1
Vraag 9 luidt als volgt:
9. Staat het de rechter, gegeven de antwoorden op voormelde vragen, (onder omstandigheden) vrij om de ontruiming toe te staan onder de voorwaarde dat wordt voorzien in adequate opvang voor de betrokken kinderen? En staat het hem vrij om iets te zeggen over de vraag wie die opvang dan moeten regelen?
Zo ja, welke ruimte mag de rechter op dat vlak aan de verhuurder laten:
o qua instandhouding gezinsverband
o qua aard, tijdelijkheid en duur van de voorziening
o qua tijdvak waarbinnen die moet worden gerealiseerd (vanwege de onzekerheid die aan een dergelijke constructie inherent is)?
3.5.2
De beschikbaarheid van alternatieve huisvesting is, met het oog op de belangen van een kind dat door een beoogde ontruiming wordt getroffen, een belangrijk gezichtspunt bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering tot ontruiming (…) Indien de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven, kan de rechter die van oordeel is dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is, met het oog op die belangen, aan de veroordeling tot ontruiming de modaliteiten verbinden die hij geraden acht. Zo zal de rechter bijvoorbeeld een lange ontruimingstermijn kunnen hanteren of zijn beslissing enige tijd kunnen aanhouden om het zoeken naar alternatieve huisvesting voor de ouders en kinderen te faciliteren. Onder omstandigheden is ook denkbaar dat de rechter aan een veroordeling tot ontruiming de voorwaarde verbindt dat is voorzien in adequate opvang voor door de ontruiming getroffen kinderen. Dit laat onverlet dat het voorzien in alternatieve huisvesting of opvang in beginsel niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoort (…) Bij zijn beslissing zal de rechter steeds ook rekening moeten houden met het belang van de verhuurder (…) bij de ontruiming en de urgentie daarvan.
2.4.
In het kader van een verzoek toelating tot een schuldsaneringsregeling op basis van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (wsnp) heeft de gezinsmanager, mevrouw [betrokkene 6] (hierna: [betrokkene 6]), bij brief van 13 januari 2026 onder meer het volgende geschreven over [gedaagde 2]:
(…) Ik ben als gezinsmanager betrokken sinds 12 juni 2024. (…) Ten tijde van de start bleek dat Mw. [gedaagde 2] had te maken met een zeer belaste situatie vanuit een life-event die bij haar leidde tot veel zorgen en stress. Vanuit haar kwetsbare situatie heeft zij zich vanaf het begin ingezet om de situatie voor haar en haar kinderen beter te maken. Dit heeft zij gedaan door meteen volledig in de samenwerking te gaan met Jeugdbescherming Regio [plaats 1] waarbij zij heel open was over haar, ook financiële, situatie en zij alle hulp aangreep die geboden werd. Mevrouw was, en is, hierin proactief en pakt zelf zoveel mogelijk op. Dit was niet makkelijk, want mevrouw werd geconfronteerd met veel tegenslagen in de bureaucratische en persoonlijke sfeer. Zij heeft, ondanks dat het moeilijk was, veel veerkracht getoond omdat ze vastberaden was en is om de situatie voor haar en haar dochtertjes te verbeteren. Dit heeft er inmiddels toe geleid dat zij een verklaring omtrent gedrag heeft gekregen, waarmee zij haar opleiding (in de vorm van de BBL-variant) kan afronden binnen afzienbare tijd en waarmee zij haar inkomen kan verbeteren. (…) Inmiddels is de schuldhulpverlening van [bedrijf 2], in de persoon van mw. [betrokkene 7], betrokken met wie zij goed in contact is en een goede samenwerking heeft.
Verder komt mevrouw haar afspraken bij De Waag en met de reclassering goed na, evenals de afspraken met het Leger des Heils/Tien voor Toekomst en met Jeugdbescherming. (…)
Om het behoud woning bestaan wel de nodige spanningen (…) Met Ymere waren afspraken
gemaakt inzake het inlopen van huurachterstand. De huur en de aflossing van de
huurachterstand worden maandelijks voldaan (…). Ondanks de afspraken tussen [bedrijf 2] Schuldhulpverlening en Ymere ging Ymere uiteindelijk niet akkoord met het minnelijk voorstel en is net voor de Kerstdagen voor 4 februari 2026 een ontruiming van de woning aangekondigd. (…) Om een huisuitzetting van een moeder met 2 jonge kinderen van 3 en 6 jaar te voorkomen is toegang tot de WSNP de enige optie om de woning te kunnen behouden.
2.5.
[gedaagde 2] is met ingang van 27 januari 2026 toegelaten tot de wsnp voor de duur van 18 maanden. De rechtbank heeft daarbij onder meer overwogen:
(…)
De rechtbank zal schuldenares toch toelaten tot de wsnp. Reden daarvoor is dat voldoende aannemelijk is dat inmiddels sprake is van een voldoende stabiele situatie en dat schuldenares geen nieuwe schulden meer zal maken. Schuldenares werkt aan een oplossing voor haar financiële problemen. Jeugdbescherming heeft verklaard dat schuldenares alle hulp heeft aangegrepen die haar is geboden om de situatie voor haar en haar kinderen te verbeteren.
Hoe nu verder in dit kort geding?
2.6.
Ymere heeft haar ontruimingsvordering gehandhaafd. Ter zitting heeft zij laten weten dat de grondslag van de vordering niet is de ontbinding die is uitgesproken in het vonnis van de kantonrechter van 19 februari 2025. Die ontbinding, die is uitgesproken op basis van een bestaande huurachterstand, moet geacht worden te zijn uitgesproken onder een opschortende voorwaarde in het licht van de in r.o. 5.9 van het vonnis (hiervoor in r.o. 2.2) vermelde toezegging van Ymere om geen gebruik te zullen maken van de ontbindings- en ontruimingsmogelijkheid van het vonnis als er een betalingsregeling tot stand komt, deze wordt nagekomen en de lopende huur tijdig wordt betaald. Uit de hiervoor in 2.4 aangehaalde brief van [betrokkene 6] volgt dat met Ymere afspraken zijn gemaakt inzake het inlopen van huurachterstand en dat de lopende huur en de aflossing van de huurachterstand maandelijks worden voldaan. Ter zitting van 4 maart 2026 is vastgesteld dat er feitelijk inderdaad een betalingsregeling tot stand gekomen is waaraan uitvoering wordt gegeven. Daarmee is de in het vonnis opgenomen ontbinding van de huurovereenkomst van de baan.
2.7.
Ymere baseert zich subsidiair op de (eerdere) buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst bij brief van 24 juni 2024. Deze brief houdt onder meer het volgende in:
De burgemeester heeft besloten uw woning voor de duur van één maand te sluiten. Dit naar aanleiding van het plegen van recidive op uw adres. Uw verzoek bij de rechter om een voorlopige voorziening is afgewezen. De burgemeester mag tot sluiting overgaan.
Ymere ontbindt de huurovereenkomst buitengerechtelijk
De politie heeft vastgesteld dat er tweemaal drugs en munitie in uw woning is aangetroffen. Ook vond de politie een vuurwapen. Dat is strafbaar en in strijd met de huurovereenkomst. Het sluitingsbevel van de burgemeester geeft ons de mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Ymere ontbindt hierbij de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 BW Pro jo 6:267 BW.
2.8.
De voorzieningenrechter zal in het midden laten of de toezegging van Ymere die de grondslag voor de voorwaardelijke toewijzing van de vordering tot ontbinding door de kantonrechter heeft gevormd niet aan een beroep op een eerdere buitengerechtelijke ontbinding in de weg staat. Ook wanneer dat het geval is ligt in het betoog van Ymere in voldoende mate besloten dat hier sprake is van een huurovereenkomst die in haar visie in een bodemprocedure zal worden ontbonden en dat er sprake is van omstandigheden waarin die bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter zal de zaak op de voet van die stellingname beoordelen.
2.9.
Dan moet allereerst worden geoordeeld over het verweer van [gedaagde 2] dat Ymere geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Dat verweer faalt. Ymere heeft zich onder meer beroepen op de omstandigheid dat het draagvlak in de buurt voor de aanwezigheid van dit gezin als gevolg van de gebeurtenissen die in de eerste maanden van 2024 hebben plaatsgevonden en de door [gedaagde 2] veroorzaakte overlast is afgenomen. Daarbij heeft zij ook gewezen op een schietincident begin 2026 op korte afstand van de woning van [gedaagde 2], welk incident het gevoel van onveiligheid in de buurt weer verder heeft aangewakkerd. Verder heeft zij zich erop beroepen dat de behandeling van de zaak ingevolge artikel 392 lid 5 Rv Pro tot eind 2025 was aangehouden in afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad en dat in dat geval het uitgangspunt is dat het spoedeisend belang blijft bestaan. Dit betoog, dat niet is weersproken, bevat voldoende grond om spoedeisend belang bij de vordering aan te nemen.
2.10.
Vaststaat dat in de woning twee minderjarige kinderen verblijven en dat rondom het gezin een intensief hulpverleningstraject is ingericht. Uit de stukken (onder meer de brief van [betrokkene 6] hiervoor onder 2.4) en de toelichting ter zitting volgt dat deze hulpverlening is gericht op stabilisatie van de gezinssituatie en op het waarborgen van een veilige opvoedomgeving voor de kinderen. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat dit traject inmiddels tot positieve resultaten heeft geleid en dat de voortgang daarvan in belangrijke mate afhankelijk is van de continuïteit van de huidige woonomgeving.
2.11.
Bij een beslissing die tot verlies van de woning kan leiden dient de rechter mede acht te slaan op het belang van het kind, zoals neergelegd in het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) en zoals nader uitgewerkt in de prejudiciële beslissing die de Hoge Raad in deze zaak heeft gegeven. Ymere heeft betoogd dat op deze bepaling geen acht geslagen meer kan worden omdat de kantonrechter hieraan in het (gezag van gewijsde hebbende) vonnis van 19 februari 2025 al een overweging heeft gewijd en dit in haar beslissing heeft meegewogen. In dit betoog wordt zij niet gevolgd. Aan de ontruimingstitel in het vonnis van de kantonrechter kan Ymere geen rechten meer ontlenen en, zoals hiervoor in het kader van het spoedeisend belang is overwogen, in het betoog van Ymere ligt in voldoende mate besloten dat hier sprake is van een huurovereenkomst die in haar visie in een bodemprocedure zal (moeten) worden ontbonden en dat er sprake is van omstandigheden waarin die bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit betekent dat ook Ymere van mening is dat voor een definitief ontbindingsoordeel eventueel een nieuwe procedure noodzakelijk zal zijn. In die nieuwe procedure zal de kantonrechter opnieuw het belang van de kinderen moeten meewegen.
2.12.
Voornoemd belang van de kinderen brengt mee dat moet worden voorkomen dat zij zonder voldoende waarborgen in een situatie van acute woononzekerheid terechtkomen. Een onmiddellijke ontruiming van de woning zou naar het oordeel van de voorzieningenrechter een reëel risico meebrengen dat het ingezette hulpverleningstraject ernstig wordt verstoord. Dat zou niet alleen nadelige gevolgen kunnen hebben voor de ontwikkeling en veiligheid van de betrokken kinderen, maar ook voor de stabiliteit van het gezin als geheel. Daarbij komt dat niet aannemelijk is dat het gezin op dit moment op eigen kracht in passende alternatieve woonruimte kan voorzien. Ymere heeft herhaald dat [gedaagde 2] en de kinderen tijdelijk bij oma kunnen wonen. De voorzieningenrechter ziet bij gebrek aan nieuw aangevoerde feiten geen reden om op dit punt anders te oordelen dan in het tussenvonnis van 8 oktober 2024 onder 2.9 is weergegeven.
2.13.
Daar staat tegenover het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huidige bewoning, mede in het licht van de gebeurtenissen die zich in 2024 in en rond de woning hebben voorgedaan, die voor de omgeving ingrijpend zijn geweest en hebben bijgedragen aan een gevoel van onveiligheid.
De voorzieningenrechter heeft ter zitting laten weten dat hij dat belang onderkent, maar dat daarbij de volgende kanttekeningen moeten worden geplaatst.
- Aannemelijk is dat de Opiumwet gerelateerde vergrijpen op het conto moeten worden gesteld van de (voormalig) partner van [gedaagde 2], [betrokkene 1], die dus als de hoofdveroorzaker van de destijds ontstane problematiek kan worden aangemerkt. Hij is inmiddels gedetineerd en zal naar verwachting nog geruime tijd gedetineerd blijven.
- De feiten die aan het beroep op overlast ten grondslag zijn gelegd zijn terug te brengen tot één klager - de onderbuurvrouw - en ter zitting van 4 maart 2026 is onweersproken verklaard dat [gedaagde 2] en die onderbuurvrouw over en weer over elkaars gedrag klagen. [gedaagde 2] en haar hulpverleners hebben verder onweersproken aangevoerd dat zij medio vorig jaar herhaaldelijk hebben gepoogd om met Ymere in gesprek te komen over de relatie met die onderbuurvrouw, en dat dit hen niet is gelukt. Gegevens over de klachten van [gedaagde 2] zijn niet overgelegd. Onder die omstandigheden hecht de voorzieningenrechter weinig waarde aan de klachten in de overgelegde klachtenlijst, die overigens ook niet aan de vordering tot ontbinding in de bodemprocedure ten grondslag zijn gelegd en ook niet in de weg hebben gestaan aan de hiervoor in r.o. 2.2 en 2.6 vermelde toezegging van Ymere.
2.14.
Ymere heeft zich verder beroepen op een schietincident dat zich begin 2026 op circa 500 meter van de woning heeft voorgedaan. Zij heeft over de achtergrond van dat incident geen verdere informatie verschaft. Zolang niet duidelijk is wat die achtergrond is kan dit niet op het conto van [gedaagde 2] worden gezet. Dat neemt niet weg dat de voorzieningenrechter er wel oog voor heeft dat dit incident ertoe kan bijdragen dat het draagvlak voor verdere aanwezigheid van dit gezin in deze buurt (verder) afneemt. In zoverre is dit incident een aspect waarmee Ymere in haar aanpak rekening mag houden.
2.15.
Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van de verhuurder bij beëindiging van de aanwezigheid van [gedaagde 2] en haar gezin in deze buurt zwaar weegt, maar niet zo zwaar dat dit gezin op straat kan worden gezet. Dit betekent dat ontruiming van het gezin alleen toelaatbaar wordt geacht als voldoende verzekerd is dat in alternatieve woonruimte voor het gezin is of kan worden voorzien. Dat alternatief moet zodanig zijn dat dit voldoende waarborgen biedt voor continuïteit van bewoning en daarmee, naar het oordeel van de betrokken hulpverleners, voor een voortzetting van het lopende hulpverleningstraject zonder verlies van perspectief op het slagen daarvan.
2.16.
Ymere heeft over de weg naar het alternatief het volgende opgemerkt.
- [gedaagde 2] is ingeschreven als woningzoekende en zij kan met een langere ontruimingstermijn zeker woonruimte vinden in bijvoorbeeld de regio Groningen. Dat zij daartoe geen initiatief neemt kan in deze procedure geen voor haar positief gewicht in de schaal leggen.
- Ymere werkt met onder andere HvO, GGD en het Leger des Heils. Via die partijen kan [gedaagde 2] in onderdak voorzien, maar niet rechtsreeks via Ymere. De zorgpartij zit er altijd tussen. Door zich bij de gemeente aan te melden voor verwijzing naar bijvoorbeeld HvO wordt in huisvesting voorzien. Dat kan worden geborgd met een langere ontruimingstermijn. Door de samenwerking met HvO doet Ymere al wat de Hoge Raad in r.o. 3.3.4. van zijn arrest bedoelt
- De andere informatie betreft de zogenaamde uitstroomtafel. Uit de toelichting blijkt dat [gedaagde 2] het initiatief moet nemen. Dat heeft zij niet gedaan. Dat kan niet in haar voordeel meewegen, maar kan wel worden opgelost met een iets langere ontruimingstermijn.
- [gedaagde 2] kan zich ook melden bij Maatschappelijke opvang [plaats 2] en de Blijf groep, want dat is specifiek voor vrouwen en kinderen. Het initiatief ligt bij [gedaagde 2] en haar niet handelen mag niet in haar voordeel meewegen.
2.17.
De voorzieningenrechter merkt naar aanleiding van dit betoog, deels in aanvulling van wat er op de zitting is gezegd, het volgende op.
In een dossier als dit is er een groot maatschappelijk belang om te waarborgen dat de aanzienlijke inspanningen die vanuit de hulpverlening in de betrokken huurder en haar gezin zijn geïnvesteerd - en waarmee duizenden euro’s aan arbeidskosten zullen zijn gemoeid - niet verloren gaan. Van een woningbouwcorporatie - en zeker van een corporatie met de statuur van Ymere - mag worden verwacht dat die dit belang inziet en haar wijze van omgang met het dossier mede door dat inzicht laat leiden.
2.18.
De voorzieningenrechter heeft ter zitting uitgevraagd of Ymere op enig moment enige inspanning heeft ondernomen om (bijvoorbeeld) aan [gedaagde 2] duidelijk te maken wat de ingangen zijn om te werken aan een alternatief, of enig initiatief heeft genomen om de hulpverleners van [gedaagde 2] een handreiking voor acties op dat punt te geven, of om belangrijke spelers uit het hiervoor genoemde netwerk met [gedaagde 2] in contact te brengen. Het antwoord was ontkennend. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Ymere daarmee in haar eigen voet schiet. Door dergelijke acties, die relatief weinig inspanning vergen en waarin [gedaagde 2] met enige overreding wellicht van meet af aan was meegegaan, zou het alternatief waarschijnlijk al vóór het afkomen van de prejudiciële beslissing zijn gerealiseerd. Anders gezegd: bij de dezerzijds door ondergetekende (en vele voorzieningenrechters) al jaren bepleite meer integrale aanpak van problematische huursituaties, waarbij corporaties iets aan regie zouden gaan doen, zouden corporaties ook een eigen belang kunnen dienen.
2.19.
Tegen deze achtergrond heeft de voorzieningenrechter met partijen het volgende afgesproken.
- [gedaagde 2] accepteert dat haar verblijf in de huidige woning ten einde moet komen en zal zich in het kader van het hierna omschreven traject constructief opstellen voor zover dat nodig is om dat zo spoedig mogelijk te bewerkstelligen.
- Er komt een vervolgzitting, die de vorm krijgt van een overleg, waarin met relevante betrokkenen afspraken worden gemaakt die ertoe moeten leiden dat het pad naar alternatieve huisvesting voor [gedaagde 2] en haar gezin als hiervoor genoemd gestalte wordt gegeven.
- Aan tafel zullen dan, naast partijen en hun advocaten, zitting nemen: vertegenwoordigers van de Uitstroomtafel gemeente [plaats 2], HVO-Querido, het Leger des Heils en de gezinsmanager, mevrouw [betrokkene 6],
2.20.
Ymere heeft op zich genomen om ervoor te zorgen dat de daarvoor in aanmerking komende functionarissen binnen voornoemde organisaties zullen aanschuiven bij het zojuist genoemde overleg. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat Ymere een kopie van dit vonnis in haar contact met de genoemde drie instanties zal aanreiken en dat [gedaagde 2] dit vonnis met [betrokkene 6] zal doornemen en haar zal attenderen op deze aanpak. De voorzieningenrechter nodigt de betrokken functionarissen langs deze weg uit voor dit overleg. Ymere zal verhinderdata van de betrokken personen en partijen doorgeven.
Het overleg ter zitting moet erin resulteren dat afspraken worden gemaakt die:
- Ymere voldoende vertrouwen geven dat het hiervoor bedoelde einde er aan zit te komen,
- de hulpverlening voldoende vertrouwen moet geven dat dit gebeurt op een wijze die hun inspanningen niet doorkruist en
- [gedaagde 2] voldoende vertrouwen geeft dat zij en haar gezin een duurzaam huisvestingsalternatief krijgen.
Die afspraken zullen de basis zijn van een dictum waarin een bevel tot ontruiming als stok achter de deur zal worden opgenomen.
2.21.
Als het verloop van het overleg ter zitting daartoe aanleiding geeft zal mede worden geïnventariseerd of het overleg een springplank kan zijn naar een model voor een meer integrale aanpak van problematische huursituaties waarin de kort geding rechter in Noord-Holland wordt betrokken.
3.De beslissing
De voorzieningenrechter
3.1.
bepaalt dat de behandeling van de zaak wordt voortgezet op de hiervoor in r.o. 2.19 en 2.20 omschreven wijze,
3.2.
verzoekt mr. Visser uiterlijk twee weken na de datum van dit vonnis van alle betrokkenen verhinderdata door te geven voor de periode vanaf 13 april 2026 tot en met 29 mei 2026, waarbij geldt dat de voorzieningenrechter niet op vrijdagen beschikbaar is,
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
1155