Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 25/1744
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 23 februari 2024 de waarde van het object [straat] [#] te [woonplaats] (hierna: het object), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 103.000. Met het aanslagbiljet waarmee de WOZ-beschikking is bekendgemaakt is ook de aanslag in de Onroerendezaakbelastingen (hierna: Ozb) voor het jaar 2024 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van het object gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Beide partijen hebben nadere stukken ingediend die steeds in kopie zijn verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2026 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] . Eiser is niet verschenen. Bij bericht van 10 december 2025 is eiser onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd tot het bijwonen van de zitting. In het digitale dossier van deze procedure bevindt zich een e-mailnotificatie waaruit blijkt dat het bericht is gestuurd naar het door eiser opgegeven
e-mailadres. Eiser is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd voor het bijwonen van de zitting en de rechtbank heeft de zitting daarom door laten gaan.
Ter zitting heeft ook de mondelinge behandeling plaatsgevonden van het beroep van eiser met het zaaknummer HAA 25/810. Alles wat in die zaak is aangevoerd en overgelegd wordt ook geacht te zijn aangevoerd en overgelegd in deze zaak.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van het object. Het object bestaat uit een woonwagen met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 72 m², een vrijstaande berging met een oppervlakte van ongeveer 12 m² en een perceel grond met een oppervlakte van ongeveer 190 m².
2. Bij de onderhavige beschikking heeft verweerder de waarde van het object vastgesteld op € 103.000, namelijk € 10.944 voor de woonwagen, € 1.752 voor de berging en € 90.250 voor de grond.
Geschil3.In geschil is de waarde van het object.
4. Eiser bepleit een waarde van € 15.000 en heeft daarvoor aangevoerd dat het gaat om een woonwagen die geheel is afgeschreven.
5. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.
6. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en heeft daarvoor aangevoerd dat bij de archetypen binnen de taxatiewijzer, gericht op woonwagens, geldt dat de grond inclusief de woonwagen wordt aangemerkt als één WOZ-object. De waarde wordt bepaald aan de hand van de som van de waarde van de grond, de woonwagen en de berging.
7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
8. Uit de inhoud van het nadere stuk van eiser van 25 maart 2025 is op te maken dat eiser zich op het standpunt stelt dat de woonwagen geen onroerende zaak is en de waarde van het gehele object moet worden verminderd met de waarde van de woonwagen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Een object dat de kenmerken heeft van een roerende zaak maar op zodanige wijze is geplaats, geconstrueerd en/of ingericht om duurzaam ter plaatse te blijven, is een onroerende zaak in de zin van de WOZ en de Ozb. Op de tot de stukken behorende foto’s is onder meer zichtbaar dat rond het object een hek staat en dat het op zeer korte afstand is omgeven met soortgelijke objecten. De rechtbank acht aannemelijk dat verplaatsing van het object en de daaromheen staande objecten niet of nauwelijks mogelijk is. De rechtbank houdt het er daarom voor dat de woonwagen op dusdanige wijze is geconstrueerd en op de desbetreffende locatie is geplaatst om aldaar duurzaam te blijven. Eiser heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel zouden moeten leiden.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In zijn nader stuk van 9 januari 2026 heeft verweerder de vastgestelde waarde als volgt onderbouwd:
“Ten aanzien van de waardering van [straat] [#] het volgende.
[straat] [#] , bouwjaar 1986 oppervlakte 72 m² x € 152 = € 10.944, berging 12 m² x € 146 = € 1.752, grond bij woning 265 m² x € 475 = € 90.250, WOZ-waarde € 103.000.
Uit het bovenstaande blijkt, dat de WOZ-waarde van onderhavige onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.”
11. Eiser heeft aangevoerd dat het gaat om een woonwagen die geheel is afgeschreven. Uit het bovenstaande blijkt dat verweerder aan de woonwagen slechts een geringe waarde van € 10.944 heeft toegekend. Dat, zoals eiser kennelijk meent, de waarde nihil zou zijn, acht de rechtbank niet aannemelijk. Feiten en omstandigheden op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat aan de berging en de grond te hoge waarden zijn toegekend zijn gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het bovenstaande aannemelijk gemaakt dat de totale waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
12. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.
H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de datum van verzending;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
e redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).