ECLI:NL:RBNHO:2026:251

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11670507 \ CV EXPL 25-2747

Vonnis van 21 januari 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. A.J. Oskam,

tegen

1.[gedaagde 1] B.V.,

te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2],

te [plaats 3],
3.
[gedaagde 3],

te [plaats 4] (Cyprus),

gedaagde partijen,

hierna te noemen: afzonderlijk [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (gezamenlijk: de bestuurders)

gemachtigde: mr. T. Slotema.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 7 november 2025 met productie(s) van [gedaagde 1] en de bestuurders
- de mondelinge behandeling van 18 november 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] was een handelaar in percelen onbebouwde landbouwgrond, waarbij werd gespeculeerd dat de percelen op (langere) termijn door een bestemmingswijziging meer waard zouden worden. Daarbij verkavelde [gedaagde 1] grote kavels in kleinere percelen en bood die te koop aan aan particulieren.

2.2.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn (via hun personal holdings) de middellijke bestuurders van [gedaagde 1].

2.3.

[eiser] is in contact gekomen met [gedaagde 1] over aankoop van een perceel als investering. [eiser] heeft contact gehad met twee medewerkers van [gedaagde 1], zowel telefonisch als persoonlijk bij [eiser] thuis. In eerste instantie was [eiser] geïnteresseerd in een perceel in [plaats 1]-Noord, maar gezien de duur van de investeringstermijn van minimaal vijf jaar besloot hij af te zien van aankoop.

2.4.

[gedaagde 1] heeft [eiser] vervolgens gewezen op percelen in Den Haag en een brochure overhandigd met de titel “Propositie Den Haag / Zuid-Holland”. Hierin staat:

“Aanbiedingsplicht

Bij (of vooruitlopend op) een eventuele toekomstige bestemmingswijziging is er sprake van een aanbiedingsplicht aan een nader door verkoper aan te wijzen bouwbedrijf, dan wel (project)ontwikkelaar.”

Daarna zijn in de brochure korte algemene nieuwsberichten met bronvermelding opgenomen over de woningnood in Den Haag en Zuid-Holland en mogelijke toekomstige voornemens om de komende jaren 20.000 woningen te bouwen. Ook is een overzicht opgenomen van de groei en krimp van het aantal huishoudens tot 2050. Vervolgens zijn quotes weergegeven van onder meer de minister over het voornemen extra woningen te bouwen met daarboven de kop “
Woondeals Zuid-Holland 2022-2030”. Ernaast is een getekende kaart van Zuid-Holland opgenomen met ongeveer 50 aangewezen “woondeals”. Erboven staat verder: “
Woondeals Zuid-Holland 2022-2030” en daaronder “
Leveren 247.896 woningen op”.

Vervolgens is een satellietfoto te zien van Den Haag met bebouwing en een leeg stukje grond waarbij is opgenomen “
Aangeboden Perceel”. Op een daaropvolgende uitvergroting van het satellietbeeld is bebouwing ingetekend op het lege stukje grond. Daarbij is opgenomen:

“Het weergegeven sfeerbeeld is slechts een impressie van de mogelijkheden op het perceel (…). Conform het huidige bestemmingsplan is bebouwing niet toegestaan. Aan dit beeld kunnen geen rechten worden ontleend.”

Daarna wordt in de brochure een bladzijde gewijd aan algemene informatie over de website “
ruimtelijkeplannen.nl, het online loket waarmee de overheid digitale ruimtelijke plannen ontsluit”. Vervolgens wordt de lezer uitgenodigd om contact op te nemen met de kop “
Van interesse naar aankoop” met een uitleg hoe het aankoopproces verder gaat. De brochure wordt afgesloten met een disclaimer:

“Uitsluiting aansprakelijkheid

Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaard [gedaagde 1] B.V. onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Daarnaast aanvaard [gedaagde 1] B.V. geen aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie. Informatie over de structuurvisie geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens.”^[1]

2.5.

Op 5 mei 2023 heeft [eiser] van [gedaagde 1] een perceel grond aangekocht van 100 vierkante meter in Den Haag (verder: het perceel) voor totaal € 24.400,00. Het perceel is geleverd op 1 september 2023.

2.6.

In de koopakte staat:

6. Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering. Verkoper verklaart zijn uiterste best te hebben gedaan om aan koper met betrekking tot het verkochte, die informatie(bronnen) te hebben gegeven, die naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht, zodoende dat koper op basis daarvan en eventueel verder onderzoek van de bronnen tot een weloverwogen koopbeslissing kon komen.

Artikel 22:

Koper verklaart voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft:

a. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan en,

b. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het verkochte en alle bijbehorende documenten van ruimtelijkeplannen.nl, en

c. ermee bekend te zijn dat (i) het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven dan wel nog te verwerven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijging zitten/zullen zitten, (ii) het verkochte geen jaarlijks rendement oplevert en er geen garanties is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door een bestemmingsplanwijziging) en/of bestemmingswijzing, en (iii) de aard van deze transactie een speculatief karakter heeft en (iv) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden gebruikt en worden beheerd.

d. kennis te hebben genomen van de inhoud van de aan deze overeenkomst aangehechte bijlagen en aanvaardt dat de inhoud van de bijlagen onderdeel vormen van de wilsovereenstemming tussen partijen.

2.7.

Met het aanbieden van de koopovereenkomst heeft [eiser] een vragenlijst ontvangen. Hierin staat:

4: Wat is uw eigen inschatting ten aanzien van een eventuele definitieve bestemmingswijziging die zich ten aanzien van de grond kan voordoen?

De mogelijke antwoorden zijn: 4-10 jaar, 10-20 jaar en langer dan 20 jaar. [eiser] heeft een extra antwoordvakje toegevoegd met 2-5 jaar, en dat heeft hij aangekruist.

5: Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een

bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

Antwoord [eiser]: JA

6: Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt lijden op uw huidige investering?

Antwoord [eiser]: JA

7: Beseft u dat als zich een bestemmingsplanwijziging voordoet, dat niet direct hoeft te betekenen dat uw grond interessant wordt voor projectontwikkelaars?

Antwoord [eiser]: Nee

13: Beseft u dat u een hogere koopprijs betaalt voor de grond dan Verkoper en dat

Verkoper op die manier geld verdient. De consequentie kan zijn dat Verkoper geld heeft verdiend aan de doorverkoop aan u terwijl u uiteindelijk verlies lijdt.

Antwoord [eiser]: JA

14: Beseft u ook dat u waarschijnlijk meer betaalt dan de huidige waarde van de

grond?

Antwoord [eiser]: JA

15. Is het u bekend dat sprake is van een (al dan niet directe) A-B-C levering nu het de bedoeling is van Verkoper om gronden aan te kopen met het doel deze met winst door te verkopen?

Antwoord [eiser]: JA

2.8.

In de akte van levering staat:

Artikel 8

Beoogd gebruik

1. Het verkochte heeft thans een agrarische bestemming. Koper is voornemens het verkochte te gaan gebruiken overeenkomstig de bestemming. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

2. Verkoper geeft geen enkele garantie aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo dat de bestemming van het verkochte wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.

3. Koper beoogt met deze aankoop een investering en vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging.

4. Koper is ermee bekend, zo er al sprake is van een (toekomstige) bestemmingswijziging er geen enkele termijn vast te stellen is waarbinnen een deze plaats zou kunnen vinden.

5. Koper is er ook mee bekend dat eventuele bestemmgswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gerealiseerd in het verleden, geen garanties geven voor de onderhavige locatie.

6. Het risico op het al dan niet plaatsvinden van een bestemmingswijziging komt geheel voor rekening van koper.

Artikel 9

Extra bepalingen aangaande de koper

1. koper is ermee bekend (aan hem door zowel de verkoper als mij, notaris, meegedeeld) dat de onderhavige levering een B-C dan wel C-D levering, betreft, opvolgend aan een A-B levering, dan wel de C-D levering, en dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit.

(…)

4. Koper heeft tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie ontvangen om zich een oordeel te kunnen vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico’s, ondanks dat koper niet als een professionele belegger kan worden gekwalificeerd.

5. Koper heeft toegang tot internet en heeft hiervan gebruik gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het verkochte.

2.9.

Voorafgaand aan de ondertekening van de akte heeft de notaris een e-mail verzonden waarin nogmaals is gewezen op de feiten en risico’s van de transactie.

2.10.

Bij brief van 15 januari 2025 heeft (de gemachtigde van) [eiser] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad:

I. Te verklaren voor recht dat de overeenkomst waarmee [eiser] het perceel heeft verworven, is vernietigd,

II. althans de overeenkomst te vernietigen,

III. [gedaagde 1] te veroordelen in het kader van ongedaanmaking, de koopsom terug te betalen, vermeerderd met rente,

IV. [gedaagde 1] te gebieden om binnen een maand na vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomst bij een notaris naar keuze van [eiser], onder verbeurte van een dwangsom,

V. [gedaagde 1] te veroordelen in de notariskosten die in dit verband gemaakt worden,

VI. [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van het geding,

en onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] niet binnen een maand na het wijzen van dit vonnis aan sub III heeft voldaan:

VII. te verklaren voor recht dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als middellijke bestuurders wegens onrechtmatige daad hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens [eiser] voor de schade als gevolg van de aankoop van het perceel,

VIII. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 24.400,00 vermeerderd met rente,

IX. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering – samengevat – ten grondslag dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken dan wel dwaling. [gedaagde 1] heeft onjuiste althans misleidende informatie verstrekt. [gedaagde 1] wist dat het voor [eiser] een voorwaarde was dat hij binnen twee tot vijf jaar rendement op zijn investering zou mogen verwachten. [gedaagde 1] heeft vervolgens doen voorkomen alsof het perceel strategisch gelegen zou zijn en er sterke indicaties waren voor een waardestijging op relatief korte termijn. De suggestie dat er serieuze indicaties waren voor wijzigingen van het bestemmingsplan is onjuist. De kans op een bestemmingswijziging is zo goed als nihil. Ook is sprake van een oneerlijke handelspraktijk omdat de door [eiser] betaalde prijs niet in verhouding staat tot de waarde, ook niet de waarde in het (hoogst theoretische) geval van een bestemmingswijziging. Er zijn geen objectieve factoren die de forse prijsstijgingen bij de verkoop aan [eiser] rechtvaardigen. Ter onderbouwing hiervan verwijst [eiser] naar diverse gesprekken die gevoerd zijn met medewerkers van [gedaagde 1] en naar nieuwsberichten en politieke stukken over misleidende praktijken van grondhandelaren alsook een verschenen rapport van het Kadaster over dit onderwerp.

[eiser] heeft gedwaald over de kwaliteit en de eigenschappen van het perceel, de kans op succes en een te behalen rendement en de risico’s verbonden aan beleggingen in grond.

De vernietiging op grond van dwaling is niet gegrond op een toekomstig gebeurtenis maar op het ten tijde van het aangaan van de overeenkomst door [gedaagde 1] doelbewust gecreëerde beeld dat het perceel bijzondere potentie zou hebben, dat de verkoper onderzoek had gedaan naar de risico’s, dat het perceel was geselecteerd aan de hand van serieus onderzoek en dat de te betalen prijs in redelijke verhouding stond tot het te verwachten rendement.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] waren uitstekend op de hoogte van de transacties, waren zelf actief betrokken bij de verkoop en hebben zelf ook telefonisch contact gehad met [eiser]. Zij wisten dan ook van de oneerlijke handelspraktijken en voerden die deels zelf uit.

3.3.

[gedaagde 1] en bestuurders voeren verweer en stellen – samengevat – dat van oneerlijke handelspraktijken of dwaling geen sprake is geweest. [eiser] kan geen rechten ontlenen aan (algemene) nieuwsberichten en papers over verkoop van landbouwgrond. [eiser] is herhaaldelijk gewezen op het speculatieve karakter van zijn aankoop en het feit dat winst ook in het geheel kon uitblijven: in de brochure, in de persoonlijke gesprekken, in de koopakte en bijbehorende vragenlijst en in het e-mailbericht van de notaris. Uit niets volgt dat de suggestie is gewekt dat het perceel op korte termijn van bestemming zou wijzigen. Daarnaast is, gezien de onderbouwing van de strategische ligging en de kans op rendement van het perceel, niet uit te sluiten dat [eiser] binnen de door hem ingeschatte periode zijn perceel met winst kan verkopen. Zij betwisten dat de medewerkers uitingen hebben gedaan over verwachtingen dat binnen relatieve korte periode een bestemmingswijziging te verwachten viel.

Verder mag van [eiser], gezien zijn achtergrond, meer dan van een gemiddelde consument verwacht worden dat hij zich (verder) verdiept in de informatie en zelf ook op onderzoek uitgaat. Tussen aankoop en levering had [eiser] hier voldoende tijd voor.

Tot slot wordt aangevoerd dat de hoge drempel voor bestuurdersaansprakelijkheid niet wordt gehaald. Het is onredelijk om bestuurders die in hun b.v. een behoorlijke bedrijfsvoering hebben bewerkstelligd en die géén foutieve informatie hebben verstrekt, persoonlijk aansprakelijk te houden voor terugbetaling van de koopsom na eventuele vernietiging.

Voor zover wel sprake is van schade, doen [gedaagde 1] en bestuurders een beroep op rechtsverwerking. [eiser] verwijst naar bronnen uit 2023 en 2024 maar heeft pas begin 2025 actie ondernomen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Bevoegdheid en toepasselijk recht

4.1.

Omdat [gedaagde 3] in Cyprus woont, heeft dit geschil (deels) een internationaal karakter. Daarom moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of hij bevoegd is kennis te nemen van het geschil. Op grond van artikel 4 lid 1 van Pro de Brussel I bis-Verordening worden zij die woonplaats hebben op het grondgebied van een lidstaat in beginsel opgeroepen voor de gerechten van die lidstaat. Artikel 8 lid 1 van Pro de Brussel I bis-Verordening voegt daaraan toe dat als er meer dan één verweerder is, een persoon die op het grondgebied van een lidstaat woonplaats heeft ook kan worden opgeroepen voor het gerecht van de woonplaats van een van de andere verweerders, op voorwaarde dat er tussen de vorderingen een zo nauwe band bestaat dat een goede rechtsbedeling vraagt om hun gelijktijdige behandeling en berechting.

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke nauwe band tussen de vorderingen bestaat. Zij zien op dezelfde handelingen en voor zover de vorderingen zich richten tegen [gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn zij gelijk. Omdat [gedaagde 2] in Nederland woont en [gedaagde 1] statutair gevestigd is in Nederland, is de conclusie dat de Nederlandse rechter, ook voor de vorderingen die tegen [gedaagde 3] zijn ingesteld, rechtsmacht toekomt. Ook als de bevoegdheid van de Nederlandse rechter niet zou voortvloeien uit artikel 8 lid 1 van Pro de Brussel I bis-Verordening, zou de Nederlandse rechter bevoegd zijn, omdat [gedaagde 3] in deze procedure is verschenen.^[2]

4.3.

Op de zaak is Nederlands recht van toepassing omdat partijen in hun stellingen en weren een beroep doen op het Nederlandse recht. Een dergelijke impliciete rechtskeuze, duidelijk blijkend uit de omstandigheden van het geval, is mogelijk op grond van zowel de Rome I-Verordening die geldt voor verbintenissen uit overeenkomst (zie artikel 3 lid Pro 1) als de Rome II-Verordening die geldt voor verbintenissen uit onrechtmatige daad (zie artikel 14 lid Pro 1). De vorderingen zullen gelet op het voorgaande worden beoordeeld naar Nederlands recht.

Wettelijk kader

4.4.

Niet in geschil is dat [eiser] als consument in de zin van artikel 6:193 lid 1 sub a Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW), te weten een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, heeft gehandeld. De consumentenbescherming van afdeling 3A van Boek 6 BW met betrekking tot oneerlijke handelspraktijken is derhalve van toepassing.

4.5.

Artikel 6:193a lid 1 sub b BW geeft een definitie van een handelspraktijk: iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken, of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten.

4.6.

Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt als hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is.

4.7.

Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk als een handelaar handelt:

in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en

het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

4.8.

Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt onder meer dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is als een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 6:193g BW.

4.9.

Artikel 6:193c lid 1 BW bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van kortgezegd en voor zover relevant:

a. het bestaan of de aard van het product;

b. de voornaamste kenmerken van het product, zoals voordelen en risico’s;

c. de verplichtingen van de handelaar, de motieven voor de handelspraktijk en de aard van het verkoopproces ;

d. de prijs of de wijze waarop de prijs wordt berekend, of het bestaan van een specifiek prijsvoordeel;

g. de rechten van de consument waaronder het recht om de prijs te verminderen, of de risico's die de consument eventueel loopt,

waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

4.10.

Artikel 6:193d lid 1 BW bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is als er sprake is van een misleidende omissie. Een misleidende omissie is iedere handelspraktijk waarbij essentiële informatie die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

4.11.

In artikel 6:193j lid 1 BW is bepaald dat de handelaar de materiële juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt moet bewijzen. Op grond van het derde lid is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar.

Oneerlijke handelspraktijk?

4.12.

Voorop staat dat sprake is van speculatie met bouwgrond waarbij een risico bestaat dat de investering niet terugverdiend kon worden. Het speculatieve karakter zit in de verwachting dat op termijn de bestemming van het perceel wordt gewijzigd zodat erop gebouwd mag worden waarna het perceel met (grote) winst verkocht kan worden. Het risico bestaat ook dat een bestemmingswijziging niet zal plaatsvinden en geen winst gemaakt wordt.

4.13.

[eiser] heeft aangegeven zich bewust te zijn van het speculatieve karakter, maar dat hij op zoek was naar een investering met een rendementsverwachting van twee jaar met een uitloop tot maximaal vijf jaar. [eiser] voert daarbij aan dat hij bewust heeft afgezien van een perceel in Amsterdam-Noord omdat de tijdspanne daarvan tenminste vijf jaar zou zijn en hij dat te lang vond. [gedaagde 1] heeft vervolgens het perceel in Den Haag voorgesteld omdat dat wel aan zijn wensen zou voldoen, maar de verstrekte informatie bleek onjuist. Het perceel had geen bijzondere potentie of bijzondere eigenschappen die de kans op ontwikkeling in het vooruitzicht gaf. Laat staan dat dit binnen twee tot vijf jaar zou gebeuren. Een en ander werd versterkt door de misleidende informatie in de brochure. De brochure geeft immers de indruk dat woningbouw op korte termijn een reële mogelijkheid is terwijl hiervoor geen concrete plannen waren. Verder is [eiser] misleid omdat hem is voorgehouden dat de investering waardevast met hoge rendementen zou zijn. De aankoopprijs lag echter zó ver boven de waarde dat bij verkoop winst, zelfs met een woonbestemming, nagenoeg onmogelijk is. [eiser] concludeert dat als hij van al het bovenstaande deugdelijk op de hoogte was gebracht, hij niet tot aankoop was overgegaan.

4.14.

[gedaagde 1] betwist dat zij [eiser] een termijn ter zake de rendementsverwachting heeft voorgehouden. Zij voert verder aan dat zij enkel speculatieve grond met verwachtingswaarde verkocht, geen grond ten aanzien waarvan er concrete aanwijzingen waren dat de bestemming spoedig zou wijzigen. Het betrof percelen met een subjectieve inschatting gebaseerd op plaatselijke feiten en omstandigheden. Die inschatting is volgens [gedaagde 1] gebaseerd op de ligging, de historische groei en bevolkingsgroei. Die omstandigheden maken dat [gedaagde 1] een perceel als strategisch gelegen grond kwalificeerde met kans op bestemmingswijziging en kans op rendement. Er is geen plicht om een koper te waarschuwen voor het risico van waardeverlies. Het uitdrukken van een mogelijke bestemmingswijziging in een kans kan door geen enkele deskundige worden vastgesteld. De kans kan derhalve niet berekend worden. In de koopovereenkomst, de notariële akte en de vragenlijst zijn aan [eiser] voldoende waarschuwingen gegeven over de eventuele risico’s. Daarnaast had [eiser] tussen de koop en levering voldoende tijd om eventueel nader onderzoek te doen.

4.15.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde 1] moet voldoen aan de wettelijke verplichtingen van handelaren en zich niet mag bezighouden met oneerlijke handelspraktijken. Het standpunt van [gedaagde 1] en bestuurders dat zij altijd naar eer en geweten hebben gehandeld naar de normen die op dat moment bekend waren en dat ten tijde van de koop nog geen brede maatschappelijke of juridisch erkenning van grondspeculatie als risicovolle praktijk was, doet niet af aan voornoemde geldende wettelijke verplichtingen.

4.16.

Op [gedaagde 1] rust verder de bewijslast over de juistheid en volledigheid van de informatie die zij heeft verstrekt. Dat betekent dat [eiser] moet zijn geïnformeerd over de aard en de risico’s van de investering en de daarmee samenhangende potentie die het perceel heeft om een bestemmingswijziging te ondergaan. [gedaagde 1] heeft daarbij aangevoerd dat informatie is gegeven in de brochure, op de website en in persoonlijke gesprekken. Verder is in de koopakte en de daarbij behorende vragenlijst hiernaar verwezen en ook de notaris heeft hierop gewezen. De kantonrechtere zal hierna de genoemde informatie beoordelen.

Brochure

4.17.

De brochure bevat voornamelijk een verzameling van nieuwsberichten en quotes over de woningmarkt, de hoge woningnood en wens om te bouwen en (eerdere en toekomstige) demografische ontwikkelingen van de regio Den Haag. Er wordt uitgebreid op gewezen dat er in Zuid-Holland enorm veel bouwinitiatieven (woondeals) zijn. Er staat ook bij dat de woondeals Zuid-Holland 2022-2030 247.896 woningen opleveren met een plaatje erbij van plekken (rond de 50) waar die bouwinitiatieven zijn. Daarnaast bevat de brochure een satellietfoto met ingetekende plattegrond van het perceel met ‘een impressie van de mogelijkheden op het perceel’. Ook is in de brochure aangegeven dat na bestemmingswijziging een aanbiedingsplicht bestaat aan een door [gedaagde 1] aan te wijzen verkoper of bouwbedrijf. Bij het weergegeven sfeerbeeld van de mogelijkheden voor bebouwing wordt aangegeven dat volgens het huidige bestemmingsplan bebouwing op het aangeboden perceel niet is toegestaan. Vervolgens wordt algemene informatie gegeven over ruimtelijkeplannen.nl. Niet is gebleken dat de informatie die hierin gegeven wordt feitelijk onjuist is.

4.18.

Alhoewel de brochure van algemeenheden aan elkaar hangt, wordt door de opbouw en de samenstelling van de informatie in de brochure wel een misleidend beeld gegeven. De indruk wordt namelijk gewekt dat de bouwinitiatieven in Zuid-Holland, in de brochure “woondeals” genoemd, als paddenstoelen uit de grond schieten en dat een bestemmingswijziging van het perceel en bebouwing op het perceel een reële optie zijn die bovendien op korte termijn te verwachten zijn. De enkele mededeling in de brochure dat het bestemmingsplan bebouwing op dit moment niet mogelijk maakt, doet daaraan niet af. Hetzelfde geldt voor de algemene disclaimer aan het einde van de brochure.

4.19.

Daarnaast wordt in de brochure geen enkele aanwijzing gegeven dat sprake is van een aankoop met speculatief karakter. Zo wordt niet gewaarschuwd voor de mogelijkheid dat een bestemmingswijziging voorlopig of helemaal niet kan plaatsvinden. Evenmin wordt gewaarschuwd voor het risico dat daarmee de stijging van de waarde geheel kan uitblijven of dat [eiser] kan blijven zitten met een waardeloos en onverkoopbaar stukje grond.

Dat [gedaagde 1] niet hoeft te waarschuwen voor het risico van waardeverlies is een misvatting. Uit artikel 6:193 lid 1 sub b BW Pro volgt dat informatie moet worden gegeven over de voornaamste kenmerken van het product, hier: de grond, waaronder de risico’s die aan de koop ervan verbonden zijn. De vergelijking van [gedaagde 1] met een nieuwe auto die waarde verliest door gebruik terwijl hiervoor niet gewaarschuwd wordt, gaat niet op. Het perceel wordt immers gekocht met een verwachting dat het perceel meer waard zal worden; daar wordt juist op gespeculeerd en dan moet er ook voor worden gewaarschuwd dat dit zich mogelijk niet voor zal doen.

Verkoopgesprekken

4.20.

[eiser] heeft verder onbetwist gesteld dat hij in eerste instantie interesse had in een perceel in Amsterdam-Noord maar dat hij van aankoop hiervan heeft afgezien omdat de voorgehouden termijn minimaal vijf jaar zou zijn. Ook is onbetwist gesteld dat daarna het perceel in Den Haag is voorgesteld. Omdat hij uiteindelijk voor dit perceel heeft gekozen gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiser] is voorgehouden dat dit perceel wel aan zijn voorwaarden zou voldoen. Dit kan ook worden afgeleid uit het feit dat [eiser] in de vragenlijst bij de koopakte over de inschatting van een bestemmingswijziging niet heeft gekozen uit de bestaande antwoorden maar zelf een antwoord heeft toegevoegd, namelijk twee tot vijf jaar.

4.21.

In tegenstelling tot wat [gedaagde 1] heeft betoogd, maakt het voorgaande dat niet (alleen) sprake was van een eigen inschatting van [eiser] maar dat die verwachting door de medewerkers van [gedaagde 1] was gewekt en bevestigd. [eiser] heeft ter zitting aangegeven dat hij wel heeft begrepen dat sprake was een theoretisch risico dat de bestemming niet zou wijzigen maar dit, gezien de verstrekte informatie, geen reëel risico was.

4.22.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat haar bestuurders zeer nauw betrokken waren bij het verkoopproces en zij haar medewerkers heeft geïnstrueerd dat geen ‘warme grond’ verkocht mocht worden maar geen verdere onderbouwing gegeven hiervoor. Zo heeft [gedaagde 1], op wie de bewijslast rust, niet duidelijk gemaakt op welke wijze de medewerkers geïnstrueerd waren of met welke informatie zij op pad zijn gestuurd. Van een gestandaardiseerd verkoop(gespreks)script is niet gebleken. Ook een verklaring van de medewerkers ontbreekt. Ook transcripties en/of verslagen van de gevoerde gesprekken ontbreken. Op grond van artikel 6:193j lid 1 BW is het echter aan [gedaagde 1] om de materiële juistheid en volledigheid van de informatie die zij heeft verstrekt te bewijzen. Tegenover de gemotiveerde toelichting van [eiser] heeft [gedaagde 1] dan ook onvoldoende onderbouwd verweer gevoerd.

Document ‘Ontwikkelpotentie achtererf Brasserskade 237 te Den Haag’

4.23.

[gedaagde 1] heeft wel aangevoerd dat het perceel nog steeds potentie heeft en niet uitgesloten is dat alsnog een bestemmings(plan)wijziging zal plaatsvinden. [gedaagde 1] heeft aangegeven dat de ligging van het perceel de potentie heeft bepaald. Daarbij is verwezen naar het document “Ontwikkelpotentie achtererf Brasserskade 237 te Den Haag” waarin [gedaagde 1] ingaat op de bereikbaarheid, de nabije voorzieningen, de juridische status en planologische mogelijkheden. In het document is verwezen naar beleidsstukken van Den Haag, jurisprudentie, Planbureau voor de Leefomgeving en artikelen van Binnenlands Bestuur over wijzigingen tijdelijke omgevingsvergunningen. De conclusie van het document is dat Brasserskade 237 (achtererf) duidelijke potentie heeft voor bijvoorbeeld tijdelijke flexwoningen, reguliere woningbouw maatschappelijke invulling. Hierop is evenwel het nodige op af te dingen, zoals hierna wordt toegelicht.

4.24.

Het in het document genoemde perceel heeft als bestemming recreatieve/sportieve bestemming en werd voorheen gebruikt als manege of sportterrein. Het door [eiser] aangekochte perceel heeft echter een agrarische bestemming. Het lijkt er daarom op dat het document betrekking heeft op een ander, dichtbijgelegen perceel. Voor zover het document ook betrekking heeft op het perceel van [eiser], is niet duidelijk geworden dat in dit document daadwerkelijk het onderzoek is opgenomen dat is gedaan voordat het perceel verkocht werd aan [eiser]. Het lijkt er sterk op dat het achteraf is opgesteld, aangezien er onder meer in is vermeld: “
De stelling van eiser dat het perceel “geen perspectief” zou hebben, wordt hierdoor overtuigend weerlegd”. [gedaagde 1] kwam ter zitting ook niet verder dan steeds verwijzen naar dit document zonder nadere toelichting en uitleg en heeft daarmee geen duidelijkheid verschaft over welke concrete onderzoeken zij vooraf heeft gedaan aangaande het perceel en wat dat precies voor rendementsverwachting creëerde voor dit specifieke perceel.

4.25.

Daarnaast blijkt niet uit dit document dat het perceel ten tijde van de verkoop ervan zou voldoen aan de door [eiser] gehanteerde termijn van twee tot maximaal vijf jaar. Ook overigens is in het document noch daarbuiten een duidelijk tijdspad gegeven voor een mogelijke herbestemming en ontwikkeling van het perceel. Los daarvan is er ook niets concreets opgenomen over de te verwachten waardevermeerdering (ten opzichte van de door [eiser] betaalde prijs) ingeval van interesse om het perceel (1) te herbestemmen en (2) te ontwikkelen en de verwachte termijn waarin een en ander verwezenlijkt zou kunnen worden en hoe dat in zijn werk zou gaan.

4.26.

Ook overigens zijn in het document geen risico’s benoemd of afgewogen. Er is ook geen ander document overgelegd waaruit een dergelijke analyse blijkt, laat staan dat dit vooraf met [eiser] is gedeeld. Het had op de weg van [gedaagde 1] gelegen voorafgaande aan de verkoop aan [eiser] een en ander goed uit te zoeken en een duidelijke onderbouwde analyse te maken en met [eiser] te delen. Daarvan is niet gebleken. [gedaagde 1] heeft [eiser] hierover dan ook niet (tijdig) kunnen informeren. Dat [eiser] zelf ook onderzoek had kunnen verrichten, maakt dit niet anders.

Koopakte, vragenlijsten, informatie van notaris, website

4.27.

Uitgangspunt is dus dat [eiser], voorafgaand aan de koop, door [gedaagde 1] voldoende geïnformeerd moet zijn geweest over de aard van zijn aankoop en mogelijke risico’s om een weloverwogen besluit te kunnen nemen. Wat de notaris later bij de levering verder heeft verklaard of aangegeven, is derhalve niet van belang en zal daarom buiten beschouwing worden gelaten.

4.28.

In de koopakte wordt aangegeven dat [gedaagde 1] zijn uiterste best heeft gedaan om [eiser] goed te informeren. Ook is aangegeven dat er geen garantie is voor waardestijging en/of bestemmingswijziging. Uit het voorgaande volgt echter dat [eiser], gezien wat hem verder werd voorgehouden, ervan uitging dat dit enkel een theoretische mogelijkheid betrof. Daarbij is van doorslaggevend belang dat [eiser] is voorgehouden dat het binnen zijn termijn van liefst twee tot maximaal vijf jaar zeer goed mogelijk was. Dit was immers voor hem van doorslaggevend belang. Dat die verwachting gerechtvaardigd was op het moment van totstandkoming van de koop is echter niet gebleken.

4.29.

In de vragenlijst heeft [eiser] ook expliciet aangegeven dat hij uitging van een termijn tussen twee en vijf jaar. Die toevoeging maakt dat [eiser] een duidelijke afwijkende verwachting had. Dit had voor [gedaagde 1] aanleiding moeten zijn om die afwijkende verwachting met [eiser] te bespreken. Dit heeft zij echter niet gedaan. Dat geldt overigens ook voor zijn antwoord op vraag zeven waaruit blijkt dat [eiser] niet beseft dat als zich een bestemmingsplanwijziging voordoet, dat niet direct hoeft te betekenen dat zijn grond interessant wordt voor projectontwikkelaars.

4.30.

De informatie op de website van [gedaagde 1] is in deze procedure geen onderdeel geweest van het partijdebat, zodat deze informatie buiten beschouwing wordt gelaten.

Onderzoekplicht [eiser]

4.31.

[gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat [eiser] bekend is met investeren, beleggen en handelen en dat van hem verwacht mag worden dat hij bereid is zich in de aangeboden informatie te verdiepen. Dat doet niet af aan het feit dat vooropstaat dat van [gedaagde 1] verwacht mag worden dat de gegeven informatie correct en compleet is. [gedaagde 1] kan zich niet verweren door die informatieplicht vervolgens af te schuiven op (de onderzoekplicht van) [eiser]. Daarnaast heeft [eiser] onderkend dat sprake was van speculatie. Er is hem echter expliciet voorgehouden dat wel binnen twee, maximaal vijf jaar rendement te verwachten viel. Ook al stelt [gedaagde 1] dat dat ook mogelijk is, tot meer dan algemeenheden komt zij niet. Van enig reële verwachting dat de komende jaren een bestemmingswijziging en daarmee een voor [eiser] relevante waardestijging zal plaatsvinden, is (nog altijd) niet gebleken.

Rechtsverwerking

4.32.

[gedaagde 1] verwijt [eiser] enerzijds dat een kans bestaat dat het perceel rendement zal opleveren en anderzijds dat hij zijn vordering te laat heeft ingesteld. [eiser] doet een beroep op nieuwsartikelen uit 2023 en 2024 maar dat maakt nog niet dat hij toen al op de hoogte was van die artikelen. Niet is gebleken dat [eiser] ook daadwerkelijk in 2023 en 2024 bekend was met zijn verhoogde risico. Daarnaast is de vraag of artikel 6:89 BW Pro wel van toepassing is. Het artikel gaat immers over rechtsverwerking in geval van een gebrek terwijl het hier gaat om oneerlijke handelspraktijken.

Conclusie

4.33.

Alles in onderlinge samenhang bezien maakt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. Het gaat om een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, maar dat gegeven heeft [gedaagde 1] zoveel mogelijk geminimaliseerd. Daarbij is ook niet duidelijk geworden welk concreet onderzoek [gedaagde 1] heeft gedaan met betrekking tot dit specifieke perceel voorafgaande aan de aan- en verkoop en ontbreekt een (risico)analyse, maar werd in de verkoopgesprekken in combinatie met de brochure wel het misleidende beeld geschetst dat de winst binnen handbereik was. Met name het feit dat [eiser] een korte rendementstermijn voor ogen had en [gedaagde 1] hem een ander perceel heeft gepresenteerd dat daaraan zou voldoen, wordt [gedaagde 1] zwaar aangerekend. Indien [eiser] op een realistische wijze was voorgelicht, was hij niet tot aankoop overgegaan. [eiser] heeft de koopovereenkomst daarom terecht en dus rechtsgeldig vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat de koopsom van € 24.400,00 door [gedaagde 1] aan [eiser] terugbetaald moet worden en [eiser] het perceel aan [gedaagde 1] moet terug leveren. De vorderingen hieromtrent zullen worden toegewezen met dien verstande dat de gevorderde dwangsom wordt gematigd tot € 500,00 per dag.

De wettelijke rente

4.34.

[eiser] vordert de wettelijke rente over de door hem betaalde koopsom vanaf de dag van betaling. Hiertegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze vordering reeds daarom toewijsbaar is. Bovendien is wettelijke rente toewijsbaar vanaf het moment waarop de schade als gevolg van de oneerlijke handelspraktijk is geleden. Dat is het moment van betaling van de koopsom, waarbij de kantonrechter ervan uitgaat dat deze betaling heeft plaatsgevonden op de dag van levering, 1 september 2023. De gevorderde wettelijke rente is ook daarom toewijsbaar.

Bestuurdersaansprakelijkheid

4.35.

Als een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is het uitgangspunt dat uitsluitend de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden kan, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte zijn voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap als die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De drempel is hoog: bestuurders zijn niet aansprakelijk voor iedere gemaakte fout of vergissing. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval.^[3]

4.36.

Een bestuurder kan aansprakelijk zijn als:

hij namens de vennootschap een verplichting is aangegaan, terwijl hij bij het aangaan wist of behoorde te weten dat de vennootschap niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden voor de schade van onbetaald gebleven schuldeiser;

hij een handelwijze van de vennootschap heeft bewerkstelligd of toegelaten, waarvan hij wist of behoorde te begrijpen dat dit tot gevolg zou hebben dat de vennootschap haar verplichtingen niet na zou komen en ook geen verhaal zou bieden voor de schade. Dit niet-nakomen dient dan het gevolg te zijn van betalingsonwil, niet van betalingsonmacht^[4];

hem op andere wijze een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden van de schade van de schuldeiser van de vennootschap.^[5]

4.37.

De stelplicht en bewijslast dat aan de hiervoor weergegeven voorwaarden voor aansprakelijkheid is voldaan, rusten op [eiser].

4.38.

De kantonrechter is van oordeel dat de (indirecte) bestuurders een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt van de schade die [eiser] lijdt als gevolg van de oneerlijke handelspraktijk van [gedaagde 1] en de daaruit voortvloeiende aankoop van agrarische grond voor € 244,00 per vierkante meter. [gedaagde 1] is immers een relatief kleine onderneming met twee bestuurders (tevens oprichters) en twee (bekende) verkoopmedewerkers. De bestuurders hebben in de stukken en ter zitting verklaard dat zij nauw betrokken zijn bij het verkoopproces. Daarmee zijn zij verantwoordelijk voor de inhoud van de brochure en verkoopstrategieën. Zij hebben medewerkers aangestuurd over de wijze van verkoop en hebben ook achteraf telefonisch contact opgenomen met [eiser]. Dit maakt dat de bestuurders dusdanig betrokken zijn bij het gehele proces dan hen ook een persoonlijk en ernstig verwijt valt te maken van het onjuist en misleidend informeren van [eiser]. De door [gedaagde 1] en bestuurders aangehaalde uitspraak^[6]maakt dat niet anders. In die uitspraak werd geoordeeld dat geen sprake was van oneerlijke handelspraktijken omdat de kopers voldoende waren geïnformeerd over de kansen en risico’s van de aankoop. In dit geval is de conclusie juist dat de brochure in het geheel geen waarschuwingen bevat en daarmee in combinatie met de verkoopgesprekken de indruk werd gewekt dat de kans groot was dat [eiser] na twee tot maximaal vijf jaar rendement kon verwachten, terwijl daar in werkelijkheid, in ieder geval op deze termijn, geen zicht op bestond. Dat [eiser] deze korte termijn voor ogen had, heeft hij duidelijk aangegeven en was ook kenbaar voor de bestuurders. Het had dan ook op hun weg gelegen om duidelijk te maken dat deze verwachting niet realistisch was en te wijzen op de werkelijke risico’s van de investering. Dit is niet (voldoende) gebeurd. Hiervan valt de bestuurders een persoonlijk ernstig verwijt te maken, zodat zij aansprakelijk zijn voor de daardoor door [eiser] geleden schade.

4.39.

De voorwaardelijk gevorderde verklaring van recht tegen de (indirecte) bestuurders en veroordeling tot betaling van de schade zijn daarom toewijsbaar.

Proceskosten

4.40.

[gedaagde 1] en bestuurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

495,00

(3x € 165,00)

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

1.086,00

(2 punt × € 543,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.448,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomst waarmee [eiser] het perceel te Den Haag (kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage sectie BK, nummer 3873) heeft verworven, is vernietigd,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1], in het kader van de ongedaamaking, aan [eiser] de koopsom van het perceel, € 24.400,00, terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2023 tot aan de dag van algehele voldoening,

5.3.

gebiedt [gedaagde 1] om binnen een maand na dit vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomst bij een notaris naar keuze van [eiser], onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde 1] in gebreke blijft met een maximum van € 25.000,00.

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] in de notariskosten die op grond van het bepaalde in 5.3 gemaakt worden,

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 2.448,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

En onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] niet binnen één maand na dit vonnis aan de veroordeling in 5.2 heeft voldaan:

5.6.

verklaart voor recht dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als middellijk bestuurders wegens onrechtmatige daad hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens [eiser] voor de schade als gevolg van de aankoop van het perceel als vermeld in 5.1,

5.7.

veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 24.400,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2023 tot aan de dag van algehele voldoening,

5.8.

veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van € 2.448,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 2] en [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.

Vernietiging koopovereenkomst grondspeculatie wegens oneerlijke handelspraktijk

Uitspraak

1.[gedaagde 1] B.V.,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

Voetnoten