Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/366514 / HA ZA 25-359
Vonnis van 4 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. E. Zondervan,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. S.K. Tuithof.
De zaak in het kort
Partijen zijn buren. De leveringsakten van hun woningen bevatten elk een kwalitatieve verplichting. Daarin staat dat de koper moet dulden dat een deel van de overgedragen grond wordt gebruikt als voetpad door omwonenden. Het perceel van [gedaagden] is zo ingericht dat gebruik als voetpad niet mogelijk is. [eiser] vordert dat [gedaagden] de belemmeringen voor het (gebruik als) voetpad wegnemen. Hij zegt dat [gedaagden] de kwalitatieve verplichting moeten nakomen. Voor het geval de rechtbank zal oordelen dat [eiser] geen aanspraak kan maken op nakoming, doet [eiser] een beroep op onrechtmatige daad. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. [eiser] kan [gedaagden] niet aanspreken tot nakoming omdat hij geen partij is bij de kwalitatieve verplichting en hij heeft zijn beroep op onrechtmatige daad onvoldoende onderbouwd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 september 2025 en de daarin genoemde stukken
- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming van 12 december 2025
- de akte van [eiser] met zijn productie 6
- de akte van [gedaagden] met hun productie 10
- de mondelinge behandeling van 12 december 2025, tijdens welke zitting mr. Tuithof het woord gevoerd heeft aan de hand van spreekaantekeningen en de griffier voor het overige aantekeningen heeft bijgehouden
- de brief d.d. 21 januari 2026 van de zijde van [eiser] met een aanvulling op het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming.
1.2.
De gerechtelijke plaatsopneming en de mondelinge behandeling van de zaak hebben gelijktijdig plaatsgevonden met die in de zaak met zaaknummer C/15/366515/HA ZA 25-360. In die zaak heeft [eiser] een vergelijkbare eis ingesteld tegen zijn buren.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] zijn achterburen van [eiser] . [gedaagden] zijn sinds 31 augustus 2012 eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf en mogelijk verder aan- en toebehoren aan de [adres 1] te [plaats] . [eiser] is sinds medio 2023 eigenaar van de woning aan de [adres 2] te [plaats] .
2.2.
[gedaagden] hebben de woning aan de [adres 1] gekocht van Stichting Pré Wonen. Pré Wonen (rb: in de akte verkoper genoemd) heeft de woning bij notariële akte van levering van 31 augustus 2012 aan [gedaagden] geleverd. De akte bevat onder meer de volgende bepaling:
VESTIGING KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
In aanvulling op het koopcontract worden bij deze door de verkoper aan koper opgelegd de navolgende verplichtingen, in de vorm van kwalitatieve verplichtingen:
1.Voetpad
De verplichting tot het dulden dat het gedeelte van de overgedragen grond welke is
bestemd om te dienen tot voetpad om te komen van- en te gaan naar de openbare weg
(mede) wordt gebruikt als voetpad voor alle aan dit voetpad gelegen percelen.
Het pad mag worden gebruikt te voet of met een rijwiel of ander klein voertuig aan de hand
en zal vrij moeten worden gehouden van obstakels welke een onbelemmerde doorging
verhinderen.
Het onderhoud van het pad komt ten laste van de percelen die een recht op gebruik van
het pad kan/kunnen uitoefenen, elk perceel voor een gelijk deel.
(…)
Ten aanzien van deze (kwalitatieve) verplichtingen geldt dat deze verplichtingen zullen overgaan op al diegenen die het registergoed zullen verkrijgen, hetzij onder algemene, hetzij onder bijzondere titel en dat de gebruikers van het goed eveneens aan deze verplichtingen zullen zijn gebonden.
2.3.
Achter de achtertuin van [eiser] ligt een voetpad. Vanuit de achtertuin van [eiser] bezien gaat dit pad naar links. Dit voetpad loopt over het achterste deel van de naastgelegen percelen en de daarop aansluitende percelen aan de [adres 1] en biedt de mogelijkheid om, achter het huizenblok langs, de openbare wegen aan de [adres 2] en de [adres 1] te bereiken. Vanuit de achtertuin van [eiser] bezien houdt het pad aan de rechterzijde van het perceel van [eiser] op bij de schutting van de achtertuin van [gedaagden] en hun achterburen [betrokkene] . Het is voor [eiser] niet mogelijk langs die kant de openbare weg te bereiken.
{afbeelding 1}
Voetpad achter het perceel van [eiser] Bovenaanzicht waarop te zien is dat de tuinen van
(de poort van [eiser] zit rechts) [gedaagden] en hun achterburen [betrokkene] (geschakeld) aan elkaar grenzen
2.4.
Na aankoop van zijn woning in 2023 heeft [eiser] zijn achtertuin willen doortrekken tot aan de schuur van zijn directe achterbuurman. Deze achterbuurman heeft in een procedure gevorderd [eiser] te veroordelen om de schutting die tegen de schuur van de achterbuurman stond te verwijderen. [eiser] heeft de schutting verwijderd.
2.5.
In maart 2024 heeft [eiser] [gedaagden] en [betrokkene] aangeschreven. Hij heeft hen verzocht mee te werken aan het weer toegankelijk maken van het pad. [gedaagden] en [betrokkene] hebben op dit verzoek niet gereageerd.
2.6.
Bij brief van 24 december 2024 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagden] aangeschreven en het volgende meegedeeld:
(…)
Zoals u wellicht weet is er een discussie geweest over het pad tussen de woningen op de [adres 2] en de [adres 1] . Cliënt heeft u daarom op 3 maart jl. aangeschreven met het verzoek ook aan de achterkant van uw woning het pad weer vrij te maken. Er ontstaat dan ook aan uw zijde weer een verbinding met het pad dat richting de [adres 1] loopt. Helaas hebt u niet gereageerd.
(…)
Inmiddels is gebleken dat er in uw leveringsakte ook een kwalitatieve verplichting is opgenomen en (…) is opgelegd en aanvaard. In die verplichting staat dat er een voetpad gelegen is en deels op uw grond is gelegen. Dat pad moet vrijgehouden worden en is bestemd voor alle percelen die aan het pad grenzen. U hebt het pad nu ten onrechte bij uw tuin betrokken. Bovendien is gebleken uit de oude bouwtekening dat het pad achter uw perceel langs liep en dit dus het pad betreft ten behoeve waarvan de kwalitatieve verplichting is opgenomen.
Namens cliënt verzoek ik u vriendelijk om het pad binnen twee maanden weer vrij te maken zodat de oude situatie (zoals u op de oorspronkelijke bouwtekening kunt zien) weer herleeft. Daar heeft cliënt ook belang bij omdat hij graag via die kant naar het winkelcentrum en de school van zijn kinderen gaat, alsmede het afval dan via die kant kan aanbieden. (…)
2.7.
Vervolgens hebben (de advocaten van) partijen nog diverse malen met elkaar geschreven. Daarbij zijn partijen niet tot overeenstemming geraakt. [gedaagden] hebben de erfafscheiding niet verwijderd.
Tekst
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis alle belemmeringen op het pad achter de woning te verwijderen en verwijderd te houden en het pad op het perceel weer begaanbaar en toegankelijk te maken, op straffe van een dwangsom en [gedaagden] veroordeelt de buitengerechtelijke kosten en proceskosten te betalen.
3.2.
[eiser] voert het volgende aan. Op grond van de kwalitatieve verplichting in de akte van levering moet het voetpad achter de woning van [gedaagden] doorlopen. [gedaagden] en [betrokkene] hebben het pad ten onrechte bij hun tuin getrokken. Na het geschil met zijn andere buren vond [eiser] het gek dat het pad niet ook de andere kant op zou moeten lopen. Dat blijkt wel het geval te zijn. Er is één voetpad dat tussen de woningen doorloopt en bestemd is voor alle percelen die op dat voetpad uitkomen. Op een tekening uit 1969 is het pad zichtbaar: het loopt tussen de gehele rijen woningen door. Ook met de plaatsing van de schuren is rekening gehouden met ruimte voor het pad tussen de tuinen. [gedaagden] hebben bij de levering op 31 augustus 2012 een kwalitatieve verplichting aanvaard. Die kan alleen maar zien op het pad achter de woningen. Het pad naast de woning van [gedaagden] loopt namelijk niet over het perceel van [gedaagden] hebben de verplichting aanvaard, maar zijn deze niet nagekomen. [eiser] kan aanspraak maken op (het gebruik van) het voetpad en nakoming van deze verplichting vorderen.
Als de rechtbank van oordeel is dat [eiser] niet rechtstreeks betrokken is bij de kwalitatieve verplichting of om andere redenen geen nakoming van deze verplichting kan vorderen, dan is er sprake van een onrechtmatige situatie die [gedaagden] moeten opheffen.
[eiser] heeft belang bij zijn vordering. [gedaagden] ontnemen hem de mogelijkheid om het in de buurt gelegen winkelcentrum, de school en het aanbiedpunt voor grof afval langs de kortste route te bereiken. Zijn voorraadkast en ijskast staan in de schuur achterin zijn achtertuin. [eiser] wordt nu gedwongen langer met zware boodschappentassen om te lopen dan wanneer het pad er weer is. Ook voor het aanbieden van grof afval moet hij veel verder lopen. Het voetpad moet vanuit zijn achtertuin gezien naar rechts doorlopen. Dat is de situatie zoals die hoort te zijn en [eiser] heeft recht en belang bij herstel van die situatie.
3.3.
[gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en vragen [eiser] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de proceskosten. Zij voeren het volgende aan.
3.4.
Toen de woning in 2012 aan hen werd geleverd, was de situatie zoals hij nu is. Er was geen pad aan de achterzijde. Uit diverse satellietfoto’s blijkt dat die situatie al sinds 1999 niet gewijzigd is. Ook buren verklaren dit.
De kwalitatieve verplichting die [eiser] noemt is een algemene bepaling die in alle akten van levering van de woningen in de buurt is opgenomen, ook bij woningen waar een voetpad niet aan de orde kan zijn. Dat Pré Wonen daadwerkelijk de bedoeling heeft gehad aan [gedaagden] de verplichting op te leggen om de situatie – die nooit anders is geweest – aan te passen blijkt daar niet uit. [eiser] kan geen beroep doen op de kwalitatieve verplichting en Pré Wonen heeft jegens [gedaagden] nooit aanspraak gemaakt op nakoming.
[eiser] heeft ook geen belang bij een doorgang als gevorderd. De toegang tot het pad aan de [adres 1] (op welk pad [eiser] het pad achter zijn woning wil aansluiten) kan alleen verkregen worden via een ijzeren hek. Alleen de direct aan dat pad wonende bewoners hebben een sleutel van dat hek. [eiser] niet. Hij kan dan ook geen gebruik maken van dit pad. Daarbij komt dat de huidige situatie beter is met het oog op de veiligheid. Een doorgaande poort leidt tot overlast en geeft inbrekers meer mogelijkheden te vluchten.
Als [gedaagden] een stuk van hun tuin zouden moeten weghalen voor een voetpad, dan zouden zij onevenredig zwaarder worden getroffen dan [eiser] zou worden getroffen door handhaving van de bestaande toestand. [eiser] heeft zijn huis in 2023 heeft gekocht. Toen bestond deze situatie al. [eiser] heeft dus nooit langs die route een doorgang naar de openbare weg gehad. De aanleg van een voetpad zou voor [gedaagden] echter betekenen dat zij een deel van hun tuin zouden moeten afstaan, een deel van de schutting en een
overkapping zouden moeten verwijderen, alsmede een deel van de tegels in hun tuin zouden moeten verwijderen. Zij voeren aan dat dit enkele duizenden euro’s zal kosten, welke kosten zij op dit moment niet kunnen dragen. Ook zou dit ten koste gaan van hun woonplezier en van invloed zijn op de waarde van hun woning.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[eiser] kan niet de nakoming van de kwalitatieve verplichting vorderen
4.1.
[eiser] stelt zich allereerst op het standpunt dat [gedaagden] de kwalitatieve verplichting die is gevestigd in de akte van levering van 31 augustus 2012 moeten nakomen. De rechtbank oordeelt dat – voor zover de kwalitatieve verplichting al gelezen moet worden zoals [eiser] deze leest – [eiser] geen aanspraak kan maken op nakoming daarvan. [eiser] is geen partij bij deze afspraak en heeft nagelaten te onderbouwen dat deze bepaling hem als derde rechten geeft.
4.2.
Artikel 6:252 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt samengevat dat bij een overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen. Voor de werking van het beding is vereist dat van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. [1]
4.3.
Anders dan een erfdienstbaarheid (een zakelijk recht), is de kwalitatieve verplichting een contractuele verbintenis. Deze geeft de wederpartij de zekerheid dat zij de verplichtingen ook tegenover de rechtsopvolgers van de grondeigenaar (in dit geval [gedaagden] ) kan afdwingen. Het recht daarvan nakoming te vragen is voorbehouden aan de contractuele wederpartij. De schuldeiser bij een kwalitatieve verplichting is persoonlijk gerechtigd. De contractuele wederpartij is Pré Wonen. Het is dan ook aan Pré Wonen om nakoming te vorderen. [eiser] is geen partij bij de in de leveringsakte tussen Pré Wonen en [gedaagden] opgenomen overeenkomst tot het vestigen van een kwalitatieve verplichting en kan (in beginsel) daarom ook geen nakoming vorderen van de door Pré Wonen met [gedaagden] overeengekomen kwalitatieve verplichting. Dat aan de kwalitatieve verplichting derdenwerking toekomt in de zin dat ook [eiser] het recht heeft om nakoming daarvan te vorderen heeft [eiser] niet (voldoende) onderbouwd. Zo heeft hij niet aangevoerd dat het beding de strekking heeft voor een derde het recht te scheppen nakoming te vorderen. Ook heeft hij niet aangevoerd dat hij dit beding heeft aanvaard. Hieruit volgt dat de primaire grondslag van de vorderingen van [eiser] niet opgaat. Het is niet aan hem om nakoming van de kwalitatieve verplichting te vorderen.
4.4.
Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende. Partijen verschillen van mening over de uitleg van het kwalitatieve beding. [eiser] zegt dat het kwalitatieve beding ziet op het dulden van een voetpad achter op het perceel van [gedaagden] zeggen dat het gaat om een algemeen beding dat daar niet (specifiek) op ziet. Bij de uitleg van de hiervoor in 2.2. bedoelde verplichting uit de notariële akte van 31 augustus 2012 komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht en die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. [2] De in de akte gebezigde bewoordingen zijn “het dulden dat het gedeelte van de overgedragen grond welke is bestemd om te dienen tot voetpad om te komen en te gaan naar de openbare weg (mede) wordt gebruikt als voetpad voor alle aan dit voetpad gelegen percelen.” Welk deel van de overgedragen grond bestemd is om te dienen tot voetpad wordt daarbij echter in het midden gelaten en wordt ook overigens in het licht van de gehele inhoud van de akte niet duidelijk. Gelet op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht en die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, komt de rechtbank dan ook niet tot de uitleg die [eiser] voorstaat. Daarvoor is de bepaling niet duidelijk genoeg. Duidelijk is overigens wel dat er bij het tekenen van de notariële akte geen sprake was van een voetpad op het geleverde perceel. Hoewel de als productie 6 door [gedaagden] overgelegde satellietfoto niet duidelijk is, heeft [betrokkene] ter zitting met het oorspronkelijke bestand op zijn telefoon laten zien dat in 1999 de tegels in de tuin van [gedaagden] doorliepen tot aan de achtermuur van wat nu zijn schuur is. Op dat moment was er al geen doorlopend voetpad. Uit de overige overgelegde satellietfoto’s uit respectievelijk 2005, 2007, 2013, 2015, 2017 en 2022 komt voldoende naar voren dat die situatie door de jaren heen niet is gewijzigd. De rechtbank gaat er daarom van uit dat er in 2012 geen pad aanwezig was achter het perceel van [gedaagden] en dat zij hun perceel hebben gekocht met de indeling zoals die ook nu nog aanwezig is.
Geen onrechtmatige daad tegen [eiser]
4.5.
[eiser] heeft ook aangevoerd dat [gedaagden] gehouden zijn om het pad (weer) toegankelijk te maken omdat de huidige situatie onrechtmatig is en daarom ongedaan gemaakt moet worden. Het beroep van [eiser] op onrechtmatige daad gaat niet op. De rechtbank zal dat hierna toelichten.
4.6.
Als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond). [3]
4.7.
[eiser] heeft in zijn dagvaarding niet uitgewerkt in welke zin het niet nakomen door [gedaagden] van de kwalitatieve verplichting onrechtmatig is jegens hem. [eiser] heeft wel in algemene zin aangevoerd dat hij er belang bij heeft dat hij langs de (kortere) weg naar de [adres 1] kan komen om zo via de kortste route naar de supermarkt, de school en het aanbiedpunt voor grof afval te gaan. Ook heeft hij gezegd dat hij de ijskast en voorraadkast in zijn schuur heeft staan en dat hij in de bestaande situatie verder moet lopen met zijn boodschappen. De rechtbank gaat ervan uit dat [eiser] zich aldus op het standpunt stelt dat [gedaagden] in strijd handelen met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt door niet doorgang te verlenen over hun perceel.
4.8.
De rechtbank volgt [eiser] daarin niet. De huidige situatie bestond al toen [gedaagden] in 2012 de woning kochten. Zij hebben zelf geen actieve handelingen verricht om de situatie zoals die nu is te bewerkstelligen. Ook dan kan het niet aanpassen van de situatie onrechtmatig zijn, maar dat doet zich hier niet voor. Vaststaat dat [eiser] toegang heeft tot een voetpad waarlangs hij vanuit zijn achtertuin zowel de [adres 2] als de [adres 1] kan bereiken. Dat de route naar de school en het winkelcentrum bij een doorgetrokken voetpad, zoals de rechtbank heeft vastgesteld bij de plaatsopneming, een relatief beperkt aantal meters korter is, maakt de bestaande situatie niet onrechtmatig jegens [eiser] , ook niet als dat betekent dat [eiser] met zijn boodschappen door de woning naar de schuur moet gaan. Die situatie is immers niet ongewoon, laat staan zodanig bezwarend dat er sprake is van onrechtmatigheid. [eiser] heeft ruime mogelijkheden om de openbare weg te bereiken, op de wijze die al vele jaren bestaat en die hem bekend was toen hij de woning kocht.
Conclusie
4.9.
De conclusie is dat de hoofdvordering van [eiser] die is gebaseerd op nakoming van de kwalitatieve verplichting, dan wel onrechtmatige daad wordt afgewezen. Dit betekent dat ook de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen.
4.10.
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.385,00
(2,5 punt × € 554,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.948,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] van € 2.948,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
1155