ECLI:NL:RBNHO:2026:1502

• Datum uitspraak: 4 februari 2026
• Publicatiedatum: 17 februari 2026
• Zaaknummer: 11768274 \ CV EXPL 25-4109
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens slecht huurderschap en afwijzing verhuisvergoeding

De huurovereenkomst tussen [eiser] en RS&V betreffende een pand te [plaats 2] is ontbonden omdat RS&V tekort is geschoten in haar verplichtingen door zich niet als een goed huurder te gedragen. Dit blijkt uit structurele en ernstige overlast veroorzaakt door gasten van de B&B die RS&V exploiteert, waaronder het foutief invoeren van toegangscodes en het bellen bij de buurvrouw voor assistentie.

RS&V voerde verweer dat er beheer op afstand is en dat problemen worden opgelost, maar de kantonrechter oordeelde dat de overlast aanhoudt en RS&V onvoldoende maatregelen heeft genomen. De ontbinding wordt gevolgd door een ontruimingstermijn van veertien dagen.

In reconventie vorderde RS&V een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding op grond van artikel 7:297 BW. De rechtbank oordeelde dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is, omdat het gehuurde niet als een voor het publiek toegankelijk hotel of winkelruimte wordt gebruikt. Hierdoor heeft RS&V geen recht op deze vergoeding en werd de vordering afgewezen.

RS&V is veroordeeld tot ontruiming, het indienen van een verzoek tot overdracht van de omgevingsvergunning aan [eiser], en betaling van proceskosten en wettelijke rente. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens tekortschieten van RS&V en de vordering tot verhuis- en inrichtingskostenvergoeding wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11768274 \ CV EXPL 25-4109

Vonnis van 4 februari 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.P. Lobé en mr. S. Flier,

tegen

RELAXED SLAPEN & VERGADEREN B.V. tevens handelend onder de naam
RELAXED APARTMENTS ,

te Haarlem,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: RS&V,

gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga.

De zaak in het kort In conventie zal de huurovereenkomst worden ontbonden, omdat RS&V is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door zich niet als een goed huurder te gedragen.
In reconventie is de vordering tot betaling van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding op grond van artikel 7:297 BW niet toewijsbaar, omdat in dit geval sprake is van huur van een 7:230a-bedrijfsruimte waarop die regel niet van toepassing is.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 juni 2025
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 27 augustus 2025
- het tussenvonnis van 24 september 2025
- de aanvullende producties zijdens [eiser] die op 24 december 2025 zijn overgelegd
- de conclusie van antwoord in reconventie van 13 januari 2026

- de mondelinge behandeling van 13 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen die door [eiser] tijdens de mondelinge behandeling zijn overgelegd en voorgedragen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt per 1 maart 2017 het pand aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] , (hierna: het gehuurde) aan RS&V voor een huurprijs van € 3.139,24 per maand exclusief btw. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van 17 september 2012 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

2.2.

Het gehuurde bestaat uit het pand en een terrein met meerdere parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen en – onder omstandigheden ook een deel van het pand – zijn uitsluitend bereikbaar via de toegangspoort, welke is gelegen achter het gehuurde pand, aan het [adres 4] te [plaats 2] . Deze toegangspoort behoort toe aan [bedrijf] B.V., een vennootschap waarvan [eiser] enig aandeelhouder is. Om de toegangspoort naar het terrein te openen moet een code worden ingetoetst.

2.3.

Mevrouw [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) woont boven de toegangspoort. Het dakterras van [betrokkene 1] geeft uitzicht op het terrein met de parkeerplaatsen.

In de verklaring van [betrokkene 1] van 18 mei 2025 staat onder meer:
“(…)
Ik ervaar al jaren structureel overlast van “Relaxt Slapen” B&B-gsten. Gasten die foutief de toegangscode invoeren bellen bij mij aan of duwen tegen de poortdeuren. Dit leidt ook tot ontregeling en defecten aan het systeem die ik in mijn huis hoor en waardoor mijn woongenot en rust, ook ’s nachts, wordt verstoord. (…)
Voor Relaxed slapen ontbreekt lokaal beheer en wordt de bedrijfsvoering zonder lokaal toezicht voortgezet . (…)”.

2.4.

Als de toegangspoort door storing of anderszins buiten gebruik raakt, wordt men – waaronder gasten van de B&B – binnen- of buitengesloten. Het parkeerterrein is op zulke momenten uitsluitend bereikbaar via het [adres 2] , het gehuurde en de [adres 3] te [plaats 2].

2.5.

RS&V exploiteert een Bed&Breakfast (hierna: B&B) in het gehuurde. De heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) is feitelijk leidinggevende van RS&V.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert primair dat de kantonrechter – samengevat – de huurovereenkomst ontbindt, RS&V veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde vanaf de datum van ontbinding en RS&V veroordeelt tot betaling van € 3.139,24 vanaf het moment van ontbinding tot 28 februari 2027.

3.2.

[eiser] vordert subsidiair dat de kantonrechter – samengevat – bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 28 februari 2027 en dat de kantonrechter RS&V veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde vanaf de datum van beëindiging.

3.3.

[eiser] vordert zowel primair als subsidiair dat de kantonrechter RS&V veroordeelt om tenminste drie maanden voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst bij de gemeente Haarlem het verzoek indient tot overdracht c.q. wijziging van de tenaamstelling van de omgevingsvergunning ziende op de exploitatie van het gehuurde als B&B locatie aan c.q. op naam van [eiser] , alsook dat de kantonrechter RS&V veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van slecht huurderschap, wat volgens [eiser] onder meer bestaat uit het ‘op afstand’ runnen van het gehuurde als B&B, zonder dat representatieve vertegenwoordiging – in de vorm van een beheerder – ter plaatse is. [eiser] (en [betrokkene 1] ) worden daarom regelmatig door gasten van RS&V aangesproken voor assistentie, bijvoorbeeld ten behoeve van de toegangspoort naar het parkeerterrein en het daarbij behorende codekastje. Dit slecht huurderschap vormt een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus [eiser] .

Voor zover die vordering geen stand houdt, stelt [eiser] dat hij de huurovereenkomst op 3 maart 2024 heeft opgezegd tegen de contractuele einddatum van de huurovereenkomst van 28 februari 2027. Opzegging heeft plaatsgevonden op grond van (1) dringend eigen gebruik en (2) de belangenafweging die in het voordeel [eiser] zou moeten uitvallen.

3.5.

RS&V voert verweer. Op haar verweer wordt – voor zover relevant – bij de beoordeling van dit geschil ingegaan.

in reconventie

3.6.

RS&V vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 107.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.7.

RS&V legt aan de vordering ten grondslag dat zij bij beëindiging van de huurovereenkomst recht heeft op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding ^[1] . RS&V heeft verschillende investeringen in het gehuurde verricht, welke investeringen bij een soortgelijke herstart elders wellicht ook gemaakt zullen moeten worden.

3.8.

[eiser] voert verweer. Op zijn verweer wordt – voor zover relevant – bij de beoordeling van het geschil ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

De primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar

4.1.

Een huurder (RS&V) is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen ^[2] . Het zich gedragen zoals een goed huurder betaamt, houdt onder meer in dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Goed huurdersgedrag dient niet alleen getoond te worden ten aanzien van het gehuurde zelf, maar eveneens in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde, met name wanneer dat gedrag zijn oorsprong vindt in het huurderschap. Indien een huurder voornoemde verplichting niet nakomt, levert dit in beginsel een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

4.2.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] desgevraagd verklaard dat de gevolgen voor het ‘op afstand’ runnen van de B&B door RS&V voor [eiser] nadelig zijn. Omdat geen beheerder of vertegenwoordiger van RS&V in het gehuurde aanwezig is, wordt [eiser] dan wel de buurvrouw ( [betrokkene 1] ) regelmatig lastiggevallen door gasten van RS&V. Gasten die voor de toegangsdeur staan bellen vaak aan bij [betrokkene 1] op het moment dat zij de toegangsdeur niet kunnen openen door het invoeren van een foute toegangscode of problemen die ontstaan door het gebruik van geweld tegen de deur door gasten. De directie van RS&V geeft gasten op zulke momenten te kennen dat zij zich tot [eiser] moeten wenden, aldus [eiser] . Ter onderbouwing verwijst [eiser] onder meer naar een verklaring van [betrokkene 1] van 18 mei 2025.

4.3.

De heer [betrokkene 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat hij regelmatig in het buitenland verblijft, maar dat gasten hem kunnen benaderen als er problemen zijn. Hij is ‘24/7’ bereikbaar. Ook zijn er regelmatig mannen in het gehuurde ter plaatse, waaronder een schoonmaker en een onderhoudsman. Daarbij komt dat beheer op afstand vrijwel niet nodig is; gasten komen negen van de tien met de toegangscode binnen. Als er problemen zijn wordt vanuit RS&V iemand gestuurd die het oplost, aldus de heer [betrokkene 2] namens RS&V.

4.4.

De kantonechter is van oordeel dat op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gekomen vastgesteld kan worden dat de door (gasten van de B&B van) RS&V veroorzaakte overlast een structureel en ernstig karakter draagt en nog altijd voortduurt. Daarbij komt dat RS&V al langere tijd op de hoogt is van de gegeven overlast en zodoende genoeg de tijd heeft gehad om deze overlast te staken. Verder ziet de kantonrechter in het betoog van RS&V geen objectieve aanknopingspunten om aan te nemen dat regelmatig een beheerder in het gehuurde aanwezig is om de door [eiser] gestelde overlast te verminderen dan wel weg te nemen. Daarom concludeert de kantonrechter dat RS&V zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst en de wet voortvloeiende verplichtingen dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

4.5.

De primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar. Daarbij wordt een ontruimingstermijn van veertien dagen redelijk geacht. Het subsidiair gevorderde behoeft geen bespreking.

De vergoeding van € 3.139,24 per maand tot 28 februari 2027 is niet toewijsbaar

4.6.

De partij van wie de tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd is verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. ^[3] Hierna wordt dit ontbindingsschade genoemd. Over de begroting van de ontbindingsschade heeft de wetgever onder meer opgemerkt: “
De omvang van deze schadevergoeding dient te worden vastgesteld (…) door met elkaar in vergelijking te brengen, enerzijds, de hypothetische situatie waarin de schuldeiser zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin de schuldeiser na ontbinding van de overeenkomst verkeert (in voorkomende gevallen: na afwikkeling van de, uit art. 6:271 BW voortvloeiende, verbintenissen tot teruggave dan wel ongedaanmaking) .” ^[4] . Het peilmoment voor de schade is dus het moment van ontbinding.

4.7.

Omdat [eiser] terecht een beroep op ontbinding heeft gedaan, kan hij aanspraak maken op ontbindingsschade. Bij het begroten van die schade kijkt de kantonrechter eerst naar de resterende huurtermijnen. Dit is een bedrag van € 3.139,24 per maand exclusief btw tot 28 februari 2027, zoals ook door [eiser] is gevorderd. Als de huurovereenkomst was voortgezet tot het einde van de looptijd had [eiser] dit bedrag immers ontvangen.

4.8.

De gemiste huurinkomsten over de resterende looptijd is echter niet gelijk aan de ontbindingsschade die [eiser] mogelijk zal lijden. [eiser] heeft kenbaar gemaakt het gehuurde zelf te willen gaan exploiteren als B&B en hier direct na de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde mee te willen starten. Op dit moment is daarom niet vast te stellen of en, zo ja, in welke mate [eiser] ontbindingsschade zal lijden. Dit deel van de vordering is daarom in deze procedure niet toewijsbaar.

RS&V moet haar medewerking tot overschrijven van de vergunningen verlenen

4.9.

RS&V heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen dit deel van de vordering, zodat deze toewijsbaar is zoals vermeld in de beslissing. Daarbij wordt de termijn om aan deze veroordeling te voldoen vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis, omdat de kantonrechter deze termijn redelijk acht.

RS&V wordt veroordeeld in de proceskosten

4.10.

RS&V is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

156,16

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

788,66

4.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

Het huurregime van artikel 7:230a BW is van toepassing

4.12.

In dit geschil gaat het allereerst om de vraag welk huurregime van toepassing is: huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Bij 7:290-bedrijfsruimte hebben huurders huurbescherming. Ingeval van een 7:230a-bedrijfsruimte hebben huurders geen huurbescherming: opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur. Wel geniet deze huurder op een in tijd beperkte ontruimingsbescherming.

4.13.

Artikel 7:230a BW is van toepassing in het geval dat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan,
niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen uit artikel 7:290 BW e.v. moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als
a een kleinhandels- of cafebedrijf, een afhaal- en besteldienst of een ambachtsbedrijf,
b een hotelbedrijf en
c een kampeerbedrijf, een en ander (dus onder a t/m c) indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

4.14.

Volgens vaste rechtspraak is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.

4.15.

Op de huurovereenkomst staat in de kop: ‘Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Dat levert, hoewel niet doorslaggevend, een aanwijzing op dat het gaat om artikel 7:290-bedrijfsruimte. Volgens artikel 1.3 van de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als ‘bed&breakfast/hotel, bewoning, lange termijn verhuur’. Als vervolgens gekeken wordt naar het feitelijk gebruik van het gehuurde, dan leidt de kantonrechter uit de in geding gebrachte foto’s af dat het gehuurde uitsluitend bereikbaar was via een toegangspoort, waarvan de gasten de toegangscode kregen na het plaatsen van de reservering. Verder waren er geen receptie en ontbijtzaal en -voorzieningen aanwezig. Daaruit leidt de kantonrechter af dat geen sprake is van ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal’, hetgeen een contra-indicatie is voor het aannemen van een hotel, als bedoeld in 7:290 BW. Uit niets blijkt verder dat het bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen was dat ‘het publiek’ – niet zijnde de gasten die een van de appartementen gereserveerd hadden – in het gehuurde kon komen.

4.16.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat RS&V het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan als 7:290 BW-bedrijfsruimte in gebruik heeft. Hieruit volgt dat sprake is van een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.

RS&V heeft geen recht op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding

4.17.

Omdat op de huurovereenkomst het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is, kan RS&V geen geslaagd beroep doen op artikel 7:297 BW. De gevorderde verhuis- en inrichtingskostenvergoeding is daarom niet toewijsbaar.

RS&V wordt veroordeeld in de proceskosten

4.18.

RS&V is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

505,00

(1 punt × factor 0,5 × € 1.010,00)

Totaal

€

505,00

4.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen,

5.2.

veroordeelt RS&V tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en met achterlating van de in het gehuurde tot stand gebrachte appartementen in de toestand waarin deze zich thans bevinden,

5.3.

veroordeelt RS&V om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis bij de gemeente Haarlem het verzoek in te dienen tot overdracht c.q. wijziging van de tenaamstelling van de omgevingsvergunning ziende op de exploitatie van het gehuurde als B&B locatie aan c.q. op naam van [eiser] ,

5.4.

veroordeelt RS&V in de proceskosten van € 788,66, te vermeerderen met de kosten van betekening als RS&V niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt RS&V tot betaling van de wettelijke rente ^[5] over de proceskosten,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.8.

wijst de vorderingen van RS&V af,

5.9.

veroordeelt RS&V in de proceskosten van € 505,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als RS&V niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.10.

veroordeelt RS&V tot betaling van de wettelijke rente ^[6] over de proceskosten,

5.11.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.

Voetnoten

1. Conform artikel 7:297 van het Burgerlijk Wetboek, (hierna: BW).

2. Ingevolge artikel 7:213 BW.

3. Artikel 6:277 BW.

4. (Parl. Gesch. Boek 6, p. 1036, geciteerd in Hoge Raad 24 september 2004, ELCI:NL:HR:2004:AP7760).

5. Als bedoeld in artikel 6:119 BW.

6. Als bedoeld in artikel 6:119 BW.