ECLI:NL:RBNHO:2025:9155

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 11506611 PA EXPL 25-1 WD

Uitspraakdatum: 30 juli 2025

Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] ,

gevestigd te Noordwijkerhout,

eiseres,

verder te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: voorheen mr. J.J. Paalman, thans mr. P. Stehouwer,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Bloembollen Zijpe B.V.,

gevestigd te Callantsoog,

gedaagde,

verder te noemen: Bloembollen Zijpe,

gemachtigde: mr. A.C. Teeuw.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft Bloembollen Zijpe op 7 januari 2025 gedagvaard en daarbij een vordering ingesteld.

1.2.

Bloembollen Zijpe heeft schriftelijk op de vordering gereageerd.

1.3.

Op 13 juni 2015 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting zijn van partijen nog de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van [eiseres] :- de op 2 juni 2025 ingediende akte comparitie tevens akte overlegging producties met producties 1 tot en met 9;
van de zijde van Bloembollen Zijpe:- de bij brief van 3 juni 2025 overgelegde producties 18 tot en met 20.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] exploiteert een bloembollenkwekerij in Noordwijkerhout aan het adres [adres 1] . Indirect bestuurders van [eiseres] zijn [bestuurders] .

2.2.

[eiseres] behoort tot een concern waartoe ook [Onroerend Goed B.V.] behoort. Laatstgenoemde vennootschap heeft verschillende percelen grond met opstallen in eigendom, die zij ter beschikking stelt aan [eiseres] .

2.3.

[Onroerend Goed B.V.] is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend als: gemeente Callantsoog, [kadastraalnummer] , ter grootte van 111.425m2. Dit perceel is plaatselijk bekend als [adres 2] , te [postcode] Callantsoog (hierna: het perceel).

2.4.

[eiseres] heeft met ingang van 9 juli 2019 een gedeelte van voornoemd perceel aan Bloembollen Zijpe in gebruik gegeven. Aanvankelijk hadden partijen daarvoor een overeenkomst voor een jaar gesloten, door hen aangeduid als ‘huurovereenkomst’. Op 18 mei 2021 hebben partijen een schriftelijke pachtovereenkomst gesloten.

2.5.

De pachtovereenkomst vermeldt over de duur van de overeenkomst het volgende:
“De pachtovereenkomst zal ingaan op 9 juli 2020 en geldt voor een periode van 6 jaar. De pachtperiode loopt derhalve af op 8 juli 2026.”

2.6.

In de pachtovereenkomst staat beschreven welk deel van het perceel aan Bloembollen Zijpe in gebruik is gegeven (hierna: het gepachte). De pachtovereenkomst bevat daarover de volgende bepaling:

“Het gepachte:

Het betreft een schuur en erf bestaande uit:

Schuur A.(…)

Schuur B:(…)

Schuur C:(…)

Onder het gepachte valt ook het verharde erf. Totaal met erf en schuur ca. 3850 m2. Zie bijlage.”

De pachtovereenkomst bevat over het gebruik van het gepachte door Bloembollen Zijpe de volgende passage:
“Agrarisch gebruik

1.
Pachter zal de betreffende schuurruimte gebruiken voor op- en overslag en verwerking van bloembollen.”

2.7.

De pachtovereenkomst bevat verder onder meer de volgende passage:
“Pachter conformeert zich aan de verzekeringsvoorwaarden van de verhuurder (zie bijlage).”

2.8.

Op 20 mei 2021 heeft de Grondkamer de pachtovereenkomst goedgekeurd.

2.9.

Bloembollen Zijpe heeft in ieder geval vanaf 2020 op het gepachte perceel woonunits geplaatst voor de (tijdelijke) huisvesting van de voor haar werkende arbeidsmigranten. De gemeente Schagen (hierna: de gemeente) heeft op 1 november 2023 hierover een handhavingsbesluit genomen, inhoudende dat Bloembollen Zijpe de woonunits moest verwijderen. Bloembollen Zijpe is tegen dit besluit in bezwaar gegaan bij de gemeente. De gemeente heeft het bezwaar ongegrond verklaard. Bloembollen Zijpe is niet in beroep gegaan tegen het besluit op bezwaar van de gemeente, maar heeft de woonunits verwijderd en niet meer teruggeplaatst.

2.10.

Op 11 november 2022 heeft [eiseres] Bloembollen Zijpe in kort geding bij de pachtkamer gedagvaard. In die procedure heeft [eiseres] gevorderd dat de pachtkamer als voorlopige voorziening Bloembollen Zijpe zou veroordelen tot ontruiming. [eiseres] heeft die vordering gegrond op (gestelde) tekortkomingen van Bloembollen Zijpe in de nakoming van de pachtovereenkomst. Bij vonnis van 19 december 2022 heeft de pachtkamer de vorderingen afgewezen.

2.11.

In 2023 heeft de verzekeraar van [eiseres] ten aanzien van opslag de volgende clausule aan [eiseres] opgelegd:
“Afval, emballage, fust en producten en voorraden moet(en)op minimaal 10 meter van de gevel(s) worden opgeslagen. Als in geval van brandschade blijkt dat niet aan deze voorwaarde is voldaan, dan geldt per gebeurtenis een extra eigen risico van 10% van de totale schade met een minimum van € 5.000,00 en een maximum van € 100.000,00. Dit eigen risico wordt niet toegepast als u bewijst dat het niet voldoen aan deze verplichtingen niet de oorzaak of medeoorzaak kan zijn geweest van de schade en de schade hierdoor niet is vergroot.”

2.12.

[eiseres] heeft in ieder geval op 11 januari 2023, 10 juni 2023, 1 februari 2024 en 26 maart 2024 brieven aan Bloembollen Zijpe gestuurd. De brieven van 1 februari 2024 en 26 maart 2024 zijn aan Bloembollen Zijpe per deurwaardersexploit aan Bloembollen Zijpe betekend op 8 februari 2024 respectievelijk 3 april 2024.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert - kort samengevat - dat de pachtkamer:

(
i) primair: de pachtovereenkomst tussen partijen ontbindt;

(ii) subsidiair: het tijdstip vaststelt waarop de pachtovereenkomst tussen partijen zal eindigen;

(iii) Bloembollen Zijpe veroordeelt tot ontruiming;

(iv) aan Bloembollen Zijpe enkele ge- c.q. verboden oplegt;

( v) verklaart voor recht dat Bloembollen Zijpe tekort is geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst en Bloembollen Zijpe veroordeelt tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3.2.

[eiseres] voert hiertoe, kort gezegd, als volgt aan.

3.2.1

Bloembollen Zijpe schiet op meerdere onderdelen tekort in de nakoming van de tussen partijen gesloten pachtovereenkomst. De tekortkomingen brengen mee dat de pachtovereenkomst moet worden ontbonden. Ook is Bloembollen Zijpe gehouden de als gevolg hiervan door [eiseres] geleden schade te vergoeden.

3.2.2.

Subsidiair stelt [eiseres] dat zij de pachtovereenkomst heeft opgezegd tegen 9 juli 2027 vanwege (i) de tekortkomingen van Bloembollen Zijpe, (ii) het voornemen van [eiseres] om het gepachte zelf in gebruik te nemen (dringend eigen gebruik) en (iii) een belangenafweging.

3.2.3.

Voor zover de pachtovereenkomst niet wordt ontbonden of beëindigd dient Bloembollen Zijpe volgens [eiseres] te worden veroordeeld om enkele uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen.

3.3.

Bloembollen Zijpe voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Waar gaat het in deze zaak om?

4.1.

Deze zaak draait om de vraag of de pachtovereenkomst tussen partijen door de

pachtkamer moet worden ontbonden wegens tekortschieten van Bloembollen Zijpe of dat de pachtkamer in het verlengde van een door [eiseres] gedane opzegging zal bepalen wanneer de pachtovereenkomst eindigt.
De pachtkamer zal een tussenvonnis wijzen wat betreft de aan [eiseres] opgelegde verzekeringsvoorwaarde. Voor zover mogelijk komt de pachtkamer voor het overige al tot een beoordeling.

Wat legt [eiseres] aan de gevorderde ontbinding ten grondslag?

4.2.

De primaire vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst rust op de volgende door [eiseres] gestelde tekortkomingen:

i) Bloembollen Zijpe heeft zonder voorafgaande toestemming van [eiseres] en in strijd met het geldende bestemmingsplan woonunits geplaatst op het gepachte;
ii) Bloembollen Zijpe gebruikt de schuren niet alleen voor de op- en overslag en verwerking van bloembollen, maar ook voor het broeien van bloembollen;
iii) Bloembollen Zijpe houdt zich niet aan de voor [eiseres] geldende verzekeringsvoorwaarde om geen afval, emballage, fust, producten en voorraden op te slaan binnen 10 meter van de gevels van de schuren;
iv) Bloembollen Zijpe overschrijdt de grenzen van het aan haar verpachte perceelgedeelte;
v) door toedoen van Bloembollen Zijpe is aan [eiseres] de kans ontnomen om bij Liander een aanvraag te doen voor uitbreiding van de elektriciteitscapaciteit in Noordwijkerhout.

Dit alles aldus [eiseres] . Bloembollen Zijpe heeft één en ander weersproken.

4.3.

De pachtkamer overweegt als volgt.
ad (i) plaatsing woonunits

4.4.

Vast staat dat Bloembollen Zijpe in ieder geval in 2020 woonunits op het gepachte heeft geplaatst. In deze woonunits heeft Bloembollen Zijpe seizoenarbeiders gehuisvest. Bloembollen Zijpe heeft deze units in 2023 of 2024, na de door haar zonder succes gevoerde bezwaarprocedure, verwijderd en niet meer teruggeplaatst. [eiseres] heeft erkend in 2020 (daarna niet meer) met de plaatsing van de woonunits te hebben ingestemd onder de voorwaarden dat de buren (familie [naam] ) daartegen geen bezwaar zouden hebben. Daarnaast diende de plaatsing en het gebruik van de woonunits in overeenstemming zou zijn met de ter plaatse geldende overheidsvoorschriften en de verzekeringsvoorwaarden, aldus [eiseres] .

4.5.

De pachtkamer stelt vast dat [eiseres] haar vordering niet grondt op de stelling dat de familie [naam] bezwaar had tegen de plaatsing van de woonunits. Of dat het geval was kan daarom in het midden blijven. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat Bloembollen Zijpe door het plaatsen en gebruiken van de woonunits in strijd heeft gehandeld met verzekeringsvoorwaarden.

4.6.

Dan resteert de voorwaarde dat plaatsing en gebruik van de woonunits in overeenstemming zouden zijn met de ter plaatse geldende overheidsvoorschriften. Uit het feit dat de gemeente het bezwaar van Bloembollen Zijpe ongegrond heeft verklaard en Bloembollen Zijpe daartegen niet in beroep is gegaan, leidt de pachtkamer af dat de aanwezigheid van de woonunits volgens de geldende overheidsvoorschriften (bestemmingsplan) niet was toegestaan.

4.7.

Voor zover Bloembollen Zijpe door het plaatsen van de units in strijd met de pachtovereenkomst heeft gehandeld, vindt de pachtkamer deze tekortkoming echter van onvoldoende gewicht om te rechtvaardigen dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden. Bloembollen Zijpe heeft de woonunits na de bezwaarprocedure namelijk verwijderd en niet meer teruggeplaatst. Daarbij komt dat niet is gesteld of is gebleken dat de gemeente aan [eiseres] (of aan [Onroerend Goed B.V.] ) wegens de illegale aanwezigheid van de woonunits een (financiële) sanctie heeft opgelegd. [eiseres] is om die reden niet benadeeld door de gang van zaken.

ad (ii) broeien van bollen

4.8.

[eiseres] stelt dat Bloembollen Zijpe de schuren niet alleen gebruikt voor de op- en overslag en verwerking van bloembollen, maar ook en in meer dan in geringe mate voor het broeien van bloembollen. Volgens [eiseres] handelt Bloembollen Zijpe hiermee in strijd met de pachtovereenkomst en lijdt [eiseres] daardoor schade.

4.9.

Bloembollen Zijpe brengt hier, kort gezegd, tegenin dat zij het gepachte gebruikt voor de teelt en de verwerking van bloembollen. Daarbij geeft zij de bollen een temperatuurbehandeling waardoor aan de bollen een klein spruitje ontstaat, waarna de bollen door Bloembollen Zijpe worden verkocht. Dat valt onder de verwerking van bloembollen. Van het broeien van bollen is geen sprake. Bloembollen Zijpe handelt hiermee niet in strijd met de pachtovereenkomst, aldus steeds Bloembollen Zijpe.

4.10.

De pachtkamer stelt vast dat partijen (nagenoeg) dezelfde betekenis toekennen aan het begrip ‘broeien van bollen’. Waar Bloembollen Zijpe spreekt over: ’het kweken van bol tot bloem’, omschrijft [eiseres] het begrip als: ’het oppotten en opkweken tot een (bijna) bloeiende bol. Vanwege die betekenis is naar het oordeel van de pachtkamer niet komen vast te staan dat Bloembollen Zijpe in strijd handelt met de pachtovereenkomst. [eiseres] heeft namelijk onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Bloembollen Zijpe de bollen feitelijk slechts behandelt tot aan het moment dat daaraan een spruit ontstaat. Van het broeien van bollen in de daarbij door beide partijen bedoelde zin, te weten het kweken van een bol tot bloem althans tot een bijna bloeiende bol, is dan ook geen sprake. De behandeling van de bollen door Bloembollen Zijpe valt onder het overeengekomen gebruik van het gepachte, te weten het gebruik voor op- overslag en verwerking van bloembollen. De pachtkamer zal de op deze gestelde tekortkoming gebaseerde vorderingen afwijzen.

ad (iii) het naleven van de verzekeringsvoorwaarden

4.11.

[eiseres] heeft over de gestelde schending van de verzekeringsvoorwaarden, kort gezegd, het volgende naar voren gebracht. Partijen hebben in de pachtovereenkomst afgesproken dat Bloembollen Zijpe zich zal houden aan de voorwaarden die de verzekeraar van [eiseres] aan [eiseres] oplegt. Volgens de geldende verzekeringsvoorwaarden (opslagclausule) is het opslaan van afval, emballage, fust, producten en voorraden binnen 10 meter van de gevels van de schuren niet toegestaan. Bloembollen Zijpe handelt in strijd met dit verbod en daarmee in strijd met de pachtovereenkomst, aldus steeds [eiseres] .

4.12.

Bloembollen Zijpe heeft hiertegen, kort gezegd, het volgende tegen ingebracht. Bloembollen Zijpe heeft zich bij het aangaan van de pachtovereenkomst slechts geconformeerd aan de toen geldende verzekeringsvoorwaarden. De verzekeraar had de betreffende voorwaarde op dat moment nog niet aan [eiseres] opgelegd. Het opleggen van een nieuwe verzekeringsvoorwaarde komt neer op het wijzigen van de pachtovereenkomst, waarvoor toestemming van de Grondkamer is vereist. Daarbij komt dat een dergelijke opslagclausule in de praktijk maatwerk is en dat het aan partijen is om hierover met de verzekeraar in overleg te treden. Overleg met Bloembollen Zijpe hierover heeft tot nu toe niet plaatsgevonden, maar zij is daartoe wel bereid, aldus steeds Bloembollen Zijpe.

4.13.

De pachtkamer overweegt als volgt. Met Bloembollen Zijpe is de pachtkamer van oordeel dat Bloembollen Zijpe zich bij het aangaan van de pachtovereenkomst slechts heeft geconformeerd aan de toenmalige voor [eiseres] geldende verzekeringsvoorwaarden. De pachtovereenkomst vermeldt in artikel 21 dat de toenmalige voorwaarden als bijlage aan de pachtovereenkomst waren gehecht en [eiseres] heeft niet weersproken dat deze voorwaarden met de pachtovereenkomst aan de Grondkamer zijn verzonden. Voorts staat vast dat de huidige opslagclausule niet voorkwam in de toenmalige door [eiseres] met haar verzekeraar overeengekomen voorwaarden. Daar komt bij dat niet is komen vast te staan dat partijen voor of na wijziging van de aan [eiseres] opgelegde verzekeringsvoorwaarden (gezamenlijk) overleg hebben gevoerd met de verzekeraar over de door Bloembollen Zijpe ter voorkoming van (brand)gevaar te nemen maatregelen, noch of een afstand van 10 meter daadwerkelijk nodig is voor het beperken van brandgevaar. De pachtkamer merkt verder op dat [eiseres] Bloembollen Zijpe al in januari 2023 heeft gesommeerd een afstand van 10 meter in acht te nemen, terwijl de verzekeringsvoorwaarde dateert van maart 2023. Voor maart 2023 was die afstand daarom in ieder geval al niet afdwingbaar. [eiseres] heeft onvoldoende betwist dat de afstand van 10 meter vanaf de schuren Bloembollen Zijpe aanzienlijk beperkt in het gebruik van het terrein.

4.14.

Onder de gegeven omstandigheden werkt de huidige opslagclausule van de verzekeraar niet door in de tussen partijen geldende pachtovereenkomst. Het door [eiseres] aan Bloembollen Zijpe gemaakte verwijt dat zij in strijd handelt met de pachtovereenkomst, is om die reden ongegrond. Dat neemt niet weg dat Bloembollen Zijpe zich als goed pachter dient te gedragen. In dat kader kan van haar worden gevergd dat zij bij het gebruik van het terrein in redelijkheid het brandrisico zoveel mogelijk beperkt, ook als dit tot beperkingen in het gebruik leidt die niet in de pachtovereenkomst zijn opgenomen. Dit geldt zeker in dit geval, waarin, zo heeft [eiseres] onbetwist gesteld, er ook gebouwen zijn met een rieten dak, dat onder een metalen plaat ligt. Dat kan met zich meebrengen dat Bloembollen Zijpe bij het gebruik van het terrein een bepaalde afstand tot de schuren moet houden. Het debat tussen partijen over de vraag of dat het geval is en zo ja, om welke afstand het gaat, heeft op dit punt nog niet plaatsgevonden. De pachtkamer beschikt bovendien over onvoldoende kennis om te beoordelen welke voorwaarden c.q. maatregelen ter plaatse in redelijkheid nodig en passend zijn ter voorkoming van brandgevaar. De pachtkamer overweegt dan ook om een deskundige te benoemen en zal partijen in de gelegenheid stellen zich daarover uit te laten. De pachtkamer geeft partijen echter ook nadrukkelijk in overweging om daarover eerst gezamenlijk te overleggen met de desbetreffende verzekeraar, zodat met inachtneming van de belangen van zowel verpachter als pachter daarover onderlinge afspraken kunnen worden gemaakt.
De pachtkamer zal de zaak verwijzen naar na te melden roldatum voor een akte aan de zijde van partijen over:
- de uitkomsten van het hiervoor bedoelde gezamenlijk overleg met de verzekeraar;
- het voornemen van de pachtkamer om een deskundige te benoemen.

De pachtkamer houdt op dit punt iedere beslissing aan.

(iv) de erfgrenzen

4.15.

[eiseres] voert hierover het volgende aan. Volgens de pachtovereenkomst zijn aan Bloembollen Zijpe slechts de schuren en het daaromheen liggende verharde erf in gebruik gegeven. Dit blijkt uit de omschrijving in de pachtovereenkomst en uit de ter verduidelijking aan de pachtovereenkomst gehechte bijlage^[1]. Verder behoort daartoe, zo stelt [eiseres] , een kleine strook gras aan de oostzijde van het gepachte. Bloembollen Zijpe houdt zich echter niet aan de grenzen van het aan haar in gebruik gegeven gedeelte. Bloembollen Zijpe eigent zich ook buiten het gepachte gelegen onverharde stukken grond toe (gras) en plaatst daar van alles op.

4.16.

Bloembollen Zijpe brengt hier, kort gezegd, het volgende tegenin. De bijlage waar [eiseres] zich op beroept, is inderdaad ook namens Bloembollen Zijpe geparafeerd, maar maakt geen deel uit van de door de Grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst. Die bijlage was namelijk alleen aan de huurovereenkomst gehecht. Daarbij komt dat de door [eiseres] ingeschakelde makelaar mondeling aan Bloembollen Zijpe heeft gezegd dat de grens van het aan Bloembollen Zijpe gepachte loopt bij (i) de sloot om de schuur en (2) de bomenrij. Dat is de feitelijke erfgrens. Tot aan die grens is Bloembollen Zijpe gerechtigd om het perceel te gebruiken. Bloembollen Zijpe neemt bij haar gebruik die grenzen in acht, aldus steeds Bloembollen Zijpe.

4.17.

Naar het oordeel van de pachtkamer is de bijlage waarnaar in de pachtovereenkomst wordt verwezen, leidend bij het vaststellen van de grenzen van het aan Bloembollen Zijpe in gebruik gegeven perceelgedeelte. De pachtkamer gaat er daarbij vanuit dat de pachtovereenkomst verwijst naar de door [eiseres] als productie 25 overgelegde foto. Deze foto is namelijk door beide partijen voor akkoord geparafeerd. Ook al zou deze bijlage oorspronkelijk aan de huurovereenkomst zijn gehecht, gesteld noch gebleken is dat er bij het aangaan de pachtovereenkomst andere afspraken over de omvang van het gehuurde/gepachte zijn gemaakt. De pachtkamer gaat voorbij aan de stelling van Bloembollen Zijpe dat zij af mocht gaan op de mondeling door de makelaar van [eiseres] aangegeven grenzen, omdat deze stelling onvoldoende gemotiveerd is.

4.18.

Bloembollen Zijpe heeft niet weersproken dat zij de uit deze foto blijkende grenzen niet in acht neemt. Bloembollen Zijpe handelt hiermee in strijd met de pachtovereenkomst. De door Bloembollen Zijpe aangevoerde argumenten over het onderhoud van de grond rondom de schuur, het maaien van het hoekje gras en het aanvankelijk uitblijven van protest tegen de door Bloembollen Zijpe geparkeerde auto’s, doen daaraan niet af. Deze argumenten rechtvaardigen niet het ongeoorloofd gebruik van de buiten het aan haar in pacht uitgegeven grond.

4.19.

Voor zover [eiseres] hierdoor nadeel heeft ondervonden is dat nadeel relatief gering. De pachtkamer is daarom van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
(v) de Liander-kwestie

4.20.

[eiseres] voert hiertoe, kort gezegd, het volgende aan. Bloembollen Zijpe heeft als gevolg van ’een hack’ een voor [eiseres] bedoelde e-mail van Liander op haar eigen e-mailadres ontvangen en verzuimd deze naar [eiseres] door te sturen. Hierdoor heeft Bloembollen Zijpe aan [eiseres] de kans ontnomen om bij Liander een aanvraag te doen voor uitbreiding van de elektriciteitscapaciteit in Noordwijkerhout, aldus steeds [eiseres] .
Bloembollen Zijpe heeft het voorgaande betwist.

4.21.

De pachtkamer overweegt als volgt.
Gelet op de gemotiveerde betwisting is niet komen vast te staan dat Bloembollen Zijpe met opzet een voor [eiseres] bestemde e-mail op haar e-mailadres heeft ontvangen en niet heeft doorgestuurd. Op de mondelinge behandeling is namens Bloembollen Zijpe namelijk verklaard dat Bloembollen Zijpe haar eigen e-mailadres aan Liander slechts heeft doorgegeven in verband met haar verzoek tot uitbreiding van de elektriciteitscapaciteit op het gepachte. Deze verklaring komt de pachtkamer aannemelijk voor. Gelet op deze gemotiveerde betwisting lag het op de weg van [eiseres] om haar ernstige verwijt aan het adres van Bloembollen Zijpe, dat laatstgenoemde moedwillig het account van [eiseres] heeft gehackt, nader te onderbouwen. De pachtkamer stelt vast dat [eiseres] dit niet heeft gedaan. Daarom houdt de pachtkamer het ervoor dat Bloembollen Zijpe niet met opzet een voor [eiseres] bestemde e-mail heeft achtergehouden. Dit geldt te meer nu niet is gebleken dat Bloembollen Zijpe hierbij een eigen belang heeft gehad, omdat de e-mail enkel zag op de levering van Liander aan [eiseres] te Noordwijkerhout.
De pachtkamer houdt de beslissing over ontbinding aan.

4.22.

De pachtkamer zal de beslissing ten aanzien van de ontbinding voorlopig aanhouden in verband met wat onder 4.11. tot en met 4.14. is overwogen. Omdat de gestelde gebreken die al wel definitief zijn beoordeeld niet tot ontbinding leiden, zal de pachtkamer wel de beëindiging van de pachtovereenkomst op grond van opzegging beoordelen.
De opzegging

4.23.

[eiseres] vordert subsidiair de beëindiging van pachtovereenkomst op grond van opzegging. De pachtovereenkomst overweegt hierover het volgende.

4.24.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of en zo ja, op welke datum [eiseres] de pachtovereenkomst schriftelijk aan Bloembollen Zijpe heeft opgezegd. [eiseres] is primair van mening dat zij bij brief van 10 juni 2023, waarin zij heeft verwezen naar haar brief van 11 januari 2023, de pachtovereenkomst heeft opgezegd. [eiseres] verbindt daaraan de conclusie dat Bloembollen Zijpe zich niet tijdig tegen deze opzegging heeft verzet en dat Bloembollen Zijpe zich in deze procedure niet meer tegen de opzegging van de pachtovereenkomst kan verzetten.
Subsidiair stelt [eiseres] dat zij bij brieven van 1 februari 2024 en 26 maart 2024 (betekend bij exploit van 8 februari 2024 respectievelijk 3 april 2024) de pachtovereenkomst heeft opgezegd.

4.25.

De pachtkamer overweegt als volgt. De brieven van 11 januari 2023 en 10 juni 2023 bevatten, voor zover relevant, de volgende passages:

de brief van 11 januari 2023:“EINDE PACHT

Zoals beschreven in het pachtcontract:

Duur:

De pachtovereenkomst zal ingaan op 9 juli 2020 en geldt voor een periode van 6 jaar.

De pachtperiode loopt derhalve af op 8 juli 2026.

3.1

[eiseres](lees: [eiseres] ; toevoeging pachtkamer)
heeft het gepachte in 2019 niet aangeschaft om het gepachte weer door te verkopen. Hoewel nog niet concreet, zag [eiseres] potentiële mogelijkheden waardoor het gepachte nodig zou zijn voor eigen gebruik. (…)

3.2

Het gepachte eigendom is meerdere malen aan BBZ(lees: Bloembollen Zijpe; toevoeging pachtkamer)
te koop aangeboden, puur alleen om een oplossing te bieden voor de ontstane problemen, bescherming van onze belangen en het voorkomen van juridische kosten en represailles. [eiseres] heeft bij de laatste voorstellen in november 2022 aangegeven dat daarna verkoop geen optie meer is. Dit heeft [eiseres] , in de dagvaarding, maar ook mondeling tijdens KG aan de rechter aangegeven.

[eiseres] wilde niet meer verkopen, aangezien het steeds duidelijker is geworden dat we het

gepachte in de nabije toekomst zelf nodig te hebben.

(…)3.3 Na KG zijn er definitieve feiten gekomen waardoor gebruik door [eiseres] zelf van zijn

eigendommen uiterlijk 2026, maar mogelijk al eerder noodzakelijk maken.

[eiseres] wil samen met BBZ afspraken maken over definitieve beëindiging van het

pachtcontract.”

de brief van 10 juni 2023:

“Hierbij per aangetekende brief de volgende zaken:

(…)

4- brief pachtzaken 11 januari 2023(vanwege de interne ontwikkelingen bij [eiseres] moet deze brief inzake punt 3 gezien worden als een definitieve opzegging van het pachtcontract (…)”

4.26.

De primaire stelling van [eiseres] dat de brieven van 11 januari 2023 en 10 juni 2023, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang, moeten worden beschouwd als een opzegging van de pachtovereenkomst, gaat naar het oordeel van de pachtkamer niet op. De pachtkamer motiveert dit oordeel als volgt.

4.27.

Uit de brief van 11 januari 2023 valt slechts af te leiden dat [eiseres] met Bloembollen Zijpe afspraken wilde maken over de beëindiging van de pachtovereenkomst. De brief bevat geen definitieve opzegging van de overeenkomst.

4.28.

Anders dan [eiseres] lijkt te menen, kan het ontbreken van een opzegging in de brief van 11 januari 2023 niet achteraf worden hersteld door een mededeling in de brief van 10 juni 2023 dat de brief van 11 januari 2023 moet worden beschouwd als een opzegging.

4.29.

Het voorgaande brengt mee dat de brieven van 11 januari en 10 juni 2023 niet kunnen leiden tot een beëindiging van de pachtovereenkomst. Of het aan Bloembollen Zijpe is toe te rekenen dat zij deze brieven niet zou hebben ontvangen, wat in geschil is, kan daarom in het midden blijven.

4.30.

Bloembollen Zijpe heeft de ontvangst van de brief van 1 februari 2024, betekend bij deurwaardersexploit van 8 februari 2024, niet betwist. Naar het oordeel van de pachtkamer moet deze brief als een opzegging van de pachtovereenkomst tegen worden beschouwd. Daarbij is niet van belang dat de eerdere brieven niet als opzegging kunnen worden gezien. Uit het hierna volgende citaat uit de brief volgende namelijk voldoende duidelijk dat opzegging bedoeld wordt:

“Betreft: Bevestiging opzegging pachtcontract 20 mei 2021(…)Ik bevestig de opzegging en de noodzaak van het eindigen van het pachtcontract vanwege dringend eigen gebruik door [eiseres] en licht het verder toe, (…)

Uit de toelichting blijkt meteen dat de belangen van [eiseres] bij het eindigen van het pachtcontract zwaarder wegen dan de belangen van BBZ bij het langer duren van het pachtcontract. Ook dat is een reden voor het eindigen van het pachtcontract, net zoals dat BBZ volgens [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die BBZ als pachter heeft en niet heeft gehandeld zoals goede pachter dat zou moeten doen (…) Dat zijn ook redenen voor beëindiging van het pachtcontract.”

4.31.

Niet in geschil is dat Bloembollen Zijpe binnen zes weken na ontvangst van deze brief, dus tijdig^[2], bezwaar heeft gemaakt tegen de opzegging van [eiseres] .

4.32.

De pachtkamer komt daarmee toe aan de inhoudelijke beoordeling van de door [eiseres] aangevoerde opzeggingsgronden. Uit de brief van 1 februari 2024 blijkt dat [eiseres] zich op de volgende opzeggingsgronden beroept:
(i) dringend eigen gebruik;
(ii) belangenafweging;
(iii) tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst.
Bloembollen Zijpe heeft de opzeggingsgronden inhoudelijk weersproken. De pachtkamer overweegt als volgt.

dringend eigen gebruik

4.33.

Bij een beroep op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:370 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) zal de pachtkamer moeten toetsen of het voornemen tot eigen gebruik ernstig gemeend en uitvoerbaar is. Het is aan [eiseres] als verpachter die het gepachte in gebruik wenst te nemen om dit feitelijk te onderbouwen en als het verweer van Bloembollen Zijpe daartoe aanleiding geeft inhoudelijk op dit verweer in te gaan. De pachtkamer stelt vast dat [eiseres] hieraan niet heeft voldaan.

4.34.

Onder verwijzing naar het in opdracht van [eiseres] opgestelde bedrijfsplan en de daarbij behorende bijlagen, komt het betoog van [eiseres] erop neer dat er een bedrijfseconomische noodzaak bestaat tot het uitbreiden van de onderneming en dat deze uitbreiding in haar vestigingsplaats Noordwijkerhout niet tot de mogelijkheden behoort. De noodzaak tot deze bedrijfsuitbreiding is met name gelegen in:
- toenemende inflatie;
- oplopende insectendruk (trips) in de regio Noordwijkerhout en uitval van bestrijdingsmiddelen;

– het in (het bestuur van) het bedrijf opnemen van beoogd bedrijfsopvolgers [opvolger] (neef van de [bestuurders] ) en [zoons van bestuurder] (zoons van [bestuurder] ).

4.35.

Bloembollen Zijpe heeft het voorgaande betwist op, kort gezegd, de navolgende gronden. Het verschil in insectendruk in de regio’s Noordwijkerhout en Callantsoog is gering. Met name de Multiflora is gevoelig voor insectendruk. Multiflora maakt echter slechts voor 1/5e deel uit van de teelt van [eiseres] . Dat [eiseres] in Noordwijkerhout te weinig ruimte zou hebben, heeft in ieder geval de door [eiseres] ingeschakelde deskundige G. Braam niet zelf uit eigen onderzoek geconcludeerd, maar heeft hij overgenomen van [eiseres] . Braam schrijft namelijk in zijn rapportage/ advies:
“Volgens de door u gestelde informatie is er te weinig ruimte”.Daarnaast bevatten de door [eiseres] overgelegde rapportages onvoldoende financiële onderbouwing voor de door [eiseres] gewenste uitbreiding, zoals Bloembollen Zijpe op verschillende specifieke punten heeft onderbouwd. Ook dat [naam] als manager te Callantsoog zal worden ingeschakeld is onvoldoende onderbouwd, aldus steeds Bloembollen Zijpe.

4.36.

De pachtkamer overweegt als volgt. Bloembollen Zijpe heeft de gronden die [eiseres] aanvoert ter onderbouwing van het door haar gestelde dringend eigen gebruik gemotiveerd betwist. De betwisting van Bloembollen Zijpe ziet zowel op de noodzaak van de door [eiseres] gewenste bedrijfsuitbreiding als op de financiële onderbouwing voor de realisatie daarvan. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling de gelegenheid gehad om inhoudelijk te reageren op het gemotiveerde verweer van Bloembollen Zijpe, maar zij heeft slechts volstaan met het verwijzen naar de eerder door haar aangedragen gronden en overgelegde stukken. Een inhoudelijke reactie op het door Bloembollen Zijpe in de conclusie van antwoord gevoerde betoog, heeft [eiseres] niet gegeven.

4.37.

Dit alles heeft tot gevolg dat naar het oordeel van de pachtkamer niet is komen vast te staan dat het voornemen tot eigen gebruik ernstig gemeend en uitvoerbaar is. De pachtkamer komt daarom niet tot het oordeel dat de pachtovereenkomst moet worden beëindigd vanwege dringend eigen gebruik. Het door [eiseres] gedane beroep op deze beëindigingsgrond is vergeefs.

belangenafweging

4.38.

De pachtkamer kan de vordering van [eiseres] ook toewijzen als een redelijke afweging van de belangen van [eiseres] bij contractbeëindiging en tegen die van Bloembollen Zijpe bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van [eiseres] uitvalt. De pachtkamer is echter niet van oordeel dat dat laatste het geval is. [eiseres] heeft zich beroepen bij haar belang bij het kunnen uitbreiden van haar onderneming. Hiertegenover staat het belang van Bloembollen Zijpe bij voortgezet gebruik.

4.39.

De pachtkamer overweegt als volgt. Vast staat dat Bloembollen Zijpe voor haar bedrijfsvoering alleen maar de beschikking heeft over de door haar van [eiseres] te Callantsoog gepachte locatie. Het belang van Bloembollen Zijpe bij verlenging van het pachtcontract is daarmee evident. Beëindiging van de pachtovereenkomst betekent het verlies van de enige aan Bloembollen Zijpe ter beschikking staande locatie. Dat Bloembollen Zijpe op korte termijn een andere locatie zal kunnen verkrijgen, is gesteld noch gebleken. Onder de gegeven omstandigheden prevaleren de belangen van Bloembollen Zijpe bij verlenging van de overeenkomst boven de belangen van [eiseres] bij de beëindiging daarvan.

bedrijfsvoering van Bloembollen Zijpe als goed pachter

4.40.

[eiseres] heeft verder aangevoerd dat de bedrijfsvoering van Bloembollen Zijpe niet is geweest zoals een goed pachter betaamt of de pachter anderszins ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

4.41.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.11. tot en met 4.14. is overwogen, zal de pachtkamer de beslissing op dit punt voorlopig aanhouden.

de gevorderde gedragsaanwijzingen

4.42.

Voor het geval de pachtovereenkomst doorloopt, zal worden toegekomen aan de beoordeling van de door [eiseres] gevorderde gedragsaanwijzingen.

4.43.

[eiseres] vordert dat de pachtkamer als gedragsaanwijzing aan Bloembollen Zijpe de volgende geboden/verboden oplegt:
(i) het gepachte niet gebruiken voor het broeien van bollen;
(ii) op het gepachte geen woonunits plaatsen;
(iii) bij de opslag van spullen een afstand van 10 meter vanaf de gevels van de gepachte schuren in acht nemen;
(iv) de buiten het verharde gedeelte van het tot gepachte erf behorende gedeelten niet gebruiken.

4.44.

Uit hetgeen hiervoor onder 4.8. e.v. is overwogen, volgt dat Bloembollen Zijpe ter zake het broeien van bollen (i) niet is tekortgeschoten. De pachtkamer ziet daarom geen aanleiding om het door [eiseres] gevorderde verbod op te leggen.

4.45.

Uit hetgeen hiervoor onder r.o. 4.7. is overwogen, blijkt dat Bloembollen Zijpe de woonunits (ii) heeft verwijderd. Dat Bloembollen Zijpe voornemens is om de woonunits op enig moment terug te plaatsen, is niet gebleken. Bij deze stand van zaken heeft [eiseres] geen belang bij het door haar gevorderde verbod.

4.46.

Uit hetgeen hiervoor onder 4.11. e.v. is overwogen, volgt dat de pachtkamer de beslissing op punt iii, de opslag buiten de schuren, aanhoudt. Datzelfde geldt daarom voor de daarmee samenhangende gedragsaanwijzing.

4.47.

Uit hetgeen hiervoor onder 4.18 is overwogen, volgt dat Bloembollen Zijpe wat betreft het gebruik van buiten het gepachte gelegen gedeelten tekortschiet in de nakoming van de pachtovereenkomst. Gelet daarop zal de pachtkamer in een eventueel eindvonnis aan haar een gedragsaanwijzing (gebod of verbod) opleggen, waaraan een dwangsom zal worden verbonden.

4.48.

De pachtkamer houdt iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De pachtkamer:

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 27 augustus om 9:30 uur (4 weken na dagtekening vonnis) voor een akte aan de zijde van partijen over hetgeen hiervoor onder 4.14. is overwogen;|

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de sectie kanton, locatie Alkmaar in de samenstelling van mr. S.M. Auwerda, kantonrechter-voorzitter, ing. H.W.J. van den Berg en mr. G.J. Middelburg-Heitlager, pachtleden en door de kantonrechter-voorzitter in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025, in tegenwoordigheid van de griffier.

Tussenuitspraak over ontbinding van pachtovereenkomst en verzekeringsvoorwaarden in geschil tussen bloembollenkwekerij en pachter