Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11449424 \ VV EXPL 24-200
Vonnis in kort geding van 30 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. N.A. Luijten,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. F.W. Huizinga.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 16 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde].
- de mondelinge behandeling van 16 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde].
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] en zijn broer [betrokkene] huurde sinds 2014 de woning op de eerste verdieping, [straat] [nummer 1] (verder: het gehuurde). In de toen gesloten (verder: de oorspronkelijke) huurovereenkomst staat:
“Art. 1
(…)
Deze woning is gelegen op de 2e verdieping en beslaat een woonkamer met keuken, (…).
Art. 8
De volgende onderhoudsverplichtingen m.b.t. de bovenwoning komen ten laste van de huurder, tenzij het onderhoud noodzakelijk is ten gevolge van handelen of nalaten van de verhuurder:(…)
-het vervangen van gebroken ruiten tenzij de opstal- en/of glasverzekering deze dekt.
(…)
Art. 14
De huurder mag het gehuurde naar eigen inzicht inrichten.
De huurder mag zonder toestemming van de verhuurder geen verandering in het gehuurde aanbrengen.(…)”
2.2.
[eiser] is in 2020 eigenaar geworden van het pand [straat] [nummer 2] te [plaats 2] (verder: “het pand”). [eiser] heeft op 1 augustus 2020 met [gedaagde] en zijn broer [betrokkene] twee nieuwe, aparte huurovereenkomsten gesloten voor respectievelijk de bovenverdieping en de benedenverdieping. In de nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] staat dat huurder een boete verbeurt als hij tekortschiet in de nakoming van bepaalde verplichtingen.
2.3.
Op de nieuwe huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Daarin staat:
“Gebruik
1.1.
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken (…)
(…)
Veranderingen en toevoegingen door huurder
4.1.
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen in, aan of op het gehuurde, de inrichting of de gedaante daarvan aan te (laten) brengen of te hebben. Het voorgaande geldt niet ten aanzien van veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
4.2
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van (…) aan te (laten) brengen of te hebben.”
2.4.
Omdat [eiser] voornemens is om het pand te verkopen, heeft hij het gehuurde op 18 september 2024 geïnspecteerd. [gedaagde] was zelf niet aanwezig; zijn broer [betrokkene] wel. [betrokkene] heeft desgevraagd verklaard dat [gedaagde] niet in het gehuurde verblijft. [eiser] heeft waargenomen dat de keuken en vloerbedekking was verwijderd, de vlizotrap niet zichtbaar was en de toegang tot de cv-installatie gestremd was. [gedaagde] heeft geen toestemming hiervoor gevraagd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de aangevangen verbouwingen worden gestaakt en de aangebrachte veranderingen ongedaan worden gemaakt, onder verbeurte van een dwangsom. Tevens vordert [eiser] ontruiming van het gehuurde en contractuele boetes.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig toerekenbaar tekort is geschoten door de verbouwingen zonder toestemming uit te voeren. Tevens heeft [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] betwist dat hij toerekenbaar tekort is geschoten. Hij voert aan dat hij volgens de huurovereenkomst het gehuurde naar eigen inzicht mag inrichten. Hij heeft destijds zelf vloerbedekking gelegd en met instemming van de vorige verhuurder een nieuw keukentje geplaatst en stelt dit nu weer te mogen doen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Terughoudendheid
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Spoedeisend belang
4.2.
Het spoedeisend belang is gelegen in het feit dat als langer wordt gewacht de verbouwing wellicht een voldongen feit is en [eiser] verder snel duidelijkheid nodig heeft omtrent de staat van het gehuurde in verband met de veiligheid ervan.
Veranderingen zonder toestemming
4.3.
In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Dit sluit aan bij zowel het bepaalde in de oorspronkelijke [1] als de nieuwe huurovereenkomst [2] , zodat de kantonrechter in het midden laat welke nu van toepassing is, omdat hierover tussen partijen discussie bestaat.
4.4.
[gedaagde] heeft de oude keuken en vloerbedekking verwijderd. Hij is nog bezig met het stucen van de muren en het plaatsen van een nieuwe keuken. Hiermee heeft hij veranderingen aan de woning aangebracht althans is hiermee begonnen. Hij heeft hiervoor geen toestemming gevraagd. Dat betekent dat [gedaagde] in beginsel tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die uit de wet en beide huurovereenkomsten volgen.
Het recht om het gehuurde naar eigen inzicht in te richten omvat namelijk in het algemeen niet het stucen van muren en het verwijderen van de oude keuken en vloerbedekking en vervolgens plaatsen van een nieuwe keuken en vloerbedekking. Dit zijn in beginsel geen veranderingen die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd.
4.5.
In dit geval zijn partijen het echter eens dat de vorige keuken vrij eenvoudig was. Mogelijk was deze dusdanig eenvoudig dat deze wel zonder al te veel kosten kon worden verwijderd, zoals [gedaagde] stelt. Hetzelfde geldt voor de vloerbedekking. [gedaagde] lijkt verder onwetend te zijn geweest van het feit dat hij toestemming moest vragen. Daarbij is onduidelijk wie de vorige keuken en vloerbedekking heeft geplaatst en hoe de vorige en/of oorspronkelijke keuken en vloerbedekking er uitzag. Wat [gedaagde] er precies voor in de plaats wil stellen, is nog wel onduidelijk, maar hij heeft aangegeven dat de nieuwe keuken geen extra waarde aan de woning geeft. Het gaat in ieder geval niet om veranderingen van de bouwconstructie van het pand. Het is dan ook goed mogelijk dat [gedaagde] aan het eind van de huurovereenkomst de oude keuken en vloerbedekking of iets vergelijkbaars zonder veel kosten kan terugplaatsen dan wel dat wat [gedaagde] nu wil plaatsen in feite iets vergelijkbaars betreft. Als toestemming was gevraagd, had [gedaagde] die dus waarschijnlijk behoren te krijgen. Een en ander rechtvaardigt – mede gezien de wederzijdse belangen van partijen en wat onder 4.1 is overwogen – dan ook geen toewijzing van de vordering tot ontruiming of herstel in oude staat. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
4.6.
Wel dient Voordehaak aan [eiser] duidelijkheid te geven over de reeds uitgevoerde werkzaamheden en verdere veranderingen (voor zover nog niet uitgevoerd) aan [eiser] voor te leggen en hiervoor toestemming te vragen. Deze toestemming kan Brockhorst niet zonder goede reden weigeren. De door [eiser] in dit geding naar voren gebrachte redenen acht de kantonrechter daarvoor onvoldoende. Er is geen enkele aanwijzing dat deze simpele verbouwingswerkzaamheden een verhoging van de WOZ-waarde of de premie van de opstalverzekering tot gevolg hebben. Daarbij geldt dat [eiser] het pand waarin de woning zich bevindt, wil verkopen. [eiser] heeft niet (voldoende) toegelicht dat de door [gedaagde] beoogde veranderingen hierop een negatief effect hebben.
4.7.
Wat betreft de vlizotrap en cv-installatie heeft [gedaagde] ter zitting uitgelegd – en dit heeft [eiser] heeft onvoldoende betwist – dat de vlizotrap nog altijd aanwezig is in het gehuurde en de cv-installatie makkelijk bereikbaar is. Verder heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat het glas gesneuveld is door toedoen van [gedaagde]. De vorderingen hieromtrent worden daarom eveneens afgewezen.
4.8.
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat [gedaagde] in het vervolg voldoende bereikbaar moet zijn voor [eiser]. Nu [gedaagde] inmiddels op de hoogte is van zijn verplichting om eerst toestemming te vragen voor verbouwingswerkzaamheden, kan de belangenafweging een volgende keer dat hij geen toestemming vraagt, anders uitvallen.
Hoofdverblijf
4.9.
Tot slot is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. [eiser] baseert zijn vordering op de uitlatingen van diens broer [betrokkene], maar ter zitting is toegelicht dat [gedaagde] tijdelijk elders verbleef in verband met de verbouwing en zijn hoofdverblijf nog altijd in het gehuurde is.
Boetes
4.10.
Gezien het voorgaande ziet de kantonrechter geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde boetes. Daarbij is voorts van belang dat het een geldvordering betreft en ook nog niet vaststaat of de nieuwe huurovereenkomst inderdaad van toepassing is.
Tot slot
4.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2025.