Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/357951 / HA ZA 24-569
Vonnis van 30 juli 2025
in de zaak van
1.[eiseres 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
wonende te [plaats 1],
eisers,
advocaat mr. P.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 1],
gedaagden,
advocaat mr. E. Zondervan te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 februari 2025 met de daarin genoemde stukken en bijbehorende producties
- de oorspronkelijk op 21 maart 2025 geplande mondelinge behandeling (maar in het roljournaal aanvankelijk ten onrechte vermeld als ‘21 mei 2025’) waar namens [eisers] niemand ter zitting is verschenen
- de nieuw geplande mondelinge behandeling op 20 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[eisers] hebben de woning van [gedaagden] gekocht. Volgens [eisers] heeft de woning niet de eigenschappen die zij op grond van (artikel 6 lid 3 van) de koopovereenkomst mochten verwachten omdat sprake zou zijn van ernstige verborgen gebreken. Zij menen dat [gedaagden] de op hen rustende mededelingsplicht wat dit betreft zouden hebben geschonden. Subsidiair stellen [eisers] dat zij de koopovereenkomst hebben gesloten onder invloed van dwaling. De rechtbank oordeelt dat de vorderingen alle afstuiten op de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule, zodat deze worden afgewezen.
3.Feiten
3.1.
Bij NVM ‘model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning’ (model 2021) van 24 november 2022 (hierna: de Koopovereenkomst) hebben [eisers] de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 1], kadastraal bekend gemeente [plaats 1], [kadaster nummer] (hierna: de woning) van [gedaagden] gekocht voor een koopsom van € 360.000,-. In de Koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden opdonderdag 2 februari 2023of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van[betrokkene 1]hierna verder te noemen notaris.
(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte voor permanente bewoning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
(…)
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 22 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning omstreeks 1895 is gebouwd, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, het dak, gevels, de fundering, installaties, leidingen, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. De buurman heeft bij verkopend makelaar aangegeven dat de muur op de eerste verdieping vrij dun en gehorig is. Verkopend makelaar heeft dit kenbaar gemaakt bij kopers. In afwijking van artikel 6.3 komt het geheel of ten dele ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik voor rekening en risico van koper. Verkopend makelaar heeft koper geadviseerd de woning bouwkundig te keuren. Koper heeft aangegeven hier geen gebruik van te willen maken.
(…)
3.2.
De levering van de woning stond aanvankelijk gepland op 2 februari 2023. Omdat [eisers] de financiering op dat moment nog niet (geheel) rond hadden, hebben [gedaagden] ingestemd met een uitstel van de leveringsdatum tot 10 februari 2023. Het notarieel transport van de woning heeft uiteindelijk – te laat – plaatsgevonden op 20 februari 2023. [gedaagden] hebben de op grond van artikel 11.3 van de Koopovereenkomst verschuldigde boete van (10 x (3‰ x € 360.000,-) =) € 10.800, door middel van verrekening met de koopsom geïncasseerd.
3.3.
Na levering van de woning hebben [eisers] gebreken aan de woning geconstateerd. Bij schrijven van 4 april 2023 van hun rechtsbijstandsverzekeraar hebben zij daarover onder meer het volgende aan [gedaagden] geschreven:
(…)
Gebreken
Cliënten hebben kort na de levering moeten constateren dat sprake is van gebreken in/aan de woning. Zij werden kort gezegd geconfronteerd met een gebrek aan het dak en een gebrek aan de fundering.
Tekortkoming / non-conformiteit
Gelet op de gebreken zoals cliënten dat hebben geconstateerd, moet ervan uit worden gegaan dat deze gebreken reeds bestonden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
Vanwege de aard en ernst van de gebreken is er bovendien sprake van non-conformiteit overeenkomstig artikel 17 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De door u geleverde woning beantwoordt niet aan de overeenkomst aangezien de woning niet die eigenschappen bezit die cliënten op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Cliënten mochten verwachten dat de woning die eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de afwezigheid niet behoefden te betwijfelen. U heeft dit bovendien in artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst gegarandeerd.
Toerekenbare tekortkoming
Bovendien moet worden aangenomen dat u deze gebreken kenden althans dat u de gebreken had behoren te kennen. De door cliënten aangetroffen verschijnselen ontstaan niet ineens en u moet hiervan derhalve ook last hebben gehad en u had daarvan dan ook mededeling moeten doen. Door te zwijgen waar spreken plicht was, heeft u derhalve uw mededelingsplicht geschonden waarbij zij opgemerkt dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksverplichting van de koper ('prioriteitsregel').
Dwaling
Primair stellen cliënten zich dan ook op het standpunt dat er sprake is van dwaling. Nu u als verkoper in strijd met uw verplichtingen zijnde uw mededelingsplicht ten onrechte geen melding heeft gedaan van de onderhavige gebreken waarvan u op de hoogte was althans had behoren te zijn, ofschoon u wist dan wel behoorde te weten dat een en ander voor cliënten van belang was in het kader van de aankoop van de onroerende zaak, beroepen cliënten zich op dwaling overeenkomstig artikel 228 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek
Aansprakelijkstelling/ingebrekestelling
Gelet op het vorenstaande mag het duidelijk zijn dat u verantwoordelijk en aansprakelijk bent voor de onderhavige gebreken die leiden tot non-conformiteit van de woning en dat u derhalve gehouden bent de gebreken te (laten) herstellen dan wel herstelkosten of de schade aan cliënten te vergoeden. (…) Deze kosten zijn thans door [bedrijf] B.V. in de bijgaande offerte van 20 maart 2023 begroot op € 13.471,29.
3.4.
In de hiervoor genoemde offerte van Bouwkundig Adviesbureau [bedrijf] BV te [plaats 2] is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
De gebreken bestaan uit het verwijderen van een ondeugdelijke draagbalk boven het achter buitenkozijn, ook een gedeelte van de vloerdelen verrot.
In de kap zit een gedeeltelijk verrotte kap balk.
De vloer van de woonkamer is gewoon slecht en zit met knikken en scheuren en op een plek geheel gebroken ook is het verschil van de laagste en hoogste zijde circa 10 cm dit was opgevuld met latten onder de bestaande parketvloer.
(…)
3.5.
Bij brief van 2 mei 2023 heeft (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [gedaagden] onder meer het volgende aan [eisers] geschreven:
(…)
De koopovereenkomst
Op grond van artikel 6.1 van het NVM-koopcontract is de woning overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van deze bepaling komen alle zichtbare en onzichtbare gebreken derhalve voor uw rekening en risico. In artikel 6.3 van het koopcontract wordt aangegeven dat de woning bij de eigendomsoverdracht die eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Cliënten ontkennen dat hier sprake is van een ernstig gebrek zoals bedoeld in artikel 6.3. van de koopakte. Ter onderbouwing voeren cliënten aan jarenlang met genoegen en zonder problemen in de woning gewoond.
Gebrek niet aanwezig
Voor zover hier wel sprake is van een ernstig verborgen gebrek, staat niet vast dat dit gebrek al aanwezig was ten tijde van de eigendomsoverdracht. Het ligt op uw weg om dit te bewijzen en tot op heden hebt u hieraan niet voldaan. Een gebrek dat na levering ontstaat, komt voor risico van de koper.
Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Cliënten waren niet op de hoogte van de door u gestelde gebreken en heeft hierover ook geen mededelingen kunnen doen. Van een mogelijke schending van een mededelingsplicht kan geen sprake zijn.
Bovendien rust op u als koper op grond van artikel 6.3 van de koopakte een onderzoeksplicht. Het vermeende gebrek had bij een behoorlijk onderzoek ontdekt kunnen worden, voordat u tot de koop besloot over te gaan. U hebt dit onderzoek nagelaten, zodat u niet hebt voldaan aan uw onderzoeksplicht
Ouderdom woning
Aan de onderzoeksplicht van de kopers worden extra zware eisen gesteld, wanneer sprake is van een oude woning (let op evt. ouderdomsclausule in koopakte). Naarmate de woning ouder is, moet u als koper rekening houden met een zekere mate van direct te verrichten onderhoud. Van een oudere woning mag niet verwacht worden dat deze over de eigenschappen van een nieuwbouwwoning beschikt.
Ouderdomsclausule
In de koopovereenkomst is in artikel 22 een ouderdomsclausule opgenomen. Dat betekent dat cliënten niet instaan voor de kwaliteit van onder andere het dak en de fundering. Het geheel of ten dele ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik komen voor rekening van kopers. Verder is geadviseerd een bouwkundige keuring te laten verrichten, waar uw cliënten geen gebruik van hebben gemaakt.
(…)
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I.
Primair:gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis het bedrag ad € 25.245,58, althans een door Uw Rechtbank in goede justitite vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
Primair:gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis het bedrag ad € 25.245,58, althans een door Uw Rechtbank in goede justitite vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
II.
Subsidiair:de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling aldus te wijzigen dat de door eisers betaalde koopprijs wordt verminderd met het bedrag ad € 25.245,58, althans een door Uw Rechtbank in goede justitite vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van dit bedrag aan eisers binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis;
Subsidiair:de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling aldus te wijzigen dat de door eisers betaalde koopprijs wordt verminderd met het bedrag ad € 25.245,58, althans een door Uw Rechtbank in goede justitite vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van dit bedrag aan eisers binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis;
III.
Primair en subsidiair:gedaagden hoofdfelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, het (na)salaris van de advocaat daaronder begrepen.
Primair en subsidiair:gedaagden hoofdfelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, het (na)salaris van de advocaat daaronder begrepen.
4.2.
Aan hun vordering leggen [eisers] – samengevat – ten grondslag dat de woning niet voldoet aan de eigenschappen die zij op grond van (artikel 6 lid 3 van) de Koopovereenkomst mochten verwachten als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat sprake is van ernstige verborgen gebreken en dat [gedaagden] de op hen rustende mededelingsplicht te dien aanzien hebben geschonden, althans (subsidiair) dat zij de koopovereenkomst hebben gesloten onder invloed van dwaling, aldus [eisers]
4.3.
[gedaagden] voeren tot hun verweer – kort gezegd – aan dat artikel 7:17 BW geen rol speelt, omdat partijen daarvan in de Koopovereenkomst zijn afgeweken. Bovendien hebben partijen artikel 6.3 van de Koopovereenkomst buiten werking hebben gesteld door opname van een ouderdomsclausule in artikel 22 van die overeenkomst, zodat zij niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor eventuele (verborgen) gebreken.. Van de in datzelfde artikel geadviseerde bouwkundige keuring hebben [eisers] bovendien geen gebruik gemaakt, aldus [gedaagden].
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
[eisers] hebben na de aankoop een aantal – volgens hen verborgen – constructieve gebreken geconstateerd aan de woning, waarvan zij stellen dat het onredelijk is om te verwachten dat ze die zelf zouden ontdekken. Zo zouden er structurele problemen zijn met het dak en de fundering, waaronder een ondeugdelijke draagbalk en verrotte kapdelen, er zouden vloerproblemen zijn zoals verrotte vloerdelen, een slechte staat van de vloer van de woonkamer en een aanzienlijk hoogteverschil in de vloer, welke gebreken niet zichtbaar zijn geweest bij de bezichtiging. [gedaagden] zouden volgens [eisers] bij de verkoop van de woning hun mededelingsplicht met betrekking tot die gebreken hebben geschonden. De kernvraag in dit geschil is dan ook of [gedaagden] – als verkopers van de woning – aansprakelijk zijn voor de door [eisers] – als kopers – gestelde gebreken daaraan wegens non-conformiteit van de woning in de zin van artikel 7:17 BW.
5.2.
Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is echter van regelend recht. Het staat partijen vrij om daarvan af te wijken, zoals zij dat ook in de Koopovereenkomst hebben gedaan.
5.3.
In veel standaard koopcontracten – zo ook in de Koopovereenkomst – staat dat de koper de woning koopt “in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de koop”, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken . Normaal gesproken wordt daarop de belangrijke uitzondering gemaakt dat de woning bij oplevering de eigenschappen moet bezitten die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Als een gebrek het normale gebruik belemmert (bijvoorbeeld een ernstige daklekkage of rotte vloerbalken), kan de koper de verkoper daarvoor in beginsel aanspreken op grond van non-conformiteit, tenzij hij van het gebrek wist bij aankoop. In de Koopovereenkomst is deze bepaling opgenomen in artikel 6.3.
5.4.
Een ouderdomsclausule – die in het onderhavige geval is opgenomen in artikel 22 van de Koopovereenkomst – vormt echter weer een uitzondering op deze uitzondering. Deze clausule bepaalt doorgaans dat de koper zich bewust is van de gevorderde leeftijd van het huis, en dat hij niet dezelfde verwachtingen mag koesteren als bij een nieuwere woning. Daarmee beperkt de ouderdomsclausule de aansprakelijkheid van de verkoper: gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren, kunnen dan toch weer niet op de verkoper worden verhaald. De aanwezigheid van een ouderdomsclausule en de leeftijd van de woning hebben ook invloed op de wederzijdse verplichtingen van koper en verkoper bij de koop. Hier spelen twee belangrijke verplichtingen een rol: de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Op de verkoper rust de plicht om bekende gebreken te melden. De koper heeft de plicht om redelijk onderzoek te doen naar de staat van de woning. Deze onderzoeksplicht van de koper is zwaarder naarmate de woning ouder is.
5.5.
[gedaagden] hebben er– naast de aanwezigheid van de ouderdomsclausule – op gewezen dat zij aan de op hen rustende mededelingsplicht hebben voldaan, omdat zij vooraf een NVM-vragenlijst hebben ingevuld over (de staat van) de woning. In die vragenlijst is
– voor zover van belang voor de door [eisers] geconstateerde gebreken – onder meer het volgende opgenomen:
– voor zover van belang voor de door [eisers] geconstateerde gebreken – onder meer het volgende opgenomen:
(…)
2. Gevels
(…)
Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Zo ja, waar:
achtergevel is volledig vernieuwd (mei 2022)
(…)
3.Dak(en)
(…)
Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar:
Ja, voorzijde tegen zijgevel, +/- 1,5 meter vanaf de goot naar boven. Dit is gedicht met specie en vervolgens geen lekkage meer.
Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen
nee
Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?
Nee. Het is ons onbekend hoe het dak er van binnenuit uitziet boven het gipsplaten plafond. We vermoeden dat er geen dakisolatie is.
(…)
5.Vloeren, plafonds en wanden
(…)
Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen
Er zit een scheur in het beton onder de vloer in de woonkamer
(…)
9.Diversen
(…)
Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?
nee
(…)
5.6.
Met [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat zij in het onderhavige geval (voldoende) aan haar mededelingsplicht hebben voldaan. In de vragenlijst is het bestaan van enkele door [eisers] genoemde gebreken vermeld, als gevolg waarvan deze niet meer ‘verborgen’ waren, althans dat [eisers] zich hiervan bewust hadden kunnen en moeten zijn. Het enige gebrek dat niet in de vragenlijst is opgenomen, betreft de aanwezigheid van houtworm. [eisers] hebben echter geen feiten of omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagden] daarvan wisten of hadden moeten weten, terwijl [gedaagden] die wetenschap gemotiveerd heeft betwist. Tegenover die gemotiveerde betwisting is niet vast komen te staan dat [gedaagden] wisten of moesten weten dat de draagbalk bij de achtergevel niet voldoende draagvermogen meer had, temeer daar [gedaagden] ter zitting onweersproken hebben verklaard zelf niet bij de werkzaamheden aanwezig te zijn geweest.
5.7.
[eisers] hebben zich beroepen op een verklaring van hun aannemer ([betrokkene 2]) van juni 2023, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
(…)
Afgelopen December bij jullie geweest om de verbouwplannen van uw aangekochte woning aan de [adres] in [plaats 1] door te nemen.
Jullie gaven aan de vrij nieuwe achtergevel met openslaande tuindeuren van de woonkamer te vervangen door een glazen pui over de gehele breedte en hoogte van de achtergevel.
Ik heb toen aangegeven dat daar dan toch wel iets van een constructie moest komen om de verdiepingsvloer balklaag en de dakconstructie op te vangen.
De toenmalige bewoonster die ook bij dit gesprek aanwezig was, zei dat dit niet nodig zou zijn, omdat er al een constructie zou zijn. Ze hadden 2 jaar daarvoor nieuwe openslaande tuindeuren gekregen in de achtergevel. De achtergevel is toen vernieuwd.
Ze was daar heel zeker van dat er een constructie was.
Nu blijkt bij het weghalen van voorzetwand aan de binnenzijde van de achtergevel er een oude constructie te zijn, die vol met houtworm zit. Deze constructie is niet nieuw aangebracht bij de verbouwing.
Ook blijkt de kop van één verdiepingsvloerbalklaag plus het bovenliggende vloerhout ernstig aangetast door houtrot.
Dit moet ook al eerder bekend geweest te zijn, het was namelijk weg getimmerd in de nieuwe voorzet wand en achter het knieschot op de verdieping.
(…)
5.8.
[eisers] stellen dat uit deze verklaring blijkt dat de verkoper heeft verklaard dat er een nieuwe constructie zou zijn aangebracht, terwijl in de werkelijkheid een oude, door houtworm aangetaste constructie aanwezig was.
5.9.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] meer in de verklaring lezen dan daarin staat. Blijkens de verklaring is gesproken met [gedaagde 2] (gedaagde sub 2.). Die heeft het echter niet over een
nieuweconstructie. Zij verklaart dat er “een constructie zal zijn”. Een aannemer moet deze verklaring opvatten als een evidentie: er zal iets zijn waar door de dragende functie van de verdiepingsvloer wordt overgebracht op de achtergevel. Dat is doorgaans een balk die boven het kozijn loopt. De verklaring van [gedaagde 2] houdt niet in dat die balk bij plaatsing van het kozijn is vernieuwd. Dat gebeurt bij vervanging van een kozijn in de meeste gevallen ook niet.
nieuweconstructie. Zij verklaart dat er “een constructie zal zijn”. Een aannemer moet deze verklaring opvatten als een evidentie: er zal iets zijn waar door de dragende functie van de verdiepingsvloer wordt overgebracht op de achtergevel. Dat is doorgaans een balk die boven het kozijn loopt. De verklaring van [gedaagde 2] houdt niet in dat die balk bij plaatsing van het kozijn is vernieuwd. Dat gebeurt bij vervanging van een kozijn in de meeste gevallen ook niet.
Daar komt bij dat de opname van de ouderdomsclausule in de Koopovereenkomst meebrengt dat [eisers] op dit punt geen verwachtingen mochten koesteren. Blijkens die clausule komen in ieder geval de aanwezigheid van typische ouderdomsgebreken als houtworm en -rot (behoudens bekendheid bij de verkoper) voor rekening en risico van koper.
De omstandigheid dat [eisers] zijn geadviseerd om een bouwkundige keuring van de woning te laten verrichten, geeft ook aan dat de verkopers er niet zeker van waren dat de staat van onderhoud probleemloos was.
De rechtbank acht verder van belang dat [eisers] (eiser sub 1.) ter zitting heeft verklaard zelf een bouwkundige achtergrond te hebben, zodat hij zich bewust moet zijn geweest van de (mogelijke) consequenties van het achterwege laten van een bouwkundige keuring. Zeker in combinatie met de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst houden de gekozen bewoordingen van de ouderdomsclausule een vergaande exoneratie van aansprakelijkheid van [gedaagden] als verkoper in. Mede gelet op de omvang van de gestelde gebreken hebben [eisers] volstrekt onvoldoende gesteld om [gedaagden] een beroep op die ouderdomsclausule te ontzeggen. Voor de hier en daar geponeerde stelling dat [gedaagden] ‘wisten of hadden moeten weten’ zijn geen betrouwbare aanwijzingen aangedragen.
5.10.
Ook het beroep op dwaling slaagt niet. [eisers] hebben blijkens het voorgaande niet onderbouwd dat [gedaagden] een mededelingsplicht hebben geschonden.
Terzijde wordt opgemerkt dat dit beroep hoe dan ook geen grondslag kan vormen voor terugvordering van de betaalde boete. [eisers] vorderen immers geen vernietiging maar wijziging van de overeenkomst door aanpassing van de prijs. Dat betekent dat de Koopovereenkomst, ook voor zover het de boeteclausule betreft, in stand blijft en dat de wijze en het moment waarop deze overeenkomst door partijen is nagekomen – de onbetwiste grondslag voor de boete – als uitvoeringswerkelijkheid tussen partijen blijft gelden.
5.11.
De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen.
Proceskosten
5.12.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.075,00
5.13.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025. [1]