Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10867091 \ CV EXPL 24-353 (hoofdzaak) en 11125159 \ CV EXPL 24-3382 (vrijwaring)
Uitspraakdatum: 22 januari 2025
Vonnis van de kantonrechter in de hoofdzaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.
gevestigd te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M. Munnik
procesgemachtigde: mr. M.C. Franken-Schoemaker
procesgemachtigde: mr. M.C. Franken-Schoemaker
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ahold Europe Real Estate & Construction B.V.
gevestigd te Zaandam
gedaagde 1
verder te noemen: Ahold
gemachtigde: mr. S. van der Kamp
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEVO Vastgoed B.V.
NEVO Vastgoed B.V.
gevestigd te Rotterdam
gedaagde 2
gedaagde 2
verder te noemen: Nevo
gemachtigden: mr. A.G.A. van Rappard en mr. J.M. van der Deijl
en
Vonnis van de kantonrechter in de vrijwaringszaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ahold Europe Real Estate & Construction B.V.
gevestigd te Zaandam
gedaagde 1
verder te noemen: Ahold
gemachtigde: mr. S. van der Kamp
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEVO Vastgoed B.V.
NEVO Vastgoed B.V.
gevestigd te Rotterdam
gedaagde 2
gedaagde 2
verder te noemen: Nevo
gemachtigden: mr. A.G.A. van Rappard en mr. J.M. van der Deijl
De zaak in het kortNaar aanleiding van de instorting van een parkeergarage bij vliegveld Eindhoven wordt een vergelijkbaar gebouwde parkeergarage nabij een winkelcentrum in [plaats] op last van de gemeente (gedeeltelijk) gesloten. Noodzakelijke versteviging van de constructie vergt ruim drie jaar. De exploitant van een supermarkt in het winkelcentrum vordert schadevergoeding voor omzetderving als gevolg van de langdurige (gedeeltelijke) sluiting van de parkeergarage. Kern van het verwijt aan het adres van de (onder)verhuurder en de eigenaar van het winkelcentrum en de parkeergarage is dat het herstel van de parkeergarage onnodig lang heeft geduurd. De vorderingen van de supermarkt worden integraal afgewezen. Op grond van de (onder)huurovereenkomst is de (onder)verhuurder niet aansprakelijk voor de gestelde schade. Evenmin bestaat recht op huurprijsvermindering. Van onvoorziene omstandigheden is niet gebleken en ook het beroep op de franchiseovereenkomst gaat niet op. Hoewel het herstel lang heeft geduurd, is van onrechtmatig handelen geen sprake. Aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal als grondslag voor de vordering wordt eveneens afgewezen.
1.Het procesverloop
in de hoofdzaak
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 25 oktober 2023 een vordering tegen Ahold en Nevo ingesteld bij de handelskamer van deze rechtbank. De rechtbank heeft de zaak bij vonnis van 13 december 2023 verwezen naar de kantonrechter.
1.2.
Ahold heeft een incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring genomen. [eiseres] heeft daarop schriftelijk gereageerd. De kantonrechter heeft bij vonnis van 1 mei 2024 Ahold toegestaan Nevo in vrijwaring op te roepen.
1.3.
Ahold en Nevo hebben in de hoofdzaak afzonderlijk schriftelijk geantwoord.
in de vrijwaringszaak
1.4.
Ahold heeft Nevo bij dagvaarding van 28 mei 2024 in vrijwaring opgeroepen. Nevo heeft schriftelijk geantwoord.
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
1.5.
Op 28 november 2024 heeft een zitting plaatsgevonden in beide zaken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] en Ahold hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] per brief van 18 november 2024 nog een productie toegestuurd.
2.Feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.1.
Nevo is eigenaar van het winkelcentrum [locatie] in [plaats]. In het winkelcentrum bevindt zich een bedrijfsruimte, die Nevo verhuurt aan Ahold. Ahold heeft deze bedrijfsruimte (onder)verhuurd aan [eiseres], die op grond van een franchise-overeenkomst een Albert Heijn-supermarkt in het winkelcentrum exploiteert.
2.2.
Aan het [locatie] bevindt zich ook een parkeergarage die in eigendom aan Nevo toebehoort. Deze parkeergarage, met 107 parkeerplaatsen, is openbaar toegankelijk, onder meer voor de klanten van de winkels in het winkelcentrum, waaronder [eiseres]. [eiseres] betaalt ten behoeve van de parkeergarage een zogenaamde parkeerbijdrage aan Ahold. Ahold betaalt op haar beurt een parkeerbijdrage aan Nevo.
2.3.
Op 27 mei 2017 is een in aanbouw zijnde parkeergarage bij Eindhoven Airport ingestort. Uit onderzoek naar de oorzaak van die instorting is gebleken dat vloeren die zijn uitgevoerd met breedplaten in bepaalde gevallen onvoldoende veilig kunnen zijn.
2.4.
Op 5 oktober 2017 is naar aanleiding van het ongeval in Eindhoven in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een notitie uitgebracht door Adviesbureau ir. J.G. [betrokkene 2] B.V. (hierna: bureau [betrokkene 2]) met als titel: “
Onderzoek constructieve veiligheid breedplaatvloeren in bestaande bouwwerken opgeleverd na 1999”. Deze notitie diende om het veiligheidsrisico te bepalen van bestaande bouwwerken met breedplaten. Met deze notitie is een stappenplan aangereikt om het veiligheidsrisico te bepalen.
Onderzoek constructieve veiligheid breedplaatvloeren in bestaande bouwwerken opgeleverd na 1999”. Deze notitie diende om het veiligheidsrisico te bepalen van bestaande bouwwerken met breedplaten. Met deze notitie is een stappenplan aangereikt om het veiligheidsrisico te bepalen.
2.5.
Naar aanleiding van deze notitie is op last van de gemeente [plaats] op 26 oktober 2017 de parkeergarage aan het [locatie] gesloten, omdat ook hier gebruik is gemaakt van de breedplaten. Als gevolg hiervan konden de klanten van [eiseres] tijdelijk niet in de parkeergarage nabij de supermarkt parkeren.
2.6.
De parkeergarage is door middel van stempels (tijdelijk) verstevigd. Vanaf 31 oktober 2017 is de garage aan het [locatie] weer toegankelijk voor bezoekers. Door het plaatsen van 1.125 stempels is de capaciteit van de garage met ongeveer 50 procent gereduceerd, waardoor nog maar 51 parkeerplekken beschikbaar waren.
2.7.
De parkeerbijdrage die [eiseres] aan Ahold en Ahold aan Nevo betaalt, is tijdelijk navenant verlaagd.
2.8.
Vanaf november 2017 heeft tussen partijen correspondentie plaatsgevonden en zijn er besprekingen geweest over (de wijze van) herstel van de parkeergarage.
2.9.
Op 11 maart 2019 heeft Nevo [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1]) in kort geding gedagvaard bij de rechtbank Rotterdam. [bedrijf 1] is de ontwikkelaar van de parkeergarage. Op 8 mei 2019 is in die zaak uitspraak gedaan. De voorzieningenrechter heeft de vordering van Nevo tot herstel van de breedplaatvloeren en tot betaling van een voorschot op schadevergoeding afgewezen.
2.10.
Eind augustus 2020 is begonnen met het herstel van de parkeergarage.
2.11.
Op 27 november 2020 is de garage volledig hersteld en weer geheel toegankelijk.
3.
Het geschil in de hoofdzaak
Het geschil in de hoofdzaak
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
I. voor recht verklaart dat Ahold toerekenbaar te kort is geschoten, althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres], althans dat [eiseres] recht heeft op huurvermindering;
I. voor recht verklaart dat Ahold toerekenbaar te kort is geschoten, althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres], althans dat [eiseres] recht heeft op huurvermindering;
II. voor recht verklaart dat Nevo onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] en als bezitter van de parkeergarage ex artikel 6:174 BW de schade van [eiseres] dient te vergoeden;
III. Ahold en Nevo hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.169.000,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 26 oktober 2017;
IV. Ahold en Nevo hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vorderingen (kort weergegeven) ten grondslag dat zij schade heeft geleden als gevolg van de beperkte capaciteit van de parkeergarage. [eiseres] stelt dat de parkeergarage voor de exploitatie van haar supermarkt van essentieel belang is en dat het aan Ahold en Nevo te wijten is dat het herstel ervan onnodig lang heeft geduurd. Volgens [eiseres] heeft de langdurige beperkte capaciteit van de parkeergarage een negatieve invloed gehad op haar klandizie, waardoor zij een aanzienlijk omzetverlies heeft geleden. Daarnaast heeft [eiseres] een geplande verbouwing van de supermarkt moeten uitstellen. Ook dit heeft geleid tot omzetverlies. De schade betreft volgens [eiseres] in totaal € 1.169.000,00. [eiseres] stelt zowel Ahold als Nevo daarvoor aansprakelijk.
3.3.
Ahold en Nevo betwisten de vorderingen. De verweren van Ahold en Nevo zullen, voor zover van belang, worden besproken in de hierna volgende beoordeling.
4.Het geschil in de vrijwaringszaak
4.1.
In de vrijwaringszaak vordert Ahold dat de kantonrechter Nevo veroordeelt tot al datgene waartoe Ahold in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, tevens inhoudende een verklaring voor recht dat Ahold recht heeft op een huurvermindering gelijk aan die waarop [eiseres] in de hoofdzaak recht zou hebben.
4.2.
Nevo heeft verweer gevoerd tegen de vordering in vrijwaring.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
Inleiding
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de capaciteit van de parkeergarage aan het [locatie] gedurende ruim drie jaar beperkt is geweest ten gevolge van een (mogelijk) veiligheidsrisico aan de constructie. De vraag waar het in deze zaak om gaat is of Ahold en/of Nevo aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] gestelde schade.
5.2.
Volgens [eiseres] moet de langdurige capaciteitsbeperking worden aangemerkt als een gebrek [1] waarvoor Ahold als verhuurder aansprakelijk is. Volgens [eiseres] is Ahold tekort is geschoten in haar verplichtingen dit gebrek te (laten) herstellen waardoor zij schadeplichtig is. Subsidiair baseert [eiseres] haar vordering op huurprijsvermindering. Ook doet zij een beroep op onvoorziene omstandigheden [2] en de verplichtingen die voortvloeien uit de met onderhuurovereenkomst verbonden franchiseovereenkomst.
5.3.
Naast Ahold is volgens [eiseres] ook Nevo aansprakelijk voor de schade. Volgens [eiseres] heeft Nevo als eigenaar van de parkeergarage onrechtmatig gehandeld [3] tegenover [eiseres] door niet snel genoeg over te gaan tot herstel van de parkeergarage. Daarnaast doet [eiseres] een beroep op opstalaansprakelijkheid [4] .
5.4.
De kantonrechter zal eerst de vorderingen tegen Ahold bespreken. Vervolgens komen de vorderingen tegen Nevo aan de orde.
De vorderingen tegen Ahold
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het Ahold op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is voor de door [eiseres] gestelde schade. Evenmin heeft [eiseres] recht op huurprijsvermindering. Omdat evenmin sprake is van onvoorziene omstandigheden en ook het beroep op de franchiseovereenkomst niet opgaat, zullen de vorderingen tegen Ahold worden afgewezen. De kantonrechter zal dit oordeel hierna toelichten.
Geen aansprakelijkheid op grond van een toerekenbare tekortkoming
5.6.
Ten aanzien van het beroep op een toerekenbare tekortkoming stelt [eiseres] dat Ahold heeft gehandeld in strijd met artikel 10.4 van de onderhuurovereenkomst, waarin staat dat constructieve onderdelen van het gehuurde door de verhuurder dienen te worden hersteld. Volgens [eiseres] is het Ahold te verwijten dat dit onnodig lang niet is gebeurd. Dit levert volgens [eiseres] een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de onderhuurovereenkomst op.
5.7.
De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. De kantonrechter is van oordeel dat de onderhuurovereenkomst tussen [eiseres] en Ahold niet tevens de huur van de parkeergarage omvat. In de onderhuurovereenkomst staat dat deze ziet op de winkelruimte op de begane grond, de ruimte in de kelder ten behoeve van de opstelplaats voor winkelwagens, de reinwaterkelder en het expeditieterrein. De parkeergarage wordt niet vermeld. De parkeerbijdrage die [eiseres] betaalt aan Ahold (die deze bijdrage op haar beurt aan Nevo betaalt) is geen huurbetaling maar een bijdrage om de parkeergarage voor bezoekers van het winkelcentrum, waaronder de klanten van [eiseres], gratis te houden. Dat de parkeergarage onderdeel zou uitmaken van het gehuurde strookt ook niet met de omstandigheid dat Ahold geen eigenaar van de parkeergarage is en zij deze evenmin van Nevo huurt. Dit betekent dat op Ahold geen herstelverplichting ten aanzien van de parkeergarage rustte. Zij had daartoe overigens ook geen feitelijke mogelijkheden. Van een tekortkoming door Ahold in de nakoming van het bepaalde in artikel 10.4 van de onderhuurovereenkomst is geen sprake.
5.8.
Een andere kwestie betreft de vraag of de gedeeltelijke sluiting van de parkeergarage als een gebrek kan worden aangemerkt, zoals door [eiseres] is betoogd. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten. In beginsel is daarvan sprake, omdat de gedeeltelijke sluiting van de parkeergarage voor de huurders van winkelruimte in het winkelcentrum (waaronder [eiseres]) als een genotbeperkende omstandigheid kan worden beschouwd. De door het gebrek veroorzaakte schade komt echter pas voor vergoeding in aanmerking als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van het gebrek niet nakomt.
5.9.
De vraag of Ahold aan die verplichting heeft voldaan kan in beginsel in het midden blijven omdat Ahold in dit verband een beroep gedaan op artikel 15 van de onderhuurovereenkomst. In dat artikel wordt de aansprakelijkheid voor schade als gevolg van gebreken uitgesloten. Voor zover [eiseres] heeft betoogd dat Ahold heeft nagelaten zich in te spannen om het gebrek te verhelpen, zodat een beroep op artikel 15 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gaat dit betoog niet op. Anders dan [eiseres] stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken dat Ahold zich tegenover Nevo in de periode van de gedeeltelijke sluiting van de parkeergarage voldoende heeft ingezet voor de belangen van [eiseres]. Uit de uit door Ahold overgelegde correspondentie blijkt dat zij daadwerkelijk heeft geprobeerd om Nevo tot actie te bewegen. Dat deze correspondentie (mede) op aandringen van [eiseres] op gang is gekomen, maakt dit niet anders. Ter zitting heeft mw. [betrokkene 1] namens Ahold verklaard dat zij met name vanaf medio 2019 veelvuldig (telefonisch en app) contact heeft gehad met Nevo en [eiseres]. Daarnaast heeft Ahold terecht aangevoerd dat [eiseres] onvoldoende heeft uitgelegd welke stappen Ahold in haar ogen nog meer of anders had moeten ondernemen en waarom die stappen tot een snellere oplossing zouden hebben geleid. Zoals hierna bij de vordering tegen Nevo nog aan de orde zal komen, betrof het een zodanig technisch en bouwkundig complex probleem dat het “afdwingen” van een snelle oplossing redelijkerwijs niet van Ahold kon worden gevergd.
5.10.
De conclusie is dat het beroep van Ahold op artikel 15 van onderhuurovereenkomst waarin de aansprakelijkheid voor schade als gevolg van gebreken wordt uitgesloten, slaagt.
Geen onvoorziene omstandigheden
5.11.
Het beroep van [eiseres] op onvoorziene omstandigheden slaagt niet. Van onvoorziene omstandigheden is sprake als de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Ahold heeft terecht aangevoerd dat bouwkundige gebreken in beginsel niet zijn aan te merken als onvoorziene omstandigheden omdat in het algemeen in huurovereenkomsten, zoals ook hier, een regeling wordt getroffen waarin aansprakelijkheid voor bouwkundige gebreken wordt beperkt of uitgesloten. Daarbij komt dat geen sprake is van een genotsbeperking van het gehuurde zelf die zodanig uitzonderlijk, afwijkend en onverwacht is dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Bovendien staat vast dat in de periode dat de capaciteit van de parkeergarage beperkt was, de parkeerbijdrage is verlaagd. Hierdoor heeft [eiseres] in totaal € 45.000,00 minder hoeven te betalen. Op deze wijze is tegemoet gekomen aan de gerechtvaardigde belangen van [eiseres].
Geen grond voor huurprijsvermindering
5.12.
5.13.
Ahold heeft hier tegenin gebracht dat artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen bij de hoofdhuurovereenkomst het recht op huurvermindering uitsluit. Daarin staat “
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek” Volgens Ahold werkt dit artikel door in de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 1.4 van de onderhuurovereenkomst, waarin staat dat de huurder ermee bekend is dat van belang zijnde bepalingen in de hoofdhuurovereenkomst prevaleren boven het bepaalde in deze onderhuurovereenkomst. [eiseres] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat een vordering tot huurprijsvermindering (reeds) hierop afstuit.
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek” Volgens Ahold werkt dit artikel door in de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 1.4 van de onderhuurovereenkomst, waarin staat dat de huurder ermee bekend is dat van belang zijnde bepalingen in de hoofdhuurovereenkomst prevaleren boven het bepaalde in deze onderhuurovereenkomst. [eiseres] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat een vordering tot huurprijsvermindering (reeds) hierop afstuit.
Geen verplichtingen op grond van de franchiseovereenkomst
5.14.
Ten slotte heeft [eiseres] een beroep gedaan op de verplichtingen uit de franchiseovereenkomst tussen [eiseres] en Albert Heijn Franchising B.V. Volgens [eiseres] dienen de verplichtingen van zowel Ahold als van Albert Heijn Franchising B.V. te worden gezien als verplichtingen van het concern. Ahold had voor de belangen van [eiseres] op moeten komen door haar bijstand en ondersteuning te bieden overeenkomstig de franchiseovereenkomst en de Wet franchise [6] . Dit beroep slaagt niet.
5.15.
Ahold heeft terecht aangevoerd dat er een verschil bestaat tussen Ahold als verhuurder en Albert Heijn Franchising B.V. als franchisegever. Dat er sprake is van samenhang tussen de huur- en franchiseovereenkomst betekent nog niet dat op Ahold als verhuurder verplichtingen rusten die voortvloeien uit de franchiseovereenkomst of de Wet franchise. Zij heeft betoogd dat Ahold is aan te spreken als verhuurder en Albert Heijn Franchising B.V. als franchisegever. Een beroep op de franchiseovereenkomst en de verplichtingen die voortvloeien uit de Wet franchise kan [eiseres] (in deze procedure) dus niet baten.
Conclusie
Conclusie
5.16.
De conclusie is dat Ahold niet aansprakelijk is voor de gestelde schade van [eiseres]. Evenmin heeft [eiseres] recht op huurprijsvermindering. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] tegen Ahold zullen worden afgewezen.
Proceskosten
5.17.
De proceskosten van Ahold komen voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt.
De vordering tegen Nevo
5.18.
Aan de vorderingen tegen Nevo legt [eiseres] onrechtmatig handelen en aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal ten grondslag. De kantonrechter is van oordeel dat beide gronden niet slagen en dat ook de vorderingen tegen Nevo moeten worden afgewezen. De kantonrechter zal dit oordeel hieronder toelichten.
Geen onrechtmatige daad
Geen onrechtmatige daad
5.19.
[eiseres] stelt dat Nevo onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld waardoor zij schade heeft geleden. Kortgezegd is het volgens [eiseres] aan Nevo te wijten dat de parkeergarage onnodig lang gedeeltelijk gesloten is geweest.
5.20.
Nevo heeft hier tegenin gebracht dat [eiseres] gelet op de inhoud van de hoofd- en onderhuurovereenkomst er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Nevo te allen tijde de volledige toegankelijkheid van de parkeergarage zou garanderen. Verder heeft Nevo een beroep gedaan op de exoneratiebedingen in de hoofdhuurovereenkomst die volgens Nevo ook werking hebben tegenover [eiseres].
5.21.
[eiseres] heeft betwist dat Nevo zich op de betreffende exoneratiebedingen kan beroepen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan deze kwestie in het midden blijven. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat niet is komen vast te staan dat Nevo onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld. Hoewel er tussen de sluiting van de parkeergarage en het herstel een aanzienlijke tijd zit, is de kantonrechter van oordeel dat dit Nevo niet te verwijten valt. Evenmin is komen vast te staan dat Nevo de belangen van [eiseres] heeft veronachtzaamd. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
5.22.
Nevo heeft in de dagvaarding uitgebreid beschreven en met stukken onderbouwd hoe zij in de periode van oktober 2017 tot aan de oplevering van de werkzaamheden op 27 november 2020 heeft gehandeld. Dit feitenrelaas is door [eiseres] als zodanig niet betwist. Als daaruit iets duidelijk wordt, is het wel dat sprake was van een technisch en bouwkundig complex en kostbaar probleem.
5.23.
Vast staat dat de parkeergarage op 26 oktober 2017 preventief is gesloten nadat de gemeente [plaats] een onderzoek had ingesteld naar gebouwen met dezelfde breedplaatvloeren als de ingestorte parkeergarage in Eindhoven. Uit berekeningen van de
gemeente bleek dat de parkeergarage niet voldeed aan de normen uit het informatiedocument van bureau [betrokkene 2] dat voor dit doel was opgesteld. Nevo heeft haar huurders (waaronder Ahold) direct over de sluiting geïnformeerd. In het weekend van 28 en 29 oktober 2017 heeft Nevo als tijdelijke noodmaatregel 1.125 stempels laten plaatsen, waarna de toegang tot de parkeergarage op 31 oktober 2017 werd vrijgegeven. Door de stempels was ongeveer de helft van de parkeerplaatsen weer beschikbaar.
5.24.
Nevo heeft vervolgens de berekeningen van de gemeente laten controleren door [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2]), die als hoofdconstructeur betrokken is geweest bij de bouw van Winkelcentrum [locatie]. [bedrijf 2] komt tot de conclusie dat de overschrijding van de grenswaarde van de schuifspanning nog veel groter is dan blijkt uit de berekeningen van de gemeente. In november 2017 blijkt uit een akoestisch onderzoek dat sprake is van delaminatie tussen de breedplaatvloer en de in het werk gestorte betonnen druklaag.
5.25.
Bij brief van 11 december 2017 heeft Nevo [bedrijf 1] formeel aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de betonvloeren en heeft zij [bedrijf 1] gesommeerd de gebreken te herstellen. In reactie hierop berichtte [bedrijf 1] dat de rapportages van [bedrijf 2] voor haar aanleiding waren om zich onafhankelijk technisch te laten adviseren en dat zij in afwachting daarvan geen aansprakelijkheid erkende en niet over zou gaan tot herstel. Nevo heeft toegelicht dat zij in die periode Ahold en [eiseres] (en de andere winkeliers in het winkelcentrum) voortdurend van de ontwikkelingen en de onderzoeken op de hoogte heeft gehouden, onder meer met nieuwsbrieven en een voorlichtingsbijeenkomst met [bedrijf 2].
5.26.
Uit het relaas van Nevo blijkt verder dat het lange tijd onduidelijk was welke oplossingsrichting het beste was; de deskundigen waren het niet met elkaar eens.
5.27.
Tegelijkertijd had Nevo een probleem met [bedrijf 1]. [bedrijf 1] vond de aansprakelijkstelling prematuur en wilde wachten op een vervolgrapport van [betrokkene 2]. Nevo stelt dat zij gelet op de belangen van haar huurders het vervolgrapport, dat in december 2018 zou verschijnen, niet wilde afwachten. In opdracht van Nevo heeft [bedrijf 2] daarna verder gezocht naar mogelijke oplossingen. Eind juni 2018 komt [bedrijf 2] tot de conclusie dat het plaatsen van een stalen spantconstructie de meest geschikte manier is om de gebreken aan de parkeergarage te herstellen. [bedrijf 1] erkent dat deze oplossing haalbaar is, maar stelt dat deze ook nadelen kent. [bedrijf 1] geeft wederom aan de lopende onderzoeken in de constructeursbranche te willen afwachten.
5.28.
In augustus 2018 komt [bedrijf 1] naar aanleiding van een krantenartikel in NRC met een andere oplossingsrichting, bedacht door [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3]). Daarbij ging het om het aanbrengen van verticale wapening/ankers, hetgeen zowel technisch als financieel een betere oplossing zou zijn dan het aanbrengen van een staalconstructie. Nevo gaf aan dat zij deze mogelijkheid zou voorleggen aan haar deskundigen. Tegelijkertijd gaf Nevo aan dat zij het werk van haar constructeurs niet op basis van één krantenartikel terzijde wilde schuiven en dat zij tot (rechts)maatregelen over zou gaan als [bedrijf 1] niet snel in beweging zou komen.
5.29.
Daarop hebben weer diverse overleggen tussen de constructeurs plaatsgevonden en zijn er zogenaamde trekproeven uitgevoerd. De conclusie van deze proeven was in november 2018 dat de oplossing van [bedrijf 3] zou kunnen werken. Nevo heeft vervolgens direct haar constructeurs verzocht om deze oplossingsrichting te verwerken in de beslismatrix aan de hand waarvan een goed onderbouwde beslissing zou kunnen worden gemaakt voor de toe te passen herstelmethode. Dit verzoek van Nevo heeft geleid tot een aanvullende notitie van [betrokkene 3] (voorheen: [bedrijf 2]) waaruit nog een tweetal vragen over de door [bedrijf 3] voorgestelde oplossingsrichting naar voren kwam. Nevo heeft [bedrijf 1] bij e-mail van 5 december 2018 verzocht er bij [bedrijf 3] op aan te dringen om die vragen snel te beantwoorden.
5.30.
In de tussentijd had [betrokkene 3] de beslismatrix aan Nevo opgeleverd. Uit de beslismatrix volgt dat de oplossing van [bedrijf 3] de beste oplossingsrichting is, maar dat er nog wel meerdere vragen zijn. Bij e-mail van 16 januari 2019 heeft Nevo [bedrijf 1] verzocht om binnen één week de ontbrekende informatie bij [bedrijf 3] op te vragen. Bij e-mails van 24 januari 2019 heeft [bedrijf 1] een deel van de ontbrekende informatie aangeleverd.
5.31.
Op 14 februari 2019 vond op initiatief van Nevo een bespreking plaats met [bedrijf 1] en [betrokkene 4], de aannemer die parkeergarage heeft gebouwd. [bedrijf 1] handhaafde haar weigering om aansprakelijkheid te erkennen en tot herstel over te gaan. Daarnaast drong [bedrijf 1] bij e-mail van 25 februari 2019 opnieuw aan op uitstel, ditmaal onder verwijzing naar een nieuw bericht op de website van VN Constructeurs waarin werd aangekondigd dat eind april 2019 nieuwe rekenregels voor de beoordeling van bestaande breedplaatvloeren werden verwacht. Omdat Nevo meende dat verder uitstel van de herstelwerkzaamheden onwenselijk was, heeft zij in kort geding van [bedrijf 1] gevorderd om over te gaan tot herstel van de parkeergarage. Op 11 maart 2019 ging Nevo over tot dagvaarding van [bedrijf 1].
5.32.
Op 8 mei 2019 is door de rechtbank Rotterdam vonnis gewezen. Daarin werden de vorderingen van Nevo tot herstel van de breedplaatvloeren en tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding afgewezen. De voorzieningenrechter overwoog dat ten tijde van de uitspraak onvoldoende was komen vast te staan dat sprake was van een gebrek waarvoor [bedrijf 1] aansprakelijk was.
5.33.
In mei 2019 werden de nieuwe rekenregels gepubliceerd. Toegepast op de parkeergarage bleek dat de constructie definitief niet voldeed aan de grenswaarden. Ondanks dat vanaf dat moment ook volgens haar eigen constructeur vaststond dat de grenswaarde ruimschoots werd overschreden, bleef [bedrijf 1] weigeren om aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot herstel.
5.34.
In de daarop volgende periode zijn de verschillende oplossingsrichtingen aan de hand van de nieuwe rekenregels onderzocht. De conclusie was dat de oplossing van [bedrijf 3], die voorziet in het aanbrengen van chemische ankers, in beginsel de voorkeur genoot omdat die goedkoper was dan het aanbrengen van een staalconstructie. Vervolgens heeft Nevo offertes opgevraagd bij [bedrijf 3] en Interboor Midsland BV (hierna: Interboor). Vanaf januari 2020 is opnieuw een discussie ontstaan met [bedrijf 1] over de noodzaak om over te gaan tot herstel van de breedplaatvloer. [bedrijf 1] was van mening dat het probleem door het uitvoeren van een proefdrukbelasting zonder verdere verstevigingsmaatregelen opgelost zou kunnen worden. Bij brief van 28 juli 2020 heeft Nevo aan [bedrijf 1] bevestigd dat zij de keuze had gemaakt over te gaan tot herstel en opdracht zou geven aan [bedrijf 3] en Interboor. Om verdere vertraging te voorkomen, had Nevo op dat moment al een vergunningsaanvraag voor de herstelwerkzaamheden ingediend. De vergunning werd op 29 mei 2020 door de gemeente verleend.
5.35.
Op 31 juli 2020 en 4 augustus 2020 is de aannemingsovereenkomst respectievelijk door Interboor en Nevo ondertekend. De aanneemsom is gebaseerd op de offerte van Interboor van 6 mei 2020 en is uiteindelijk uitgekomen op een bedrag van € 1.307.845,18 exclusief BTW. Op 10 augustus 2020 is Interboor begonnen met de herstelwerkzaamheden. De werkzaamheden zijn op of omstreeks 27 november 2020 opgeleverd. De parkeergarage is vanaf die datum weer geheel toegankelijk.
5.36.
Het geschil tussen Nevo en [bedrijf 1] over de aansprakelijkheid is in een later stadium tussen die partijen geschikt.
5.37.
Uit het voorgaande blijkt dat Nevo voldoende in het werk heeft gesteld om zo spoedig mogelijk tot een deugdelijke, veilige en door deskundigen erkende en onderbouwde oplossing van het probleem te komen. Eerder herstel was gelet op de complexiteit van dit geval niet mogelijk, althans kon in redelijkheid niet van Nevo worden gevergd. Nevo heeft in dit verband terecht aangevoerd dat de moeilijkheid niet alleen in de onbekendheid en complexiteit van het probleem zat, maar dat ook de druk vanuit de huurders/winkeliers enerzijds zich lastig verhield met de behoedzaamheid van de ingenieurs en constructeurs en anderzijds met de terughoudendheid van [bedrijf 1] om aansprakelijkheid te erkennen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Nevo zo goed als mogelijk gelaveerd in dit krachtenveld. Van onrechtmatig handelen jegens [eiseres] is geen sprake. Dat het probleem met de kennis van nu wellicht sneller had kunnen worden opgelost, is, zoals terecht door Nevo is opgemerkt, “hindsight bias”.
Geen aansprakelijkheid op grond van 6:174 BW
5.38.
[eiseres] heeft nog een beroep gedaan op artikel 6:174 BW op grond waarvan de bezitter van een opstal aansprakelijk is voor schade, indien de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Volgens [eiseres] doet zich in dit geval de situatie van artikel 6:184 BW lid 1 sub b BW dat bepaalt dat ook schade en verliezen die het gevolg zijn van preventieve maatregelen die zijn genomen om de gevaren zoals omschreven in artikel 6:174 BW te voorkomen, voor vergoeding in aanmerking komen.
5.39.
Nevo heeft de aansprakelijkheid op deze grondslag betwist. Nevo heeft terecht aangevoerd dat het potentiële gevaar zich niet heeft verwezenlijkt. De parkeergarage is immers niet ingestort. Ook heeft Nevo terecht aangevoerd dat een beroep op art. 6:184 lid 1 sub b BW niet kan slagen. Dit artikel regelt namelijk alleen dat, kort gezegd, ook kosten ter voorkoming van schade voor vergoeding in aanmerking komen. Deze regeling komt pas aan de orde in de fase waarin de omvang van de schade wordt bepaald, niet in de fase waarin de aansprakelijkheid wordt vastgesteld.
5.40.
Dit betekent dat de vordering ook op deze grondslag moet worden afgewezen.
Proceskosten
5.41.
De proceskosten van Ahold en Nevo komen voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt. De door Nevo gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis.
6.De beoordeling in de vrijwaringszaak
6.1.
Omdat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen, zal ook de vordering in de vrijwaringszaak worden afgewezen.
6.2.
De proceskosten komen voor rekening van Ahold omdat zij ongelijk krijgt. Het salaris van de gemachtigde zal worden bepaald aan de hand van het liquidatietarief dat van toepassing is op de in de hoofdzaak gevorderde hoofdsom, met dien verstande dat alleen een punt wordt gerekend voor de conclusie van antwoord en niet voor de zitting. De door Nevo gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis.
7.De beslissing in de hoofdzaak
De kantonrechter:
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van Ahold, die tot en met vandaag worden vastgesteld op een bedrag van € 2.712,00 aan salaris van de gemachtigde van Ahold en € 135,00 aan nakosten;
7.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van Nevo, die tot en met vandaag worden vastgesteld op een bedrag van € 2.712,00 aan salaris van de gemachtigde van Nevo en € 135,00 aan nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.4.
verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
8.De beslissing in de vrijwaringszaak
De kantonrechter:
8.1.
wijst de vordering af;
8.2.
veroordeelt Ahold tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Nevo worden vastgesteld op een bedrag van € 1.356,00 aan salaris van de gemachtigde van Nevo en € 135,00 aan nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
8.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter