ECLI:NL:RBNHO:2025:743

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 11314696 \ CV EXPL 24-2562

Vonnis van 9 januari 2025

in de zaak van

de stichting STICHTING WOONCOMPAGNIE,

te Hoorn,

eisende partij,

hierna te noemen: Wooncompagnie,

gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.

De zaak in het kort

Een verhuurder van sociale huurwoningen vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat huurster al jarenlang geen hoofdverblijf in de sociale huurwoning heeft. De ontbinding wordt toegewezen omdat de aard en de ernst van tekortkoming die rechtvaardigen. In verband met de persoonlijke omstandigheden wordt aan huurster een langere termijn voor ontruiming gegeven om andere (passende) woonruimte te vinden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 5 juni 2024 met producties

- de conclusie van antwoord met producties

- het tussenvonnis van 3 oktober 2024

- de mondelinge behandeling van 6 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de brieven van 26 en 28 november 2024 van Wooncompagnie met producties
- de e-mails van 27 november en 6 december 2024 van [gedaagde] met producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 15 december 2004 de woning aan de [adres] in [plaats] van Wooncompagnie.

2.2.

Vanaf 2008 schrijft Wooncompagnie [gedaagde] aan en voert zij gesprekken met [gedaagde] over tuinonderhoud en de verplichting van [gedaagde] om in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben. Daarbij zijn ook hulpverlenende instanties betrokken.

Op 20 juli 2015 schrijft Wooncompagnie aan [gedaagde]
“Al een aantal jaren zijn wij met u in gesprek over het (niet) bewonen van uw woning en uw slechte tuinonderhoud. Helaas hebben deze gesprekken niet geleid tot een structurele oplossing. Zelfs niet met behulp van GGD en RIBW.”

Op 8 juli 2016 schrijft Wooncompagnie aan [gedaagde]
“De afgelopen jaren hebben wij regelmatig contact met u gehad over het feit dat u weinig onderhoud uitvoert aan uw tuin. Onlangs hebben wij op onze kosten een boom gesnoeid die in uw achtertuin stond, waarover wij meerdere malen contact hebben gehad met uw begeleider van het OLVG [naam1] . Wij hebben toen ook aangegeven dat de hedera van de schuur verwijderd moet worden (…)”

Op 7 maart 2017 schrijft Wooncompagnie aan [gedaagde]
“Wij hebben het vermoeden dat u niet meer woonachtig bent op de woning [adres] in [plaats] . Ik kom daarom graag op (…) even bij u langs om deze situatie te bespreken.”

Op 24 april 2018 schrijft Wooncompagnie aan [gedaagde]
“Zoals eerder heb ik ook nu benadrukt waarom het voor Wooncompagnie van belang is dat u uw woning weer betrekt. Om dit te kunnen bereiken, moet er eerst opgeruimd worden en daar heeft u hulp bij nodig. [naam2] liet weten dat Stichting Present hier wellicht bij kan helpen, maar zij vragen wel een financiële bijdrage en dat is voor u gezien uw financiële situatie nu niet haalbaar. Ik heb daarom aangegeven dat Wooncompagnie hier wellicht een rol in kan spelen, afhankelijk van de grootte van het bedrag en de afspraken die wij verder met u kunnen maken over het weer gaan bewonen van uw huis.”

Op 24 juli 2018 vindt een gesprek plaats tussen Wooncompagnie en [gedaagde] . In het interne systeem van Wooncompagnie staat daarover vermeld: “
Weer langs geweest en was een goed gesprek. [naam3] van Dijk en Duin (…) was er ook bij aanwezig (voor het eerst) en [naam2] van Leviaan. Mw heeft besloten echt naar huis terug te willen keren mede omdat ze oma wordt en ook een leuke plek voor haar kleindochter wil creëren. Ze wilt hulp accepteren maar niet de regie uit handen geven en is bang voor teveel druk. Vanuit [naam] is sinds deze week ook ene [naam4] betrokken die mw kan helpen bij concrete hulp om op te ruimen. GGD wordt er ws ook deels bij betrokken en met St Present zijn ook contacten. Afgesproken dat het eerste doel is dat men er in stapjes naar toe werkt om er weer een fijn huis van te maken voor mw. In oktober hebben we nieuwe afspraak. Ze heeft er laatst een nachtje geslapen zonder dat ze bang was, was een hele overwinning voor haar”

2.3.

Op 9 april 2019 schrijft Wooncompagnie aan [gedaagde] :
“Hierbij bevestig ik het telefoongesprek van 9 april.Het afgelopen jaar heb ik regelmatig met u contact gehad om te bespreken hoe u uw hoofdverblijf op de [adres] kunt innemen, aangezien u daar vanuit de huurovereenkomst toe verplicht bent. Op mijn verzoek waren [naam2] van Leviaan en [naam3] van Dijk en Duin ook bij deze gesprekken aanwezig. Helaas is het tot op heden wegens omstandigheden (gezondheid) voor u niet mogelijk gebleken om uw verblijf op de [adres] volledig in te nemen. Wooncompagnie heeft daarom bij hoge uitzondering besloten bij u niet meer toe te zien op naleving van deze verplichting.Wel vinden wij het van belang dat u de volgende zaken (blijft) naleven; het tijdig betalen van de huur, melding maken van noodzakelijke reparaties (…) en tuinonderhoud (…).”

2.4.

In de periode 2019 tot en met 2023 schrijft Wooncompagnie [gedaagde] aan over achterstallig tuinonderhoud en een huurachterstand.

2.5.

Op 4 januari 2024 bericht Wooncompagnie aan [gedaagde] dat de gemeente haar heeft laten weten dat [gedaagde] per 28 september 2023 is uitgeschreven uit de Basisregistratie Personen (BRP). Op 18 januari 2024 vindt daarover een gesprek plaats tussen Wooncompagnie en [gedaagde] .

2.6.

Op 1 februari 2024 bericht Wooncompagnie aan [gedaagde] :
“Dit bespraken wij met elkaar

U informeerde ons dat u niet in de woning aan de [adres] woont. U verblijft wisselend bij uw kinderen of bij [naam1] in Amsterdam. Momenteel staat de woning vol met spullen en is daarom niet leefbaar. In 2019 spraken wij met u af dat u met ondersteuning van de zorg de woning leefbaar maakt en weer gaat bewonen. Echter, is dat niet gelukt en heeft u nog steeds niet uw hoofdverblijf in de woning.Ook laat Wooncompagnie aan [gedaagde] weten dat zij daarom de huurovereenkomst wil beëindigen en vraagt zij aan haar de huurovereenkomst op te zeggen.

2.7.

[gedaagde] laat op 12 februari 2024 aan Wooncompagnie weten dat zij de huurovereenkomst niet zal opzeggen.

2.8.

De voorzieningenrechter van deze rechtbank afdeling Bestuursrecht heeft bij uitspraak van 17 juli 2024 het besluit van de [gemeente] van 15 december 2023 om [gedaagde] uit te schrijven uit de BRP en het herziene besluit van 5 maart 2024 geschorst.

3.Het geschil

3.1.

Wooncompagnie vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis. Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij het hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Wooncompagnie heeft [gedaagde] vanaf 2008 gewezen op deze verplichting. In periodes heeft Wooncompagnie veel druk uitgeoefend op [gedaagde] om het gehuurde op te ruimen en daar te wonen. Daarbij waren verschillende hulpverlenende instanties betrokken. Ook heeft Wooncompagnie in periodes geen druk uitgeoefend, omdat dat averechts leek te werken. Inmiddels is Wooncompagnie gebleken dat [gedaagde] het afgelopen jaar in het geheel niet in het gehuurde is verbleven. De gemeente heeft haar daarom uit de BRP uitgeschreven. Wooncompagnie heeft er geen vertrouwen meer in dat [gedaagde] ooit haar hoofdverblijf in het gehuurde zal hebben.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Wooncompagnie, met veroordeling van Wooncompagnie in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert daartoe aan dat zij weliswaar regelmatig elders verblijft, maar dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Om psychische redenen kan [gedaagde] niet goed alleen zijn en zoekt zij regelmatig het gezelschap op van vrienden en haar kinderen. De woning is vol spullen, maar wel leefbaar. [gedaagde] is verder erg op zichzelf, heeft de gordijnen gesloten, komt binnen via de achterdeur en opent niet de deur als zij geen bezoek verwacht. Daarom wordt zij door buren niet veel gezien of bij huisbezoeken aangetroffen. Voor zover wordt geoordeeld dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding niet. Wooncompagnie is op de hoogte van de persoonlijke omstandigheden en de psychische problematiek. Dat heeft ertoe geleid dat Wooncompagnie op 9 april 2019 aan [gedaagde] heeft laten weten niet meer toe te zien op naleving van de verplichting van het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. De daarop volgende correspondentie gaat ook niet over deze verplichting. Ook is sprake van rechtsverwerking; [gedaagde] mocht erop vertrouwen dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde hoefde te hebben, aldus [gedaagde] .

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verplichting hoofdverblijf

4.1.

Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of [gedaagde] voldoet aan haar verplichting uit de huurovereenkomst om in de woning haar hoofdverblijf te hebben. Het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder een essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat geldt zeker voor een sociale huurwoning als het gehuurde, waar veel vraag naar is en waarvoor lange wachttijden bestaan. Als uitgangspunt voor de beoordeling geldt daarom dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. De bewijslast rust bij de verhuurder. Bij de beoordeling moet verder rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval en de belangen van verhuurder en huurder. Als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mag van de huurder worden verlangd feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van de betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan deze verzwaarde motiveringsplicht kan de kantonrechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.

4.2.

Wooncompagnie heeft met stukken onderbouwd dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning. Uit die stukken blijkt dat Wooncompagnie al sinds 2008 [gedaagde] daarop aanspreekt en dat Wooncompagnie met [gedaagde] gesprekken voerde over het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. Hierbij was hulpverlening betrokken. Verder heeft Wooncompagnie verklaringen overgelegd. Buren van [gedaagde] hebben verklaard dat de woning niet wordt bewoond door [gedaagde] en zij alleen af en toe langs komt om de post of spullen op te halen. De woonconsulente van Wooncompagnie heeft verklaard dat [gedaagde] tijdens het gesprek op 18 januari 2024 heeft gezegd dat zij elders verblijft en de woning vol met spullen staat. De kantonrechter heeft geen aanleiding aan de juistheid van deze verklaringen te twijfelen. Daarvoor heeft [gedaagde] onvoldoende aangevoerd. Ten slotte heeft Wooncompagnie verbruiksgegevens van het drinkwater van de woning overgelegd. Daaruit blijkt dat het verbruik over de afgelopen vier jaar drie kuub is geweest en de opnamestand van 24 januari 2024 gelijk was aan die van 7 februari 2023.

4.3.

[gedaagde] betwist dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Van haar mag echter worden verlangd dat zij ter motivering daarvan feitelijke gegevens verstrekt. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, zodat zij niet heeft voldaan aan haar verzwaarde motiveringsplicht. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Dit levert een tekortkoming op van [gedaagde] .

Tekortkoming van voldoende gewicht

4.4.

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of deze tekortkoming, gelet op de belangen van zowel [gedaagde] als Wooncompagnie, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Het is daarbij aan [gedaagde] feiten en omstandigheden naar voren te brengen die maken dat de ontbinding niet is gerechtvaardigd. [gedaagde] heeft daartoe gewezen op haar persoonlijke omstandigheden en psychische problemen en het vertrouwen dat zij heeft ontleend aan de onder de feiten geciteerde brief van 9 april 2019 van Wooncompagnie (zie 2.3).

4.5.

Partijen verschillen van mening over de betekenis van voornoemde brief. Volgens Wooncompagnie was de strekking van deze brief dat [gedaagde] veel druk ervaarde van de controle op de verplichting van het hebben van haar hoofdverblijf in de woning en dat dit een terugkeer naar de woning tegenhield. Daarom heeft Wooncompagnie besloten [gedaagde] te berichten dat zij niet meer actief op naleving van deze verplichting zou toezien. Daarbij ging Wooncompagnie ervan uit dat de hulpverlening met [gedaagde] ondertussen verder ging in de begeleiding bij een terugkeer naar de woning als hoofdverblijf, omdat die verplichting op zich zelf wel is blijven gelden. Volgens [gedaagde] heeft Wooncompagnie niet gezegd dat van haar wordt verwacht dat ze hoofdverblijf heeft in de woning. Dat staat niet in de brief. Volgens [gedaagde] mocht zij uit de brief afleiden dat zij geen problemen krijgt als zij geen hoofdverblijf heeft in de woning totdat een oplossing voor haar problematiek is gevonden. Na de brief heeft Wooncompagnie niet meer geïnformeerd naar het begeleidingsproces. Ook heeft Wooncompagnie in de daaropvolgende brieven [gedaagde] niet gewezen op het (niet) hebben van hoofdverblijf in de woning.

4.6.

De kantonrechter overweegt dat dit geschilpunt tussen partijen moet worden beoordeeld aan de hand van de wilsvertrouwens leer, namelijk of [gedaagde] gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat sinds de brief van 9 april 2019 geen nadelige gevolgen mogen worden verbonden aan het niet hebben van hoofdverblijf in de woning.^[1]De beoordeling of dat vertrouwen van [gedaagde] gerechtvaardigd is, hangt af van de zin die zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de brief, bezien in samenhang met de overige verklaringen of gedragingen van Wooncompagnie, mocht toekennen. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

4.7.

De kantonrechter leidt uit de brievenstroom sinds 2015 tot de litigieuze brief af dat Wooncompagnie sterk hecht aan de verplichting van [gedaagde] om hoofdverblijf te hebben in de woning. Ook blijkt daaruit dat Wooncompagnie hierover met haar gesprekken is aangegaan en dat Wooncompagnie [gedaagde] heeft willen helpen om te zorgen dat ze met ondersteuning van hulpverlening in de woning hoofdverblijf gaat hebben. Dit is klaarblijkelijk niet gelukt.

4.8.

De kantonrechter leest de passage in de brief van 9 april 2019, dat Wooncompagnie niet meer zal toezien op de naleving van het hoofdverblijf, zo dat Wooncompagnie [gedaagde] niet meer door brieven aanspreekt op nalevering van die verplichting omdat, zo is gebleken, de druk die [gedaagde] daarvan ervaart averechts werkt. Anders dan [gedaagde] stelt is in de gegeven omstandigheden niet de verwachting gerechtvaardigd dat de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf voor haar is komen te vervallen. Dit volgt uit de inhoud van de rest van de brief waarin staat, kort gezegd, dat [gedaagde] vanuit de huurovereenkomst verplicht
ishoofdverblijf te hebben op de [adres] , en dat wooncompagnie bij
hoge uitzonderingheeft besloten bij haar niet meer toe te zien op naleving van de verplichting.

4.9.

Wooncompagnie heeft gemotiveerd en gedocumenteerd uiteengezet dat het de bedoeling bleef dat [gedaagde] in de woning zou gaan wonen en de betrokken hulpverlening daarop bleef gericht. Tegenover deze uiteenzetting heeft [gedaagde] bedoelde strekking onvoldoende weersproken. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de verklaring van de schrijver van de brief, [naam5] , dat Wooncompagnie [gedaagde] dus heeft willen blijven helpen om met ondersteuning van hulpverlening terug te keren naar de woning. [gedaagde] was zich daar ook van bewust. Dit blijkt uit een door Wooncompagnie overgelegde interne notitie uit 2021, waarvan de inhoud niet is weersproken en waarin staat dat [gedaagde] huilend langskwam, omdat ze hun ‘dwang’ voelt in de woning te wonen.^[2]

4.10.

Wooncompagnie heeft verder voldoende onderbouwd dat de hulpverlening niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. De hulpverlener van Leviaan schrijft op 5 maart 2024 aan [gedaagde] dat Leviaan de afgelopen jaren op verschillende manieren heeft geprobeerd haar te ondersteunen en begeleiden, maar dat dat niet het gewenste resultaat heeft gehad.^[3]Volgens [gedaagde] is de reden daarvan dat zij door de gemeente is uitgeschreven uit de BPR, maar de kantonrechter volgt haar daarin niet. De begeleider van Leviaan schrijft op 19 maart 2024 aan Wooncompagnie dat op verschillende manieren begeleiding en ondersteuning is aangeboden om bij de hulpvragen van [gedaagde] aan te sluiten, maar dat zij moet concluderen dat deze niet passend en toereikend is gebleken. Volgens Leviaan is een woonvoorziening zoals beschermd wonen een passende voorziening en heeft [gedaagde] zelf gezegd dat zij 24 uurs begeleiding en zorg nodig heeft, waar Leviaan zich bij aansluit.^[4]

4.11.

De kantonrechter volgt [gedaagde] dan ook niet in haar standpunt dat zij uit de brief en de daarna gevoerde correspondentie een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat zij de woning niet hoefde te bewonen. Weliswaar was de correspondentie na de brief van 9 april 2029 niet gericht op de verplichting van het hebben van haar hoofdverblijf in de woning, maar deze omstandigheid is onvoldoende om de gestelde verwachting te kunnen dragen. Daarbij is van belang dat de verplichtingen, waarop [gedaagde] wel werd aangesproken, allen betrekking hebben op een actieve betrokkenheid bij het behoud van de woning. De correspondentie na 9 april 2019 toont aan dat [gedaagde] daarvan niet of onvoldoende blijk geeft. In deze correspondentie komt ook voldoende naar voren dat geen sprake is van een vrijblijvendheid van [gedaagde] bij niet-nakoming van haar verplichtingen. Dit betekent dat de kantonrechter evenmin volgt dat [gedaagde] gerechtvaardigd mag vertrouwen dat geen nadelige gevolgen worden verbonden aan tekortkoming(en) van haar als huurder.

4.12.

Geconstateerd moet worden dat de woning na jarenlange begeleiding nog steeds niet wordt bewoond door [gedaagde] . [gedaagde] heeft niet aannemelijk kunnen maken dat zij op enig moment wel in het gehuurde haar hoofdverblijf zal krijgen. Hoewel gevolgd kan worden dat [gedaagde] een groot belang heeft bij behoud van de woning, zoals haar huisarts heeft verklaard, heeft ook Wooncompagnie een zwaarwegend belang. Wooncompagnie heeft een wettelijke taak te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Niet of nauwelijks gebruik maken van de woning, waarvoor een aanzienlijke wachttijd geldt, staat hiermee op gespannen voet. De kantonrechter weegt mee dat Wooncompagnie [gedaagde] in 2024, toen haar was gebleken dat zij nog steeds niet in de woning woonde, beter had kunnen voorbereiden en het wellicht anders had kunnen aanpakken. Maar dat neemt de tekortkoming van [gedaagde] niet weg. Het belang van Wooncompagnie moet in dit geval zwaarder wegen, omdat [gedaagde] al jaren de woning niet bewoont en niet aannemelijk is dat daarin verandering zal komen.

Conclusie

4.13.

De conclusie is dat de tekortkoming van zodanige aard en betekenis is, dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vordering van Wooncompagnie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt daarom toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op een ruimere termijn en wel drie maanden na betekening van dit vonnis. Dit heeft ermee te maken dat [gedaagde] in samenspraak met de hulpverlening voldoende tijd krijgt om andere (passende) woonruimte te vinden.

4.14.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wooncompagnie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

Totaal

€

674,72

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Wooncompagnie en [gedaagde] van de woning gelegen aan het [adres] in [plaats] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Wooncompagnie, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 674,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

wijst het anders gevorderde af,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op
9 januari 2025.