Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11408058 \ CV EXPL 24-3094
Vonnis van 5 juni 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING WORMERWONEN,
STICHTING WORMERWONEN,
te Wormer ,
eisende partij,
hierna te noemen: WormerWonen,
gemachtigde: M.G. Lasonder,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder betaling van een huurachterstand. De huurder beroept zich op opschorting, maar dit verweer slaagt niet. De huurder wordt daarom veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Voor het geval de huurder nalaat deze te betalen. zal de huurovereenkomst worden ontbonden en zal huurder veroordeeld worden de woning te ontruimen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 november 2024
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 30 januari 2025
- het bericht van 16 april 2025 met productie(s) van WormerWonen
- de mondelinge behandeling van 1 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 1 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van WormerWonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 775,15, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
[gedaagde] heeft vanaf januari 2024 geen huur meer betaald aan Wormerwonen.
3.Het geschil
3.1.
WormerWonen vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte. Daarnaast vordert WormerWonen dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 7.951,89 aan huurachterstand, € 775,15 per maand aan huur vanaf 1 december 2024 en de proceskosten.
3.2.
WormerWonen legt aan haar vordering ten grondslag, kort weergegeven, dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst gehouden is iedere maand huur aan WormerWonen te betalen. [gedaagde] heeft dit nagelaten en heeft sinds januari 2024 geen enkele betaling meer aan WormerWonen verricht. De hoogte van de hierdoor ontstane huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat hij de huur betalingen heeft opgeschort. Als belangrijkste reden voert hij hiertoe aan dat zijn woning onvoldoende kan worden verwarmd.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
Voordat de kantonrechter aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak toekomt, stelt hij vast dat de huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten tussen een professionele verhuurder en een consument. De kantonrechter moet de vordering daarom ambtshalve toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).
4.2.
Gelet hierop heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding uit artikel 4.2 van de huurovereenkomst en het servicekostenbeding uit artikel 4 van Pro de algemene huurvoorwaarden getoetst en deze zijn niet oneerlijk bevonden.
Inhoudelijke beoordeling
4.3.
Uitgangspunt is dat [gedaagde] de overeengekomen huurtermijnen tijdig en volledig aan WormerWonen moet betalen. Als [gedaagde] hierin tekortschiet, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst tenzij de tekortkoming gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt.
4.4.
[gedaagde] erkent dat hij vanaf januari 2024 geen huur aan WormerWonen heeft betaald, omdat hij zijn betalingsverplichting heeft opgeschort. De redenen die [gedaagde] aan zijn opschorting ten grondslag legt wisselen echter steeds. Zo heeft [gedaagde] WormerWonen op 12 juni 2024 bericht dat hij gestopt is met betalen, omdat WormerWonen had gedreigd een kort geding tegen hem te starten wegens het niet mee willen werken aan renovatiewerkzaamheden. Vervolgens laat [gedaagde] op 26 juni 2024 aan WormerWonen weten dat hij niet betaalt, omdat WormerWonen zich structureel niet aan de regels houdt en weigert vragen te beantwoorden. In de conclusie van antwoord wordt aangevoerd dat [gedaagde] de huur heeft opgeschort, omdat hij de woning niet goed kan verwarmen. Op de zitting heeft [gedaagde] verder nog aangevoerd dat hij de huur niet betaalde, omdat hij tussen januari en september 2024 geen ‘huurpenningenbrieven’ van WormerWonen heeft ontvangen waardoor hij de huur niet over kon maken.
4.5.
In beginsel kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. Op grond van artikel 150 Rv Pro rust de bewijslast op de partij die zich op een bepaald rechtsgevolg van gestelde feiten beroept als die feiten worden betwist. In dit geval stelt [gedaagde] dat hij zijn huurbetalingen mag opschorten, omdat WormerWonen tekort schiet in haar verplichtingen als verhuurder. Het is dus aan [gedaagde] , die zich op de rechtsgevolgen van die opschorting beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat WormerWonen tekort schiet.
4.6.
Voor zover [gedaagde] de opschorting stoelt met de stelling dat zijn woning onvoldoende kan worden verwarmd en er daardoor sprake is van een gebrek, heeft hij nagelaten die stelling voldoende te onderbouwen. De e-mail van de advocaat van WormerWonen van 26 september 2024 is daarvoor onvoldoende. In die brief wordt het risico geschetst dat de woning mogelijk niet goed kan worden verwarmd indien [gedaagde] er voor kiest niet over te stappen op het nieuwe verwarmingssysteem in het complex. Dat dit risico zich daadwerkelijk voordoet is echter niet gestaafd met objectieve (meet)gegevens. Op de zitting heeft [gedaagde] nog aangeboden zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen, maar dat aanbod heeft hij te laat gedaan. In het tussenvonnis waarin een zitting is bepaald, staat dat aanvullende stukken tot 10 dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. Gezien de mogelijkheden die [gedaagde] heeft gehad om stukken in te dienen, is het in strijd met de eisen van een goede procesorde om hem deze gelegenheid alsnog te geven. Aan het verzoek van [gedaagde] zal daarom voorbij worden gegaan. Dat er sprake is van een gebrek aan de woning is dan ook niet vast komen te staan, zodat [gedaagde] ook op basis daarvan niet gerechtigd is de huur op te schorten.
4.7.
Omdat het beroep op opschorting faalt, moet [gedaagde] de huurachterstand waarvan hij de hoogte niet, althans onvoldoende, heeft weersproken dan ook betalen. WormerWonen heeft op de zitting toegelicht dat de huurachterstand na het uitbrengen van de dagvaarding verder is opgelopen, omdat [gedaagde] nog altijd geen huur betaalt. Aangezien zij haar vordering niet heeft gewijzigd, zal de kantonrechter uitgaan van de in de dagvaarding genoemde achterstand van € 7.951,89 en dit bedrag toewijzen. De vanaf 1 december 2024 gevorderde huurpenningen zullen eveneens worden toegewezen.
4.8.
De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat alle huurtermijnen zijn gereserveerd en direct kunnen worden voldaan. De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming daarom voorwaardelijk toewijzen en daarbij bepalen dat [gedaagde] binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de huurachterstand moet betalen en ook zorg moet dragen voor tijdige en volledige betaling van de lopende huurtermijnen. Voor het geval hij dat nalaat wordt de tussen partijen geldende huurovereenkomst worden ontbonden en zal [gedaagde] veroordeeld worden de woning te ontruimen.
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WormerWonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.473,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan WormerWonen te betalen een bedrag van € 7.951,89,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 775,15 per maand vanaf 1 december 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt,
5.3.
ontbindt, voor het geval [gedaagde] niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het onder 5.1 genoemde bedrag en de na 1 december 2024 ontstane huurachterstand voldoet, de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] in dat geval om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van WormerWonen te stellen.
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.473,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025.