Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/357946 / HA ZA 24-568
Vonnis van 11 juni 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [plaats],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. J.F. Verheijen,
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. S. Besli.
De zaak in het kort
Partijen zijn eigenaars van woningen die vlak naast elkaar liggen. In de woning van [eisers] heeft brand gewoed. Tijdens de herstelwerkzaamheden heeft de aannemer een schade geconstateerd die niet door de brand was ontstaan. Een groot deel van de buitengevel bleek aangetast door vocht. [eisers] hebben deze schade gemeld bij hun verzekeraar. Onderzoek heeft uitgewezen dat jarenlang vocht achter de gevel van [eisers] heeft gelekt als gevolg van een gebrek aan de dakgoot van [gedaagde]. De rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] heeft de waterschade laten beoordelen door Top Expertise B.V. (hierna: Top Expertise). Top Expertise begroot de herstelkosten op € 17.655,20. Rekening houdend met hun gevolgschade, stellen [eisers] dat hun schade € 41.364,77 bedraagt. [eisers] hebben [gedaagde] voor de schade aansprakelijk gesteld.
De rechtbank gaat uit van de juistheid van het rapport van Top Expertise, verwerpt het ‘nieuw voor oud’ verweer van [gedaagde], en wijst een schadevergoeding van € 17.655,20 toe. De gevolgschade wijst de rechtbank af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 januari 2025
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen van [eisers]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sinds 2004 eigenaar en de bewoners van de woning [adres 1] te [plaats]. [gedaagde] is sinds 2008 de eigenaar en bewoner van de daarnaast gelegen woning [adres 2] te [plaats].
2.2.
Nadat in de woning van [eisers] een brand had gewoed, hebben zij tijdelijk een vervangende huurwoning in Amsterdam moeten betrekken. Bij het uitvoeren van herstelwerkzaamheden heeft de aannemer geconstateerd dat groot deel van de houten buitengevelconstructie, met name van de zijgevel, was aangetast door vocht. [eisers] hebben deze schade gemeld bij hun opstalverzekeraar.
2.3.
In opdracht van de schadeverzekeraar heeft Expertisebureau Dekra (hierna: Dekra) de schade beoordeeld. De schade-expert van Dekra heeft in september 2023 een verkort schaderapport uitgebracht. De expert heeft geconcludeerd dat de houtconstructie van de woning van [eisers] ernstig is aangetast doordat er langdurig regenwater in de constructie is gelekt. De oorzaak is volgens de schade-expert een gebrek aan de goot die [gedaagde] dertien jaar eerder tussen de woningen had aangelegd. De schade-expert beraamt de herstelkosten op ongeveer € 10.000,00.
2.4.
De opstalverzekeraar van [eisers] heeft de schadeclaim van [eisers] afgewezen omdat de schade meer dan drie jaar voor de melding was ontstaan.
2.5.
[eisers] hebben [gedaagde] vervolgens op 27 november 2023 aansprakelijk gesteld voor de waterschade. [eisers] hebben [gedaagde] daarbij gesommeerd hun binnen een week een schadevergoeding van € 32.347,92 te betalen, of per omgaande de schade aan te melden bij zijn verzekeraar.
2.6.
Op 30 november 2023 hebben [eisers] [gedaagde] gesommeerd de goot binnen week door een professionele aannemer te laten aanpassen om verdere waterschade te voorkomen. [gedaagde] is niet ingegaan op deze sommatie.
2.7.
In opdracht van de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] heeft Top Expertise op 29 januari 2024 onderzoek gedaan naar de omvang, de oorzaak, de juiste herstelmethode en de herstelkosten van de waterschade. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) van expertisebureau [betrokkene 2], de schade-expert die de verzekeraar van [gedaagde] had ingeschakeld, was tijdens het onderzoek ter plaatse aanwezig.
2.8.
Top Expertise heeft op 24 april 2024 een schaderapport uitgebracht. Uit het rapport blijkt dat het mede is gebaseerd op de inbreng van [betrokkene 1].
2.8.1.
In het rapport geeft de schade-expert van Top Expertise aan dat hij waterschade heeft geconstateerd aan de houten buitengevelconstructie, de koppen van de houten vloerbalken rond het trapgat, en dat aan de voorzijde van de woning de houtconstructie rond de zijwang is aangetast.
2.8.2.
De waterschade aan de houtconstructies van de buitengevel en de verrotte balkkoppen zijn volgens de schade-expert het rechtstreeks gevolg van de gebrekkige constructie van de goot van [gedaagde]. De door vocht aangetaste houtconstructie van de zijwang nabij de voorgevel is volgens de expert een combinatie van achterstallig onderhoud en inwateren via de niet waterdicht uitgevoerde aansluitingen met het pannendak, zijwang en gootconstructie. De schade-expert heeft daarbij een opsomming gegeven van uit te voeren herstelwerkzaamheden, waarvan hij de kosten beraamd op € 17.655,20 (incl. btw).
2.8.3.
In het rapport van Top Expertise staat verder het volgende:
“(…)
Om de schade en de aansprakelijkheid te kunnen vaststellen hebben Top Expertise BV, namens bewoner, en [betrokkene 2], namens de buurman, opdracht ontvangen om gelijktijdig onderzoek te doen naar de waterschade (…)
Uit telefonisch overleg tussen de buurman en de heer [betrokkene 1] van [betrokkene 2] blijkt het volgende:
- In 2010 heeft er een verbouwing plaatsgevonden.
- Dit is uitgevoerd door een aannemer.
- Aannemer heeft onder meer de bestaande verrotte zinken goot verwijderd en een folie aangebracht.
- De buurman heeft geen specificatie, tekeningen, berekeningen, overeenkomsten en/of facturen van de uitgevoerde werkzaamheden.
De werkzaamheden aan en om de goot zijn, onder verwijzing naar de bevindingen, niet correct en niet waterdicht uitgevoerd.
(…)”
2.9.
Zaanstadfunderingen heeft [eisers] op 16 mei 2024 bevestigd dat zij de lekkende goot in hun opdracht heeft hersteld. Ook bevestigt Zaanstadfunderingen in de e-mail dat het nodig was de badkamervloer en -wand te slopen om de houtrot te herstellen en de zwamvorming te stoppen.
2.10.
Onder toezending van het rapport van Top Expertise hebben [eisers] op 19 juli 2024 laten weten dat hun schade in totaal € 41.364,77 bedraagt.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 41.689,77, te vermeerderen met € 2.420,00 aan expertisekosten, € 1.442,20 aan buitengerechtelijke incassokosten, rente en de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] hebben schade geleden doordat de woning van [gedaagde] een gebrek vertoonde. Als eigenaar en bezitter van de woning is [gedaagde] op grond van artikel 6:174 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek aansprakelijk voor de schade die [eisers] daardoor hebben geleden. Top Expertise heeft de schade van [eisers] begroot op € 17.655,20, maar in werkelijkheid bedroegen de kosten van het herstel van de in het rapport genoemde werkzaamheden € 24.847,80. Ook hebben [eisers] tot € 5.000,00 schade geleden omdat zij in de maanden mei en juni 2024 vervangende woonruimte hebben moeten huren. Naast deze bedragen vorderen [eisers] € 3.216,97 voor aangeschaft materiaal voor de badkamer en € 5.600,00 als reservering voor werkzaamheden aan de badkamer. Verder claimen [eisers] een bedrag van € 2.000,00 voor gederfd woongenot.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen dan wel tot niet-ontvankelijkheid van [eisers]. Subsidiair concludeert [gedaagde] tot veroordeling van alleen de daadwerkelijk geleden schade, met vermindering volgens het principe ‘nieuw voor oud’, dan wel tot betaling van een in goede justitie te bepalen schadebedrag. [gedaagde] verzoekt [eisers] te veroordelen in de proceskosten, en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
Primair voert [gedaagde] het volgende aan. De rapporten van Dekra en Top Expertise tonen het causaal verband tussen zijn dakgoot en de schade van [eisers] niet aan. Dekra en Top Expertise hebben er ten onrechte geen acht op geslagen dat [eisers] zelf verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor het ontstaan van de schade. Als eigenaren van hun woning rustte op hen de zorgplicht hun woning regelmatig te inspecteren, te onderhouden, en zo nodig preventieve maatregelen te nemen. Niet is gebleken dat zij hun zorgplicht zijn nagekomen. Bovendien hebben zij bij de aankoop van hun woning geen bouwkundige keuring laten uitvoeren, terwijl de waterschade al vóór 2004 aanwezig moet zijn ontstaan. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij daarom niet aansprakelijk is voor de gestelde schade van [eisers]
3.5.
Subsidiair, voor zover [gedaagde] wel aansprakelijk wordt geacht voor de schade van [eisers], voert [gedaagde] aan dat het herstel van de schade zoals [eisers] voor ogen staat leidt tot een verbetering van hun woning. [gedaagde] beroept zich erop dat dit voordeel moet worden verrekend met de toe te wijzen schadevergoeding (“nieuw voor oud”). [gedaagde] wijst erop dat de offertes / facturen die [eisers] hebben verstrekt om hun schade te onderbouwen, bovendien veelal luxeartikelen betreffen die geen verband houden met de waterschade. Volgens [gedaagde] lijkt het erop dat [eisers] hun gedateerde badkamer en toilet op zijn kosten wensen te vervangen en te moderniseren. Wat betreft de gevorderde vergoeding van de huur van een tijdelijke woning wijst [gedaagde] erop dat [eisers] vanwege het herstel van de brandschade al een tijdelijke woning hadden betrokken, en niet is gebleken dat zij de huur van de vervangende woning vanwege de waterschade hebben moeten verlengen.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
Op grond van artikel 6:174 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt. Alleen het feit dat de opstal een gebrek vertoont waardoor een ander schade heeft opgelopen, maakt dat de eigenaar van de opstal in beginsel verplicht is de schade van die ander te vergoeden. Deze risicoaansprakelijkheid geldt niet als de bezitter niet aansprakelijk zou zijn als hij het gevaar op het tijdstip dat het ontstond zou hebben gekend (de ‘tenzij-clausule’).
De schaderapporten
4.2.
De rechtbank zal uitgaan van de juistheid van het rapport Top Expertise. De schade-experts van Dekra en Top Expertise hebben los van elkaar geconstateerd dat in de woning van [eisers] waterschade is ontstaan doordat de dakgoot van [gedaagde] lange tijd water lekte in de woning van [eisers] Weliswaar is het rapport van Dekra eenzijdig, zonder inbreng van de kant van [gedaagde] tot stand gekomen, maar het rapport van Top Expertise is mede gebaseerd op de inbreng van schade-expert [betrokkene 1] als vertegenwoordiger van de verzekeraar van [gedaagde]. Voor zover [gedaagde] het niet eens is met het rapport, had van [gedaagde] verwacht mogen worden om met bijvoorbeeld een nieuw onafhankelijk schaderapport aan te tonen dat de conclusies van het rapport Top Expertise niet kloppen. Omdat een schade-expert namens [gedaagde] actief was betrokken bij de totstandkoming van het rapport van Top Expertise, beschouwt de rechtbank het rapport van Top Expertise als een zorgvuldig tot stand gekomen, betrouwbaar rapport.
Aansprakelijkheid [gedaagde]
4.3.
Uit het rapport van Top Expertise blijkt dat de waterschade in de woning van [eisers] het rechtstreeks gevolg is van de slecht uitgevoerde en niet waterdichte aansluitingen van de dakgoot die behoort tot de woning van [gedaagde]. Omdat de gootconstructie deel uitmaakt van de opstal is sprake van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen als bedoeld in artikel 6:174 BW Pro. De aansprakelijkheid van artikel 6:174 BW Pro is een risicoaansprakelijkheid. Dit betekent dat [gedaagde] als eigenaar van de woning zich er niet op kan beroepen dat hij niet aansprakelijk is voor het gebrek omdat dit buiten zijn schuld is ontstaan. Op grond van het tweede deel van artikel 6:174 lid 1 BW Pro (de ‘tenzij-clausule’) is de bezitter van een opstal slechts onder bijzondere omstandigheden niet aansprakelijk voor een gebrek aan een opstal. Dit is het geval als het gebrek is veroorzaakt door een onverwachte, van buitenkomende gebeurtenis die de bezitter niet had kunnen voorkomen. Het gebrek aan de dakgoot van [gedaagde] is niet het gevolg van een dergelijke onverwachte, van buiten komende gebeurtenis. Dit betekent dat [gedaagde] op grond van de hoofdregel van artikel 6:174 lid 1 BW Pro aansprakelijk is voor de schade die [eisers] door de lekkende dakgoot lijden.
4.4.
Voor wat betreft de houtconstructie ter plaatse van de zijwang nabij de voorgevel blijkt uit het rapport van Top Expertise dat de aantasting door vocht daar een combinatie is van achterstallig onderhoud en de niet waterdicht uitgevoerde aansluitingen met het pannendak, zijwang en de gootconstructie. Dit betekent dat deze schade niet geheel het gevolg is van de gebrekkige opstal van [gedaagde].
4.5.
Gelet op de in 4.4 genoemde bevindingen van Top Expertise over het achterstallig onderhoud gaat de rechtbank voorbij aan het algemene niet onderbouwde betoog van [gedaagde] dat de deskundige de staat van het onderhoud onvoldoende heeft betrokken in zijn onderzoek. Ook de stelling van [gedaagde] dat [eisers] de staat van de woning geregeld hadden moeten controleren betekent niet dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van een gebrek aan de woning van [gedaagde]. De omstandigheid dat [eisers] de schade eerder hadden kunnen ontdekken ontslaat [gedaagde] immers niet uit de risicoaansprakelijkheid voor schade ten gevolge van gebreken aan zijn woning. Bovendien staat als niet weersproken vast dat de schade pas is ontdekt tijdens een (ingrijpende) verbouwing van de woning.
Herstel op grond van het rapport Top Expertise
4.6.
Top Expertise begroot de herstelkosten op € 17.655,20. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat de kostenberaming van Top Expertise onvoldoende gespecificeerd is, en niet duidelijk is welke kosten rechtstreeks voortvloeien uit zijn aansprakelijkheid voor de schade. Hiervoor heeft de rechtbank al overwogen dat zij gezien de totstandkoming in samenspraak met een schade-expert van [gedaagde] het rapport van Top Expertise een zorgvuldig, betrouwbaar rapport acht. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de in het rapport puntsgewijs aangegeven werkzaamheden nodig zijn voor een goed en deugdelijk herstel, en dat de in het rapport per post opgegeven te verwachten herstelkosten reëel zijn.
4.7.
[eisers] stellen dat de herstelkosten niet € 17.655,20, maar in werkelijkheid € 24.847,80 hebben bedragen. Zij hebben het hogere schadebedrag echter niet onderbouwd.
Zij verwijzen wel naar twee facturen van Zaanstad Funderingen van in totaal € 29.573,18, maar lichten niet toe op welke posten Zaanstad Funderingen andere tarieven in rekening heeft gebracht dan waarvan het rapport van Top Expertise uitgaat. Dit valt evenmin af te leiden uit de e-mail van Zaanstad Funderingen van 19 mei 2024, waarnaar [eisers] ter onderbouwing van de meerkosten verwijzen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de herstelkosten € 17.655,20 bedragen.
4.8.
Uit wat in 4.4 is overwogen volgt dat een deel van de schade mede het gevolg is van slecht onderhoud van, en gebrekkige aansluitingen aan de woning van [eisers] De rechtbank is daarom voornemens om 25% van de kosten voor [1]
- Slopen en afvoeren 25 m2 wanden
- Houten buitengevelconstructie
- Gipsplaten en aftimmeringen binnenzijde
- Stukadoren en sauzen
voor rekening van [eisers] te laten. Dit betreft een bedrag van € 2.916,10. Partijen krijgen de gelegenheid om zich bij akte over dit voornemen uit te laten. De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen voor akte uitlaten aan de zijde van [eisers], waarna vervolgens [gedaagde] de gelegenheid zal krijgen om zich bij akte uit te laten.
‘oud voor nieuw’
4.9.
De rechtbank gaat niet mee in het ‘nieuw voor oud’ verweer van [gedaagde]. Omdat de woning van [eisers] met het herstel in de oude toestand wordt teruggebracht zonder gebleken waardestijging van de woning, hebben [eisers] naast de geleden schade geen voordeel genoten waarmee de hun toekomende schadevergoeding in redelijkheid moet worden verminderd.
Schade badkamer
4.10.
[eisers] vorderen € 3.216,97 aan kosten voor spullen die zij voor de badkamer hebben aangeschaft, en € 5.600,00 als reservering voor de in de badkamer uit te voeren werkzaamheden. Wat betreft de spullen gaat het om een nieuw wandcloset met bidet, wandmeubel met spiegel, handdoekenrek, douchemand, afdekraam, dimmer, opbergbakje, douchesysteem, toiletborstel, wastafelkraan en inloopdouchewand. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] hebben [eisers] niet aangetoond dat de aanschaf van al deze nieuwe spullen vanwege de waterschade en de daaropvolgende herstelwerkzaamheden noodzakelijk was. Het gevorderde schadebedrag van € 3.216,97 zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.
4.11.
Ook het als reservering gevorderde bedrag van € 5.600,00 bedrag zal bij eindvonnis worden afgewezen. Uit het rapport Top Expertise blijkt met welke werkzaamheden de schade waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, kan worden hersteld. Het rapport maakt geen melding van in of aan de badkamer uit te voeren herstelwerkzaamheden. [eisers] hebben als onderbouwing van het gevorderde bedrag van € 5.600,00 ook alleen maar een offerte overgelegd van Persian Top van in totaal € 10.888,00, waarin ook een post ‘voorbereiding badkamer’ staat, zonder dat bij deze post een afzonderlijk bedrag wordt genoemd. Uit een verklaring van Persian Top blijkt dat in de offerte een bedrag van € 5.600,00 is opgenomen voor het opbouwen van een volledige badkamer, inclusief installatie van leidingen. [eisers] hebben niet onderbouwd in hoeverre een volledige renovatie van hun badkamer nodig was als gevolg van de lekkage uit de kapotte dakgoot van [gedaagde]. Dat hadden zij gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] en het hersteladvies van Top Expertise wel moeten doen. Deze schade is onvoldoende onderbouwd.
€ 5.000,00 voor huur vervangende woning / € 2.000,00 voor aangetast woongenot
4.12.
De vergoeding van € 5.000,00 voor de huur van een vervangende woning en € 2.000,00 voor aangetast woongenot zal de rechtbank ook bij eindvonnis afwijzen. Na de brand hebben [eisers] al in een vervangende woonruimte moeten verblijven. [eisers] hebben niet aannemelijk gemaakt dat de verlenging van de huur noodzakelijk was vanwege (alleen) het herstel van de waterschade. Aangezien niet is gebleken van een periode dat [eisers] door alleen het herstel van de waterschade zijn gehinderd in het gebruik van hun woning, zal de rechtbank de vordering voor aangetast woongenot eveneens afwijzen.
Tussenconclusie
4.13.
De conclusie is dat de rechtbank voornemens is om de vordering voor wat betreft de hoofdsom tot een bedrag het bedrag van € 14.739,10 toe te wijzen. De gevorderde wettelijke rente zal dan worden toegewezen over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarden, omdat [gedaagde] daar geen verweer tegen heeft gevoerd.
Expertisekosten / buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde vergoeding van € 2.420,00, welk bedrag Top Expertise voor haar onderzoek bij [eisers] in rekening heeft gebracht. Dit bedrag zal dan ook bij eindvonnis worden toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank toewijzen, tot het bedrag dat overeenkomstig het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten een redelijke vergoeding is bij de uiteindelijk toe te wijzen hoofdsom.
4.15.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
9 juli 2025voor akte aan de zijde van [eisers] zoals hiervoor in 4.8 overwogen,
9 juli 2025voor akte aan de zijde van [eisers] zoals hiervoor in 4.8 overwogen,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.