Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/4140
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juni 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 27 december 2023.
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 676.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend.
Eiseres heeft op 6 mei 2025 nadere stukken ingediend.
Verweerder heeft op 9 mei 2025 op deze nadere stukken gereageerd.
De rechtbank heeft het beroep op 22 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens eiseres [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde en [naam 2] namens verweerder.
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1983. De gebruiksoppervlakte van de woning is 155 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een garage, drie schuren, een loods en een kas. De oppervlakte van het perceel is 5.860 m².
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
Eiseres vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en staat zelf een waarde van
€ 607.400 voor. Eiseres voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan:
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de zeer gedateerde keuken en badkamer van meer dan 30 jaar oud;
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau en de matig tot slechte isolatie van de woning;
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning nabij bedrijvigheid;
- De vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar omdat [straat] [# 1] een woonbestemming heeft en voor [straat] [# 2] een woonbestemming is aangevraagd;
- De woning is gelegen op grond met een agrarische bestemming. Hier heeft verweerder onvoldoende rekening mee gehouden;
- 1400 m² van het perceel van de woning moet als cultuurgrond worden aangemerkt omdat het een [kwekerij] betreft. Dit is zodanig geregistreerd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland;
- Eiseres betwist de rechtsgeldigheid van de Wet herwaardering
proceskostenvergoedingen WOZ en BPM, meer in het bijzonder het nieuwe artikel
30a Wet WOZ.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op
bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot
vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
Ter zitting heeft eiseres gesteld de grieven met betrekking tot de rechtsgeldigheid van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en BPM, meer in het bijzonder het nieuwe artikel 30a Wet WOZ niet langer te handhaven.
3. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van twee vergelijkingsobjecten, te weten [straat] [# 1] en [straat] [# 3] , beide gelegen te [plaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling door de rechtbank
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten, anders dan dat eiseres stelt, goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en grootte betreft goed vergelijkbaar met de woning. Op de woning rust, net als op de vergelijkingsobjecten, een bedrijfs- en een woonbestemming (parapluplan met woon bestemming). Verder zijn de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zouden zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.330 voor [straat] [# 1] (kwaliteit matig) en € 3.200 voor [straat] [# 3] . Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als ‘matig’ gekwalificeerd. Dit heeft geleid tot een waarde per vierkante meter van € 1.900. Dit bedrag ligt beduidend lager dan de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aantoonbaar en voldoende rekening gehouden met de gestelde gedateerde voorzieningen van de woning.
11. De enkele niet onderbouwde stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau en de matig tot slechte isolatie van de woning volgt de rechtbank niet. Het duurzaamheidsniveau is inherent aan het bouwjaar. Bij de waardering is gebruikt gemaakt van vergelijkingsobjecten met een vergelijkbaar bouwjaar en duurzaamheidsniveau. De vergelijkingsobjecten hebben een energielabel E.
12. De grief van eiseres dat de ligging van de woning nabij bedrijvigheid tot een lagere waarde moet leiden kan niet slagen. Bij de waardering is door verweerder uitgegaan van een ondergemiddelde ligging en een grondprijs van € 49 per m². Bij een matige ligging past verweerder een factor van 0,8 toe op de standaardprijs per m². De vergelijkingsobjecten [straat] [# 1] en [straat] [# 2] hebben een soortgelijke ligging. Uit de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten is geen waardedrukkend effect op te maken door de ligging. De rechtbank merkt verder op dat in het waarderapport dat door eiseres in de bezwaarfase is overgelegd geen melding wordt gemaakt over een waardedrukkend effect door de ligging.
13. Dat eiseres in haar aanvullend stuk van 6 mei 2025 stelt dat verweerder bij de vaststelling van de grondwaarde geen rekening heeft gehouden met het feit dat de woning in zijn geheel is gelegen op een stuk grond met een agrarische bestemming volgt de rechtbank niet, nu de grondwaarde van het perceel met € 49 per m² veel lager is dan de toegekende grondwaarde van de vergelijkingsobjecten ad € 332 per m² en € 160 per m². Verweerder heeft ter zitting onbetwist gesteld dat er sprake is van een bestemming parapluplan wonen. Op het perceel van eiseres rust tevens een woonbestemming. Dat aan het perceel van eiseres een nog lagere waarde per vierkante meter grond zou moeten worden toegekend heeft eiseres onvoldoende inzichtelijk gemaakt en is de rechtbank overigens niet gebleken.
14. Ten slotte heeft eiseres gesteld, en ter zitting toegelicht, dat er een stuk grond ter grootte van 1400 m² als cultuurgrond zou moeten worden aangemerkt. Dat zou een verschil in grondprijs van € 68.600 opleveren. Het gaat om een [kwekerij] . Dit stuk cultuurgrond is als zodanig geregistreerd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: de cultuurgrondvrijstelling) geldt er een vrijstelling voor de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatige geëxploiteerde cultuurgrond. De bewijslast om in aanmerking te komen voor een cultuurgrondvrijstelling rust op eiseres. Van bedrijfsmatige exploitatie is alleen sprake wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijke productieproces wordt deelgenomen om daarmee winst te behalen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat het stuk grond onder de cultuurgrondvrijstelling valt. Uit niets blijkt immers dat de grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd met het oogmerk om daarmee winst te behalen. Niet is gebleken dat de inkomsten en uitgaven met betrekking tot de grond als ondernemingsbaten en -lasten zijn opgenomen in een aangifte inkomstenbelasting. Eiseres heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een onderneming met winstoogmerk. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 juni 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.