ECLI:NL:RBNHO:2025:4221

• Datum uitspraak: 16 april 2025
• Publicatiedatum: 16 april 2025
• Zaaknummer: 352434
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: A.H. Schotman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming deskundigen voor schadebegroting wegens tekortkoming bemiddelingsovereenkomst

In deze civiele bodemzaak heeft de rechtbank Noord-Holland op 16 april 2025 een tussenvonnis gewezen waarin twee deskundigen zijn benoemd om de schade te begroten die voortvloeit uit een tekortkoming in de nakoming van een bemiddelingsovereenkomst door de gedaagde partij. De deskundigen bestaan uit een erkend taxateur en een bouwkundige, die gezamenlijk de marktwaarde van een woning en een nieuwbouwappartement zullen bepalen per peildatum 1 november 2021.

Partijen hebben zich uitgelaten over de opdracht aan de deskundigen, maar konden niet tot overeenstemming komen over de aanstelling, waarna de rechtbank zelf twee deskundigen heeft benoemd. De rechtbank bepaalt dat het voorschot op de kosten van de deskundigen door de eisers moet worden betaald en stelt nadere voorwaarden en verplichtingen vast voor het onderzoek en de rapportage.

De opdracht aan de deskundigen richt zich op de waardering van de marktwaarde van de woning in de werkelijke staat op de peildatum, rekening houdend met gebreken zoals scheurvorming, scheefstand, vochtdoorslag en een niet-vergund dakterras, alsmede de marktwaarde indien de woning in een goede staat zou zijn geweest. Tevens wordt gevraagd naar de waardeontwikkeling na de peildatum en de marktwaarde van het nieuwbouwappartement. De rechtbank wijst erop dat partijen verplicht zijn mee te werken aan het onderzoek en dat het rapport binnen vier maanden na betaling van het voorschot moet worden ingediend. Verdere beslissingen worden aangehouden.

Uitkomst: De rechtbank benoemt deskundigen voor schadevaststelling en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/352434 / HA ZA 24-266

Vonnis van 16 april 2025

in de zaak van

1. [eiser 1],

te [plaats 1],
2.
[eiser 2] ,

te [plaats 1],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaat: mr. M.H. Rijntjes,

tegen

[gedaagde] B.V. tevens h.o.d.n.
[bedrijf] ,

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. M.A. van der Pool en mr. T.W. Nelissen.

De zaak in het kort

In het tussenvonnis van 4 december 2024 is overwogen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst door [gedaagde], zodat [gedaagde] gehouden is om aan [eisers] schade te vergoeden. Om de schade te kunnen begroten zal de rechtbank twee deskundigen aanwijzen, een erkend taxateur en een bouwkundige. Partijen hebben zich mogen uitlaten over de aan de deskundigen te geven opdracht en zijn in de gelegenheid gesteld om in onderling overleg twee deskundigen aan te wijzen. Omdat dat laatste niet is gelukt, zal de rechtbank nu twee deskundigen aanwijzen en benoemen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 december 2024
- de akte van [eisers] van 29 januari 2025
- de akte uitlaten deskundigenopdracht en kosten van [gedaagde] van 29 januari 2025

- de akte van [eisers] van 5 maart 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Overwegingen

2.1.

De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundigen benoemen. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt.

2.2.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundigen in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] moeten worden betaald.

2.3.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundigen. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.4.

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundigen doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

2.5.

De rechtbank ziet geen aanleiding om tussentijds hoger beroep van deze tussenbeslissing toe te staan. Zij zal de beslissing over het voorschot ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

2.6.

Iedere verdere beslissing, waaronder over het punt van de juridische en deskundigen kosten, wordt aangehouden.

3. Uitgangspunten voor het onderzoek en vragen aan de deskundigen

3.1.

Partijen hebben zich mogen uitlaten over de aan de deskundigen te geven opdracht en hebben daarbij ook uitgangspunten en vragen kunnen formuleren die zij aan de deskundigen willen voorleggen. Mede op grond daarvan zullen de volgende uitgangspunten voor het onderzoek gelden en zullen aan de deskundigen de volgende vragen worden voorgelegd.

3.2.

Voor het geval voor het begroten van de schade de waardeontwikkeling na de peildatum van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) en het nieuwbouwappartement met bouwnummer [nummer 1] in het project The Grid (hierna: het nieuwbouwappartement) van belang is, worden daarvoor ook vragen aan de deskundige / taxateur voorgelegd. Omdat het debat daarover nog niet in volle omvang heeft plaatsgevonden, zullen partijen in hun conclusie na deskundigenbericht zich mogen uitlaten over de vraag of (en zo ja hoe) die waardeontwikkeling moet worden meegenomen in de schadebegroting.

Uitgangspunten

3.3.

De opdracht aan de deskundigen ziet op waardering van de marktwaarde van de woning met inachtneming van de hierna te noemen omstandigheden op basis van het proces dossier, waaronder alle daarin opgenomen rapporten. Het is niet de bedoeling dat de deskundigen verder bouwkundig onderzoek doen naar die omstandigheden.

3.4.

De deskundige taxateur leidt het onderzoek. De deskundige bouwkundige ondersteunt hem daarbij en voorziet hem van de informatie die hij nodig heeft om tot een behoorlijke waardering van de woning te komen.

Essentie opdracht

3.5.

De woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) wordt gewaardeerd per 1 november 2021 (hierna: de peildatum) op basis van twee uitgangspunten:

• de marktwaarde op de peildatum, gegeven de staat waarin de woning toen verkeerde (hierna: werkelijke staat) (3.6), gevolgd door een aantal vragen die bedoeld zijn om meer zicht te krijgen in de mogelijk waarde drukkende factoren;
• de marktwaarde op de peildatum indien de woning in alle opzichten - behalve een beperkt vochtprobleem met de daaraan verbonden geschatte herstelkosten - in een behoorlijke bouwkundige staat zou hebben verkeerd, vrij van gebreken die de bewoonbaarheid of verkoopbaarheid aantasten, en zonder noodzaak voor ingrijpende herstelwerkzaamheden om de duurzaamheid op lange termijn te garanderen (3.7).

Verder worden de deskundigen enkele vragen gesteld over de waardeontwikkeling van de aangekochte woning en het nieuwbouwappartement dat zou zijn aangekocht indien de gebrekkige advisering achterwege zou zijn gebleven (3.8)

Vraagstelling marktwaarde werkelijke staat

3.6.

Wat was per peildatum de marktwaarde van de woning geweest rekening houdend met alle hierna onder i tot en met iv genoemde omstandigheden (scheurvorming, scheefstand, vochtdoorslag en dakterras)?

Gelieve bij de beantwoording van deze vraag te betrekken de toenmalige omstandigheden op de [plaats 3] woningmarkt, waaronder het gedrag van kopers en verkopers.

Bij de vaststelling van de werkelijke staat van de woning op de peildatum moeten ook de volgende omstandigheden worden meegenomen:

i. de scheuren die ten tijde van de bezichtiging van de woning door [eisers] zichtbaar waren of hadden kunnen zijn, of waarvan in de vragenlijst mededeling is gedaan, te weten:

- de scheur in linker zijgevel (kant van de [adres 2]) aan de buitenzijde van de aanbouw; ^[1]

- de scheuren in de vloer / het omhoogkomen van de vloer in de gang naar slaapkamer in de aanbouw dan wel waar hoofd- en aanbouw op elkaar aansluiten; ^[2]

- speling in kozijn/ schuifdeur van de schuifpui; ^[3]

de scheefstand van de aanbouw, ^[4] waarbij voorafgaand aan de aankoop de oorzaken en de ernst van de scheefstand behoorlijk zouden zijn onderzocht en bij een koper in beeld zouden zijn geweest;

vochtdoorslag in de gevel grenzend aan de patio aan de rechterkant van de gang (geïmpregneerd in maart 2021) en vochtdoorslag in de achterste slaapkamer; ^[5]

het feit dat het dakterras in zijn huidige vorm niet kan worden gelegaliseerd en waarschijnlijk zal moeten worden verwijderd of (aanzienlijk) verkleind.

Bijkomende verduidelijkingsvragen

scheurvorming en speling kozijn/schuifdeur

a. wat zouden per peildatum de verwachte herstelkosten zijn geweest van de scheurvorming en speling als hiervoor onder i) vermeld uitgaande van de meest kostenefficiënte oplossing waarbij een duurzaam resultaat wordt behaald? Kunt u daarbij een globale kostenraming opgeven die ten minste onderscheid maakt tussen manuren en materiaal?

scheefstand van de aanbouw

welke invloed zou de scheefstand als hiervoor onder ii) bedoeld per peildatum op de marktwaarde van de woning hebben gehad als de oorzaak en ernst van de scheefstand behoorlijk zouden zijn onderzocht met als uitkomst dat er een mogelijkheid - maar geen zekerheid - bestond dat de scheefstand een voortschrijdend karakter had en dit aan een koper bekend zou zijn geweest?

vochtdoorslag

in hoeverre had de vochtdoorslag als hiervoor onder iii) bedoeld per peildatum een waarde drukkend effect op de marktwaarde van de woning, er van uitgaande dat bij de bouwkundige keuring behoorlijk onderzoek naar de vochtproblematiek was gedaan en dit aan een koper bekend zou zijn geweest?

wat zouden per peildatum de verwachte herstelkosten van de vochtdoorslag zijn geweest uitgaande van de meest kostenefficiënte oplossing waarbij een duurzaam resultaat wordt behaald? Kunt u daarbij een globale kostenraming opgeven die ten minste onderscheid maakt tussen manuren en materiaal?

dakterras

wat zou de bekendheid met de status van het dakterras als onvergund / niet vergunbaar per peildatum hebben betekend voor de marktwaarde van de woning?

zou u daar bij expliciet willen betrekken de toenmalige omstandigheden op de [plaats 3] woningmarkt waaronder het gedrag van kopers en verkopers?

Vraagstelling marktwaarde goede staat

3.7.

Wat was per peildatum de marktwaarde van de woning indien de woning toen in alle opzichten - behalve een beperkt vochtprobleem, met de daaraan verbonden geschatte herstelkosten - in een behoorlijke bouwkundige staat zou hebben verkeerd, vrij van gebreken die de bewoonbaarheid of verkoopbaarheid aantasten, en zonder noodzaak voor ingrijpende herstelwerkzaamheden om de duurzaamheid op lange termijn te garanderen?

Gelieve hierbij te betrekken de toenmalige omstandigheden op de [plaats 3] woningmarkt waaronder het gedrag van kopers en verkopers.

Vraagstelling ontwikkeling marktwaarde

3.8.

Wat is de geschatte marktwaarde van de woning per datum van uw rapport rekening houdend met alle hiervoor genoemde omstandigheden (scheurvorming, scheefstand, vochtdoorslag en dakterras)?

3.9.

Wat is de geschatte marktwaarde van het nieuwbouwappartement inclusief parkeerplaats ^[6] per datum van uw rapport?

3.10.

Is de marktwaarde van het nieuwbouwappartement inclusief parkeerplaats per peildatum gelijk aan de v.o.n. prijs waarvoor het in juni 2021 [eisers] is aangeboden? Zo niet welk bedrag moet dan als marktwaarde per peildatum voor het worden aangehouden?

Slotoverweging scheefstand

3.11.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de scheefstand van de aanbouw als omstandigheid

voor de schadebegroting buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat [eisers] voorafgaand aan hun aankoopbeslissing volgens haar wel van de scheefstand zouden hebben geweten. Voor zover niet al uit het tussenvonnis volgt dat niet is komen vast te staan dat [eisers] zich van de scheefstand bewust waren, volgt de rechtbank [gedaagde] hierin niet. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisers] is namelijk niet komen vast te staan dat [eisers] hiermee eerder bekend waren dan toen verkoper van de woning op 13 april 2022 via haar advocaat benadrukte dat de scheefstand in de vragenlijst was genoemd. De rechtbank verwijst verder naar haar overwegingen in 4.4. van het tussenvonnis.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

benoemt tot deskundigen:

1. dhr.L. Cornelisse,

verbonden aan: Ameo Makelaars & Taxateurs - Zuid

correspondentieadres: Ferdinand Bolstraat 162-164, 1072 LT Amsterdam

telefoon: 020-242120

e-mailadres: [e-mail],

2. dhr. T.A.M. Meulendijks,verbonden aan: Crawford & Company (Nederland) B.V. Amsterdam

correspondentieadres: Buitenveldertselaan 106, 1081 AB Amsterdam

telefoon: 020-3019111

e-mailadres: [e-mail]

het voorschot

4.2.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de het volgende:

de deskundigen dienen uiterlijk op 28 mei 2025 een begroting van de kosten op te geven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten
en uitgesplitst per deskundige

de griffie zal de opgave van de deskundigen vervolgens toezenden aan partijen

partijen kunnen desgewenst
binnen twee weken na dagtekening van de brief van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting

indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundigen reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundigen begrote bedrag

indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing,

4.3.

bepaalt dat [eisers] het voorschot dienen over te maken
binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

4.4.

draagt de griffier op om de deskundigen onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

4.5.

bepaalt dat [eisers] hun procesdossier in afschrift aan de deskundigen dienen

te doen toekomen,

4.6.

bepaalt dat de deskundigen het onderzoek zelfstandig zullen instellen op de door de deskundigen in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

4.7.

wijst de deskundigen er op dat:

de deskundigen voor aanvang van het onderzoek kennis dienen te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op
www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),

de deskundigen het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dienen aan te vangen,

de deskundigen het onderzoek onmiddellijk dienen te staken en contact dienen op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

de deskundigen partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse ^[7] gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundigen dit onderzoek niet mogen uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,

indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundigen hierop hebben gereageerd,

4.8.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundigen dienen te verstrekken indien zij daarom vragen, de deskundigen toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundigen ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,

het schriftelijk rapport

4.9.

draagt de deskundigen op om uiterlijk 4 maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

overige bepalingen

4.10.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
woensdag 1 oktober 2025 ,

4.11.

draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht op een termijn van vier weken, in welke conclusie partijen zich ook mogen uitlaten over de vraag zoals vermeld in 3.2,

4.12.

verwijst voor het overige naar de beslissingen in het tussenvonnis in deze zaak van 4 december 2024,

4.13.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.

1621

Voetnoten

1. Zie i) productie G4 foto’s F.09 / F.10 ii) productie E12 het antwoord bij 2.b iii) productie E15 pg 7 foto’s metselwerk buiten iv) productie E16 pg 10 foto achtergevel links aanbouw en iv) productie E17 pg 7 foto’s linker zijgevel.

2. Zie productie E16 pg 12 bovenste foto en pg 13 onderste foto.

3. Zie productie E16 pg 13 bovenste foto

4. Zie i) productie E12 het antwoord bij 17 van de vragenlijst bij de koopovereenkomst, ii) productie G4 pg 13/14 foto’s F17-19, iii) productie E16 pg 9 “

5. Zie i) productie E12 het antwoord bij 2.a ii) productie G4 pg 5 t/m 7 foto F.01 t/m F.04 en iii) productie E17 pg 9 foto muur

6. Productie E5 verkoopbrochure en productie E6 i) opgave v.o.n. prijs inclusief afbouw, berging, parkeerplaats en bouwrente en ii) koop- aannemingsovereenkomst voor bouwnummer [nummer 1], berging [nummer 2] en parkeerplaats [nummer 3].

7. Let op (r.o. 3.3): Het is niet de bedoeling dat de deskundigen verder bouwkundig onderzoek doen.