Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11018778 \ CV EXPL 24-912 WD
Vonnis van 8 januari 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
verwerende partijen tegen de tegenvordering,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. F.M. Wagener,
tegen
[VvE]
, GELEGEN AAN [adres] [nummer] TE [plaats 1],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
eisende partij met een tegenvordering,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K. Hollenberg.
De zaak in het kort
Deze zaak draait om de vraag hoe artikel 4d van de splitsingsakte moet worden uitgelegd. [eisers] zijn van mening dat dit artikel zo moet worden uitgelegd dat hieruit volgt dat zij niet hoeven bij te dragen in bepaalde kosten van onderhoud en schoonmaak. De kantonrechter is het daar niet mee eens. [eisers] moeten wel aan deze kosten meebetalen en zij worden daarom veroordeeld tot het inlopen van de ontstane betalingsachterstand.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 maart 2024;
- de conclusie van antwoord waarbij [gedaagde] ook een tegenvordering (reconventie) heeft ingediend;
- het tussenvonnis van 3 juli 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eisers] ;
- de door [gedaagde] ingediende producties 9 en 10;
- de door [gedaagde] ingediende producties 9 en 10;
- de mondelinge behandeling van 14 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
In 2002 zijn door middel van een notariële akte van splitsing (hierna: de splitsingsakte) de percelen plaatselijk bekend [adres] [nummer] te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [sectieletter] en [sectienummer] gesplitst in 20 appartementsrechten.
2.2.
Bij dezelfde akte is [gedaagde] opgericht.
2.3. In de splitsingsakte is het “Model splitsingsreglement 1992” van toepassing verklaard (hierna: het modelreglement).
2.3. In de splitsingsakte is het “Model splitsingsreglement 1992” van toepassing verklaard (hierna: het modelreglement).
2.4.
Artikel 3 van het modelreglement bevat een regeling over de “gemeenschappelijke kosten”.
2.5.
De splitsingsakte bevat in artikel 4 een regeling die erop neerkomt dat op onderdelen wordt afgeweken van de in artikel 3 van het modelreglement neergelegde regeling over de “gemeenschappelijke kosten”.
2.6.
In of kort na 2002 is het appartementencomplex gebouwd en zijn de eerste bewoners in de appartementen getrokken.
2.7.
Sinds medio 2016 zijn [eisers] eigenaar en bewoner van een op de begane grond van het appartementencomplex gelegen appartement. Van rechtswege zijn zij lid van [gedaagde] .
2.8.
Tussen partijen is een verschil van mening ontstaan over omslag van kosten door [gedaagde] over haar leden en over de hoogte van de door [eisers] aan [gedaagde] te betalen bijdrage.
2.9.
[gedaagde] brengt maandelijks een bedrag aan servicekosten bij [eisers] in rekening. Voor het jaar 2024 heeft [gedaagde] het door [eisers] maandelijks te betalen bedrag vastgesteld op € 377,00. Vanwege voornoemd verschil van mening hebben [eisers] , berekend tot en met december 2024, een bedrag van € 1.259,00 minder aan [gedaagde] betaald dan dat [gedaagde] aan [eisers] in rekening heeft gebracht.
3.Het geschil
de vordering
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter:
(i) voor recht verklaart dat artikel 4 van de splitsingsakte zodanig moet worden uitgelegd dat de eigenaren- appartementsgerechtigden van de grondgebonden woningen niet hoeven bij te dragen aan de in alinea 2.3. van de dagvaarding genoemde onderhouds- en schoonmaakkosten van ruimten en de daarbij horende zaken die zich in de hoogbouw van het appartementencomplex bevinden;
(ii) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.230,00.
(i) voor recht verklaart dat artikel 4 van de splitsingsakte zodanig moet worden uitgelegd dat de eigenaren- appartementsgerechtigden van de grondgebonden woningen niet hoeven bij te dragen aan de in alinea 2.3. van de dagvaarding genoemde onderhouds- en schoonmaakkosten van ruimten en de daarbij horende zaken die zich in de hoogbouw van het appartementencomplex bevinden;
(ii) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.230,00.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
de tegenvordering
3.4.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter:
(i) [eisers] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.070,00;
(ii) [eisers] veroordeelt tot het betalien van een voorschot van € 377,00 per maand vanaf 1 juni 2024.
(i) [eisers] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.070,00;
(ii) [eisers] veroordeelt tot het betalien van een voorschot van € 377,00 per maand vanaf 1 juni 2024.
3.5.
[eisers] voeren verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
4.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
Deze zaak draait om de vraag hoe artikel 4d van de splitsingsakte moet worden uitgelegd. [eisers] hebben hun vordering in het petitum van de dagvaarding zodanig geformuleerd dat de verklaring voor recht ziet op alle leden van artikel 4. Uit de toelichting van partijen blijkt echter dat het verschil van mening enkel ziet op de uitleg van artikel 4d.
4.3.
Dit artikellid bevat een afwijking van het op de splitsingsakte toepasselijke Modelreglement 1992. Waar het modelreglement in artikel 3 lid 1 als hoofdregel bepaalt dat in verband met onderhoud of gebruik van gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken gemaakte kosten voor rekening van alle appartementseigenaren komen, maakt artikel 4d hierop voor bepaalde kosten een uitzondering. Partijen verschillen van mening over de reikwijdte van de in artikel 4d van de splitsingsakte neergelegde uitzondering.
4.4.
[eisers] zijn van mening dat artikel 4d van de splitsingsakte zodanig moet worden uitgelegd dat hieruit volgt dat zij niet hoeven bij te dragen in de kosten van onderhoud en schoonmaak van:
(i) de centrale hal met twee centrale toegangsdeuren;
(ii) het trappenhuis en bijbehorende elektrische apparatuur voor de deurmonitoren;
(iii) het intercomsysteem.
Deze opsomming is opgenomen in alinea 2.3. van de dagvaarding, waarnaar [eisers] verwijzingen in de formulering van de door hen gevorderde verklaring voor recht.
(i) de centrale hal met twee centrale toegangsdeuren;
(ii) het trappenhuis en bijbehorende elektrische apparatuur voor de deurmonitoren;
(iii) het intercomsysteem.
Deze opsomming is opgenomen in alinea 2.3. van de dagvaarding, waarnaar [eisers] verwijzingen in de formulering van de door hen gevorderde verklaring voor recht.
4.5.
[eisers] zijn van mening dat de hiervoor onder (i) tot en met (iii) opgesomde kosten vallen onder het bereik van artikel 4d van de splitsingsakte. Dat brengt volgens hen mee dat de hiermee verband houdende kosten enkel voor rekening komen van degenen waarvoor die voorzieningen dienstbaar zijn. De gebruiker van de voorzieningen betaalt. In het verleden heeft [gedaagde] een deel van deze kosten ten onrechte bij [eisers] in rekening gebracht. [eisers] hebben als gevolg daarvan in het verleden een bedrag van € 1.230,00 teveel aan [gedaagde] betaald. Dit alles aldus [eisers] .
4.6.
[gedaagde] heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. Haar betoog komt er, kort gezegd, op neer dat de door [eisers] opgesomde kosten niet vallen onder de reikwijdte van de in artikel 4d van de splitsingsakte neergelegde uitzondering.
4.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. De beoordeling van het geschil spitst zich toe op de inhoud van de splitsingsakte en de uitleg daarvan.
In het algemeen gelden volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad voor de uitleg van splitsingsstukken de volgende uitgangspunten:
- bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;
- de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn;
- indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is
Met inachtneming van het voorgaande overweegt de kantonrechter als volgt.
Met inachtneming van het voorgaande overweegt de kantonrechter als volgt.
4.8.
Artikel 3 lid 1 van het modelreglement bepaalt in samenhang met artikel 5:112 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dat de kosten die zijn gemaakt in verband met het onderhoud of het gebruik
van gemeenschappelijke gedeelten of van gemeenschappelijke zakenvoor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
Het voorgaande maakt duidelijk dat er onderscheid kan worden gemaakt in kosten die zien op gemeenschappelijke gedeelten (van het appartementencomplex) of van gemeenschappelijke zaken. Beide kostencategorieën komen op grond van artikel 3.1. van het modelreglement in beginsel voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren.
van gemeenschappelijke gedeelten of van gemeenschappelijke zakenvoor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
Het voorgaande maakt duidelijk dat er onderscheid kan worden gemaakt in kosten die zien op gemeenschappelijke gedeelten (van het appartementencomplex) of van gemeenschappelijke zaken. Beide kostencategorieën komen op grond van artikel 3.1. van het modelreglement in beginsel voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren.
4.9.
Wat onder gemeenschappelijke gedeelten respectievelijk gemeenschappelijke zaken moet worden beschouwd, blijkt uit artikel 1 lid d en e van het Modelreglement 1992 waarin deze begrippen zijn gedefinieerd.
4.10.
Blijkens de in deze artikelleden opgenomen definities moet daaronder het volgende worden verstaan:
gemeenschappelijke gedeelten: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de splitsingsakte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
gemeenschappelijke zaken: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden, voor zover deze niet als gemeenschappelijke gedeelten in voornoemde zin zijn te beschouwen.
gemeenschappelijke gedeelten: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de splitsingsakte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
gemeenschappelijke zaken: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden, voor zover deze niet als gemeenschappelijke gedeelten in voornoemde zin zijn te beschouwen.
4.11.
Artikel 4d van het splitsingsreglement bevat, zoals gezegd, een uitzondering op de hoofdregel dat alle kosten die zien op gemeenschappelijke gedeelten of gezamenlijke zaken voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
Het artikel luidt:
“De schulden en kosten verbondenaan de overige gemeenschappelijke zaken, die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep eigenaar, worden gedragen en betaald door de desbetreffende eigenaar of desbetreffende groep (..).”
Het artikel luidt:
“De schulden en kosten verbondenaan de overige gemeenschappelijke zaken, die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep eigenaar, worden gedragen en betaald door de desbetreffende eigenaar of desbetreffende groep (..).”
4.12.
De kantonrechter heeft de voorgaande onderstreping toegevoegd, omdat zij de onderstreepte woorden belangrijk vindt voor de beoordeling van het geschil.
4.13.
De kantonrechter stelt vast dat bepaalde gemeenschappelijke zaken wel, maar gemeenschappelijke gedeelten niet onder het bereik van artikel 4d vallen. De kantonrechter wijst ter onderbouwing op dit oordeel op (i) het hiervoor gemaakte onderscheid tussen gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijk zaken en (ii) op de hiervoor in 4.11. onderstreepte woorden uit artikel 4d van de splitsingsakte.
4.14.
Hieruit volgt dat iedere kostenpost die verband houdt met een gemeenschappelijk gedeelte als bedoeld in artikel 1 van het modelreglement, niet valt onder de reikwijdte van de in artikel 4 lid d van de splitsingsakte neergelegde uitzonderingsregeling.
4.15.
Met inachtneming van het voorgaande zal de kantonrechter van de door [eisers] opgesomde kostenposten, die hiervoor onder 4.4. zijn vermeld, bepalen of deze vallen onder de reikwijdte van artikel 4d van de splitsingsakte.
De kantonrechter zal daarbij de elektrische apparatuur voor de deurmonitoren betrekken in de beoordeling van het intercomsysteem.
De kantonrechter zal daarbij de elektrische apparatuur voor de deurmonitoren betrekken in de beoordeling van het intercomsysteem.
(i) de centrale hal met twee centrale toegangsdeuren
4.16. De kantonrechter beschouwt de centrale hal van het appartementencomplex, met alles wat daarbij hoort, als een gemeenschappelijke gedeelte en niet als een zaak. De hiervoor gebruikte woorden: “met alles wat daarbij hoort”, brengt mee dat de centrale toegangsdeuren ook als gedeelte moeten worden aangemerkt. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de toegangsdeuren horen bij de centrale hal. Dit wordt ook tot uitdrukking gebracht in de definitie van gemeenschappelijke zaken in artikel 1 van het modelreglement. Daar wordt immers bepaald dat het gaat om zaken die niet vallen onder de definitie van gemeenschappelijke gedeelten.
4.16. De kantonrechter beschouwt de centrale hal van het appartementencomplex, met alles wat daarbij hoort, als een gemeenschappelijke gedeelte en niet als een zaak. De hiervoor gebruikte woorden: “met alles wat daarbij hoort”, brengt mee dat de centrale toegangsdeuren ook als gedeelte moeten worden aangemerkt. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de toegangsdeuren horen bij de centrale hal. Dit wordt ook tot uitdrukking gebracht in de definitie van gemeenschappelijke zaken in artikel 1 van het modelreglement. Daar wordt immers bepaald dat het gaat om zaken die niet vallen onder de definitie van gemeenschappelijke gedeelten.
4.17.
Uit het voorgaande volgt dat de schulden en kosten die verband houden met de centrale hal met twee centrale toegangsdeuren niet onder de in artikel 4d van de splitsingsakte neergelegde uitzondering vallen. De hiervoor onder 4.3. beschreven hoofdregel brengt mee dat deze kosten voor rekening van alle appartementseigenaren komen.
(ii) het trappenhuis;
4.18. De kantonrechter beschouwt het trappenhuis als een gemeenschappelijk gedeelte en niet als een zaak. Hieruit volgt dat de schulden en kosten die verband houden met het trappenhuis niet onder de in artikel 4d van de splitsingsakte neergelegde uitzondering vallen. De hiervoor onder 4.3. beschreven hoofdregel brengt mee dat deze kosten voor rekening van alle appartementseigenaren komen.
4.18. De kantonrechter beschouwt het trappenhuis als een gemeenschappelijk gedeelte en niet als een zaak. Hieruit volgt dat de schulden en kosten die verband houden met het trappenhuis niet onder de in artikel 4d van de splitsingsakte neergelegde uitzondering vallen. De hiervoor onder 4.3. beschreven hoofdregel brengt mee dat deze kosten voor rekening van alle appartementseigenaren komen.
(iii) het intercomsysteem en de elektrische apparatuur voor de deurmonitoren.
4.19. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat het intercomsysteem niet afzonderlijk kan worden beschouwd van de elektrische apparatuur voor de deurmonitor(en).
Bij deze gelegenheid is namelijk uitgelegd dat een bewoner van het appartementencomplex vanuit zijn/ haar eigen appartement via het intercomsysteem kan communiceren met een zich buiten het (niet openbaar toegankelijk deel van het) complex bevindende persoon en deze persoon vanuit haar eigen appartement kan binnenlaten door vanuit het appartement de centrale deur te openen.
4.19. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat het intercomsysteem niet afzonderlijk kan worden beschouwd van de elektrische apparatuur voor de deurmonitor(en).
Bij deze gelegenheid is namelijk uitgelegd dat een bewoner van het appartementencomplex vanuit zijn/ haar eigen appartement via het intercomsysteem kan communiceren met een zich buiten het (niet openbaar toegankelijk deel van het) complex bevindende persoon en deze persoon vanuit haar eigen appartement kan binnenlaten door vanuit het appartement de centrale deur te openen.
4.20.
Voor zover de betreffende apparatuur zich bevindt in het appartement, bevindt zich dat in het privégedeelte en is de kantonrechter van oordeel dat eventuele kosten om die reden voor rekening van de betreffende appartementseigenaar komen.
Voor het overige behoort de apparatuur bij het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex en valt het niet als zaak te beschouwen.
Voor het overige behoort de apparatuur bij het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex en valt het niet als zaak te beschouwen.
4.21.
Uit het voorgaande volgt dat de schulden en kosten die verband houden met het intercomsysteem en de elektrische apparatuur voor de deurmonitoren niet onder de in artikel 4d van de splitsingsakte neergelegde uitzondering vallen.
4.22.
Daarnaast wijst de kantonrechter erop dat deze voorzieningen al vanaf het begin in het appartementencomplex aanwezig waren. Mocht het de bedoeling van de opstellers van de splitsingsakte zijn geweest om (een deel van) deze kosten niet voor rekening van alle appartementseigenaren te laten komen, lag op het op hun weg om dit expliciet in artikel 4 van de splitsingsakte tot uitdrukking te brengen. Dat is bijvoorbeeld wel gebeurd voor de liften.
Dat de opstellers dit niet hebben gedaan ten aanzien van de bovengenoemde gedeeltes of zaken, beschouwt de kantonrechter als een objectief aanknopingspunt voor de juistheid van de door [gedaagde] voorgestane uitleg dat deze kosten op grond van de hoofdregel voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
4.23.
Het voorgaande overziende, ligt de gevorderde verklaring voor recht voor afwijzing gereed. Ook de op grond van onverschuldigde betaling door [eisers] ingestelde vordering ligt voor afwijzing gereed.
4.24.
Uit de hiervoor weergegeven beoordeling volgt ook dat [eisers] onterecht een gedeelte inhouden van de door hen aan [gedaagde] te betalen bijdrage. [gedaagde] heeft de opgelopen achterstand berekend tot en met december 2024 begroot op € 1.259,00. [eisers] hebben dit bedrag niet betwist. De kantonrechter zal [eisers] veroordelen om dit bedrag aan [gedaagde] te betalen.
4.25.
De gevorderde wettelijke rente kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
4.26.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eisers] te veroordelen in de toekomstige aan [gedaagde] te betalen termijnen. In zoverre zal de kantonrechter de door [gedaagde] ingestelde tegenvordering afwijzen.
4.27.
De door [gedaagde] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ligt voor afwijzing gereed, omdat in de aan [eisers] verzonden aanmaningen geen betalingstermijn van 14 dagen, aanvangende de dag na aanmaning, is gegeven, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW.
4.28.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] worden veroordeeld. De kosten zijn als volgt te begroten:
- salaris gemachtigde € 270,00 (2,0 punten x tarief € 135,00)
- nakosten
€ 67,50(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 67,50(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 337,50 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
[gedaagde] maakt aanspraak op wettelijke rente over deze kosten. Dit is toewijsbaar als na te melden.
Gelet op de samenhang tussen de vordering van [eisers] en de tegenvordering van [gedaagde] zal de kantonrechter de proceskosten die zien op de tegenvordering begroten op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde] (inclusief nakosten), te begroten op € 337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
5.4.
veroordeelt [eisers] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.259,00, te vermeerderen met de wettelijke rente tot 1 juni 2024 te begroten op € 27,24, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over
€ 1.259,00 vanaf 1 juni 2024 tot aan de dag van betaling;
€ 1.259,00 vanaf 1 juni 2024 tot aan de dag van betaling;
5.5.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot op heden te begroten op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.