Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11249787 \ CV EXPL 24-5515
Vonnis van 26 maart 2025
in de zaak van
[eiser 1],
wonende te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser 1],
gemachtigde: mr. R.F. de Jong,
tegen
[eiser 2],
wonende te [plaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser 2],
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte vermeerdering eis en overlegging producties
- de akte vermeerdering van eis in reconventie
- de akte houdende reactie na vermeerdering van eis in reconventie tevens overlegging productie
- de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de pleitnota van [eiser 1]
- de pleitnota van [eiser 2]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] huurt met ingang van 1 januari 2012 van [eiser 2] een bedrijfsruimte met onzelfstandige dienstwoning en parkeerterrein aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). [eiser 1] exploiteert in de bedrijfsruimte een restaurant annex bargelegenheid onder de naam [bedrijf 1]. De huur kan telkens met vijf jaar verlengd worden. De huidige termijn loopt op 31 december 2026 af.
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
“Horeca Clausule
9.1. (…)
Huurder zal zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder niets wezenlijks aan het gehuurde veranderen, noch zonder toestemming reparaties laten verrichten welke voor kosten van verhuurder zijn.
Ook indien de kosten worden gedragen door huurder, zal ZONDER toestemming van verhuurder niet wezenlijks worden veranderd nu of in de toekomst.
Indien er problemen ontstaan door een verbouwing zullen de kosten voor het oplossen van de problemen door huurder worden gedragen. (…)
Bijzonder bepalingenDe bovenwoning zal uitsluitend als dienstwoning dienen. Huurder verplicht zich het gehuurde met de zijnen bij huuropzegging leeg en ontruimd op te leveren.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ juli 2003) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Daarin staat:
“Staat2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. (…) Mocht er bij de aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. (…)
“Staat2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. (…) Mocht er bij de aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. (…)
Inspectie in verband met de geschiktheid
4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen. (…)
Schade en aansprakelijkheid
(…)
11.5
Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enig betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (…)
11.7
Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen. (…)
11.8
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder, (…)
11.9
Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van bedrijfsschade, indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.”
2.4.
De huurprijs bedraagt momenteel € 4.984,00 per maand.
2.5.
Het beheer van het gehuurde wordt uitgevoerd door de makelaar van [eiser 2] (verder: de makelaar).
2.6.
Op 26 februari 2012 en 8 maart 2012 (nog voor de opening van het restaurant) klaagt [eiser 1] over lekkages. [eiser 2] laat werkzaamheden aan het dak uitvoeren.
2.7.
Op 22 maart 2012 stuurt de makelaar een e-mail aan [eiser 1]:
“(…) Voor de goede orde willen we bij deze bevestigen dat we vandaag in het restaurant geweest zijn.
Allereerst nogmaals onze complimenten, het restaurant is geweldig verbouwd.
Er is tijdens ons bezoek geconstateerd dat het dak doorzakt.
Er is (waarschijnlijk door het weghalen van de voormalige bar) te weinig steun overgebleven, door het weghalen van de bar.
We willen u bij deze melden dat we u aansprakelijk houden voor eventuele problemen die voortvloeien uit deze verbouwing.Indien de dakdekkers constateren dat er aanpassingen gedaan moeten worden, komen deze kosten voor uw rekening. (…)”
2.8.
[bedrijf 2] B.V. Dakdekkers geeft een garantiecertificaat af waaruit blijkt dat per 11 april 2012 de dakherstelwerkzaamheden zijn afgerond. Er wordt een garantie gegeven op het behoud van waterdichtheid voor een periode van tien jaar.
2.9.
Op 4 november 2012, 21 november 2015, 9 mei 2021, 15 mei 2021, 17 december 2021 klaagt [eiser 1] over (verschillende vormen van) lekkages.
2.10.
In haar brief van 25 april 2022 kondigt [eiser 1] aan dat zij 50% van de huur gaat inhouden wegens langdurig achterstallig onderhoud, lekkages en onvoldoende isolatie. Op 17 juni 2022 wordt de mededeling van de inhouding van inhouding 50% van de huur herhaald.
2.11.
In mei 2022 maakt [eiser 1] de 50% onbetaalde huur over naar de derdenrekening van de gemachtigde van [eiser 2] als blijk van solvabiliteit. Sindsdien maakt [eiser 1] 50% van de huur over aan [eiser 2] rechtstreeks en 50% op de derdenrekening van voormelde gemachtigde.
2.12.
Bij brief van 28 november 2022 klaagt [eiser 1] over niet dan wel ondeugdelijk uitvoeren van herstelwerkzaamheden betreffende lekkage aan het dak, kieren, isolatie buitengevel, verrot hout, schimmel en rioollucht. [eiser 1] doet daarbij een beroep op huurprijsvermindering.
2.13.
Bureau voor Bouwpathologie (verder: Bouwpathologie) brengt (op verzoek van [eiser 1]) op 8 mei 2023 een rapport uit over de staat van het gehuurde. Hierin staat:
“(…) Onderstaand worden alle door ondergetekende waargenomen gebreken opgesomd:
1. Open naden en/of loszittende dakbedekking bij het restaurant en de berging (…).2. Verouderde en gebarsten (tijdelijke) dak reparaties (…).
3. Het schuine dak is op diverse plaatsen licht vervormd. Ook zijn er gebroken dakpannen waargenomen en plaatselijke reparaties. Aan de onderzijde is aangetast hout door houtworm waargenomen (…).
4. Er zijn ook openingen van houtwormen in de houten constructies van de kelder waargenomen (balk en vloer). Een van deze balken is inmiddels gestut (…).
5. De gevelankers bij de woning zijn aan het roesten. Bij één anker is ook scheurvorming vanaf het anker waargenomen (…).
6. Schimmel op de gevelmuren van de woning, met name in de kasten en/of de badkamer (…).
7. Lekke en/of gebarsten beglazing (…).
8. Achterstallig schilderwerk aan de binnen en buitenzijde waarbij het schilderwerk afbladdert (…).
9. Op diverse plaatsen (beginnend) houtrot (…).
10. Verouderd kitwerk aan de buitenzijde van het pand (…).
11. Houten geveldelen zitten op diverse plaatsen niet vast en/of zijn onthecht van de ondergrond (…).
12. (Oude) Lekkageplekken in het restaurant onder de platte daken (…).
a. Ook in de berging zijn lekkages vanaf het dak waargenomen (…).
13. Uitwerpselen van ratten/muizen in het plafond van het restaurant (…).
14. Ondanks de verwarming is de bedrijfsruimte, in het midden, nauwelijks verwarmd (…).
Ook zijn er (ernstige) constructieve gebreken waargenomen. (…):
15. Verzakte vloer van de woning met scheurvorming in de muur boven de verzakte vloer (…). Bij het tegelwerk is de scheurvorming dicht gekit, maar de scheurvorming wordt opnieuw zichtbaar. Als er een lamp bij de scheur wordt geplaatst, is het licht hiervan op de begane grond waarneembaar.
a. Houtrot in de vloer onder de badkamer (…)
b. Onvoldoende ondersteuning van de vloer. Na het eerste onderzoek is de vloer van de woning op één plek gestut, maar dit is volgens de constructeur nog onvoldoende (…).
16. Gebrekkige dakconstructie van het restaurant waarbij deze dusdanig doorbuigt waardoor water accumulatie kan optreden (…).
17. Gebrekkige dakconstructie van de berging waarbij de constructie op betonnen schuttingmuren steunt en op kozijnen (…).
a. Een van de kozijnen buigt dusdanig door dat het glas is gebroken en de deur niet meer geopend kan worden.
(…) Wat is de oorzaak van de aangetroffen gebreken?
Antwoord: Het merendeel van de gebreken zijn veroorzaakt door (ernstig) achterstallig onderhoud met veel openingen in de constructie. Wel heeft ondergetekende tijdelijke reparaties en noodreparaties waargenomen. De waargenomen reparaties zijn echter niet altijd even vakkundig uitgevoerd en kunnen niet langdurig meegaan waardoor de eerdere gebreken zullen terugkeren en de situatie mogelijk zelfs verergeren. Indien er periodiek en tijdig vakkundig onderhoud had plaatsgevonden, zou het pand in veel betere staat zijn. Hieronder valt onder andere het schilderwerk. Bij tijdig onderhoud aan het schilderwerk aan de buitenzijde zou er ook minder houtrot aanwezig zijn en zouden de gevelankers mogelijk ook niet zijn gaan roesten. Als ijzer gaat roesten zet dit uit, waardoor het metselwerk (zoals waargenomen) gaat scheuren.
De oorzaak van de schimmel in de woning wordt veroorzaakt doordat de gevels niet geïsoleerd zijn. De waargenomen schimmel zit voornamelijk op plaatsen die niet geventileerd (kunnen) worden zoals in de kasten. Het pand betreft een oudere woning waarvan de gevels (zoals vaker bij deze woningen en/of uit dit bouwjaar) niet geïsoleerd zijn. Het niet isoleren van een woning hoeft geen gebrek te zijn echter, is het ventileren van deze woningen wel erg belangrijk. Als er een hoge luchtvochtigheid is in de woning en de (gevel-)wanden koud, zal het vocht dat in de lucht bevindt condenseren tegen de koudere ongeïsoleerde gevelmuren. De woning zelf werd op het moment van het onderzoek wel goed geventileerd echter, in kasten wordt -over het algemeen- niet geventileerd. Hierdoor kan er op deze plekken schimmel ontstaan.
De oorzaak waardoor het restaurant onvoldoende/niet kan worden verwarmd is doordat alle warmte van de radiatoren voornamelijk de minimaal geïsoleerde gevel verwarmd. Door de ombouwingen wordt de straling naar de ruimte grotendeels beperkt (de warmte kan minder goed omhoog). Doordat de gevels minimaal zijn geïsoleerd, gaat er onder andere veel warmte verloren via de gevels. De thermostaat (die de ruimte temperatuurmeet een de aanvraag aanstuurt) zit in het midden van het restaurant, echter doordat de radiatoren hun warmte voornamelijk verliezen door de dunne gevels en/of wordt geblokkeerd door de ombouwingen en de mensen die ervoor zitten, zal de warmte nauwelijks bij de thermostaat komen waardoor de aanvraag constant blijft en het verbruik hoog.
De oorzaak van de gebreken met betrekking tot de constructie. Staan in het rapport van de
constructeur omschreven (zie bijlage 2).
(…) Op welke wijze dienen de waargenomen gebreken hersteld te worden?
Antwoord: Aangezien het pand en het dak constructief onveilig zijn, zal er eerst een gedegen constructief plan gemaakt moeten worden voor het herstel om het pand weer veilig te maken. De verhuurder dient hiervoor een vakkundige constructeur in te schakelen. Alleen het inschakelen van een aannemer voldoet in deze situatie niet.
Aangezien het dak van het restaurant onveilig is, zal deze geheel vervangen/aangepast moeten worden om te voldoen aan de constructieve eisen. Bij deze herstelwerkzaamheden zal het gehele dak van het restaurant open komen te liggen en kunnen ook direct de huidige lekkages worden hersteld. Verder dient ook de houtaantasting door hout aantastende insecten te worden aangepakt en zal er groot onderhoud (zoals aan het schilderwerk en houtrot herstel) moeten plaatsvinden.
Gezien de staat van de buitengevels, adviseert ondergetekende om de gevels van in ieder geval het restaurant geheel te vervangen en te isoleren zodat het restaurant kan voldoen aan de minimale energiezuinigheidseisen die door de overheid zijn gesteld voor utiliteitsgebouwen die onder andere worden verhuurd (energielabel C).
In het vervolg adviseert ondergetekende aan de verhuurder om een goed meer jaren onderhoudsplan op te stellen (ook wel bekend als MJOP). Tijdig en regelmatig onderhoud aan een pand, is goedkoper dan achterstallig onderhoud en gevolgschades door achterstallig onderhoud te herstellen.(…)”
2.14.
Bij voornoemd rapport is een rapport gevoegd van BT Adviesbureau (hierna: BT Adviesbureau) ten aanzien van de constructie van het gehuurde. Daarin staat:
“1. De veranda op begane grond heeft een overspanning van 6,0m1 de toegepaste balklaag (…) is onvoldoende sterk en voldoet niet aan de constructie eisen van het bouwbesluit 2012.
(…)
2. De tussenmuur in het restaurant is een dragende muur (een hoofddraagconstructie) deze muur is verwijderd zonder een draagconstructie aan te brengen. Op deze draagmuur is de verdiepingsvloer van het appartement op de verdieping afgedragen met de bijbehorende dakconstructie. Zichtbaar op verdieping is dat de vloer op deze plek behoorlijk is doorgebogen en verzakt.
1. Het dak van de veranda voldoet niet aan de constructieve eisen die gelden in het bouwbesluit van 2012. Ook is het een gevaarlijke situatie voor het gebruik van de ruimte als bijeenkomst functie.
(..) De constructie voldoet niet aan de brandveiligheid (sterkte bij brand) voor bijeenkomstfunctie. (…)
2. Ontbreken van een draagconstructie bij het verwijderen van een draagmuur voldoet niet aan de constructieve eisen die gelden in het bouwbesluit van 2012. De brandveiligheid van de hoofddraagconstructie voldoet ook niet. (…)
3. De berging/opslag is constructief volledig ongeschikt voor het gebruik als berging opslag. Er is geen deugdelijk fundering en hoofddraagconstructie aanwezig. (…)
De stempels hebben een tijdelijke functie en mogen niet langer dan 1 jaar in gebruik zijn. Door het plaatsen van stempels wil niet zeggen dat de restaurant veilig is voor gebruik als bijeenkomstfunctie. De stempels hebben als doel een tijdelijke veiligheid tegen instortingsgevaar tijdens bouwwerkzaamheden zeker te stellen.
Aanbeveling:
Het restaurant met veranda is constructief onveilig en dient niet meer te worden gebruikt als restaurant totdat er volledig worden voldaan aan het Bouwbesluit 2012.
Advies:
Het restaurant met veranda op opslag/beringmoet worden aangepast aan het bouwbesluit van 2012. De constructieve veiligheid moet altijd voldoen aan de sterkte eis.
Als aanbeveling geeft ik ook mee dat de brandveiligheid dient te worden nagekeken.
Er moeten bouwvergunningen zijn voor de bedoelde bouwwerken en gebruiksvergunningen aanwezig zijn. (…)”
2.15.
Op verzoek van [eiser 2] brengt Dutch Building Inspections (verder: Dutch) op 30 april 2024 een rapport uit over de staat van het gehuurde.
“(…) AlgemeenDoor diverse aanpassingen in het pand zijn er constructieve gebreken ontstaan. Nader onderzoek naar het gebruik van de 2 slaapkamers op de 2e verdieping uitvoeren in verband met de veiligheid. Nader onderzoek uitvoeren naar het gebruik van de berging als restaurant opslagruimte. De dakconstructie van het restaurant gedeelte is in loop van de jaren veelvuldig blootgesteld aan zeer zware weersomstandigheden. (…) De doorbuiging van het dak is minimaal en er zijn voldoende waterafvoer mogelijkheden waardoor het dak niet extra belast zal worden. De verzwaringen ten behoeve van de lichtreclame op het dak hebben volgens de eigenaar ook nooit constructieve problemen op geleverd. Berekeningen van de constructeur ontbreken. Om de dakconstructie aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden.
“(…) AlgemeenDoor diverse aanpassingen in het pand zijn er constructieve gebreken ontstaan. Nader onderzoek naar het gebruik van de 2 slaapkamers op de 2e verdieping uitvoeren in verband met de veiligheid. Nader onderzoek uitvoeren naar het gebruik van de berging als restaurant opslagruimte. De dakconstructie van het restaurant gedeelte is in loop van de jaren veelvuldig blootgesteld aan zeer zware weersomstandigheden. (…) De doorbuiging van het dak is minimaal en er zijn voldoende waterafvoer mogelijkheden waardoor het dak niet extra belast zal worden. De verzwaringen ten behoeve van de lichtreclame op het dak hebben volgens de eigenaar ook nooit constructieve problemen op geleverd. Berekeningen van de constructeur ontbreken. Om de dakconstructie aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden.
AanleidingNa de klachten van de huurder over verzakkingen van de vloeren heeft de eigenaar verzocht om de bestaande situatie te vergelijken met de plattegrond d.d. 1-1-2012 behorend bij de huurovereenkomst.
Constatering: Daken
(…)
Toelichting
De dakbedekking is op enkele posities ondeugdelijk gerepareerd.
Door de grote hoeveelheid afvoeren van het dak zal er nooit een ophoping van water op het dak kunnen ontstaan, er zal dus door regenwater geen hogere belasting ontstaan.
De diverse noodreparaties dienen direct deugdelijk uitgevoerd te worden.
(…) Als alle details van het gehele dak vakkundig hersteld worden tijdens groot onderhoud is de resterende levensduurverwachting van het dakbedekkingssysteem ongeveer 5 tot 8 jaar.
Constatering gevels:
Gevelankers door corrosie aangetast.
Diverse achterstallig onderhoud aan alle gevels.
Toelichting:
Door onvoldoende onderhoud is de staat van alle geveldelen zeer matig tot slecht.
(…)
Constateringen keuken 1e verdieping
Keukenvloer verzakt
Scheurvorming in binnenmuur
Toelichting
Door aanpassingen van de ondersteuning of draagconstructie van de vloerbalklaag heeft er een zetting van de vloer plaatsgevonden.
Constateringen badkamer 1e verdieping
Schimmelvorming plafond
Kitwerk door schimmel aangetast
ToelichtingDoor onvoldoende ventilatie en verwarming van de badkamer is vochtige lucht onvoldoende afgevoerd en is gecondenseerd tegen het plafond. Door het te langzaam drogen van het stucwerk is er schimmelvorming ontstaan.
Door onvoldoende ventilatie en matige schoonmaak zijn er schimmels in de kitranden ontstaan.
(…) Muur D gesloopt
Deze gesloopte muur veroorzaakt de verzakkingen op de 1e verdieping.(…)”
2.16.
Op 15 mei 2023 verklaart de vorige huurder van het gehuurde:
“(…) Gedurende de periode dat ik huurder was van het pand [adres] te [plaats] heb ik met een terugkerende regelmatig aan de verhuurster of haar vertegenwoordiger mevrouw [betrokkene 2] op de hoogte gesteld van problemen rond de verwarming en dak lekkages, en het niet doen plegen van noodzakelijke groot onderhoud (waaronder schilderwerken).
(…)
Helaas werden veel van de meldingen niet of slechts provisorisch en vaak op een niet professionele wijze verholpen.(…)”
2.17.
Op 29 december 2023 zegt [eiser 2] de huurovereenkomst op tegen 31 december 2026. In de opzegbrief staat:
“(…) De gronden voor de beëindiging zijn de volgende:
“(…) De gronden voor de beëindiging zijn de volgende:
1. Cliënte heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit ingrijpende renovatie waarbij het gehuurde geheel zal worden afgebroken en niet meer in soortgelijke vorm (en functie) terugkeert.
2. Voorts rechtvaardigt een afweging van de wederzijde belangen dat aan de huurovereenkomst – die alsdan 15 jaren heeft geduurd – een einde komt. Aan de economische (en fysieke) levensduur van het gehuurde is een einde gekomen en ter plaatse kan door cliënte woningbouw worden gerealiseerd.(…)”
2.18.
Tussen 1998 en 2000 werd het restaurant “[bedrijf 3]” geëxploiteerd in het gehuurde. De uitbater van dat restaurant verklaart op 9 november 2024:
“(…) Dat het pand waar [bedrijf 1] gevestigd is op de [adres] op dit moment is hoofdruimtes dezelfde ruimtelijke indeling heeft als eerdere horecagelegenheden voorgangers zoals “[bedrijf 3]”, dat daar voor 2000 gevestigd was. Interieur, inventaris entree e.d. zijn vernieuwd. De uitsparing in de muur die nu gestut is vormde voorheen de toegang tot de garderobe in restaurant “[bedrijf 3]”, maar bijvoorbeeld het grote restaurant gedeelte betreft exact dezelfde ruimte. Hier hebben geen verbouwingen, uitbreidingen of iets dergelijks plaatsgevonden.
Daarnaast zijn er tussen 1998 en 2000 ook lekkages geweest op dezelfde ruimte als nu. Hier is in die tijd niets aan veranderd. Naar eer en geweten kan ik bevestigen dat er in de tijd tussen 2000 en heden geen muren of andere constructies zijn aangepast. (…)”
2.19.
Diverse gasten van het gehuurde verklaren als volgt over de indeling van het gehuurde:
“(…) Dat het pand waar [bedrijf 1] gevestigd is ([adres]) op dit moment qua hoofdruimtes dezelfde ruimtelijke indeling heeft als eerdere horeca gelegenheden voorgangers zoals [bedrijf 3] dat daar voor 2000 gevestigd was. Interieur, inventaris entree e.d. zijn vernieuwd, maar bijvoorbeeld het grote restaurant gedeelte betreft exact dezelfde ruimte. Daar hebben geen verbouwingen, uitbreidingen oid plaatsgevonden. (…)”
“(…) Dat het pand waar [bedrijf 1] gevestigd is ([adres]) op dit moment qua hoofdruimtes dezelfde ruimtelijke indeling heeft als eerdere horeca gelegenheden voorgangers zoals [bedrijf 3] dat daar voor 2000 gevestigd was. Interieur, inventaris entree e.d. zijn vernieuwd, maar bijvoorbeeld het grote restaurant gedeelte betreft exact dezelfde ruimte. Daar hebben geen verbouwingen, uitbreidingen oid plaatsgevonden. (…)”
2.20.
Op 15 augustus 2024 oordeelt de kantonrechter in een door [eiser 1] aanhangig gemaakt kort geding:
“4.8 (…) [eiser 2] zal daarom worden veroordeeld om over te gaan tot deugdelijk herstel van de dakbedekking op die posities waarvan door Dutch Building Inspections is geoordeeld dat de reparaties ondeugdelijk zijn uitgevoerd.
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt [eiser 2] om binnen een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis, over te gaan tot het deugdelijk herstel van de dakbedekking van het gehuurde met inachtneming van het hiervoor onder 4.8 overwogen;
5.2
veroordeelt [eiser 2] om aan [eiser 1] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag zij niet aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;
5.3
veroordeelt [eiser 2] eventuele nieuwe lekkages aan het gehuurde deugdelijk te herstellen, zodat zij daarvan door [eiser 1] behoorlijk op de hoogte is gesteld;”
2.21.
In september 2024 laat [eiser 2] diverse werkzaamheden aan het dak uitvoeren.
Op 27 september 2024 maakt [eiser 1] melding van lekkages. Op 1 oktober 2024 verricht een dakdekker werkzaamheden die op 4 oktober 2024 worden gefactureerd.
2.22.
Bij e-mail van 1 oktober 2024 om 12.01 uur bericht [eiser 1]:
“(…) Ik zal nog keer aanmelding doen, de aannemer was om 10uur hier geweest, hij zegt alles gerepareerd, maar het probleem is nu alweer lekkages op hetzelfde plek (…)”
2.23.
De makelaar van [eiser 2] reageert op diezelfde dag om 12.36 uur:
“(…) Fijn dat ze vandaag om 10.00 uur geweest en niet fijn dat het weer lekt (…).Wij zullen het bedrijf weer inlichten en vragen z.s.m. een afspraak te maken. (…)”
2.24.
Op 11 november 2024 worden verbeurde dwangsommen van € 25.000,00 en kosten van € 297,48 aan [eiser 2] aangezegd. [eiser 1] incasseert door het leggen van bankbeslag het aangezegde bedrag.
2.25.
Op 23 november 2024 meldt [eiser 1]:
“(…) Op 01-10-2024 heb ik er, nadat het had geregend, opnieuw melding van gemaakt dat zich nog altijd lekkages voordoen in de door mij gehuurde ruimte en heb ik u verzocht om er zorg voor te dragen dat de lekkages zo snel mogelijk worden verholpen. Naar aanleiding daarvan heeft u aangegeven dat u iemand zou langs sturen om de lekkages te verhelpen maar tot op heden is dat niet gebeurd. Ik verzoek u nogmaals om er zorg voor te dragen dat het dak deugdelijk wordt hersteld zodat zich geen lekkages meer zullen voordoen.(…)”
“(…) Op 01-10-2024 heb ik er, nadat het had geregend, opnieuw melding van gemaakt dat zich nog altijd lekkages voordoen in de door mij gehuurde ruimte en heb ik u verzocht om er zorg voor te dragen dat de lekkages zo snel mogelijk worden verholpen. Naar aanleiding daarvan heeft u aangegeven dat u iemand zou langs sturen om de lekkages te verhelpen maar tot op heden is dat niet gebeurd. Ik verzoek u nogmaals om er zorg voor te dragen dat het dak deugdelijk wordt hersteld zodat zich geen lekkages meer zullen voordoen.(…)”
2.26.
Op 25 november 2024 reageert de dakdekker naar de makelaar van [eiser 2]:
“(…) Zie hieronder de bon, we zijn op 1-10 voor de 2e keer geweest. Vandaag stuur ik ze nogmaals langs. (…)”
2.27.
Op 27 november 2024 bericht [eiser 1] aan de makelaar:
“(…) De dakbedekking bedrijf was afgelopen maand geweest en probeer de lekkages verhelpen, maar hij kon niet beloven of lekkages nog krijgen door te slecht conditie van het dak, hij heeft doorgegeven hij kan niets aan doen als nog lekkages krijgen in komende tijd, jammer genoeg is vandaag alweer lekkages in het Restaurant als altijd .(…)”
2.28.
Op 6 januari 2025 verzoekt [eiser 1] opnieuw om herstel.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser 1] vordert - samengevat - herstel van gebreken zoals genoemd in het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie alsmede problemen met de riolering van het gehuurde op straffe van een dwangsom. [eiser 1] vordert tevens vergoeding van de geleden schade, begroot op € 2.938.819,00 en een huurprijsvermindering van 50% vanaf 1 januari 2012.
3.2.
[eiser 1] voert daartoe aan dat al vanaf de aanvang van de huur in het gehuurde sprake is van meerdere gebreken waarover zij regelmatig heeft geklaagd maar die nooit deugdelijk zijn hersteld. De ernst van die gebreken rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 50%. Als gevolg van de gebreken heeft [eiser 1] het gehuurde niet goed kunnen exploiteren en heeft zij zelfs een deel ervan niet kunnen gebruiken. De schade bestaande uit de gemiste omzet, komt voor rekening van [eiser 2].
3.3.
[eiser 2] betwist de vordering en voert aan dat zij bij aanvang huur dakwerkzaamheden en in de jaren daarop diverse onderhoudswerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Zij legt daartoe diverse facturen over. Verder blijkt uit het in haar opdracht opgestelde deskundigenrapport dat de gebreken het gevolg zijn van verbouwingen aan het pand door [eiser 1], waarvoor [eiser 2] nooit toestemming heeft gegeven. Zo is een dragende muur verwijderd en is airconditioning in de daklichten geplaatst. De gestelde gebreken komen dus niet voor haar rekening.
Verder is huurkorting en schadevergoeding wegens gebreken contractueel uitgesloten. De schade en de omvang daarvan betwist [eiser 2] eveneens.
in reconventie
3.4.
Primair vordert [eiser 2] betaling van de huurachterstand van € 84.430,36 en ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming, te weten het niet betalen van de volledige huur. Zij voert daartoe aan dat [eiser 1] sinds mei 2022 slechts de helft van de huur betaalt. De huurachterstand is inmiddels zodanig hoog dat de gevorderde ontbinding en ontruiming hierdoor gerechtvaardigd worden.
3.5.
Subsidiair vordert [eiser 2] beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2026 op grond van de algemene belangenafweging en op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit sloop en nieuwbouw. Het gehuurde is aan het einde gekomen van zijn economisch levensduur, waardoor sloop en nieuwbouw in de rede ligt. Daarvoor is ook een plan ontwikkeld. Het belang van [eiser 2] daarbij gaat boven het belang van [eiser 1] om in het gehuurde te blijven.
3.6.
Ten slotte vordert [eiser 2] terugbetaling van de geïncasseerde dwangsommen en kosten van € 25.297,48. Er is sprake van onverschuldigde betaling want binnen de in het kort geding vonnis gegeven termijn zijn de vereiste werkzaamheden aan de dakbedekking uitgevoerd.
3.7.
[eiser 1] betwist de vordering en voert aan dat geen sprake is van een huurachterstand; partijen zijn overeengekomen dat 50% van de huur wordt overgemaakt naar de derdenrekening van de gemachtigde van [eiser 2]. [eiser 1] betwist dat sprake is van einde economisch levensduur; er is alleen sprake van achterstallig onderhoud. Dat kan geen reden zijn om de huur te beëindigen. Verder is het plan voor sloop en nieuwbouw niet onderbouwd. Ten slotte moeten de belangen van [eiser 1] om de huur voort te zetten zwaarder wegen dan die van [eiser 2]. [eiser 1] heeft door alle gebreken haar investeringen nog niet volledig kunnen terugverdienen en kan niet makkelijk zich elders vestigen.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna zowel in conventie als reconventie, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Wettelijke regeling gebreken
4.1.
Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat, een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de gehuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Als vast komt te staan dat sprake is van een of meerdere gebreken, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW, op verlangen van de huurder, verplicht het gebrek te verhelpen. Als het gaat om huur van bedrijfsruimte geldt dat partijen een van de in de wet afwijkende definitie van het begrip gebrek kunnen overeenkomen. Dat geldt in dit geval ook voor de woning die tot het gehuurde behoort, omdat deze gelet op de omschrijving daarvan in de huurovereenkomst, de aard en inrichting daarvan en het gebruik door [eiser 1] als exploitant van het gehuurde, moet worden gezien als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Overigens kan niet contractueel worden afgeweken van de herstelverplichting van de verhuurder (zie artikel 7:206 lid 3 BW).
4.2.
Verder geldt op grond van artikel 7:207 BW dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Op grond van artikel 7:208 BW is de verhuurder verplicht tot vergoeding van de schade als gevolg van een gebrek als het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen of als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder heeft meegedeeld dat de zaak het gebrek niet had. Ook van deze wettelijke bepalingen (zowel artikel 7:207 als artikel 7:208 BW) kan ten nadele van de huurder van bedrijfsruimte contractueel worden afgeweken, maar niet als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.
Contractuele regeling gebreken
4.3.
Op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen is de verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of de goederen van de huurder die het gevolg is van zichtbare en onzichtbare gebreken. De huurder heeft in dat verband ook geen recht op huurprijsvermindering. In artikel 11.8 is de aansprakelijkheid van verhuurder voor bedrijfsschade van de huurder uitgesloten. Op grond van artikel 11.9 geldt bij bedrijfsschade van de huurder de exonoratie niet als deze het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde. De exonoratie geldt evenmin als de bedrijfsschade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan de huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in artikel 4 van de algemene bepalingen. In dat geval geldt het gebrek tussen partijen niet als een gebrek.
Gang van zaken
4.4.
[eiser 1] heeft vanaf het ingaan van de huur meermaals geklaagd over gebreken aan het gehuurde, met name over lekkages. Vanaf 2022 heeft [eiser 1] 50% van de huur ingehouden, althans op de derdenrekening van de gemachtigde van [eiser 2] gestort, vanwege achterstallig onderhoud, lekkages en onvoldoende isolatie. Daarna zijn zowel in haar opdracht als in opdracht van [eiser 2] bouwkundige rapporten opgemaakt. Op basis daarvan kan met betrekking tot de gestelde gebreken, het volgende worden vastgesteld.
Dakbedekking
4.5.
Zowel uit het rapport van Bouwpathologie als dat van Dutch blijkt dat de dakbedekking van de aanbouw ondeugdelijk is. Volgens Bouwpathologie is sprake van open naden, loszittende dakbedekking en verouderde en gebarsten dakreparaties. Ook volgens Dutch is de dakbedekking op enkele posities ondeugdelijk gerepareerd en moeten diverse noodreparaties direct deugdelijk uitgevoerd worden. Na vakkundig herstel van het gehele dak, zou de dakbedekking nog wel enige jaren mee kunnen.
4.6.
Het ligt voor de hand dat de ondeugdelijke dakbedekking een (of de) oorzaak is van de vele lekkages die zijn opgetreden en die, blijkens hetgeen [eiser 1] ter zake heeft aangevoerd en overgelegd, nog steeds optreden. Hoewel er volgens Dutch door de grote hoeveelheid afvoeren op het dak geen waterophoping zal ontstaan, kan het water via de open naden en loszittende dakbedekking zijn weg naar binnen vinden, vooral bij flinke regenval. Gelet hierop moet de ondeugdelijke dakbedekking worden aangemerkt als een gebrek dat door [eiser 2] moet worden hersteld.
Dakconstructie
4.7.
Uit het rapport van BT Adviesbureau volgt dat de dakconstructie van de aanbouw niet voldoet aan de constructieve eisen die gelden in het bouwbesluit van 2012 en dat de balklaag sterk doorbuigt. Daardoor is sprake van een gevaarlijke situatie van het gebruik als bijeenkomst functie, ook omdat de constructie niet voldoet aan brandveiligheidseisen. Uit het rapport van Dutch volgt dat sprake is van een minimale doorbuiging van het dak,
maar dat dit niet leidt tot extra belasting van het dak omdat het water door de vele afvoermogelijkheden afgevoerd kan worden. Over de verdere constructie en de brandveiligheid daarvan, is in het rapport van Dutch niets te vinden.
maar dat dit niet leidt tot extra belasting van het dak omdat het water door de vele afvoermogelijkheden afgevoerd kan worden. Over de verdere constructie en de brandveiligheid daarvan, is in het rapport van Dutch niets te vinden.
4.8.
Hoewel uit de rapporten niet kan worden afgeleid of en in hoeverre de dakconstructie bijdraagt aan de vele lekkages in het gehuurde, moet op basis van het op dat punt niet weersproken rapport van BT Adviesbureau worden geconcludeerd dat de dakconstructie van de aanbouw ondeugdelijk is en dat dit kwalificeert als een gebrek. De ruimte er onder kan volgens BT Adviesbureau immers niet veilig worden gebruikt als bijeenkomstruimte, waarvoor die ruimte op grond van het huurcontract wel is bedoeld.
Verzakte vloer woning
4.9.
Uit het rapport van BT Adviesbureau volgt dat in het hoofdgebouw de dragende onderdelen na het verwijderen van een draagmuur niet (meer) aanwezig zijn, waardoor de vloer van de bovenwoning is doorgebogen en verzakt. Dit voldoet niet aan het bouwbesluit 2012, terwijl de brandveiligheid van de hoofddraagconstructie evenmin voldoet. Ook uit het rapport van Dutch kan worden afgeleid dat door aanpassing aan de draagconstructie zetting van de vloer heeft plaatsgevonden, dat de keukenvloer (op de eerste verdieping) is verzakt en dat sprake is van scheurvorming. Uit de zinsnede:
“Om de dakconstructie aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden.”kan worden afgeleid dat ook volgens Dutch de dakconstructie niet voldoet aan het bouwbesluit.
“Om de dakconstructie aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden.”kan worden afgeleid dat ook volgens Dutch de dakconstructie niet voldoet aan het bouwbesluit.
4.10.
[eiser 2] heeft betoogd dat het verzakken van de vloer hoe dan ook niet voor haar rekening en risico komt omdat [eiser 1] degene is geweest die de draagmuur heeft verwijderd. [eiser 2] heeft daarvoor verwezen naar een tekening van het gehuurde die volgens haar de situatie bij aanvang van de huur weergaf en waarop de draagmuur nog aanwezig is. Verder heeft zij gewezen op de e-mail van haar makelaar aan [eiser 1] van 22 maart 2012. [eiser 1] heeft betwist dat zij de draagmuur heeft verwijderd. Zij heeft bij aanvang van de huur alleen de bar weggehaald maar geen wijzigingen aan de constructie aangebracht. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser 1] verwezen naar de door haar overgelegde verklaringen van eerdere huurders/exploitanten en van gasten.
4.11.
In het licht van het voorgaande is onvoldoende komen vast te staan dat [eiser 1] de betreffende draagmuur heeft verwijderd. De tekening waarop [eiser 2] zich beroept, is ongedateerd. In het rapport van Dutch staat weliswaar dat de plattegrond dateert van 1 januari 2012, maar dat volgt niet uit de tekening zelf die ongedateerd is. Ook staat daarin dat de tekening hoort bij het huurcontract. Daarin is vermeld dat van de huurovereenkomst deel uit maakt de door partijen geparafeerde tekening en het door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. Beide stukken ontbreken echter. Dat laatste komt voor risico van [eiser 2]. Op de overgelegde luchtfoto van het pand en de verdere foto’s is aan de voorzijde een open terras over de gehele breedte te zien. Ook is daarop te zien dat het (platte) dakvlak van de aanbouw verder naar de straatzijde steekt dan de schuine daken van het hoofdgebouw. Deze situatie sluit niet aan op de tekening waarbij het open terras zich slechts over een deel van de voorzijde uitstrekt en de bovenwoning (onder het schuine dak) dichter bij de straat is gelegen dan de aanbouw. Gesteld noch gebleken is dat [eiser 1] de voorzijde heeft verbouwd, waaruit moet worden afgeleid dat de tekening in kwestie op het moment waarop de huur is aangevangen de juiste toestand van het gehuurde al niet correct weergaf.
4.12.
Uit de door [eiser 1] overgelegde verklaringen (en met name die van de vorige uitbater) volgt dat aan de muren niets is veranderd, hetgeen ook volgt uit de verklaring van [eiser 1] zelf die stelt alleen meubilair en de bar/bierinstallatie te hebben verwijderd. Uit de e-mail van de toenmalig (en inmiddels overleden) makelaar van [eiser 2] kan niet worden afgeleid dat [eiser 1] de betreffende draagmuur heeft verwijderd. De makelaar heeft toen geconstateerd dat het dak doorzakt. Die opmerking lijkt alleen betrekking te kunnen hebben op het platte dak van de aanbouw, terwijl het door BT Adviesbureau geconstateerde probleem ziet op de verzakking van de vloer van de bovenwoning (die onder het schuine dak ligt). Het ligt daarbij ook niet voor de hand dat als [eiser 1] destijds daadwerkelijk een draagmuur had verwijderd, [eiser 2] of haar makelaar [eiser 1] niet tot herstel hebben gedwongen, zeker in het licht van het uitdrukkelijke contractuele verbod om zonder toestemming van de verhuurder wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen.
4.13.
Gelet op al het voorgaande moet er dus van uit worden gegaan dat de betreffende draagmuur al niet meer aanwezig was bij aanvang van de huur en komt het verzakken van de verdiepingsvloer daarom niet voor rekening van [eiser 1].
Gevelbekleding, houtwerk, schilderwerk, muurankers
4.14.
Zowel uit het rapport van Bouwpathologie als dat van Dutch volgt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de gevels: de (houten) geveldelen bevinden zich in slechte staat door houtrot en onvoldoende schilderwerk. Het achterstallig onderhoud heeft er ook toe geleid dat de gevelankers zijn verroest en dat gegeven heeft een negatieve uitwerking op de staat van de gevels. Omdat [eiser 1] van een goed onderhouden pand dat als restaurant bestemd is, mag verwachten dat sprake is van behoorlijk onderhouden gevels met dito schilderwerk, is sprake van een gebrek dat voor rekening van [eiser 2] komt.
Dakconstructie berging
4.15.
Uit het rapport van BT Adviesbureau volgt dat de dakconstructie van de berging/schuur ondeugdelijk is omdat de constructie afdraagt op de schutting die daarvoor niet bedoeld is en het staal van het dak niet deugdelijk is uitgevoerd. In het rapport van Dutch is over deze dakconstructie niets te vinden. [eiser 2] heeft verder ook niet betwist dat de dakconstructie ondeugdelijk is. Van die ondeugdelijkheid moet dan ook worden uitgegaan.
Isolatie en onvoldoende verwarming
4.16.
In het rapport van Bouwpathologie staat dat het restaurantgedeelte van het gehuurde niet goed kan worden verwarmd omdat de gevels van het gehuurde niet geïsoleerd zijn. Daarin staat echter ook dat dit bij woningen als de onderhavige en/of uit dit bouwjaar vaker het geval is. Om die isolatie alsnog te bewerkstelligen moeten de gevels van het gehuurde geheel worden vervangen.
4.17.
De onvoldoende isolatie van de gevels kan niet als een gebrek worden gezien omdat dit blijkens voornoemd rapport past bij (de leeftijd van) het gehuurde. Met andere woorden: [eiser 1] mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst niet verwachten dat het gehuurde beter is geïsoleerd dan het feitelijk was. Het geheel vervangen van de gevels zou in de gegeven omstandigheden een renovatie zijn en niet het herstel van een gebrek.
4.18.
Uit het rapport van Bouwpathologie blijkt verder dat de radiatoren onvoldoende warmte kunnen afgeven omdat deze zijn voorzien van ombouwingen. Omdat het interieur (waaronder dergelijke ombouwingen) een zaak is van de huurder, is ook hierom geen sprake van een gebrek dat door de verhuurder hersteld moet worden. Het gebrek is immers aan [eiser 1] zelf te wijten.
Schimmelvorming
4.19.
Dat sprake is van schimmelvorming staat vast. Volgens Bouwpathologie is die schimmelvorming het gevolg van de afwezigheid van isolatie van de gevels. In dat geval is ventilatie van het gehuurde heel belangrijk, maar op het moment van het onderzoek werd goed geventileerd. Dat laatste is volgens Dutch niet het geval: zij wijt de aanwezigheid van schimmel aan onvoldoende ventilatie en onvoldoende schoonmaakwerk door [eiser 1].
4.20.
De vraag waardoor de schimmelvorming ontstaat kan onbeantwoord blijven. Als die wordt veroorzaakt doordat de gevels niet geïsoleerd zijn, geldt dat, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is geoordeeld, die afwezigheid van isolatie geen gebrek is. Als de schimmel wordt veroorzaakt door onvoldoende ventileren, dan geldt dat sprake is van een aan de huurder te wijten oorzaak. Daarmee komt de schimmel niet voor rekening van [eiser 2].
Conclusie te herstellen gebreken
4.21.
De conclusie is dat als gebreken die door [eiser 2] hersteld moeten worden, kunnen worden aangemerkt: de dakbedekking, de dakconstructie, de verzakte vloer van de woning het schilderwerk en de houtrot aan de houten geveldelen, de verroeste gevelankers en de dakconstructie van de berging. [eiser 2] is als verhuurder verplicht deze gebreken te herstellen op zodanige wijze dat het huurgenot van [eiser 1] door deze gebreken niet meer wordt belemmerd of verminderd. [eiser 2] mag zelf de wijze van herstel bepalen, maar het resultaat zal in ieder geval moeten zijn dat de lekkages niet meer optreden, dat de vloer en dakconstructies voldoen aan de daaraan te stellen (veiligheids)eisen en dat de houten geveldelen er onderhouden en netjes uitzien.
Huurprijsvermindering
4.22.
Het wettelijk recht op huurprijsvermindering wegens gebreken is in de algemene bepalingen uitgesloten. Die uitsluiting geldt echter niet als sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Volgens [eiser 1] was [eiser 2] bij aanvang van de huur (in ieder geval) bekend met de lekkages. Dit volgt uit de verklaring van de vorige huurder, [betrokkene 1], waarin staat:
“(…) Gedurende de periode dat ik huurder was van het pand [adres] te [plaats] heb ik met een terugkerende regelmatig aan de verhuurster of haar vertegenwoordiger mevrouw [betrokkene 2] op de hoogte gesteld van problemen rond de verwarming en dak lekkages, en het niet doen plegen van noodzakelijk groot onderhoud (waaronder schilderwerken) (…)”.Verder wijst [eiser 1] op meldingen van lekkages die zij al bij aanvang van de huur heeft gedaan.
“(…) Gedurende de periode dat ik huurder was van het pand [adres] te [plaats] heb ik met een terugkerende regelmatig aan de verhuurster of haar vertegenwoordiger mevrouw [betrokkene 2] op de hoogte gesteld van problemen rond de verwarming en dak lekkages, en het niet doen plegen van noodzakelijk groot onderhoud (waaronder schilderwerken) (…)”.Verder wijst [eiser 1] op meldingen van lekkages die zij al bij aanvang van de huur heeft gedaan.
4.23.
Daar staat tegenover dat in april 2012, dus nadat [eiser 1] was gaan huren en zij voor het eerst had geklaagd over lekkages, werkzaamheden aan het dak zijn verricht en het dakdekkersbedrijf ([bedrijf 2] B.V. Dakbedekkers) toen de waterdichtheid van het dak voor tien jaar heeft gegarandeerd. Daaruit kan worden afgeleid dat [eiser 2] bij aanvang van de huur weliswaar bekend was met de gebrekkige dakbedekking en de daarmee samenhangende lekkages, maar dat zij werkzaamheden heeft laten uitvoeren en vervolgens de garantie heeft gekregen dat het dak waterdicht was. [eiser 2] mocht er op grond daarvan vanuit gaan dat het gebrek aan de dakbedekking verholpen was. Vanaf 2021 (dus negen jaar na afgifte van de garantie) is [eiser 1] weer (veelvuldig) gaan klagen over lekkages waaraan de dakbedekking debet lijkt te zijn. De incidentele klachten die [eiser 1] voordien had over lekkages lijken betrekking te hebben op inwendige lekkages of lekkages onder het schuine dak. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat de gebrekkige dakbedekking moet worden gezien als een gebrek dat [eiser 2] bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Dat maakt dat het beroep van [eiser 2] op de uitsluitingsclausule in de algemene voorwaarden slaagt. [eiser 1] heeft daarom geen recht op huurprijsvermindering.
4.24.
Ten aanzien van de overige gebreken (de dakconstructie, de verzakte vloer van de woning, de houten geveldelen en de dakconstructie van de berging) heeft [eiser 1] niet gesteld of onderbouwd dat die gebreken bij aanvang van de huur al aanwezig waren en/of dat en waarom [eiser 2] van die gebreken toen al op de hoogte was of op de hoogte had behoren te zijn. Ten aanzien van deze gebreken slaagt het beroep op de uitsluiting van huurprijsvermindering dus eveneens.
Schade als gevolg van gebreken
4.25.
De aansprakelijkheid voor bedrijfsschade die het gevolg is van gebreken, is eveneens uitgesloten in de algemene voorwaarden tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen of als deze schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde. Zoals hiervoor al is overwogen, heeft [eiser 1] niets naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat [eiser 2] bij aanvang van de huurovereenkomst van de gebreken aan de dakconstructie, de vloer van de woning, de houten geveldelen en de dakconstructie van de berging op de hoogte was of op de hoogte had behoren te zijn. Zij heeft evenmin gesteld dat de schade het gevolg is van deze gebreken of van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde. [eiser 1] heeft weliswaar aangevoerd dat [eiser 2] geen of onvoldoende groot onderhoud heeft gepleegd, maar nog daargelaten dat [eiser 2] dat gemotiveerd heeft betwist, heeft [eiser 1] niet onderbouwd dat dit groot onderhoud de schade als gevolg van deze gebreken aan de dakconstructie, de vloer van de woning, de houten geveldelen en de dakconstructie van de berging had kunnen voorkomen. De door haar gestelde schade is blijkens haar betoog het gevolg van de lekkages en het onvoldoende warm worden van de bedrijfsruimte. Dat laatste is, zoals hiervoor al is beslist, geen gebrek waarvoor [eiser 2] aansprakelijk is.
4.26.
De lekkages (als gevolg van de gebrekkige dakbedekking) zijn dat wel. Zoals hiervoor al is overwogen, moet er vanuit worden gegaan dat de gebrekkige dakbedekking niet kwalificeert als een gebrek dat [eiser 2] bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Dat sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van [eiser 2] ten aanzien van de staat van het gehuurde, is onvoldoende komen vast te staan. De enkele stelling van [eiser 1] dat [eiser 2] geen groot onderhoud heeft laten uitvoeren is daartoe onvoldoende. Op basis van de door de dakdekker verstrekte garantie mocht [eiser 2] er in 2012 (toen de huurovereenkomst aanving) immers van uit gaan dat de dakbedekking tenminste tien jaar mee zou gaan. Uit het rapport van Dutch volgt dat als enkele reparaties deugdelijk worden uitgevoerd, de dakbedekking nog wel enige jaren mee zou moeten gaan. Daarmee gaat het beroep op de uitsluiting van aansprakelijkheid voor bedrijfsschade op en heeft [eiser 1] geen recht op vergoeding van de door haar geleden schade als gevolg van de gebrekkige dakbedekking.
4.27.
Maar ook als het beroep van [eiser 2] op de uitsluitingsclausule niet zou slagen, kan de vordering tot vergoeding van de schade die [eiser 1] stelt te hebben geleden, niet worden toegewezen. Volgens [eiser 1] heeft zij vanwege de lekkages een deel van de bedrijfsruimte (25%) niet kunnen gebruiken. De schade die [eiser 1] hierdoor heeft geleden, stelt zij gelijk aan de door haar gemiste omzet over de gehele huurperiode. De fiscalist van [eiser 1], [betrokkene 3], heeft op basis van in de horeca gehanteerde kengetallen, berekend dat de gemiste omzet € 2.727.239,- bedraagt. Op basis van die kengetallen zou een groot Japans restaurant in [plaats] zoals [eiser 1] dat exploiteert, naar schatting een gemiddelde jaarlijkse omzet van € 800.000,- hebben. Dit bedrag afgezet tegen de daadwerkelijk behaalde jaaromzetten, levert een omzetverlies op variërend van 46% tot 67% (en volgens een ander overzicht variërend van 48% tot 86%). [eiser 2] heeft de (omvang van de) gevorderde schade bestreden en daarbij gewezen op de zeer gebrekkige onderbouwing van de schade.
4.28.
De kantonrechter is met [eiser 2] van oordeel dat de onderbouwing van de schade ondeugdelijk is.
- Ten eerste kan gemiste omzet niet zonder meer gelijk worden gesteld aan schade. Tegen over die gemiste omzet staan immers ook niet gemaakte kosten, zoals de inkoop van voeding en drank, de salarissen van het personeel en belastingen. Als schade zou wellicht de gederfde winst in aanmerking kunnen komen, maar daarover heeft [eiser 1] niets gesteld.
- Ten tweede is niet toegelicht hoe het niet kunnen gebruiken van een deel van circa 25% van het restaurant leidt tot een omzetverlies van 46% tot 67% (of 48% tot 86%).
- Ten derde is bij de berekening uitgegaan van kengetallen waarvan onvoldoende vaststaat dat deze op de betreffende situatie zonder meer van toepassing zijn. In ieder geval maakt de toelichting niet duidelijk waarom voor het restaurant van [eiser 1] is uitgegaan van een te behalen omzet van € 800.000,- per jaar en is ook niet te controleren of een dergelijke omzet reëel is. In de jaren waarin sprake was van de corona-maatregelen zal een omzet van € 800.000,- in elk geval niet reëel zijn geweest, maar dat is in de berekening niet meegenomen.
- Ten vierde heeft [eiser 1] niet toegelicht waarom zij in de bij dagvaarding overgelegde berekening tot andere bedragen en percentages komt dan in de bij conclusie van antwoord overgelegde berekening.
Ook op grond hiervan kan de vordering tot vergoeding van schade niet slagen.
- Ten eerste kan gemiste omzet niet zonder meer gelijk worden gesteld aan schade. Tegen over die gemiste omzet staan immers ook niet gemaakte kosten, zoals de inkoop van voeding en drank, de salarissen van het personeel en belastingen. Als schade zou wellicht de gederfde winst in aanmerking kunnen komen, maar daarover heeft [eiser 1] niets gesteld.
- Ten tweede is niet toegelicht hoe het niet kunnen gebruiken van een deel van circa 25% van het restaurant leidt tot een omzetverlies van 46% tot 67% (of 48% tot 86%).
- Ten derde is bij de berekening uitgegaan van kengetallen waarvan onvoldoende vaststaat dat deze op de betreffende situatie zonder meer van toepassing zijn. In ieder geval maakt de toelichting niet duidelijk waarom voor het restaurant van [eiser 1] is uitgegaan van een te behalen omzet van € 800.000,- per jaar en is ook niet te controleren of een dergelijke omzet reëel is. In de jaren waarin sprake was van de corona-maatregelen zal een omzet van € 800.000,- in elk geval niet reëel zijn geweest, maar dat is in de berekening niet meegenomen.
- Ten vierde heeft [eiser 1] niet toegelicht waarom zij in de bij dagvaarding overgelegde berekening tot andere bedragen en percentages komt dan in de bij conclusie van antwoord overgelegde berekening.
Ook op grond hiervan kan de vordering tot vergoeding van schade niet slagen.
Eindconclusie in conventie
4.29.
De conclusie in conventie is dat [eiser 2] zal worden veroordeeld om de dakbedekking, de dakconstructie, de verzakte vloer van de woning, de houten geveldelen en de dakconstructie van de berging zodanig te herstellen dat de lekkages niet meer optreden, dat de vloer en dakconstructies voldoen aan de daaraan te stellen (veiligheids)eisen en de houten geveldelen er onderhouden en representatief uitzien. Omdat met het organiseren en uitvoeren van dergelijke werkzaamheden vermoedelijk wel enige tijd gemoeid is, zal aan de veroordeling een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis worden verbonden.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot een bedrag van € 250,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. De overige vorderingen van [eiser 1] zullen worden afgewezen.
in reconventie
Ontbinding huurcontract en betaling huurachterstand
4.30.
Primair heeft [eiser 2] gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [eiser 1] sinds mei 2022 niet de volledige huur betaalt: zij betaalt aan [eiser 2] slechts de helft van de verschuldigde huur. De andere helft stort [eiser 1] op de derdenrekening van de gemachtigde van [eiser 2]. Die laatste betaling kan echter niet gelden als een rechtsgeldige betaling van de huur en daarom schiet [eiser 1] zodanig ernstig te kort in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding hiervan gerechtvaardigd is. Verder vordert [eiser 2] betaling van een bedrag van € 84.430,36, zijnde de huurachterstand tot en met september 2024.
4.31.
[eiser 1] betwist dat zij tekort is geschoten. [eiser 1] is destijds de helft van de huur gaan inhouden wegens de gebreken aan het gehuurde. Vervolgens hebben de gemachtigden van partijen in verband met die gebreken en het door hen gevoerde overleg over een minnelijke regeling afgesproken dat [eiser 1] het deel van de door haar ingehouden huur zou overmaken op de derdenrekening van de gemachtigde van [eiser 2], hetgeen zij heeft gedaan en nog steeds doet.
4.32.
Zoals uit hetgeen in conventie is overwogen volgt, kan [eiser 1] op grond van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst geen aanspraak maken op huurprijsvermindering wegens de gebreken aan het gehuurde. Zij moet de door haar ingehouden helft van de huur dus alsnog betalen aan [eiser 2], zodat de betalingsvordering voor toewijzing gereed ligt. Aan die verplichting kan zij voldoen door de gemachtigde van [eiser 2] te instrueren om het op zijn derdenrekening gestorte bedrag door te betalen aan [eiser 2].
4.33.
Hoewel sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, die in ieder geval groter is dan drie maanden huur, kan de vordering tot ontbinding niet slagen. In de gegeven omstandigheden waarin partijen een afspraak hebben gemaakt over storting van een deel van de huur op de derdenrekening van de gemachtigde van verhuurder, aan welke afspraak huurder zich heeft gehouden, kan de gestelde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met alle daaraan verbonden gevolgen, niet dragen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden afgewezen.
Vaststelling einde huur
4.34.
Subsidiair heeft [eiser 2] gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 31 december 2026. [eiser 2] voert daartoe aan dat zij de huur bij brief van 29 december 2023 heeft opgezegd tegen het einde van de huidige looptijd (31 december 2026) op grond van de algemene belangenafweging en op grond van dringend eigen gebruik. De economische levensduur van het gehuurde is verstreken en [eiser 2] wil (in samenwerking met een projectontwikkelaar) het gehuurde slopen en ter plaatse andersoortige nieuwbouw realiseren waardoor [eiser 1] niet in het gehuurde kan terugkeren. De gemeente [plaats] heeft haar medewerking aan de beoogde sloop en nieuwbouw al toegezegd. Volgens [eiser 2] wegen haar belangen hierbij zwaarder dan die van [eiser 1] bij voortzetting van de huur omdat [eiser 1] al meer dan tien jaar van het gehuurde gebruik heeft kunnen maken, zij haar activiteiten eenvoudig elders kan voortzetten en een deel van het gehuurde niet gebruikt conform de overeengekomen bestemming. [eiser 1] heeft de vordering tot beëindiging van de huur gemotiveerd betwist.
4.35.
Ten aanzien van zowel het beroep op de belangenafweging als op het beroep op dringend eigen gebruik, geldt dat op de verhuurder de stelplicht (en bewijslast) rust ten aanzien van de feiten die aan die beroepen ten grondslag liggen. Met andere woorden: daar waar [eiser 2] zich beroept op plannen om het gehuurde te slopen en te vervangen voor nieuwbouw, zal zij het bestaan en de inhoud van die plannen moeten concretiseren en met stukken moeten onderbouwen. Op dat punt is [eiser 2] in gebreke gebleven. Zij heeft geen enkel stuk overgelegd waaruit blijkt wat het plan behelst, in welk stadium het plan zich bevindt, welke financiële gevolgen daaraan verbonden zijn en of en in hoeverre realisatie van het plan haalbaar is mede gelet op het van kracht zijnde bestemmingsplan en andere (mogelijk) benodigde vergunningen. De mededeling van [eiser 2] dat de gemeente [plaats] haar medewerking zal verlenen, is door [eiser 1] betwist en niet met enig stuk onderbouwd. Van de zijde van de ontwikkelaar die volgens [eiser 2] bij het plan betrokken is, is evenmin enig stuk overgelegd. Verder heeft [eiser 2] ook niet met enig stuk onderbouwd dat het gehuurde economisch is afgeschreven en lijkt deze stelling niet in lijn met het door haar overgelegde rapport van Dutch.
4.36.
Bij deze stand van zaken kan de kantonrechter niet vaststellen welk voordeel uitvoering van het door [eiser 2] gestelde plan gaat opleveren en dus ook niet welk belang [eiser 2] heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst. Daarmee valt de belangenafweging uit in het voordeel van [eiser 1] omdat zij in het gehuurde haar restaurant exploiteert waarmee zij voorziet in haar levensonderhoud en dat van haar gezin. Bovendien woont zij ook in het gehuurde. Ook als de stelling van [eiser 2] dat [eiser 1] haar activiteiten makkelijk elders kan voortzetten, juist zou zijn, is een verhuizing van [eiser 1] nadelig vanwege de kosten van verhuizing en herinrichting, het nog niet afgeschreven zijn van de door haar in het gehuurde gepleegde investeringen en mogelijk verlies van goodwill verbonden aan de huidige locatie.
4.37.
Gelet op het gebrek aan onderbouwing kan het beroep van [eiser 2] op dringend eigen gebruik ook niet slagen. [eiser 2] heeft immers niet aannemelijk gemaakt waarin de dringende noodzaak om het gehuurde zelf te gebruiken (i.c. sloop en vervangende nieuwbouw) gelegen is. [eiser 2] had dan toch tenminste moeten toelichten wat het gehuurde in de huidige situatie kost en opbrengt en wat dat naar verwachting zou zijn na uitvoering van het door haar gestelde (en niet nader toegelichte) plan. Zonder toelichting die ontbreekt, kan ook niet uitgesloten worden dat [eiser 2] ter uitvoering van het plan streeft naar vervreemding van het gehuurde waarvoor de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik niet geschreven is.
4.38.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomst zal worden afgewezen, waardoor deze conform het daarover in de huurovereenkomst bepaalde zal worden voortgezet.
Verbeurde dwangsommen
4.39.
Na vermeerdering van eis heeft [eiser 2] terugbetaling van de door [eiser 1] ingevorderde dwangsommen ad € 25.000,- gevorderd plus € 297,48 aan kosten. [eiser 2] heeft daartoe aangevoerd dat [eiser 1] ten onrechte aanspraak heeft gemaakt op de dwangsommen die op grond van het kort geding vonnis van 15 augustus 2024 verschuldigd waren als [eiser 2] niet binnen vier weken na dat vonnis zou zijn overgegaan tot deugdelijk herstel van de dakbedekking. [eiser 2] heeft op 3 september 2024 opdracht gegeven aan een dakdekker en de werkzaamheden zijn vervolgens in overleg met [eiser 1] uitgevoerd en op 20 september 2024 aan [eiser 2] gefactureerd. Op 1 oktober 2024 heeft de dakdekker naar aanleiding van een klacht van [eiser 1] nogmaals werkzaamheden verricht die op 4 oktober 2024 zijn gefactureerd. Desondanks heeft [eiser 1] op 11 november 2024 via executoriale beslaglegging de dwangsommen geïncasseerd. Pas op 25 november 2024 heeft [eiser 1] laten weten dat het probleem nog steeds niet zou zijn opgelost waarna [eiser 2] wederom een dakdekker heeft langs gestuurd. Volgens [eiser 2] heeft zij binnen de gegeven termijn uitvoering gegeven aan het vonnis en zijn de dwangsommen onverschuldigd betaald. [eiser 1] heeft niet betwist dat de dakdekker twee keer werkzaamheden heeft verricht. Vervolgens had [eiser 1] nog steeds lekkage waarvan zijn melding heeft gemaakt. Daarop heeft [eiser 2] niet geacteerd, zodat zij de dwangsommen heeft verbeurd.
4.40.
Uit de overgelegde e-mails valt het volgende af te leiden. Op 11 september 2024 heeft de gemachtigde van [eiser 1] aan de gemachtigde van [eiser 2] laten weten dat het kort geding vonnis op 21 augustus 2024 is betekend, zodat de werkzaamheden uiterlijk 18 september 2024 afgerond moesten zijn. Vast staat dat de dakdekker vervolgens tot twee keer toe werkzaamheden heeft uitgevoerd en aan [eiser 2] heeft gefactureerd. De factuur van 4 oktober 2024 ziet op de werkzaamheden die op 1 oktober 2024 zijn uitgevoerd. Bij e-mail van 1 oktober 2024 om 12.01 uur heeft [eiser 1] aan de makelaar van [eiser 2] laten weten dat de aannemer om 10.00 uur was langs geweest en had gezegd alles gerepareerd te hebben, maar dat het wederom op dezelfde plek lekte. Daarop heeft de makelaar bij e-mail van 12.36 uur van diezelfde dag laten weten dat hij het bedrijf zou inlichten en zou vragen om zo spoedig mogelijk een afspraak te maken. Gesteld noch gebleken is dat de dakdekker vervolgens weer langs is geweest. Integendeel: bij e-mail van 23 november 2024 heeft [eiser 1] aan de makelaar laten weten dat er na de nieuwe melding op 1 oktober 2024 waarop de makelaar had toegezegd iemand te sturen, niets is gebeurd.
4.41.
De conclusie is dat [eiser 2] wel pogingen heeft gedaan om de dakbedekking te herstellen maar dat het te bereiken resultaat, geen lekkages meer, niet is bereikt. Na de laatste reparatie op 1 oktober 2024 bleken de lekkages zich op dezelfde dag wederom voor te doen, hetgeen [eiser 1] ook heeft gemeld. Weliswaar is toen actie zijdens [eiser 2] toegezegd, maar deze is om welke reden dan ook uitgebleven. Dat is in de gegeven omstandigheden voor risico van [eiser 2]. Daarmee is niet tijdig aan het vonnis voldaan omdat deugdelijk herstel waartoe [eiser 2] moest overgaan, impliceert dat de lekkages zich niet meer zouden voordoen. Uit de klachten van [eiser 1] volgt dat de lekkages echter niet weg waren. Van onverschuldigde betaling van de dwangsommen is dus geen sprake. De vordering tot terugbetaling van de verbeurde dwangsommen zal daarom worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
Proceskosten
4.42.
De eindconclusie is dat een deel van de vordering in conventie (reparatie van enkele gebreken) zal worden toegewezen en een deel van de vordering in reconventie (betaling van de achterstallige huur) en dat alle overige vorderingen zullen worden afgewezen. Gelet op deze uitkomst zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [eiser 2] om binnen een termijn van drie maanden de dakbedekking, de dakconstructie, de verzakte vloer van de woning, het schilderwerk, en de houtrot aan de houten geveldelen, de verroeste gevelankers en de dakconstructie van de berging te herstellen dat de lekkages niet meer optreden, de houten geveldelen van het gehuurde er onderhouden en netjes uitzien en dat de vloer en de dakconstructies voldoen aan de daaraan te stellen (veiligheids)eisen,
5.2.
veroordeelt [eiser 2] om aan [eiser 1] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan de veroordeling (of een deel daarvan) onder 5.1 voldoet, met een maximum van € 100.000,00
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiser 1] tot betaling van € 84.430,36 aan huurachterstand;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.8.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.