Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11144955 \ CV EXPL 24-1519
Vonnis van 27 februari 2025
in de zaak van
DE STICHTING WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Eigen Haard,
gemachtigde: mr. K.M.E. Ritzen,
tegen
[gedaagde],
te [nummer] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F.R.G. Keijzer.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of een huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege een in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij. De hoeveelheid hennepplanten en de omstandigheden waaronder dit is aangetroffen, leveren een tekortkoming van de huurder op. De huurder beroept zich erop dat de tekortkoming van zeer geringe aard is en geen ontbinding rechtvaardigt (de tenzij-bepaling), omdat het ging om medicinale hennep voor eigen gebruik. De huurder heeft echter onvoldoende de noodzaak van een hennepkwekerij van deze omvang en met deze professionaliteit voor eigen medicinaal gebruik aannemelijk gemaakt. Het beroep op de tenzij-bepaling slaagt daarom niet. De vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt dus toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 juni 2024 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- het tussenvonnis van 5 september 2024
- de mondelinge behandeling van 31 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eigen Haard verhuurt vanaf 6 juni 2007 aan [gedaagde] de woning aan het [adres 1] in [nummer] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden Woonruimte van 15 december 2003 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 10 van deze algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte zal gebruiken.
2.2.
Op 22 februari 2023 heeft de politie Noord-Holland in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarbij onder andere 55 planten, 49,56 gram hennep, 2 assimilatielampen, 8 ledlampen, een koolstoffilter en groeimiddelen zijn aangetroffen. In de nadien door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage is verder, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Indicatie eerdere oogsten: Stof op koolstoffilters, stof op kappen armaturen, stof op filter koolstoffilter, stof op wandcontactdoos. Verkleuring houten latten waaraan assimilatielampen zijn opgehangen. Binnenzijde wanden tot circa 1.30 meter hoog vervuild, gipsplaten met fabricatiedatum 23-09-2021, lege fles groeistimulator, gebruikte / vervuilde bamboestokken, glazen wekpotten gevuld met hennep.
(…)
Indicatie over het aantal eerdere oogstelen (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd): 5”
2.3.
Op 28 februari 2023 heeft Eigen Haard een melding ontvangen dat er door de politie een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft op 6 maart 2023 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] heeft verklaard dat hij veel pijnklachten heeft en hennep gebruikt om de pijn te verzachten. De planten zouden volgens [gedaagde] voor eigen gebruik zijn.
2.4.
Met de brief van 4 april 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad aan [gedaagde] zijn voornemen om het gehuurde voor zes maanden te sluiten kenbaar gemaakt. Nadat partijen hun zienswijze hierover kenbaar hebben gemaakt, heeft de burgemeester bestuursdwang toegepast en de sluiting van de woning bevolen vanaf 9 juni 2023 voor de duur van zes maanden. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
2.5.
Op 7 juni 2023 heeft [gedaagde] een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank, waarin de bestuursrechter is gevraagd om in afwachting van de beslissing op bezwaar het gehuurde niet te sluiten. Dit verzoek is door voorzieningenrechter toegewezen, omdat niet is gebleken van enige “loop” naar de woning of enige overlast, niet aannemelijk is dat de woning binnen het criminele circuit bekend heeft gestaan als drugspand en de aangetroffen hennepkwekerij is ontruimd, zodat nu (nog) een noodzaak om over te gaan tot sluiting van de woning ontbreekt.
2.6.
Op 2 augustus 2023 heeft de kantonrechter van deze rechtbank in een kort gedingprocedure geoordeeld dat [gedaagde] door de aangetroffen hennepkwekerij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat het onvoldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden en daarom de gevorderde ontruiming afgewezen.
2.7.
De burgemeester van de gemeente Zaanstad heeft op 30 januari 2024 het bezwaar van [gedaagde] tegen het besluit gegrond verklaard en geoordeeld dat de woning niet mag worden gesloten.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. [1] Op Eigen Haard rust daarbij de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast voor haar stelling dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn en is het aan [gedaagde] om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van deze tenzij-bepaling. [2]
Is sprake van een tekortkoming?
4.2.
Eigen Haart heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst verwezen naar de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage. Daarin staat dat in het gehuurde 55 hennepplanten zijn aangetroffen.
4.3.
[gedaagde] betwist niet dat hij een hennepkwekerij met 55 planten had in het gehuurde. [gedaagde] voert primair als verweer dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, omdat in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden geen algemeen verbod op het kweken van hennep (voor eigen gebruik) is opgenomen en hij ook niet wist dat dit niet was toegestaan. Dit verweer faalt. Ondanks het ontbreken van een verbod in de huurovereenkomst kan het kweken van hennep in een huurwoning een schending opleveren van de wettelijke verplichting tot goed huurderschap [3] . Of van een zodanige schending sprake is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.
4.4.
Vast staat dat de aangetroffen hoeveelheid hennep (en de omstandigheden waaronder de hennep is aangetroffen) een handeling oplevert die in strijd is met de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid (55) is een grote overschrijding van het aantal planten (5) dat is toegestaan voor eigen gebruik. Het is algemeen bekend dat woningbouwcorporaties, waaronder dus ook Eigen Haard, een strikt zerotolerancebeleid voeren ten aanzien van het kweken van hennep in deze omvang.
4.5.
[gedaagde] verwijst verder naar eerdere beslissingen van de voorzieningenrechter en de burgemeester van de gemeente Zaanstad, waarin zijn bezwaar gegrond is verklaard en is geoordeeld dat de woning niet mag worden gesloten. Hij gaat er echter aan voorbij dat in die beoordeling een andere toets geldt, namelijk of er een noodzaak tot sluiting van de woning voor zes maanden is of dat een minder ingrijpend middel kan volstaan om de openbare orde en het woon- en leefklimaat te herstellen. De burgemeester zag af van zijn besluit tot sluiting van de woning vanwege de omstandigheden dat niet is gebleken van loop naar de woning en van overlast en evenmin is gebleken dat de woning in het criminele circuit bekend heeft gestaan als drugspand. Daarbij is ook het tijdsverloop na de ontmanteling en het ontbreken van (overlast)meldingen die een nieuwe overtreding vermoeden betrokken. Dat de burgemeester met een belangenafweging tot dat besluit is gekomen neemt echter de tekortkoming van [gedaagde] niet weg. Bovendien zag de burgemeester vanwege de grote hoeveelheid aangetroffen drugs wel aanleiding een last onder dwangsom op te leggen van
€ 25.000,00 die bij herhaling zal worden ingevorderd.
€ 25.000,00 die bij herhaling zal worden ingevorderd.
4.6.
De kantonrechter oordeelt dan ook dat [gedaagde] door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij met 55 planten zich niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee in strijd met de wet en de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld. [4] [gedaagde] is daarom tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder.
Rechtvaardigt de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst?
4.7.
[gedaagde] doet een beroep op de tenzij-bepaling en voert aan dat de tekortkoming van zeer geringe aard is en daarom geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zoals hiervoor is overwogen is het aan [gedaagde] om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dat onvoldoende heeft gedaan. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.8.
Bij de afweging in het kader van de tenzij-bepaling stelt de kantonrechter voorop dat Eigen Haard een woningcorporatie is die mede de zorg heeft voor de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Woningen zijn niet geschikt voor het kweken van hennep en hennepkwekerijen in woningen leveren een verhoogd risico op voor onder meer brand, wateroverlast, verloedering van de buurt en verminderde verhuurbaarheid van omliggende woningen. In de bestuurlijke rapportage staan deze eventuele risico’s voor de omgeving (brandgevaar, water en stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu) ook vermeld. [gedaagde] kan dus niet worden gevolgd in zijn standpunt dat geen sprake was van gevaarzetting. Het feit dat de stroom niet illegaal werd afgetapt doet aan de gevaarzetting immers niet af, zo blijkt uit de overwegingen in de bestuurlijke rapportage. Vanwege deze risico’s voert Eigen Haard een strikt zerotolerancebeleid.
4.9.
Tegenover het belang van Eigen Haard staat het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen. Evident is dat een ontruiming van het gehuurde voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen heeft. Het belang om de woning te behouden is op zichzelf echter onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortschieten te voorkomen.
4.10.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de tekortkoming van geringe aard was omdat geen sprake was van bedrijfsmatige teelt en de tekortkoming slechts een dag heeft geduurd zonder het illegaal aftappen van stroom. Ook wijst [gedaagde] erop dat hij zich verder als goed huurder heeft gedragen en gedraagt: hij betaalt altijd tijdig de huur en veroorzaakt geen overlast. Volgens [gedaagde] heeft hij chronische pijnklachten en wordt hij van de voorgeschreven medicatie extreem moe. Omdat zijn huisarts niet bereid was tot het voorschrijven van medicinale cannabis en dit bij de coffeeshops die hij bezocht niet verkrijgbaar was, heeft hij uit wanhoop geprobeerd medicinale cannabis zelf te kweken.
4.11.
Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [gedaagde] chronische pijnklachten heeft en medicinale hennep kan dienen als pijnbestrijding, heeft [gedaagde] niet een afdoende verklaring gegeven voor het aantal van 55 hennepplanten en 49,56 gram hennep enkel voor een hobbykwekerij en eigen gebruik. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd gaat het om een ernstige tekortkoming. De aangetroffen (losse) hoeveelheid hennep is 10 keer meer dan is toegestaan. De hennepkwekerij heeft 11 keer het toegestane aantal planten en een professionele inrichting. De hennepkwekerij bevond zich in een afgescheiden, afgetimmerde en geïsoleerde ruimte zonder daglicht met afzuiging naar buiten. De wijze van inrichting is een indicator voor een bedrijfsmatige hennepkwekerij. Dat [gedaagde] de kwekerij zelf heeft gebouwd en ingericht, zoals op zitting verklaard, is ongeloofwaardig gelet op zijn chronische pijnklachten. Waarom zoveel planten nodig waren met een dermate professionele aanpak om in zijn eigen behoefte te kunnen voorzien, is ook onduidelijk gebleven. Bovendien heeft [gedaagde] op geen enkele wijze toegelicht en onderbouwd dat de aangetroffen planten medicinale cannabisplanten zijn. Dat had wel op zijn weg gelegen en daarvoor had hij gelet op het tijdsverloop voldoende tijd. Dat geldt ook voor zijn betwisting van eerdere oogsten. Volgens [gedaagde] heeft de tekortkoming slechts één dag geduurd en heeft daarna een politie-inval plaatsgevonden, maar in de bestuurlijke rapportage staat
“Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd): 5”. Dit vanwege onder andere vervuild en stoffig materiaal. [gedaagde] betwist de eerdere oogsten en geeft als verklaring voor de vervuiling dat hij het materiaal tweedehands, via een ander bij Marktplaats, heeft gekocht voor ongeveer € 200,00. Dat onderbouwt hij verder niet, hetgeen eenvoudig had gekund. Daarbij verklaart de gestelde aankoop van tweedehands materiaal niet het vervuilde aluminiumfolie waarmee de wanden van de kwekerij waren voorzien. Daarover staat in de bestuurlijke rapportage dat dit vermoedelijk komt door volwassen hennepplanten die daar tegenaan hebben gestaan. Dat ook het aluminiumfolie tweedehands is aangeschaft, waarop ook Eigen Haard tijdens de zitting heeft gewezen en waarop [gedaagde] niet heeft gereageerd, vindt de kantonrechter onaannemelijk. Daarnaast zijn ook een lege fles groeistimulator en verkleurde houten latten aangetroffen, wat evenmin kan worden verklaard met zijn standpunt dat het gaat om tweedehands materiaal. Ten slotte is het onaannemelijk dat al na een dag van in gebruik name van de hennepkwekerij de apparatuur was bedekt met een laag stof.
“Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd): 5”. Dit vanwege onder andere vervuild en stoffig materiaal. [gedaagde] betwist de eerdere oogsten en geeft als verklaring voor de vervuiling dat hij het materiaal tweedehands, via een ander bij Marktplaats, heeft gekocht voor ongeveer € 200,00. Dat onderbouwt hij verder niet, hetgeen eenvoudig had gekund. Daarbij verklaart de gestelde aankoop van tweedehands materiaal niet het vervuilde aluminiumfolie waarmee de wanden van de kwekerij waren voorzien. Daarover staat in de bestuurlijke rapportage dat dit vermoedelijk komt door volwassen hennepplanten die daar tegenaan hebben gestaan. Dat ook het aluminiumfolie tweedehands is aangeschaft, waarop ook Eigen Haard tijdens de zitting heeft gewezen en waarop [gedaagde] niet heeft gereageerd, vindt de kantonrechter onaannemelijk. Daarnaast zijn ook een lege fles groeistimulator en verkleurde houten latten aangetroffen, wat evenmin kan worden verklaard met zijn standpunt dat het gaat om tweedehands materiaal. Ten slotte is het onaannemelijk dat al na een dag van in gebruik name van de hennepkwekerij de apparatuur was bedekt met een laag stof.
4.12.
Omdat alle indicaties (de omvang van de hennepkwekerij, de apparatuur, de voor de kwekerij ingerichte kamer) wijzen op een bedrijfsmatige kwekerij, had het op de weg van [gedaagde] gelegen zijn standpunt dat sprake was van eigen medicinaal gebruik concreet en met stukken te onderbouwen en niet vaag te blijven in zijn antwoorden. [gedaagde] stelt alleen dat hij het materiaal via Marktplaats heeft gekocht, dat hij 20 planten nodig heeft voor voldoende hennep voor een half jaar, niet alle stekjes het overleven en dat hij alle informatie voor het kweken van hennep via internet heeft verkregen. Een verdere onderbouwing geeft [gedaagde] niet, terwijl hij op vragen onduidelijk en ongeloofwaardig antwoordt. Zo kon [gedaagde] geen verklaring geven voor de vermelding in de bestuurlijke rapportage van eerdere opiumantecedenten en hoe medicinale hennep wordt gekweekt. Het enige wat hij daarover kon vertellen was dat degene die de planten aan hem had verkocht zei dat het ging om medicinale cannabis. [gedaagde] heeft de kantonrechter dan ook niet overtuigd van de noodzaak van een hennepkwekerij van deze omvang en met deze professionaliteit voor eigen medicinaal gebruik.
4.13.
[gedaagde] heeft behalve dat hij vanwege een negatieve verhuurdersverklaring buiten spel wordt gezet voor een nieuwe huurwoning en hij vanwege zijn uitkering is aangewezen op de sociale sector geen bijkomende omstandigheden aangevoerd die maken dat zijn woonbelang zwaarder moet wegen dan het belang van Eigen Haard. Tegenover het belang van [gedaagde] staat het belang van Eigen Haard bij een veilige en leefbare woonomgeving, maar ook het belang om invulling te geven aan haar verplichting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, financieel minder draagkrachtigen. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het aanwezig hebben van een hennepkwekerij, die wijst op bedrijfsmatige teelt, op gespannen voet staat. Al met al weegt kantonrechter het woonbelang van [gedaagde] niet zodanig dat hem een beroep toekomt op de tenzij-bepaling. Dat geen tweede kansovereenkomst aan [gedaagde] is aangeboden, maakt dit niet anders. Daarover heeft Eigen Haard verklaard dat zij dat uitsluitend doet in geval van overlast en niet bij een aangetroffen hennepkwekerij.
4.14.
De conclusie is dan ook dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,47
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 2] in ( [postcode] ) [nummer] te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 721,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2025.