ECLI:NL:RBNHO:2025:266

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 11432511 \ VV EXPL 24-104/MdV

Vonnis in kort geding van 20 januari 2025

in de zaak van

de stichting
STICHTING INTERMARIS,

te Hoorn,

eisende partij,

hierna te noemen: Intermaris,

gemachtigde: mr. K. Mels,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: Koppert Legal.

De zaak in het kort

Een verhuurder vordert ontruiming van de door huurster gehuurde woning, omdat in de woning onder andere drugs en een wapen zijn aangetroffen. De vordering wordt afgewezen, omdat onvoldoende aannemelijk is dat de huurder wetenschap heeft gehad van wat in de woning is aangetroffen. Daardoor is niet vast komen te staan dat de huurster is tekortgeschoten in haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen .Mede gelet op de persoonlijke omstandigheden pakt de belangenafweging in het voordeel uit van de huurster.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de producties van Intermaris
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Intermaris
- de pleitnota van [gedaagde] .

2.De feiten

2.1.

Intermaris is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.

2.2.

[gedaagde] huurt sinds 27 augustus 2014 van Intermaris de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: ‘de woning’). [gedaagde] woont samen met haar minderjarige dochter in de woning. Tot voor kort woonde ook haar meerderjarige zoon bij hen in de woning.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte’ (versie januari 2013) van toepassing verklaard (hierna: ‘de huurvoorwaarden’). In de huurvoorwaarden zijn de volgende verplichtingen opgenomen.

‘Art. 7.10

Het is zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan om in of vanuit de woning bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen.

Art. 7.11

Het is niet toegestaan om in de woning prostitutie te (laten) bedrijven of activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het Strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken, XTC produceren.

Art. 7.12

Huurder voorkomt dan omwonenden overlast of hinder hebben van hemzelf, huisgenoten, huisdieren, of derden die zich vanwege huurder in de woning of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.’

2.4.

Op 1 oktober 2024 heeft de politie na in een inval in de woning de volgende voorwerpen aangetroffen:

- één kilo cocaïne

- een vuurwapen met zes kogels

- € 8.800,00 aan contant geld

- een weegschaaltje, mesje, sealapparaten en verpakkingen met vloeipapier.

2.5.

Bij de inval is de zoon van [gedaagde] aangehouden en hij is sinds die tijd gedetineerd.

2.6.

In verband met de in de woning aangetroffen voorwerpen heeft de burgemeester van de gemeente [woonplaats] in eerste instantie het voornemen geuit om de woning voor zes maanden te sluiten. Nadat [gedaagde] haar zienswijze had ingediend, heeft de burgemeester op 23 december 2024 besloten de woning met ingang van 6 januari 2025 voor één maand te sluiten. [gedaagde] is in bezwaar gegaan tegen deze beslissing en heeft zich daarnaast tot de bestuursrechter gewend met het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening. Op 2 januari 2025 heeft een zitting plaatsgevonden waar door de bestuursrechter is besloten het besluit tot sluiting van de woning te schorsen totdat op het bezwaar is beslist.

2.7.

Bij brief van 27 december 2024 heeft Intermaris de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden.

3.Het geschil

3.1.

Intermaris vordert ontruiming van de woning. Verder vordert Intermaris dat [gedaagde] , zo lang zij de woning niet heeft ontruimd, wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiks-vergoeding van € 606,96 per maand en tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2.

Intermaris legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, doordat er een ernstige overtreding van de Opiumwet in de woning is geconstateerd. De tekortkoming is zo ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en vooruitlopend daarop dient [gedaagde] daarom veroordeeld te worden tot ontruiming. Daar komt bij dat de burgemeester, in verband met de daarin aangetroffen voorwerpen, heeft besloten de woning te sluiten. Intermaris heeft de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbonden.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat zij zelf toerekenbaar tekort is geschoten. Dat blijkt onder andere uit de omstandigheid dat alleen haar zoon door de politie is aangehouden en [gedaagde] niet strafrechtelijk is vervolgd. [gedaagde] betwist verder dat zij wist dat haar zoon drugs, een vuurwapen en aan drugshandel verwante spullen in de woning aanwezig had. Deze goederen zijn aangetroffen in de kamer van haar zoon en dan met name in de daar aanwezige kasten. Hoewel [gedaagde] regelmatig in deze kamer kwam om deze te stofzuigen, heeft ze de goederen nooit gezien. Verder is het geldbedrag dat in de woning is aangetroffen van haar. Ondanks dat dit bedrag in eerste instantie in beslag is genomen door de politie, heeft zij onlangs vernomen dat zij het bedrag terug zal krijgen. Omdat [gedaagde] niet tekort is geschoten, is de kans groot dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure niet zal worden ontbonden. Dit geldt temeer nu [gedaagde] samen met haar minderjarige dochter in de woning woont en om die reden een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de woning. De vordering moet daarom worden afgewezen.

4.De beoordeling

Toetsingskader kort geding

4.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Intermaris daarbij een spoedeisend belang heeft. Uit de vordering volgt dat Intermaris een spoedeisend belang heeft om de gevorderde ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen. De vondst van drugs en een vuurwapen in een woning zijn ernstig en van Intermaris kan dan ook niet worden gevergd dat zij in een dergelijk geval de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding geldt verder dat de kantonrechter moet beoordelen of de vordering van Intermaris in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Daarbij geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huur-der. Bij de beoordeling moet grote terughoudendheid worden betracht, ook gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een nader onderzoek naar de feiten of bewijslevering, en gezien de vergaande, vaak onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.3.

Op basis van de stukken en wat ter zitting is besproken, acht de kantonrechter het niet waarschijnlijk dat de vordering tot ontruiming van Intermaris in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Hij weigert daarom de gevraagde voorziening. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

Wetenschap

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat de hoeveelheid in de woning aangetroffen drugs, het vuurwapen en aan drugshandel gerelateerde goederen ernstige feiten zijn en dat dit niet thuishoort in een woning in een woonwijk. Drugshandel raakt de buurt, de buurtbewoners, de omgeving en de gemeente, en zorgt voor maatschappelijke onrust. Dat de overheid en instellingen als Intermaris daartegen hard en effectief willen optreden, is dan ook volkomen begrijpelijk.

4.5.

Dat neemt niet weg dat voor de beoordeling van deze zaak bepalend zijn de regels die gelden voor de huurovereenkomst tussen Intermaris en [gedaagde] . Gelet op de vordering en het standpunt van Intermaris moet worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder.

4.6.

[gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten en stelt dat zij niet wist dat er drugs en een wapen in haar woning aanwezig waren. Uit de omstandigheid dat [gedaagde] niet is vervolgd, volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat zij zich direct schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten. Dat neemt niet weg dat op basis van rechtspraak ook

gedragingen van personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, onder omstandigheden toch een beëindiging van de huurovereen-komst rechtvaardigen, ook al hebben de gedragingen van die personen niet direct en recht-streeks tot schade aan het gehuurde geleid. Daarbij is beslissend of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die personen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

4.7.

De vraag die in dit kader dus moet worden beantwoord is of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] wist of had moeten weten dat haar zoon drugs, een vuurwapen en aan drugshandel gerelateerde goederen in de woning aanwezig had. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is.

4.8.

Uit de stukken en hetgeen [gedaagde] op de zitting heeft toegelicht volgt dat de cocaïne en het vuurwapen in kasten op de slaapkamer van haar zoon zijn aangetroffen en dus niet direct in het zicht lagen. De overige goederen lagen op het moment van de inval wel direct in het zicht. [gedaagde] heeft daarover echter verklaard dat zij die goederen nooit eerder heeft gezien. Niet uit te sluiten valt dat de zoon, voor zover deze goederen al langere tijd in de woning aanwezig waren, deze goederen normaal gesproken altijd opruimde. Dat [gedaagde] de goederen eerde moet hebben gezien is dus niet vast komen te staan. Verder heeft [gedaagde] nog toegelicht dat zij camera’s bij haar huis heeft en zij ook daarop niets verdachts heeft gezien, hetgeen ook wordt bevestigd door de verklaringen van buren die zij heeft overgelegd. Ten aanzien van de aangetroffen grote hoeveelheid contant geld heeft [gedaagde] toegelicht dat dit geld van haar was. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft zij bankafschriften overgelegd waaruit volgt zij in oktober 2023 een schadebedrag uitgekeerd heeft gekregen en dat zij op diverse momenten in 2023 (grote) geldbedragen heeft opgenomen.

4.9.

Anders dan Intermaris, vindt de kantonrechter de verklaring van [gedaagde] , in combi-natie met de stukken die zijn overgelegd, voldoende betrouwbaar en overtuigend, en er is daarom onvoldoende reden om aan die verklaring te twijfelen. De kantonrechter acht het daarom ook onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] wist of had behoren te weten dat er een overtreding van de Opiumwet plaatsvond in haar woning. Om die reden kan haar ook niet worden verweten dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden. Dit had immers alleen van haar kunnen worden gevergd als zij vermoedens had of moest hebben dat haar zoon zich in haar woning bezig hield met strafbare feiten. Daarvan is in dit geval onvoldoende gebleken.

Belangenafweging

4.10.

[gedaagde] heeft haar belang bij behoud van de woning en haar persoonlijke omstandigheden uitvoerig toegelicht. Daarbij heeft zij er met name op gewezen dat zij samen met haar minderjarige dochter in de woning woont en dat een ontruiming en de daarop volgende dakloosheid de schoolontwikkelingen van haar dochter ernstig zullen verstoren.

4.11.

Tegenover het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning staat het belang van Intermaris om zorg te dragen voor een veilige en rustige leefomgeving. Intermaris heeft een zerotolerance beleid op het gebied van drugs in woningen.

4.12.

De kantonrechter is van oordeel dat het woonbelang van [gedaagde] in dit geval zwaar-der weegt dan het belang van Intermaris bij een ontruiming. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat er opnieuw strafbare feiten in de woning zullen plaatsvinden als [gedaagde] in de woning blijft wonen, nu zij daarin geen aanwijs-bare rol heeft gehad. [gedaagde] heeft op de zitting ook verklaard dat zij haar zoon nooit meer zal toelaten in haar woning. Intermaris heeft niet aannemelijk gemaakt dat, teneinde de doel-stellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken, het noodzakelijk is dat [gedaagde] de woning verlaat. Tot slot is er geen enkele aanwijzing dat er vanuit de woning werd gedeald of dat er anderszins sprake was van overlast vanuit de woning.

4.13.

Al deze omstandigheden afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat er zoveel grond voor twijfel is over het te verwachten oordeel van de bodemrechter, terwijl een gedwongen ontruiming een zeer ingrijpende en over het algemeen onomkeerbare maatregel is, dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen.

Buitengerechtelijke ontbinding

4.14.

Voor zover Intermaris haar vordering mede heeft gebaseerd op de in artikel 7:231 lid 2 BW opgenomen mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden na een sluiting van de burgemeester, geldt het volgende.

4.15.

De burgemeester heeft weliswaar besloten de woning voor één maand te sluiten, maar dit besluit is inmiddels door de bestuursrechter geschorst totdat op het bezwaarschrift is beslist. Of de woning in de toekomst alsnog gesloten zal gaan worden, is op dit moment niet bekend. Echter, ook als uit bestuursrechtelijk oogpunt vaststaat dat de burgemeester-sluiting rechtmatig is, laat dat onverlet dat geoordeeld kan worden dat ontbinding en ontrui-ming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 van het Burgerlijk Wetboek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen. Op basis van de hier-voor genoemde omstandigheden en overwegingen is er in het kader van dit kort geding onvoldoende grond om aan te nemen dat ook als blijkt dat de woning bestuursrechtelijk terecht is gesloten, een buitengerechtelijke ontbinding gerechtvaardigd is.

Conclusie

4.16.

De conclusie is dat de vordering van Intermaris tot ontruiming van de woning wordt afgewezen.

4.17.

Ook de gevorderde gebruiksvergoeding wordt afgewezen, omdat daarvoor geen grondslag bestaat.

4.14.

De kantonrechter zal bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen. Weliswaar wordt de vordering van Intermaris afgewezen, maar vast staat dat er in de woning een zeer ernstige overtreding van de Opiumwet heeft plaatsgevonden. Dat Inter-maris dat niet toestaat en daartegen wenst op te treden is begrijpelijk. Gelet daarop is een veroordeling van Intermaris in de proceskosten niet passend.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Intermaris af;

5.2.

bepaal dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2025.