Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 10814531 \ VV EXPL 23-94
Vonnis in kort geding van 14 maart 2025
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp,
tegen
de besloten venoootschap
BOUW-EN HANDELSONDERNEMING M. HAVIK B.V.,
BOUW-EN HANDELSONDERNEMING M. HAVIK B.V.,
gevestigd te Kwadijk,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Havik,
gemachtigde: mr. N.A. Luijten.
1.De procedure
1.1.
[eisers] hebben Havik op 12 december 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 december 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Havik bij akte een tegenvordering met stukken ingediend. Ook [eisers] hebben voorafgaand aan de zitting nog aanvullende stukken ingediend.
1.3.
De zaak is na de zitting aangehouden en verwezen naar mediation. Nadat de kantonrechter van de mediator had vernomen dat het mediationtraject niet tot volledige overeenstemming heeft geleid, hebben beide partijen nog een akte genomen waarin zij de kantonrechter hebben gevraagd vonnis te wijzen en waarbij [eisers] hun vordering hebben verminderd.
2.De feiten
2.1.
Havik is eigenaar van een perceel grond en de daarop aanwezige opstallen aan het [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Vanaf 1 augustus 2014 huren [eisers] het op het perceel gelegen woonhuis met achteraanbouw en garage/berging tegen betaling van een huurprijs van € 850,00 per maand.
2.3.
Vanaf 19 juli 2023 hebben [eisers] diverse malen bij Havik geklaagd over gebreken aan het gehuurde.
3.Het geschil
De vordering
3.1.
[eisers] vorderen, nadat zij hun vordering hebben verminderd, dat de kantonrechter Havik veroordeelt tot herstel van de aan het gehuurde aanwezige gebreken op straffe van verbeurte van een dwangsom en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er sprake is van een groot aantal gebreken aan de woning die het huurgenot van [eisers] aantasten. Havik heeft, ondanks dat zij op de hoogte is van de gebreken, nagelaten deze te herstellen. Dit terwijl zij daar als verhuurder wel toe verplicht is. [eisers] vorderen daarom dat Havik wordt veroordeeld de gebreken alsnog te herstellen, bij gebreke waarvan Havik veroordeeld moet worden tot betaling van een dwangsom.
3.3.
Havik betwist de vordering. Zij voert aan dat partijen zijn overeengekomen dat Havik geen onderhoud aan de woning uit zou voeren, omdat het altijd de bedoeling is geweest dat de woning zou worden gesloopt. Daar komt bij dat de onvolkomenheden aan de woning niet aangemerkt kunnen worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), omdat de onvolkomenheden aan [eisers] kunnen worden toegerekend en herstel van de vermeende gebreken dusdanige uitgaven vereist dat dit niet van Havik gevergd kan worden.
De tegenvordering
3.4.
In tegenstelling tot hetgeen partijen zijn overeengekomen hebben [eisers] niet alleen het woonhuis met achteraanbouw en garage in gebruik genomen, maar een veel groter deel van het perceel waaronder een machineschuur en kapschuur. Havik wil deze schuren weer zelf gaan gebruiken voor onder andere het stallen van landbouwvoortuigen, maar [eisers] hebben het terrein afgesloten waardoor Havik geen toegang meer heeft. Havik vordert daarom bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eisers] verbiedt Havik de toegang tot haar perceel te ontzeggen dan wel te belemmeren zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.5.
[eisers] betwisten dat zij Havik de toegang ontzeggen of belemmeren. Het perceel is weliswaar afgesloten met een hek, maar als Havik vooraf aankondigt wanneer zij toegang nodig heeft dan zijn [eisers] bereid daaraan mee te werken. Verder voeren [eisers] aan dat Havik geen recht en belang heeft bij het staken van het gedogen van het gebruik van de schuren door [eisers] , aangezien Havik nog een andere schuur heeft die gebruikt kan worden voor het stallen van landbouwvoertuigen.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
De vordering en tegenvordering kunnen in kort geding kan alleen worden toegewezen als partijen daarbij een spoedeisend belang hebben. De kantonrechter is van oordeel dat beide partijen onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er op dit moment sprake is van een zodanig spoedeisend belang tot het treffen van de gevorderde voorzieningen dat de beslissing in een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daartoe is het volgende redengevend.
4.3.
Vanaf juli 2023 klagen [eisers] al over gebreken aan de door hen gehuurde woning. In verband met deze gebreken zijn zij in december 2023 dit kort geding gestart. Mede op verzoek van [eisers] is de zaak, in verband met een mediationtraject, vervolgens meer dan één jaar aangehouden. Uit dit tijdsverloop volgt dat de vermeende gebreken niet van dien aard zijn dat onmiddellijk herstel nodig is en een spoedeisende voorziening vereist is. Dat [eisers] hebben aangevoerd dat de woon- en leefsituatie gedurende het mediationtraject verder achteruit is gegaan en het niet langer verantwoord is om zonder noodzakelijk onderhoud in de woning te wonen maakt dat niet anders. [eisers] hebben dit verder namelijk niet onderbouwd.
4.4.
Ten aanzien van de tegenvordering geldt dat partijen inmiddels ook al meer dan een jaar twisten over de vraag of en in hoeverre [eisers] Havik toegang moeten geven tot het perceel. Zonder nader onderzoek kan niet eenvoudig worden vastgesteld welke partij het gelijk aan haar zijde zal krijgen, aangezien de beantwoording van die vraag sterk samenhangt met de vraag wat er wel en wat niet tot het gehuurde behoord. Deze vraag zal in een bodemprocedure moeten worden beantwoord. Bovendien geldt ook ten aanzien van de tegenvordering dat Havik, gezien het tijdsverloop, geen spoedeisend belang (meer) heeft bij haar vordering.
4.5.
Alle omstandigheden en belangen in aanmerking genomen is de kantonrechter daarom van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat partijen op dit moment een zodanig spoedeisend belang hebben bij het treffen van de door hen gevorderde voorziening(en) dat dit belang zwaarder dient te wegen dan de belangen van de ander en dat om die reden een beslissing in een nog aanhangig te maken bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
4.6.
Het vorenstaande leidt ertoe dat zowel de vordering als de tegenvordering wegens gebrek aan voldoende spoedeisend belang zal worden afgewezen.
4.7.
Omdat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
5.1.
wijst de vordering af,
de tegenvordering
5.2.
wijst de vordering af,
de vordering en de tegenvordering
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025.