Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11495718 \ VV EXPL 25-7
Vonnis in kort geding van 11 maart 2025
in de zaak van
STICHTING YMERE,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. R.N.E. Visser,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te Koeweit, zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland
hierna samen te noemen: [gedaagden],
hierna samen te noemen: [gedaagden],
niet verschenen
3.
[gedaagde 3], te [plaats],
[gedaagde 3], te [plaats],
hierna te noemen: [gedaagde 3]
procederend in persoon
4.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN HET ADRES [adres] TE ([postcode]) [plaats]
4.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN HET ADRES [adres] TE ([postcode]) [plaats]
niet verschenen,
gedaagde partijen,
hierna gezamenlijk te noemen: de gedaagde partijen
De zaak in het kort
[gedaagden] huurt van Ymere een sociale huurwoning. [gedaagden] heeft deze woning zonder toestemming van Ymere aan [gedaagde 3] in gebruik gegeven terwijl hij er zelf niet woonde. Dit is volgens het huurcontract niet toegestaan. Ymere vindt dat [gedaagden] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Zij wil daarom dat [gedaagden] de woning ontruimt. Ook wil Ymere dat [gedaagde 3] en de anderen die in de woning verblijven de woning ontruimen. De kantonrechter geeft Ymere gelijk. [gedaagden] moet daarnaast de overeengekomen boete van € 5.000,00 betalen.
1.De procedure
1.1.
Ymere heeft de gedaagde partijen op 31 januari 2025 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 februari 2025. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat Ymere en [gedaagde 3] ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.2.
Voorafgaand aan de zitting van 25 februari 2025 heeft Ymere een akte houdende eisvermeerdering en overlegging aanvullende producties ingediend. De eisvermeerdering is gericht tegen [gedaagden]. Nu [gedaagden] niet is verschenen en de akte eisvermeerdering niet is betekend, zal deze in dit kort geding buiten beschouwing worden gelaten. [1]
1.3.
Tegen de niet verschenen partijen (gedaagden sub 1, 2 en 4) is verstek verleend. De vonnisdatum is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huurt sinds 17 juli 2018 van Ymere de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden februari 2016 van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden).
2.2.
Op grond van de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde bepalingen is [gedaagden] i) verplicht om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben en ii) mag hij de woning niet zonder toestemming van Ymere de woning aan derden in gebruik geven dan wel onderverhuren.
2.3.
Ymere heeft de Basisregistratie Personen (GBA) geraadpleegd en daaruit blijkt i) dat [gedaagden] per 3 september 2024 niet meer ingeschreven staat op het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] en ii) dat [gedaagde 3] sinds 12 september 2024 staat ingeschreven op voornoemd adres.
2.4.
Bij e-mail van 11 september 2024 heeft een casemanager Participatie & Werk van de gemeente [gemeente] aan Ymere bericht: “
Zij (kantonrechter: [gedaagden]) hebben zich begin september officieel uitgeschreven uit de gemeente (en Nederland) en ik kan zien dat ze ingeschreven staan op een adres in het buitenland. (…) Vanochtend krijg ik bericht dat meneer voornemens is om binnen 2 maanden terug te keren. Hij appt dat ze ondertussen een kennis in de woning laten wonen (…).”
Zij (kantonrechter: [gedaagden]) hebben zich begin september officieel uitgeschreven uit de gemeente (en Nederland) en ik kan zien dat ze ingeschreven staan op een adres in het buitenland. (…) Vanochtend krijg ik bericht dat meneer voornemens is om binnen 2 maanden terug te keren. Hij appt dat ze ondertussen een kennis in de woning laten wonen (…).”
2.5.
[gedaagde 1] heeft per e-mail van 11 september 2024 het volgende aangegeven: “
Ik heb betalingsachterstand die moet ik betalen aan Ymere voor gas en elektriciteit en daarom wil ik doorgeven dat de broer van mijn vrouw zal bij mij wonen en gaat alles betalen en hij is gemachtigde door mij om dat te regelen En ik wil graag hij inschrijven als bewoner.”
Ik heb betalingsachterstand die moet ik betalen aan Ymere voor gas en elektriciteit en daarom wil ik doorgeven dat de broer van mijn vrouw zal bij mij wonen en gaat alles betalen en hij is gemachtigde door mij om dat te regelen En ik wil graag hij inschrijven als bewoner.”
2.6.
In reactie hierop heeft Ymere op 11 september 2024 aan [gedaagde 1] laten weten dat het laten inwonen van een derde niet is toegestaan.
2.7.
Ymere heeft [gedaagden] bij brief van 11 november 2024 verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij het gehuurde niet zelf bewoont en aan een derde in gebruik heeft gegeven. [gedaagden] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
2.8.
Ymere heeft bij brief van 18 december 2024 [gedaagden] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen. [gedaagden] heeft aan dit verzoek (wederom) geen gehoor gegeven.
2.9.
[gedaagde 3] en de andere bewoners zijn eveneens per dezelfde datum gesommeerd om het gehuurde te ontruimen.
2.10.
[gedaagde 3] heeft bij e-mail van 7 januari 2025 verklaard dat hij vijf maanden in het gehuurde mocht verblijven. Hij heeft daarvoor € 4.823,00 betaald, alsmede heeft hij een deel van de huurachterstand (ad. € 400,00) voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert ontruiming van het gehuurde en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de contractuele boete, vermeerderd met de proceskosten.
3.2.
Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daarnaast de woning aan derden ter beschikking heeft gesteld dan wel onderverhuurd. Verder stelt Ymere dat [gedaagde 3] en de anderen die in het gehuurde verblijven, zonder recht of titel in het gehuurde zitten en aldus onrechtmatig handelen. Gelet op het voorgaande is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde in kort geding.
3.3.
[gedaagde 3] erkent dat hij van [gedaagden] de woning in gebruik heeft gekregen. Hij heeft als tegenprestatie huur betaald. [gedaagde 3] verzet zich tegen de ontruiming.
4.De beoordeling
De zaak leent zich voor kort geding
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat het gaat om een sociale huurwoning die schaars is en waarvoor een lange wachttijd bestaat. Ymere heeft de taak om op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar sociale huurwoningen. Van Ymere kan niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de geldvordering, nu deze nauw samenhangt met de vordering tot ontruiming.
De gedaagde partijen moeten de woning ontruimen
4.2.
De kantonrechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. [gedaagden] is immers tekort geschoten in de nakoming
van de huurovereenkomst door: i) niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en ii) de woning aan derden – aan in ieder geval [gedaagde 3] - in gebruik te geven. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.
4.3.
[gedaagde 3] heeft ter zitting toegelicht dat hij in de veronderstelling was dat hij in het gehuurde kon blijven wonen. Dit gaat echter niet op. [gedaagden] heeft de woning aan [gedaagde 3] in gebruik gegeven, terwijl dat niet mocht. [gedaagde 3] verblijft aldus zonder recht of titel in de woning. Dat [gedaagde 3] huur heeft betaald en zich bij de gemeente [gemeente] heeft ingeschreven, maakt het voorgaande niet anders. Hij wordt geacht de huur te hebben betaald voor [gedaagden]. De inschrijving bij de gemeente maakt [gedaagde 3] geen huurder. Zijn betoog dat [gedaagde 1] terug wil keren en dat [gedaagde 3] dan bij hem in gaat wonen, gaat ook niet op. Uit niets is gebleken dat [gedaagde 1] daadwerkelijk terugkeert en inwoning door een derde is niet toegestaan.
4.4.
De ontruimingstermijn wordt - zoals Ymere heeft geëist - bepaald op acht dagen na betekening van dit vonnis. Ymere heeft ter zitting met [gedaagde 3] een ruimere ontruimingstermijn afgesproken. [gedaagde 3] moet uiterlijk op 31 maart 2025 het gehuurde verlaten.
[gedaagden] moet de contractuele boete betalen
4.5.
Ymere vordert ook een contractuele boete van [gedaagden] op grond van haar algemene voorwaarden. [2] Een boetebeding in een huurovereenkomst met een particulier betreffende woonruimte kan een oneerlijk beding zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit moet ambtshalve worden getoetst. Uit de richtlijn volgt dat als oneerlijk kunnen worden aangemerkt bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.
4.6.
De algemene voorwaarden bepalen in artikel 6.12 en in artikel 6.13 dat [gedaagden] een boete moet betalen als hij de woning zonder toestemming van Ymere onderverhuurt én dat hij in dat geval de uit de ongeoorloofde onderhuur verkregen inkomsten aan Ymere moet afdragen. De kantonrechter acht deze bedingen voorshands noch afzonderlijk noch in combinatie met elkaar onredelijk bezwarend. Het één, de boete, is immers bedoeld als afschrikmiddel en het ander, de winstafdracht, is redelijk omdat niet valt in te zien waarom [gedaagden] geld zou moeten verdienen aan eigendom van Ymere. Partijen hebben nu eenmaal afgesproken dat [gedaagden] zelf in de woning zou gaan wonen en dat hij de woning zonder toestemming van Ymere niet zou onderverhuren. [gedaagden] kiest zelf voor schending van deze afspraken en het is niet onredelijk bezwarend dat daar sancties tegenover staan. De boetebepaling geldt als een duidelijke prikkel voor de huurder om de bepalingen uit de huurovereenkomst na te komen. Hierbij weegt mee dat de boete is gemaximeerd en niet leidt tot een onevenredig hoog bedrag. Daar komt bij dat een boete, als de huurder de rechter daarom vraagt, gelet op de omstandigheden van het geval gematigd kan worden. De gevorderde contractuele boete is dan ook toewijsbaar.
Proceskosten
4.7.
De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden aanleiding om alleen [gedaagden] in de proceskosten (inclusief nakosten) te veroordelen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
453,29
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.266,29
4.8.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en zij die verblijven in de woning om binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Ymere,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 3] tot ontruiming van de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) Hoofddrop op uiterlijk 31 maart 2025, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Ymere,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Ymere te betalen een bedrag van € 5.000,00 aan contractuele boete;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.266,29, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025.