ECLI:NL:RBNHO:2025:2298 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde woning wegens openbare weg en waa...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 23/5931

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 18 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 452.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 20 juli 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2025 te Haarlem. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder is met bericht van verhindering niet verschenen en heeft voorafgaand aan de zitting een pleitnota ingediend, waarvan een afschrift ter zitting aan eiser is verstrekt.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1930. De oppervlakte van de woning is 81 m2 en de oppervlakte van het perceel is 1.040 m². De woning is voorzien van een berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 429.000 en stelt daartoe het volgende:

Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning nabij de [autoweg] en een fietspad;
Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van het geplande nieuwbouwproject nabij de woning;
Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat zo’n 122 m2 van het perceel als fietspad / weg wordt gebruikt, waarvan eiser het gebruik van derden moet dulden.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de waarde van de woning, veroordeling van verweerder in de proceskosten en restitutie van het betaalde griffierecht.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de met het verweerschrift overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de (verkoop)gegevens vermeld van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [plaats] .

Beoordeling van het geschil

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een

onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog

heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. De rechtbank laat bij de beoordeling het object [adres 4] te [plaats] buiten

beschouwing. Vanwege de ligging in een andere woonkern en het perceel van dit object dat met 12.175 m2 aanzienlijk groter is dan het perceel van de woning, acht de rechtbank dit object niet goed bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning
.De resterende vergelijkingsobjecten zijn wat bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De transactiedata van de vergelijkingsobjecten liggen voldoende dichtbij de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het

voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. In de matrix heeft verweerder de waarderelevante factoren van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten in de matrix als ‘3’ (gemiddeld) gekwalificeerd, behoudens de voorzieningen van [adres 3] , welke als ‘2’ (ondergemiddeld) zijn gekwalificeerd. In verband hiermee is de waarde per vierkante meter opstal van de woning bepaald op € 2.546, terwijl deze vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten respectievelijk € 3.463 en € 2.597 bedragen. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de vierkantemeterprijs van de opstal van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld.

9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening

heeft gehouden met de ligging van de woning. Van de door verweerder in de beroepsfase gehanteerde vergelijkingsobjecten ligt in ieder geval [adres 2] op vergelijkbare afstand van de [autoweg] . Wat betreft het door eiser gestelde waardedrukkende effect dat uitgaat van de ligging van de woning nabij het fietspad, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten in [woonplaats] aan autowegen en fietspaden zijn gelegen. Een eventueel waardedrukkend effect is daarmee verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die de rechtbank bij de beoordeling betrekt. Met betrekking tot het geplande nieuwbouwproject volgt de rechtbank het betoog van verweerder dat hier voor de woning geen waardedrukkend effect vanuit gaat, nu uit de door verweerder overgelegde kaart volgt dat de woning ver bij de locatie van dit te realiseren project is gelegen.

10. Eiser voert aan dat een gedeelte van de kavel van de woning openbare weg is

(een fietspad) Volgens eiser dient de waarde van dit deel van de kavel aan de voorzijde van de woning tot en met het fietspad, in totaal ongeveer 122 m2, in mindering te worden gebracht op de waarde van de woning. De waarde van de 122 m2 dienen volgens eiser te worden berekend op basis van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de kavel. Ter zitting heeft eiser daarbij verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van
30 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:980. Verweerder voert aan dat de oppervlakte van het fietspad 54 m2 bedraagt en dat toepassing van de grondstaffel met zich meebrengt dat de waarde van deze extra meters 54 × € 18 = € 981 bedraagt, zodat de invloed op de waarde van de woning nagenoeg verwaarloosbaar is.

11. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 2, eerste lid, onder d, van de

Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling), wordt bij de bepaling van de waarde van de woning de waarde van onder meer ‘openbare land- en waterwegen’ buiten aanmerking gelaten. Voor het antwoord op de vraag of sprake is van een openbare (land)weg in de zin van de Uitvoeringsregeling, moet aansluiting worden gezocht bij de Wegenwet (vgl. HR 21 september 2001, nr. 35502, ECLI:NL:HR:2001:AD3522). Uit de door eiser overgelegde luchtfoto en kadastrale kaart leidt de rechtbank af dat de door eiser berekende 122 m2 bestaat uit een fietspad, een berm en een deel van een sloot. Het fietspad en de berm vallen naar het oordeel van de rechtbank onder de hiervoor genoemde bepaling uit de Uitvoeringsregeling, omdat deze als openbare weg in de zin van de Wegenwet moeten worden aangemerkt. Het fietspad is een rijwielpad in de zin van artikel 1, tweede lid, van de Wegenwet waarvan de openbaarheid in de zin van artikel 4 van Pro de Wegenwet tussen partijen niet in geschil is. De rechtbank ziet op basis van het dossier ook geen aanleiding voor een andersluidend oordeel. Ten aanzien van de berm overweegt de rechtbank dat uit de artikelen 14 en 15 van de Wegenwet volgt dat die tot de openbare weg moet worden gerekend (vgl. Hoge Raad 9 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2079, r.o. 2.4.6). Het deel van de voorzijde van de kavel dat uit sloot bestaat, valt naar het oordeel van de rechtbank niet onder de vrijstelling waar eiser zich op beroept, nu gesteld noch gebleken is dat de sloot een openbare waterweg is in de zin van hiervoor genoemde bepaling uit de Uitvoeringsregeling.

12. Gelet op het voorgaande heeft verweerder ten onrechte de waarde van het fietspad

en de berm bij de waardering betrokken en is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet

aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

13. Ook eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank de door hem bepleite waarde niet

aannemelijk gemaakt, omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat het deel sloot aan de voorzijde van het perceel bij de waardering buiten beschouwing dient te blijven. Voor zover eiser zich ter zitting op het standpunt heeft willen stellen dat ook de waarde van het deel sloot aan de achterzijde van het perceel bij de waardering buiten aanmerking dient te blijven, passeert de rechtbank dit standpunt van eiser als tardief wegens strijd met de goede procesorde.

14. Wel volgt de rechtbank eiser in zijn stelling dat de waarde van de kavel die onder de

vrijstelling van de Uitvoeringsregeling valt naar de gemiddelde grondprijs (€ 189) dient te worden berekend en dus niet aan de hand van de grondstaffel zoals verweerder heeft betoogt. Uit de door eiser aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van
30 maart 2021 volgt dat, gelet op de grote variatie in vierkantemeterprijzen in de door de verweerder gebruikte grondstaffel (van € 364 tot € 18), een redelijke wetstoepassing met zich brengt dat eerst voor de gehele kavel (dus inclusief de vrij te stellen vierkante meters) de grondprijs wordt berekend en dat daarna een gemiddelde vierkantemeterprijs wordt berekend. Op basis van die gemiddelde vierkantemeterprijs dient vervolgens de waarde te worden berekend die buiten aanmerking wordt gelaten.

15. Nu geen van de partijen erin is geslaagd om de waarde van de woning aannemelijk

te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie en al hetgeen zij hiervoor overwoog in aanmerking nemende, vast op € 439.000.

Proceskosten

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.554 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 0.5). Verder moet de verweerder de kosten vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, zoals deze geldt vanaf 1 juli 2018 (Stcrt. 2018, nr. 28 796), vast op € 128,26 (2 uur, € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.682,26.

17. Wat betreft het gewicht van de zaak overweegt de rechtbank dat voor zaken betreffende de waardering van woningen de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoudens bijzondere omstandigheden op zijn plaats is. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak.

18. De rechtbank zal verweerder voorts opdragen het door eiser betaalde griffierecht van € 50 te vergoeden.

19. Opmerking verdient dat de vergoedingen op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ dienen te worden uitbetaald op een bankrekening die op naam staat van eiser. Genoemde bepaling vindt namelijk op grond van de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm (Stb. 2023, 507) toepassing vanaf 1 januari 2024.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 439.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 439.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser voor bezwaar en beroep tot een bedrag van € 1.682,26;
gelast verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden, en
veroordeelt verweerder tot vergoeding van de wettelijke rente over de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van de uitspraak van de rechtbank, tot aan de dag van algehele voldoening. Hierbij wordt opgemerkt dat deze termijn niet eerder aanvangt dan vier weken nadat eiser zijn bankgegevens bekend heeft gemaakt bij verweerder.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 februari 2025.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).