Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11449614 \ VV EXPL 24-201
Vonnis in kort geding van 11 februari 2025
in de zaak van
de stichting,
STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN,
STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN,
te IJmuiden,
eisende partij,
hierna te noemen: Woningbedrijf Velsen,
gemachtigde: mr. M. van den Oord,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. B. Mous.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de producties van [gedaagde];
- de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [gedaagde].
- de producties van [gedaagde];
- de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 3 augustus 2010 van Woningbedrijf Velsen een woning gelegen aan het adres [adres] [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woningbedrijf Velsen van juli 2004 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2.
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht om hoofdverblijf te hebben en te houden in de woning en mag deze woning uitsluitend met schriftelijke toestemming van Woningbedrijf Velsen geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik geven.
2.3.
Op 22 juli 2024 ontving Woningbedrijf Velsen een anonieme melding dat [gedaagde] al jaren bij haar vriend woont. Naar aanleiding van deze melding heeft Woningbedrijf Velsen een buurtonderzoek uitgevoerd. Woningbedrijf Velsen heeft met vier bewoners gesproken, van wie er één anoniem wenst te blijven. Woningbedrijf Velsen heeft de volgende verklaringen overgelegd, die in november en december 2024 zijn aangevuld:
“Verklaring nr [nummer 1]:
Op de vraag “wat weet u van de bewoners van nummer [adres]?”, komt het volgende antwoord. “Word knettergek van ze. Familie en kinderen in en uit. Veel verschillende mensen. Nu een man en een vrouw en een kind van ongeveer 4 jaar die er zeker wonen. Vorig jaar zomer (…2023…) heb ik haar voor het laatst gezien. Ze haalde toen spullen weg uit het huis. Daarna nooit meer gezien. Daarvoor zag ik haar wel regelmatig, 3x per week denk ik. Ik zag ook wel eens een man met haar, ongeveer 50 jaar schat ik. Maar ook die heb ik niet meer gezien. Man zou uit [plaats 3] komen, begreep ik destijds van haar. Toen ik hier 8 jaar geleden kwam wonen, toen woonde ze er wel gewoon zelf. Tot 1 jaar gelden denk ik. Nu hoor ik overdag ook kinderen rennen, balletje over de grond dat soort geluiden. Dat hoorde ik eerder nooit. Sinds deze week is het wel stil. Geen idee.
Verklaring nr [nummer 2]:
We wonen er net een half jaar. Maar ik denk dat er een Turks gezin woont. Zie heel veel mensen daar. Vaak staat de deur open. Met kindjes ook. Mannen en vrouwen zie ik.
Verklaring nr [nummer 3]:
“De officiële huurster is mevrouw [gedaagde]. Ik ken haar goed. Ik had veel last van haar, hard praten, met meubels schuiven. Ik heb zelf een bemiddelingsgesprek gehad. De onderburen destijds van haar, die hadden ook last van haar. Ze is al ruim voor Corona vertrokken. Ongeveer 2 jaar geleden kwam ik haar tegen in het trappenhuis. Ze vertelde dat ze bij haar vriend woont en die zat in de schuldsanering. Die vriend liep hier vroeger ook al rond, met een bulderstem. Afghaanse man. Ze heeft ooit verteld dat ze in [plaats 2] wonen, bij hem. Hij heeft hier op de [straat] nooit gewond. Ze is dus zeker al 4 jaar weg. Er heeft ooit een man [betrokkene 1] in z’n eentje gewoond. Zij kwam er toen bij. Dat is uit de hand gelopen en hij is toen weggegaan. Ik denk dat hij al zeker 6 jaar weg is.
Deze onderhuurders zitten er sinds maart (…2024…). Een vrouw van begin 30 met een meisje van ik schat 2 jaar oud. En ook 2 mannen van 30 a 40 jaar. Er is altijd veel visite. Ik zag mevrouw [gedaagde] in juli, de laatste vrijdag van de maand. Dat weet ik nog, omdat ik dan altijd een bijeenkomst heb. Wel heb ik het vermoeden dat er eerder ook andere mensen in de woning hebben gezeten. Maar ik weet dat niet met zekerheid. Toen was het redelijk stil. En [gedaagde] is altijd druk geweest. Wel weet ik zeker dat [gedaagde] daar al langer niet woont en er nu andere mensen wonen.
Verklaring nr …:
Daar hoort een Afghaanse vrouw te wonen. Heb haar nu al maanden niet gezien. Er wonen daar andere mensen, 100 procent. Hoor nu ook regelmatig kinderen daar, vaak rond 22 uur in de avond. Heb er geen last van, maar ik het hoor het wel. Best laat voor kinderen maar daar ga ik niet over natuurlijk. Heb in ieder geval recent 1 man daar gezien.
Er is destijds nog een inzamelingsactie geweest voor haar, kan ik mij herinneren. Ze zou namelijk naar Afghanistan gaan. En wat ik begreep is zij daar ziek geworden en had Corona en had geld nodig om terug te komen, zoiets. Ik haar 1x echt gesproken en zij was dezelfde vrouw als op de foto van de inzamelingsactie.”
2.4.
Woningbedrijf Velsen heeft nog drie onaangekondigde bezoeken gebracht aan de woning, waar zij [gedaagde] nimmer heeft aangetroffen. Op 15 augustus 2024 trof Woningbedrijf Velsen wel andere mensen aan. Van dit huisbezoek heeft Woningbedrijf Velsen een verslag gemaakt.
2.5.
Bij brieven van 3 september 2024 en [nummer 3] oktober 2024 heeft Woningbedrijf Velsen [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst (vrijwillig) op te zeggen. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
2.6.
Woningbedrijf Velsen is op 25 november 2024 en 2 december 2024 bij de onder 2.3 genoemde bewoners langs geweest en heeft navraag gedaan naar de huidige situatie.
3.Het geschil
3.1.
Woningbedrijf Velsen vordert ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. [gedaagde] heeft in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden i) haar hoofdverblijf niet in het gehuurde (gehad) en ii) de woning aan derden ter beschikking gesteld. Gelet op het voorgaande is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde in kort geding.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent weliswaar dat zij de woning aan derden (Oekraïense vluchtelingen) in gebruik heeft gegeven, maar dat dit slechts voor een korte tijd is geweest en dat dit in overleg met de gemeente Velsen is gegaan. [gedaagde] was zich er niet van bewust dat zij dit ook aan Woningbedrijf Velsen moest doorgeven. Zij heeft van het gezin geen gebruiksvergoeding ontvangen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Een vordering in kort geding als deze kan alleen worden toegewezen als Woningbedrijf Velsen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, gelet op de aard van de vordering en de grondslag hiervan (het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde aan derden in gebruik geven). Als het namelijk inderdaad zo is dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad), dan moet de woning zo snel mogelijk beschikbaar komen voor mensen die recht hebben op een (schaarse) sociale huurwoning. Woningbedrijf Velsen is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Toetsingskader
4.2.
In dit kort geding dient, op basis van de processtukken en het verhandelde tijdens de zitting, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woningbedrijf Velsen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende omvat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
De gevorderde ontruiming is niet toewijsbaar
4.3.
De kantonrechter zal de vordering afwijzen, omdat voorshands niet aannemelijk is dat de bodemrechter de gevraagde voorziening zal toewijzen. Daarvoor is het volgende redengevend.
[gedaagde] heeft de woning aan derden in gebruik gegeven
4.4.
Vast staat dat [gedaagde] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven, terwijl zij daar geen toestemming voor heeft gevraagd aan Woningbedrijf Velsen. Op basis van de in het geding gebrachte stukken is echter onvoldoende aannemelijk dat dit feit in een bodemprocedure zwaar genoeg weegt tegenover de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Woningbedrijf Velsen heeft immers ter zitting toegelicht dat als [gedaagde] wel toestemming had gevraagd, zij naar alle waarschijnlijkheid toestemming had gekregen voor tijdelijke ingebruikgeving aan Oekraïense vluchtelingen.
Het niet hebben van hoofdverblijf is onvoldoende onderbouwd
4.5.
Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf elders betekent dat een huurder niet het hoofdverblijf in de woning heeft. Indien evenwel vrij structureel elders wordt verbleven en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde sociale activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. Een volledig ingerichte woning kan onder die omstandigheden dan toch niet worden gekwalificeerd als een hoofdverblijf indien die woning niet daadwerkelijk als zodanig door de huurder wordt gebruikt door er normaliter te verblijven en te overnachten.
4.6.
Op Woningbedrijf Velsen rust de stelplicht en de bewijslast van haar stelling dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en dus dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Voor een verhuurder kan bewijslevering met betrekking tot het al dan niet hebben van het hoofdverblijf problematisch zijn. De verhuurder kan immers niet “achter de voordeur” kijken, en onderzoeken naar het verblijf van de huurder zullen al snel afstuiten op het recht op bescherming van de privacy van de huurder. Daarom is aanvaard dat, indien een verhuurder gemotiveerd en onderbouwd stelt dat een huurder niet langer zijn hoofdverblijf in een huurwoning heeft, van een huurder mag worden verwacht dat hij zijn verweer tegen een voldoende onderbouwde vordering van een verhuurder met redenen omkleedt om de verhuurder aanknopingspunten voor verdere bewijslevering te verschaffen.
4.7.
Woningbedrijf Velsen heeft haar vordering tot ontruiming van het gehuurde vanwege het niet houden van hoofdverblijf onderbouwd met de stelling dat zij na een anonieme melding op 22 juli 2024 een onderzoek is gestart. Woningbedrijf Velsen heeft een buurtonderzoek uitgevoerd en drie onaangekondigde bezoeken aan het gehuurde gebracht, waar zij [gedaagde] nimmer heeft aangetroffen. Op 15 augustus 2024 trof Woningbedrijf Velsen bij het huisbezoek wel vijf andere mensen aan, waaronder mevrouw [betrokkene 2] en de heer [betrokkene 3]. Zij verklaarden dat in het gehuurde een man, een vrouw en hun dochtertje woonden. Verder verklaarden zij dat de eigenaar van de woning een vrouw was en dat zij in de kleine kamer sliep. Mevrouw [betrokkene 2] was verder op visite en zou ook in de woning slapen. Woningbedrijf Velsen heeft vervolgens de kleine slaapkamer bekeken en trof daar een eenpersoonsbed met daarop een aantal spullen aan. De kamer maakte volgens Woningbedrijf Velsen een rommelige, onbewoonde en het bed een onbeslapen indruk.
4.8.
De kantonrechter overweegt allereerst dat uit het verslag van het huisbezoek niet blijkt dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De toen aangetroffen personen verklaarden immers dat [gedaagde] in de kleine kamer sliep. Het enkele feit dat die kamer een rommelige en onbewoonde en het bed onbeslapen indrukte maakte, is niet voldoende om aan te nemen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
4.9.
Ook de verklaringen van buurtbewoners zijn onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Zo zijn de verklaringen weinig gedetailleerd, is niet duidelijk op welke periode de verklaringen (exact) betrekking hebben en hoe ze precies tot stand zijn gekomen. Ook is onduidelijk welke vragen precies ter beantwoording zijn voorgelegd. Het had op de weg van Woningbedrijf Velsen gelegen om hier meer inzicht in te geven. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat de verklaringen door Woningbedrijf Velsen zelf zijn opgesteld en pas later – in november en december 2024 – zijn ondertekend, terwijl het buurtonderzoek in augustus 2024 heeft plaatsgevonden.
4.10.
Daar komt bij dat [gedaagde] de stellingen van Woningbedrijf Velsen als volgt gemotiveerd heeft betwist. [gedaagde] heeft werk (gehad) in [plaats 3], [plaats 4] en [plaats 5] en is hierdoor overdag niet thuis. Ze verlaat ’s ochtends vroeg de woning en keert ’s avonds laat weer terug. Ook brengt [gedaagde] regelmatig tijd door bij vrienden, familie en kennissen. Een vriend die in [plaats 2] woont heeft een volkstuin waar [gedaagde] haar familie uitnodigt. [gedaagde] heeft ter onderbouwing verklaringen van de heer [betrokkene 4], mevrouw [betrokkene 5] en mevrouw [betrokkene 6] overlegd die een en ander bevestigen. Verder heeft [gedaagde] arbeidsovereenkomsten en haar bankafschriften over de periode 1 januari 2021 tot en met 24 oktober 2024 overgelegd. Uit de bankafschriften zou (in ieder geval) blijken dat [gedaagde] wekelijks in de gemeente [gemeente] tankt.
4.11.
Gelet op het voorgaande is in deze procedure onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). Weliswaar zijn er aanwijzingen voor, maar die zijn mede gelet op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd onvoldoende om de ontruiming in kort geding toe te wijzen.
4.12.
Tot slot het volgende. Woningbedrijf Velsen heeft ter zitting toegelicht dat zij naar aanleiding van haar bevindingen [gedaagde] een brief heeft gestuurd en haar heeft gevraagd om de huurovereenkomst (vrijwillig) op te zeggen. Zij heeft desgevraagd verklaard dat zij in gevallen als dit geen gelegenheid geeft tot wederhoor, alvorens zo’n brief te sturen. De kantonrechter geeft Woningbedrijf Velsen uit oogpunt van zorgvuldigheid en de zwaarwegende belangen van de huurder nadrukkelijk in overweging om dat voortaan wel eerst te doen. Hierna kan Woningbedrijf Velsen (alsnog) de huurder vragen om de huurovereenkomst op te zeggen.
Conclusie en proceskosten
4.13.
De conclusie is dat de vordering van Woningbedrijf Velsen in dit kort geding zal worden afgewezen. De nevenvorderingen delen hetzelfde lot.
4.14.
Woningbedrijf Velsen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Woningbedrijf Velsen af,
5.2.
veroordeelt Woningbedrijf Velsen in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woningbedrijf Velsen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025.