Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 11917165 \ CV EXPL 25-6889
datum uitspraak: 3 december 2025
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting,
Stichting Elan Wonen
Stichting Elan Wonen
te Haarlem
eiseres
hierna te noemen: Elan Wonen
gemachtigde mr. O.J. Boeder
tegen
1.[gedaagde 1]
te [plaats]
2. [gedaagde 2]
te [plaats]
gedaagden
hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden]
procederend in persoon
1.De procedure
1.1.
Elan Wonen heeft [gedaagden] gedagvaard op 9 oktober 2025. [gedaagde 1] heeft mede namens [gedaagde 2] mondeling geantwoord. Op 6 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren [betrokkene] namens Elan Wonen, de gemachtigde van Elan Wonen en [gedaagden]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huurt met ingang van 3 juni 2022 van Elan Wonen een woning gelegen aan het adres [adres] [plaats] tegen een huurprijs van € 1.648,46 per maand. Er is sprake van geliberaliseerde huur. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. [1]
2.2.
[gedaagden] heeft in juni 2025 een betalingsregeling getroffen met de gemachtigde van Elan Wonen, maar is deze niet nagekomen waardoor deze is komen te vervallen.
2.3.
[gedaagden] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen voldaan. Per 6 november 2025 had [gedaagden] een huurachterstand van € 11.279,90.
3.Het geschil
3.1.
Elan Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagden] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] erkent de huurachterstand. Hij voert verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van: de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden
4.1.
Bij de beoordeling van de vordering die zien op de betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), de buitengerechtelijke incassokosten en de rente zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
4.2.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
4.3.
Elan Wonen heeft zich ten aanzien van de ambtshalve toetsing gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.
4.4.
Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het servicekostenbeding en het huurprijswijzigingsbeding getoetst en deze zijn niet oneerlijk. De kantonrechter begrijpt dat partijen met betrekking tot het huurprijswijzigingsbeding beoogd hebben om aan te sluiten bij de tijdelijke wettelijke regeling.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.5.
De bedingen inzake de buitengerechtelijke kosten in artikel 7.2 tot en met 7.4 van de algemene voorwaarden zijn op zichzelf niet oneerlijk, maar leiden toch tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder, omdat er naast deze kosten op grond van artikel 20 van Pro de algemene voorwaarden nog een boete verschuldigd kan zijn. Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgewezen van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Rente
4.6.
Het rentebeding in artikel 7.2 van de algemene voorwaarden is op zichzelf, maar ook in combinatie met het boetbeding in artikel 20 van Pro de algemene voorwaarden oneerlijk. Dit betekent dat het rentebeding wordt vernietigd en de gevorderde rente wordt afgewezen.
Ontbinding, ontruiming, gebruiksvergoeding en huurachterstand
4.7.
Vooropgesteld wordt dat Elan Wonen voldoende heeft onderbouwd dat zij beide huurders bij de gemeente heeft aangemeld in het kader van vroegsignalering.
4.8.
Het (op tijd) betalen van huur, dat wil zeggen maandelijks en bij vooruitbetaling, is één van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagden] is hierin ernstig tekortgeschoten. Vast staat namelijk dat [gedaagden] een huurachterstand heeft van meer dan drie maanden huur.
4.9.
Het is evident dat de ontruiming niet alleen voor [gedaagden], maar ook voor zijn drie minderjarige kinderen (negatieve) gevolgen zal hebben. De belangen van de kinderen spelen dan ook een grote rol bij de vraag of de gevorderde ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Dit betekent echter niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Een vordering tot ontruiming is echter niet toewijsbaar als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor de kinderen zou leiden. Dat die situatie zich hier voordoet is niet gebleken. Dat voor [gedaagden] en zijn kinderen daadwerkelijk dakloosheid dreigt als [gedaagden] de woning moet ontruimen is evenmin gebleken. Een concrete onderbouwing daartoe ontbreekt. Elan Wonen heeft bovendien als onbetwist gesteld dat na een ontruimingsveroordeling BemoeiZorg van de gemeente wordt ingeschakeld.
4.10.
[gedaagden] heeft betoogd dat hij inmiddels is aangemeld bij schuldhulpverlening. Er is echter nog geen budgetcoach toegewezen, waardoor het niet mogelijk is – mede gezien de andere schulden – om een betalingsregeling met Elan Wonen te treffen en/of af te lossen op de huurachterstand. Ook een eerdere overeengekomen betalingsregeling is [gedaagden] niet nagekomen. Gelet hierop heeft Elan Wonen vooralsnog geen (enkel) zicht dat [gedaagden] de huurachterstand kan voldoen, waardoor de belangen van Elan Wonen (bij huurders die (tijdig) aan hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoen) op dit moment zwaarder wegen.
4.11.
Gezien het bovenstaande rechtvaardigt de huidige huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst zal daarom door de kantonrechter met dit vonnis worden ontbonden. Als gevolg daarvan wordt de vordering tot ontruiming ook toegewezen. Dit betekent dat [gedaagden] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter ziet gelet op de belangen van de kinderen wel aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn van drie maanden te hanteren, zoals vermeld in de beslissing.
4.12.
De gevorderde huurachterstand van € 11.279,90 is eveneens toewijsbaar, omdat [gedaagden] deze heeft erkend.
Conclusie en proceskosten
4.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.
4.14.
De gevorderde dagvaardingskosten voor het raadplegen van het beslagregister worden afgewezen nu deze slechts toewijsbaar zijn indien het enkel een geldvordering betreft.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.15.
De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om de woonruimte aan het adres [adres] [plaats] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Elan Wonen;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan Elan Wonen te betalen een bedrag van € 11.279,90;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, om aan Elan Wonen te betalen € 1.648,46 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagden] de woonruimte na de onder 5.1. van dit dictum uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;
5.5.
bepaalt dat wat [gedaagden] na het uitbrengen van de dagvaarding aan Elan Wonen heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
5.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Elan Wonen tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 146,45;
griffierecht € 543,00;
salaris gemachtigde € 812,00;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter