ECLI:NL:RBNHO:2025:13608 - Rechtbank Noord-Holland - Verkoop en verdeling van onroerend goed tussen ex-partner...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/370183 / KG ZA 25-627

Vonnis in kort geding van 3 november 2025

in de zaak van

[eiseres],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: de vrouw,

advocaat: mrs. N.E. Reijnen en E.M. Schneiders,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de man,

advocaat: mr. E. Busch.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 oktober 2025, met producties 1-18;
- de conclusie van antwoord;

- de akte wijziging eis, tevens akte overleggen producties, met producties 19-23;
- de mondelinge behandeling van 20 oktober 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mrs. Reijnen en Schneiders hebben daarbij in de eerste en tweede termijn het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen;

- de intrekking van productie 15 namens de vrouw.

2.De uitgangspunten

2.1.

Partijen zijn in 1994 een affectieve relatie met elkaar aangegaan. Op 10 februari 2004 zijn zij een geregistreerd partnerschap aangegaan, waarbij partijen in de partnerschapsvoorwaarden hebben afgesproken dat zij elke gemeenschap van goederen tussen hen uitsluiten.

2.2.

De man was voorafgaand aan het aangaan van het geregistreerd partnerschap eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . Op 29 augustus 2014 is de hypothecaire geldlening ten behoeve van die woning overgesloten en verhoogd, de vrouw is toen mede hoofdelijk aansprakelijk geworden voor de volledige hypothecaire geldlening van € 151.772,-.

2.3.

Op 7 januari 2016 hebben partijen gezamenlijk de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] gekocht. Ze zijn samen in deze woning gaan wonen. De woning aan de [adres 1] zijn partijen vanaf dat moment gaan verhuren en deze wordt op dit moment nog steeds verhuurd.

2.4.

Sinds juli 2023 woont de man alleen in woning aan de [adres 2] . De relatie tussen partijen is beëindigd.

3.Het geschil

3.1.

De vrouw vordert na eiswijziging – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Verkoop:

I. de man veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] ,
subsidiairde woning aan de [adres 2] , op straffe van een dwangsom, waarbij onder deze medewerking onder andere doch niet uitsluitend wordt begrepen de volgende (rechts)handelingen:

a. het geven van een opdracht aan een NVM-makelaar om de woning(en) te verkopen, waarbij de vrouw drie namen van NVM-makelaars aan de man doorgeeft en de man binnen een week daarna één makelaar daarvan dient te kiezen;

b. het verrichten van alle activiteiten en handelingen door de makelaar en de vrouw die voor de (uiteindelijke) verkoop van de woning(en) dienstig zijn, in welk kader ook door de man dient te worden geduld dat er bezichtigingen plaatsvinden;

c. het verkopen van de woning(en), die voor een door de makelaar te bepalen marktconform bedrag te koop zal worden aangeboden;

d. het opvolgen van alle adviezen van de makelaar, waaronder met betrekking tot het eventueel wijzigen van de verkoopprijs en het wel of niet aanvaarden van een uitgebracht bod;

e. het sluiten van de koopovereenkomst(en) met de kopende partij(en);

althans, de gevorderde volledige medewerking zodanig vorm te geven en ingaande op een zodanige datum als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

II. zodra de maximale dwangsom is bereikt, de vrouw machtigt om
primairde woningen aan de [adres 1] en [adres 2] ,
subsidiairom de woning aan de [adres 1] , te gelde te maken (verkoop en levering) en vanuit de verkoopopbrengst van de woning(en) zoveel mogelijk de hypothecaire geldlening te voldoen, waarbij onder de machtiging onder andere doch niet uitsluitend worden begrepen de (rechts)handelingen genoemd onder I. onder a. tot en met e.;

III. bepaalt dat voor zover nodig het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden van een akte als bedoeld in die wetsbepaling, althans op grond van artikel 3:300 BW een vertegenwoordiger aanwijst die voor de man rechtshandelingen kan verrichten die noodzakelijk zijn voor de verkoop en levering van de woning(en) aan een derde;

IV. de man veroordeelt tot het verlenen van zijn medewerking aan de verkoop
primairaan de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] ,
subsidiairde woning aan de [adres 2] , waaronder - indien nodig - het toelaten van verkoopborden aan de woning(en), het toelaten van het plaatsen van advertenties, het mogelijk maken van bezichtigingen, het toonbaar houden en representatief eruit laten zien van de woning(en);

V. de man beveelt de woning(en) gelegen aan
primairde [adres 1] en [adres 2] ,
subsidiairde [adres 2] , te verlaten uiterlijk zeven dagen voordat de levering aan de kopende partij zal plaatsvinden, na betekening van het vonnis;

VI. de man verbiedt de woning(en) gelegen aan
primairde [adres 1] en [adres 2] ,
subsidiairde [adres 2] na ommekomst van de periode genoemd onder V. te betreden;

VII. de man beveelt om de sleutels van de woning gelegen aan
primairde [adres 1] en [adres 2] ,
subsidiairde [adres 2] , na het verstrijken van de periode onder V. aan de vrouw te overhandigen, na betekening van het vonnis;

VIII. al de voorgaande vorderingen onder IV. tot en met VII. onder verbeurte van een dwangsom;

Overwaarde:

IX.
primairbeveelt dat van de overwaarde van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] , 44,7% aan de vrouw en 55,3% aan de man wordt overgemaakt, steeds direct na levering van een woning aan een derde;

dan wel beveelt dat van de overwaarde van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] , 50% aan de vrouw en 50% aan de man wordt overgemaakt, steeds direct na levering van een woning aan een derde;

X.
subsidiair,voor het geval de voorzieningenrechter oordeelt dat enkel de woning aan de [adres 2] dient te worden verkocht, beveelt dat van de overwaarde van de woning aan de [adres 2] de hypothecaire geldleningen van de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] dienen te worden afgelost;

primairde helft van de resterende overwaarde van de woning aan de [adres 2] naar de vrouw wordt overgemaakt, vermeerderd met € 35.000,-;

subsidiairde helft van de resterende overwaarde van de woning aan de [adres 2] naar de vrouw wordt overgemaakt, vermeerderd met een door de voorzieningenrechter te bepalen voorschot op de uiteindelijke verdeling in de echtscheidingsprocedure;

meer subsidiairde helft van de resterende overwaarde van de woning aan de [adres 2] naar de vrouw wordt overgemaakt en de andere helft van de overwaarde in depot onder de notaris dient te worden gehouden.

3.2.

De vrouw legt het volgende aan de vordering ten grondslag. De vrouw is in 2014 mede hoofdelijk aansprakelijk geworden voor de hypotheek van de woning aan de [adres 1] . Partijen hebben daarbij afgesproken dat de vrouw ook mede-eigenaar van de woning zou worden. Partijen hebben daar ook steeds naar gehandeld, zo zijn altijd alle kosten van de [adres 1] gezamenlijk betaald of alleen door de vrouw. De vrouw vordert nu dat de man mee dient te werken aan de verkoop van de [adres 1] en [adres 2] , aangezien partijen in januari 2024 in een convenant overeengekomen zijn dat de woningen verkocht dienen te worden (en dat de vrouw 44,7% en de man 55,3% van de overwaarde ontvangt). Daarnaast kan de man de woningen niet overnemen en heeft de vrouw behoefte aan liquiditeiten. De vrouw kan – mede vanwege de kosten van de woningen – niet in haar levensonderhoud voorzien, kan geen andere koopwoning bemachtigen en heeft geen stabiele thuisbasis. De man onderneemt geen enkele actie om tot enige vorm van verdeling of verkoop van de woningen over te gaan. De vrouw is verder van mening dat zij recht heeft op in ieder geval € 35.000,- aan vergoedingsrechten, voor investeringen die de vrouw ten aanzien van de woning aan de [adres 2] heeft gedaan, voor zover de man niet veroordeeld wordt tot medewerking aan de verkoop van [adres 1] .

3.3.

De man voert verweer. Samengevat voert hij het volgende aan. Hij erkent dat de vrouw medeaansprakelijk is geworden voor de hypothecaire geldlening maar betwist dat het de bedoeling was dat de vrouw mede-eigenaar zou worden van de woning aan de [adres 1] . Verder betwist de man dat partijen zijn overeengekomen dat de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] verkocht zouden worden en dat de opbrengst zou worden verdeeld op basis van 55,3% voor de man en 44,7% voor de vrouw. Het concept convenant is in maart 2024 door een mediator opgesteld maar daarna is er geen overeenstemming bereikt. De vrouw heeft recent in de echtscheidingsprocedure een aanvullend verzoek ingediend bij de rechtbank, de man dient daar nog op te reageren. De man zal de rechtbank dan verzoeken te bepalen dat de woning aan de [adres 2] aan hem wordt toebedeeld dan wel dat de woning voor een periode van drie jaar onverdeeld dient te blijven. De man kan mogelijk met behulp van zijn zonen de woning aan zich laten toedelen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of de vrouw ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.2.

De vrouw stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij aflossing van de hypothecaire geldleningen (en het ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) en het ontvangen van de overwaarde, aangezien zij alleen dan in staat is een eigen woning te kopen. Daarnaast kan en mag de vrouw niet permanent wonen op een recreatiepark, waardoor zij steeds ergens anders dient te slapen. Deze situatie is niet langer houdbaar voor de vrouw.

De man betwist het spoedeisend belang van de vrouw. Volgens hem beschikt de vrouw over woonruimte en draagt de man de lasten van de woning aan de [adres 1] en draagt hij bij aan de lasten van de woning aan de [adres 2] . De vrouw heeft niet aangetoond dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten.

4.3.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen nog gezamenlijk eigenaar zijn van de woning en dat van de vrouw niet verwacht kan worden langer in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Bovendien is gebleken dat de vrouw al geruime tijd in een recreatiewoning woont en nog geen vaste woon- of verblijfplaats heeft. De voorzieningenrechter leidt de spoedeisendheid van de vorderingen daaruit af.

Woning aan de [adres 1]

4.4.

In dit kort geding gaat het om de vraag of de man dient mee te werken aan de verkoop van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] .

4.5.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vorderingen van de vrouw die zien op de woning aan de [adres 1] , afgewezen zullen worden. Vanwege de betwisting door de man, kan de voorzieningenrechter in dit kort geding niet voorshands vaststellen dat de vrouw mede-eigenaar is geworden van de woning aan de [adres 1] toen partijen in 2014 de hypotheek oversloten. Om die reden zal de voorzieningenrechter hierna alleen haar oordeel geven over de woning aan de [adres 2] .

Woning aan de [adres 2]

4.6.

Ten aanzien van de woning aan de [adres 2] staat onbetwist vast dat beide partijen eigenaar zijn van deze woning. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze woning verkocht dient te worden, omdat ervan uit moet worden gegaan dat de man de vrouw niet kan uitkopen en ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek. Ter zitting is niet gebleken dat de man concrete stappen heeft ondernomen, waaruit zou kunnen blijken dat hij de woning binnen afzienbare tijd kan overnemen. Dit terwijl deze situatie nu al ruim twee jaar bestaat en de vrouw geen woning en geen vaste woon- of verblijfplaats heeft. Van haar kan niet verlangd worden nog langer in de onverdeeldheid te blijven. Het feit dat de man afhankelijk is van een rollator en de woning daarvoor geschikt is, maakt niet dat de belangenafweging in zijn voordeel uitvalt. Immers is niet gebleken dat uitsluitend déze woning geschikt is en de man heeft geen enkele serieuze poging ondernomen andere woonruimte te zoeken of afspraken te maken met de huurder van [adres 1] om vervolgens zelf te verhuizen naar [adres 1] . Dit lag wel op zijn weg, omdat hij niet in staat is de woning aan de [adres 2] over te nemen. De vorderingen van de vrouw ten aanzien van de verkoop van de woning aan de [adres 2] worden toegewezen als hierna onder de beslissing vermeld, behoudens het navolgende.

Artikel 3:300 lid 2 BW

4.7.

De vrouw heeft gelet op de toewijzing van haar vordering onder II. geen belang bij het gevorderde sub III. De vordering onder III. wordt dan ook afgewezen.

Dwangsom

4.8.

De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als volgt. De man dient mee te werken aan de verkoop en levering van de woning aan de [adres 2] , op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), met een maximum van € 50.000,-. Zodra de volledige dwangsom is verbeurd, wordt de vrouw gemachtigd om zonder bemoeienis van de man de woning aan de [adres 2] te verkopen.

4.9.

Ook de gevorderde dwangsom ten aanzien van het meewerken aan de levering van de woning aan de [adres 2] en het afgeven van de sleutels aan de vrouw, wordt op dezelfde manier gemaximeerd en wordt toegewezen als onder de beslissing vermeld.

Overwaarde

4.10.

Ten aanzien van de vorderingen voor wat betreft de te verdelen overwaarde bij verkoop, komt de voorzieningenrechter op basis van het bovenstaande toe aan de subsidiaire vordering van de vrouw onder X. De vrouw vordert dat met de overwaarde van de woning aan de [adres 2] , de hypothecaire geldleningen van de woningen [adres 2] en [adres 1] worden afgelost. De voorzieningenrechter wijst deze vordering als onweersproken toe.

4.11.

Daarnaast vordert de vrouw dat de helft van de resterende overwaarde wordt overgemaakt naar haar, te vermeerderen met € 35.000,- aan vergoedingsrechten. De man heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De voorzieningenrechter wijst deze vordering dan ook toe, nu deze haar niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt.

Conclusie

4.12.

De conclusie is dan ook dat de man veroordeeld wordt om mee te werken aan de verkoop en levering van de woning aan de [adres 2] op straffe van een dwangsom, en dat de overwaarde van de verkoop van deze woning gebruikt zal worden voor het aflossen van de hypothecaire geldleningen rustende op de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] en dat de resterende overwaarde van de woning aan de [adres 2] voor de helft wordt overgemaakt aan de vrouw plus € 35.000,-. Om executiegeschillen zoveel mogelijk te voorkomen, worden de vorderingen toegewezen als hieronder bij de beslissing gemeld.

Proceskosten

4.13.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt de man om na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] , op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) waarin voornoemde medewerking niet wordt verleend tot een maximum van € 50.000,-, waarbij onder deze medewerking wordt begrepen de volgende (rechts)handelingen:

binnen twee weken na betekening het geven van een opdracht aan een NVM-makelaar om de woning te verkopen, waarbij de vrouw drie namen van NVM-makelaars aan de man doorgeeft en de man binnen een week daarna één makelaar daarvan dient te kiezen,

het dulden van alle activiteiten en handelingen door de makelaar die voor de (uiteindelijke) verkoop van de woning(en) dienstig zijn, waaronder maar niet beperkt tot: het toelaten van verkoopborden aan de woning, het plaatsen van advertenties,

het mogelijk maken van bezichtigingen,

het opvolgen van alle adviezen van de makelaar, waaronder omtrent het toonbaar houden en representatief eruit laten zien van de woning, de te hanteren vraagprijs, het eventueel wijzigen daarvan en het wel of niet aanvaarden van een uitgebracht bod,

het sluiten van de koopovereenkomst met de kopende partij,

5.2.

machtigt de vrouw om, zodra de maximale dwangsom van € 50.000,- is bereikt, de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] te gelde te maken (verkoop en levering) waarbij onder de machtiging worden begrepen de (rechts)handelingen genoemd onder 5.1. onder a. tot en met e.,

5.3.

beveelt de man de woning gelegen aan de [adres 2] te verlaten uiterlijk zeven dagen voordat de levering aan de kopende partij zal plaatsvinden,

5.4.

beveelt de man om de sleutels van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] na het verstrijken van de periode genoemd onder 5.3. aan de vrouw te overhandigen,

5.5.

veroordeelt de man aan het voorgaande onder 5.3. tot en met 5.4. te voldoen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat de man in gebreke is om daaraan te voldoen, met een maximum van € 50.000,-,

5.6.

beveelt dat van de overwaarde van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] de hypothecaire geldleningen van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] dienen te worden afgelost,

5.7.

bepaalt dat de helft van de resterende overwaarde van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] naar de vrouw wordt overgemaakt, vermeerderd met € 35.000,-,

5.8.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.9.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 tot en met 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2025.