Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11491595 \ CV EXPL 25-172
Vonnis van 29 oktober 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN,
te Heiloo,
eisende partij,
hierna te noemen: Kennemer Wonen,
gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Hoefs.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst over een sociale huurwoning moet worden beëindigd. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is. Er is geen (objectief) bewijs van het bestaan van structurele en ernstige (geluids)overlast door de huurder. De huurder is wel tekortgeschoten in de verplichting om mee te werken aan het verrichten van dringende werkzaamheden aan de woning en om in de voortuin geen poort van meer dan één meter hoog te plaatsen. Maar deze tekortkomingen zijn in dit geval onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. De huurder moet wel alsnog meewerken aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud). De kantonrechter legt daarom alleen op dat punt een gedragsaanwijzing op.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- productie 42 van Kennemer Wonen
- producties 9 tot en met 20 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2025
- de conclusie van antwoord
- productie 42 van Kennemer Wonen
- producties 9 tot en met 20 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2025
- de berichten van partijen van 6 augustus 2025
- de rolbeschikking van 20 augustus 2025
- de akte van [gedaagde] van 3 september 2025 voor zover deze betrekking heeft op de gewijzigde eis [1]
- de rolbeschikking van 10 september 2025.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 16 mei 1990 de woning aan [adres] in ( [postcode] ) [plaats] van Kennemer Wonen (hierna: gehuurde of woning). De huur bedraagt nu € 602,63 per maand. Het gaat om sociale huur.
2.2.
[gedaagde] is bekend met een autisme spectrum stoornis, complexe PTSS en dissociatieve stoornis. Voor [gedaagde] zijn orde, voorspelbaarheid en regelmaat belangrijk om zelfstandig te kunnen functioneren. [gedaagde] krijgt begeleiding van diverse instanties en heeft een hulphond.
2.3.
Het gehuurde is een hoekwoning. Naast [gedaagde] woont een echtpaar (hierna: de directe buren). Op [nummer 1] woont een buurvrouw en op [nummer 2] wonen [naam 1] en [naam 2] .
2.4.
Vanaf februari 2020 heeft Kennemer Wonen klachten van omwonenden ontvangen over overlast door [gedaagde] . De klachten gaan (kort gezegd) over overlast door afval, het voeren van vogels en het leggen van etensresten op straat wat ongedierte aantrekt, over achterstallig tuinonderhoud en volle dakgoten, en over het harde geluid van de klok en de trompet.
2.5.
Op 23 maart 2023 heeft Kennemer Wonen een huisbezoek afgelegd. Bij het gesprek waren ook een hulpverlener van GGZ en de huisarts van [gedaagde] aanwezig. Er zijn afspraken gemaakt. Kennemer Wonen heeft deze afspraken bevestigd in de brief van 30 maart 2023.
2.6.
[gedaagde] heeft hier op 1 april 2023 op gereageerd dat zij in het verslag mist dat zij ‘terreur’ van de directe buren ervaart, bereid is om viltjes achter de klok te plakken als dit fijner is voor de buren maar dat zij – [gedaagde] – het dan zelf ook wat fijner wil hebben. Kennemer Wonen heeft geantwoord op 5 april 2023 dat zij de buren hierover heeft aangesproken en met hen afspraken heeft gemaakt.
2.7.
Vanaf april 2023 heeft Kennemer Wonen klachten ontvangen van de directe buren, [naam 1] en een door Kennemer Wonen zo genoemde bewoner A over overlast door [gedaagde] . De klachten gaan over het voeren van vogels, het harde geluid van de klok en de trompet, lekkage en vochtoverlast doordat de dakgoten van [gedaagde] niet goed doorlopen, camera’s die [gedaagde] heeft opgehangen en tuinonderhoud.
2.8.
In december 2023 heeft Kennemer Wonen [gedaagde] , haar persoonlijk begeleider bij Leviaan en haar hulpverleners uitgenodigd om een vrijwillige gedragsaanwijzing te bespreken en ondertekenen. [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd.
2.9.
Eind februari en in maart 2024 heeft Kennemer Wonen klachten ontvangen over overlast door [gedaagde] van [naam 1] , de directe buren, drie anonieme omwonenden en bewoner A. Deze klachten gaan over het geluid van de trompet, het fietsen op een fietsband, de klok en de hond, over de tuin en goten, het plaatsen van de kliko in de steeg zodat [naam 1] er niet langs kan met de driewieler, het lopen op klompen en het vroeg uitlaten van de hond.
2.10.
Op 21 maart 2024 heeft de advocaat van Kennemer Wonen aan [gedaagde] geschreven dat de maat vol is en zij haar nog een kans wil geven om de gedragsaanwijzing te aanvaarden. [gedaagde] heeft de gedragsaanwijzing onder protest getekend met daarbij een schriftelijke toelichting van zeven pagina’s.
2.11.
Op 4 april 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Kennemer Wonen, [gedaagde] en medewerkers van de gemeente en Leviaan. [gedaagde] wilde de gedragsaanwijzing niet tekenen.
2.12.
In juli 2024 heeft Kennemer Wonen klachten van de directe buren en [naam 1] ontvangen over overlast door [gedaagde] . De klachten gaan over de verstopte regenpijp, vuilnis in de steeg, haar trompetspel en een brief van [gedaagde] .
2.13.
Op 15 juli 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] Kennemer Wonen verzocht om maatregelen te nemen tegen de overlast die [gedaagde] van de directe buren ervaart. Hij schrijft ook dat er diverse gebreken in de woning zijn.
2.14.
Op 16 en 30 oktober 2024 heeft Kennemer Wonen klachten van de directe buren en [naam 1] (en [naam 2] ) ontvangen over overlast door [gedaagde] . De klachten gaan over de problemen met de goot/regenpijp, het tuinonderhoud, het geluid van de klok en het trompetspelen wanneer het [gedaagde] uitkomt.
3.Het geschil
3.1.
Kennemer Wonen vordert (samengevat):
in de hoofdzaak:
A. de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning binnen drie dagen en met een dwangsom, en
in de provisionele voorziening:
B. veroordeling tot het verlenen van medewerking aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) steeds binnen twee dagen en met tijdelijke ontruiming van de woning door [gedaagde] , en
in de hoofdzaak (na wijziging van haar eis):
C. subsidiair:
I. het opleggen van een gedragsaanwijziging die inhoudt dat [gedaagde] ervoor zorgt dat:
- omwonenden geen overlast van haar ondervinden,
- ze haar tuin als siertuin gebruikt en in verzorgde staat houdt en
- ze zich fatsoenlijk gedraagt tegenover Kennemer Wonen en door haar ingeschakelde derden,
II. veroordeling tot het verlenen van medewerking aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud),
III. met tijdelijke ontruiming van de woning door [gedaagde] ,
IV. een dwangsom als [gedaagde] in strijd handelt met een van de onder I. en II. genoemde gedragsaanwijzingen,
V. voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst (namelijk in het geval de maximale dwangsom is verbeurd) met ontruiming van de woning door [gedaagde] .
3.2.
Kennemer Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
in de hoofdzaak:
[gedaagde] gedraagt zich niet als een goed huurder en handelt voortdurend in strijd met de huurovereenkomst. Zij veroorzaakt overlast aan omwonenden, zorgt niet goed voor het gehuurde en werkt niet mee aan herstel- en onderhoudswerkzaamheden. De overlast is structureel en ernstig. [gedaagde] heeft lak aan haar verplichtingen en omgeving. De ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Het belang van omwonenden (die deels ook huurders van Kennemer Wonen zijn) gaat voor.
in de provisionele voorziening:
[gedaagde] werkt ondanks herhaalde sommaties en gemaakte afspraken niet mee aan de uitvoering van diverse dringende werkzaamheden. Deze moeten op korte termijn uitgevoerd worden om (verdere) schade aan de woning en omliggende panden en om overlast voor omwonenden te voorkomen. Het betreft inspectie en/of herstel van de hemelwaterafvoer en dakgoten aan de voor- en achterkant en eventueel bijkomstige herstelwerkzaamheden (bijvoorbeeld houtrot, schimmelvorming, scheurvorming enz.) Kennemer Wonen heeft een spoedeisend belang om mogelijke schade en overlast aan omwonenden te beperken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Kennemer Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Kennemer Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Kennemer Wonen in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert het volgende aan (samengevat).
in de hoofdzaak:
[gedaagde] betwist dat zij overlast veroorzaakt; zij ervaart juist overlast van de directe buren die daarbij ook andere buren betrekken. [gedaagde] betwist ook dat zij zich niet als een goed huurder gedraagt en dat sprake is van een tekortkoming. Ontbinding van de huurovereenkomst is niet gerechtvaardigd, omdat [gedaagde] dan dakloos zou worden en dat zal leiden tot psychische decompensatie.
in de provisionele voorziening:
Er is geen sprake van dringende werkzaamheden en dus ook niet van een spoedeisend belang. De lekkage bij het overloopje van de hemelwaterafvoer aan de achterzijde is een momentopname en al hersteld. Het overloopje is door [gedaagde] aangebracht en daarvoor is geen toestemming nodig. [gedaagde] is altijd bereid mee te werken aan noodzakelijk en periodiek onderhoud. Daarbij is het voor haar van belang om vooraf duidelijkheid te krijgen over wat er gaat gebeuren en door wie. [gedaagde] heeft zelf geklaagd over lekkage met vocht- en schimmelproblematiek, maar Kennemer Wonen heeft daar niets aan gedaan.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
de hoofdzaak
De kantonrechter staat de eiswijziging toe
4.1.
[gedaagde] maakt bezwaar tegen de wijziging van eis door Kennemer Wonen. De kantonrechter verwerpt dit bezwaar. Kennemer Wonen is op zich bevoegd om haar eis of de gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. [gedaagde] kan hiertegen bezwaar te maken op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. [2] Maar [gedaagde] heeft daarvoor geen argumenten gesteld. Het moet bijvoorbeeld gaan om een onredelijke bemoeilijking van de verdediging of onredelijke vertraging van het geding. [gedaagde] stelt in dit kader alleen maar dat de vordering te algemeen en onvoldoende concreet is waardoor onduidelijk is wat [gedaagde] precies wordt verboden [3] , maar dat ziet op de inhoud en niet op de toelaatbaarheid van de wijziging. De kantonrechter staat de eiswijziging [4] dus toe.
De uitgangspunten
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen. Een huurder moet goed voor het gehuurde zorgen en voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem ervaart. Een huurder mag de woning bijvoorbeeld niet zo gebruiken dat daardoor schade, een gevaarlijke situatie of overlast ontstaat. Ook is een huurder verplicht de tuin zo te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt en geen overlast aan derden veroorzaakt. Verder mag een huurder geen (geluids)overlast aan omwonenden veroorzaken. Hierbij geldt dat buren enige overlast van elkaar moeten accepteren. Het moet daarom gaan om ernstige en structurele overlast. In welke mate overlast nog aanvaardbaar is, hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.3.
Als een huurder zich niet aan een van zijn verplichtingen houdt, is sprake van een tekortkoming. Iedere tekortkoming geeft aan de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Geen structurele en ernstige (geluids)overlast door [gedaagde]
4.4.
Kennemer Wonen onderbouwt haar stelling dat sprake is van structurele en ernstige overlast door [gedaagde] met klachten van de directe buren, [naam 1] en een anonieme omwonende (bewoner A). De kantonrechter vindt deze klachten een onvoldoende onderbouwing van de gestelde overlast door [gedaagde] .
4.5.
Uit de klachten blijkt dat de directe buren en [naam 1] overlast ervaren van gedrag en geluiden vanuit de woning en tuin van [gedaagde] . Het staat vast dat de relatie tussen directe buren en [gedaagde] al sinds jaar en dag verstoord is. Uit het dossier blijkt dat de relatie tussen [naam 1] en [gedaagde] ook slecht is. De directe buren en [naam 1] hebben in die zin belang bij de uitkomst van deze procedure. De kantonrechter moet hun klachten daarom terughoudend beoordelen.
4.6.
Het is de kantonrechter niet duidelijk of bewoner A een anonieme bewoner is of dat de gegevens van de bewoner bij Kennemer Wonen bekend en door haar geanonimiseerd zijn. Omdat Kennemer Wonen daarover niets stelt, neemt de kantonrechter aan dat sprake is van een anonieme bewoner. De kantonrechter kan daarom niet veel waarde aan de klachten van deze bewoner hechten.
4.7.
Een deel van de klachten gaat over leefgeluiden, zoals het geluid van de klok, het fietsen op de loopband op zolder, de trompet en het gebruik van klompen. Er zijn geen geluidsmetingen uitgevoerd. Kennemer Wonen baseert zich ook niet op geluidsopnames of andere gegevens die de overlastklachten van de omwonenden objectiveren. [gedaagde] wel; zij baseert zich op een videofragment met het geluid van de klok. Daarop is geen ontoelaatbaar hard geluid te horen. Kennemer Wonen heeft op de zitting gesteld dat een van haar medewerkers ‘dit’ zelf heeft vastgesteld en zich afgevraagd waarom een geluidsopname van de klok dan nodig is. Maar deze medewerker was niet op de zitting om dit toe te lichten en een schriftelijke verklaring van de medewerker ontbreekt. Dat betekent dat de kantonrechter er niet van uit kan gaan dat wat de directe buren en [naam 1] (en bewoner A) als geluidsoverlast ervaren ook naar objectieve maatstaven als geluidsoverlast kan worden gekwalificeerd. Het is aan Kennemer Wonen om haar stelling dat (objectief gezien) sprake is van structurele en ernstige geluidsoverlast nader te onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. Uit de geluidsopname van het gesprek op 4 april 2024 blijkt overigens dat Kennemer Wonen (op dat moment) zelf meende dat er geen bewijs van de overlast was en dat Kennemer Wonen in gesprek zou gaan met de buren. Dit wordt bevestigd door de instructeur van de hulphond van [gedaagde] . [5]
4.8.
Kennemer Wonen stelt dat zij ook klachten heeft ontvangen over het gooien van afval of etensresten in de tuin en steeg en over het voeren van vogels met de nodige ongedierte tot gevolg. Volgens Kennemer Wonen hebben partijen in maart 2023 afgesproken dat [gedaagde] geen vogels voert behalve gematigd en alleen met vogelvoer en dat het niet is toegestaan om andersoortig voedsel in de tuin te leggen en dat zij vervolgens weer klachten van omwonenden heeft ontvangen, namelijk over het voeren van vogels in april/mei en augustus 2023 en over vuilnis achter in de steeg in juli 2024. Hiermee heeft Kennemer Wonen onvoldoende onderbouwd dat op dit punt sprake is structurele en ernstige overlast door [gedaagde] . Kennemer Wonen heeft het gematigd voeren van vogels met vogelvoer op zich toegestaan, dus zij moet toelichten en onderbouwen in welke mate [gedaagde] van de gemaakte afspraak is afgeweken en waarom sprake is van structurele en ernstige overlast. De klachten van de directe buren en [naam 1] zijn geen objectieve onderbouwing. En de klachten die Kennemer Wonen specifiek noemt, zijn zonder nadere onderbouwing niet structureel en ernstig te noemen.
4.9.
De overlastmeldingen gaan ook over - kort gezegd - camera’s die [gedaagde] heeft opgehangen, een brief van [gedaagde] , getimmer en geboor, een in de steeg geplaatste kliko en het ’s nachts of ’s ochtends vroeg uitlaten van de hond met veel kabaal. Zonder nadere onderbouwing is niet te beoordelen of deze overlast (objectief) ernstig of onaanvaardbaar is. Het lijkt te gaan om een paar momentopnames. Het enige steunbewijs op dit punt is de erkenning door [gedaagde] op de zitting dat zij heel in het begin ’s ochtends vroeg met de hond speelde en daarbij lawaai maakte. Maar [gedaagde] verklaart ook dat zij dit heeft veranderd toen ze hoorde dat mensen het hoorden en nu op een veldje zachtjes met de hond speelt. Hieruit blijkt onvoldoende dat sprake is van structurele en ernstige overlast door [gedaagde] .
4.10.
De conclusie is dat Kennemer Wonen onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van structurele en ernstige (geluids)overlast door [gedaagde] . Daarom is voor bewijslevering geen plaats. Dit betekent dat de gestelde tekortkoming op dit onderdeel niet is komen vast te staan. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn daarom niet aan de orde. De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat dit haar niet ontslaat van haar voortdurende verplichting om geen (geluids)overlast aan omwonenden te veroorzaken.
Geen ontbinding wegens achterstallig tuinonderhoud en de poort in de voortuin
4.11.
Kennemer Wonen stelt dat [gedaagde] ook overlast veroorzaakt door achterstallig tuinonderhoud en zij zich niet houdt aan het tuinbeleid van Kennemer Wonen. In 2023 heeft Kennemer Wonen afspraken met [gedaagde] gemaakt over het tuinonderhoud. Die houden in dat [gedaagde] twee maal per jaar de planten en eenmaal per jaar de bomen snoeit en dat het tuinbeleid van Kennemer Wonen daarbij leidend is. Kennemer Wonen stelt dat zij op 2 juli en 7 augustus 2024 heeft geconstateerd dat [gedaagde] zich niet houdt aan deze afspraken en dat [gedaagde] ook geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van 25 oktober 2024 om de beplanting in de voortuin te snoeien tot maximaal één meter, het gaaswerk rondom de planten in de voortuin te verwijderen, de toegangspoort in de voortuin te verwijderen (deze mag maximaal één meter hoog zijn) en de bomen en struiken in de achtertuin te snoeien tot de maximale hoogte volgens het tuinbeleid van Kennemer Wonen.
4.12.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de door Kennemer Wonen genoemde afspraken niet betwist. Uitgangspunt is daarom dat [gedaagde] twee maal per jaar de planten en eenmaal per jaar de bomen snoeit en dat het tuinbeleid van Kennemer Wonen daarbij leidend is. Er zijn ook afspraken gemaakt over de hoogte van de beplanting. [gedaagde] is dus verplicht om zich hieraan te houden. Het is dan vervolgens aan Kennemer Wonen om te stellen dat of in hoeverre [gedaagde] zich hieraan niet heeft gehouden. Dat heeft Kennemer Wonen niet voldoende concreet gedaan. De kantonrechter stelt met [gedaagde] vast dat Kennemer Wonen niet heeft verduidelijkt op welke punten de tuin van [gedaagde] niet voldoet aan de gemaakte afspraken en het tuinbeleid. Dat had ze wel moeten doen gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] en het feit dat de tuin van [gedaagde] in de zomer van 2023 is goedgekeurd door Kennemer Wonen. Dat in oktober 2024 de bomen nog niet gesnoeid waren en de tuin voor het overige nog niet in de staat was waarin deze zou moeten zijn, is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] is tekortgekomen. Volgens [gedaagde] voldeed de tuin een maand later, in november 2024, namelijk wel aan de afspraken. Op de zitting heeft Kennemer Wonen geen duidelijkheid gegeven. Zij heeft het najaar als snoeiseizoen genoemd, maar november valt in die periode. Kennemer Wonen was op de zitting ook niet bekend met de huidige toestand van de tuin. En de verklaring dat de wijkbeheerder twee maanden geleden – in mei 2025 – heeft geconstateerd dat [gedaagde] zich niet aan haar toezegging heeft gehouden om tuinonderhoud te plegen, is niet voldoende concreet. Daarbij komt dat [gedaagde] op de zitting heeft gezegd dat zij toen op vakantie was, dat zij na haar vakantie volgens afspraak heeft gesnoeid en dat partijen geen afspraken hebben gemaakt in welke maanden er gesnoeid moet worden. Dit alles heeft Kennemer Wonen niet (gemotiveerd) weersproken. Als er twee maal per jaar gesnoeid moet worden maar geen afspraken zijn gemaakt over wanneer dat moet gebeuren, zijn er logischerwijs momenten waarop de beplanting aan de (te) hoge kant is.
4.13.
De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat Kennemer Wonen niet voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van achterstallig tuinonderhoud en (objectieve) overlast daardoor. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat, en zo ja in hoeverre, [gedaagde] is tekortgeschoten op dit punt. Deze grond kan het ontbindingsverzoek dus niet dragen.
4.14.
Het feit dat de poort in de voortuin hoger is dan de maximaal toegestane hoogte van één meter levert wel een tekortkoming op. Maar de kantonrechter vindt deze tekortkoming op zichzelf onvoldoende betekenis hebben om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Er staan Kennemer Wonen andere (minder vergaande) middelen ter beschikking om hiertegen op te treden, bijvoorbeeld een vordering tot verwijdering.
Geen overlast door achterstallig onderhoud aan de hemelwaterafvoer
4.15.
Kennemer Wonen stelt dat zij vanaf 2021 regelmatig klachten van omwonenden heeft ontvangen over lekkage en vochtoverlast veroorzaakt door het niet onderhouden van de hemelwaterafvoer door [gedaagde] , dat zij [gedaagde] regelmatig heeft verzocht om de hemelwaterafvoer te onderhouden, maar dat [gedaagde] hieraan geen gevolg geeft. Anders zouden er namelijk geen klachten blijven komen. Kennemer Wonen verwijt [gedaagde] ook dat zij verschillende door Kennemer Wonen ingeschakelde onderhoudsbedrijven, die schoonmaakwerkzaamheden aan de hemelwaterafvoer van de woning van [gedaagde] wilden uitvoeren, telkens de toegang heeft geweigerd.
4.16.
De kantonrechter kan niet vaststellen wat de oorzaak van de klachten over de hemelwaterafvoer is en dus ook niet dat de door de omwonenden gestelde overlast is te wijten aan het gebrek aan onderhoud aan de woning door [gedaagde] . [gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist en er is geen voldoende objectief bewijs dat [gedaagde] zo nalatig is geweest bij het onderhouden van de hemelwaterafvoer dat daardoor ernstige en structurele overlast aan de omwonenden wordt veroorzaakt. Dat er op dit punt sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] volgt de kantonrechter daarom niet.
Tekortkoming door het niet meewerken aan dringende werkzaamheden aan de woning maar geen ontbinding van de huurovereenkomst om die reden
4.17.
Dit staat los van het feit dat het vaststellen van de oorzaak en omvang van een lekkage en het verhelpen ervan dringende werkzaamheden zijn. Uitstel van dit soort werkzaamheden kunnen namelijk tot extra kosten of schade leiden. Omdat Kennemer Wonen klachten van omwonenden bleef ontvangen over lekkage en vochtoverlast, was Kennemer Wonen verplicht om onderzoek te laten verrichten waar de lekkages en vochtoverlast vandaan komen en of schadeherstel nodig is. Daarvoor heeft Kennemer Wonen derden ingeschakeld. Uit de stukken blijkt voldoende dat [gedaagde] deze derden bij herhaling de toegang heeft geweigerd. Dat staat [gedaagde] niet vrij, ook niet met haar psychische achtergrond. [gedaagde] is verplicht om mee te werken aan dringende werkzaamheden die Kennemer Wonen aan de woning moet verrichten. [6] Kennemer Wonen heeft - als eigenaar / verhuurder - een groot belang bij een goede staat van onderhoud van de woning en moet kunnen controleren of die staat voldoende is, vooral als zij daarover steeds klachten ontvangt. [gedaagde] is op dit punt dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder.
4.18.
De kantonrechter vindt deze tekortkoming onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, ook als de tekortkoming van de poort in de voortuin hierbij wordt opgeteld. Hierbij weegt mee dat [gedaagde] is gediagnosticeerd met meerdere stoornissen. In de verklaring van de huisarts staat dat een huisuitzetting desastreus zal zijn voor de kwetsbare geestelijke gezondheid van [gedaagde] en zelfs schadelijk, omdat het de verwachting is dat bij een huiszetting haar suïcidaliteit terugkeert. De tekortkomingen hebben te weinig betekenis om dit grote gevolg te kunnen rechtvaardigen. De kantonrechter vindt hierbij ook belangrijk dat Kennemer Wonen hiervoor andere rechtsmiddelen kan inzetten, zoals hierna zal worden besproken.
Tussenconclusie
4.19.
De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning afwijzen.
Geen gedragsaanwijzing voor overlast, tuin en samenwerking
4.20.
Kennemer Wonen vordert subsidiair om een gedragsaanwijzing over het niet veroorzaken van overlast, het onderhouden van de tuin en het zich fatsoenlijk gedragen tegenover Kennemer Wonen en door haar ingeschakelde derden. Omdat geen sprake is van een tekortkoming wegens overlast of tuinonderhoud, is er geen aanleiding om [gedaagde] daarvoor een gedragsaanwijzing te geven. Op de zitting heeft Kennemer Wonen gesteld dat [gedaagde] samenwerking onmogelijk maakt en weigert om op een normale manier met Kennemer Wonen te communiceren. De kantonrechter houdt rekening met de medische problematiek van [gedaagde] . Maar dat kan geen excuus of vrijbrief zijn. [gedaagde] zal - als zij in de woning wil blijven wonen - zich tegenover Kennemer Wonen als een goed huurder moeten gedragen. [gedaagde] zal een manier moeten vinden om op een gebruikelijke en beleefde manier met Kennemer Wonen te communiceren en samen te werken, hoe moeilijk dat misschien ook voor haar is. Maar de kantonrechter heeft nu geen reden om haar daarvoor een gedragsaanwijzing op te leggen. De verplichting om zich netjes (als goed huurder) te gedragen volgt al uit de huurovereenkomst en wet, [gedaagde] wordt begeleid door verschillende hulpverleners en ze is door deze procedure voldoende gewaarschuwd.
4.21.
De kantonrechter zal dit deel van de subsidiaire vordering daarom afwijzen.
[gedaagde] moet wel meewerken aan dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud)
4.22.
Kennemer Wonen vordert subsidiair ook om [gedaagde] te verplichten om mee te werken aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) door derden. Namelijk: i) de hemelwaterafvoer aan de achterzijde van de woning moet worden hersteld, ii) de dakgoten voor en achter moeten worden geïnspecteerd en zo nodig hersteld, iii) de hemelwaterafvoer aan de voorzijde van de woning moet worden geïnspecteerd en zo nodig hersteld, iv) andere nu nog niet bekende schade aan de woning als gevolg van de lekkage bij de hemelwaterafvoer die voor herstel in aanmerking komt en v) herstelwerkzaamheden die tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aan het licht komen, zoals houtrot, schimmelvorming, scheurvorming enz.
4.23.
[gedaagde] betwist dat sprake is van werkzaamheden die dringend nodig zijn. Volgens [gedaagde] is er geen lekkage en wordt het probleem met het overloopje veroorzaakt door takjes van de spreeuwennesten die Kennemer Wonen niet verwijdert, zodat dit probleem aan Kennemer Wonen zelf te wijten is. Maar [gedaagde] zegt ook dat Kennemer Wonen al eerder heeft geconstateerd dat de regenpijp van [gedaagde] onvoldoende is om het water af te voeren. Bovendien heeft [gedaagde] zelf ook geklaagd bij Kennemer Wonen over lekkage met vocht- en schimmelproblematiek. Dit bevestigt dat Kennemer Wonen belang heeft bij dringend herstel van in elk geval de dakgoot en hemelwaterafvoer. [gedaagde] heeft onvoldoende verweer gevoerd tegen (de noodzaak of dringendheid van) de andere genoemde werkzaamheden. De correspondentie in het dossier toont voldoende aan dat de genoemde werkzaamheden dringend nodig zijn. Hiervoor is al geoordeeld dat [gedaagde] meerdere malen ten onrechte haar medewerking heeft geweigerd en dat het belang van Kennemer Wonen bij een goede staat van onderhoud van de woning groot is. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen. [gedaagde] moet meewerken aan inspectie en eventueel herstel van de dakgoten en hemelwaterafvoer en aan de nodige herstelwerkzaamheden die daarbij ontdekt worden. Als uit de nadere inspectie blijkt dat het noodzakelijk is om vervolgwerkzaamheden te verrichten (bijvoorbeeld aan een overloopje of het verwijderen van een overloopje) dan mag Kennemer Wonen die dringende werkzaamheden uitvoeren. Omdat Kennemer Wonen de eigenaar van de woning is, hoeft zij bij de uitvoering van de werkzaamheden op zich geen rekening te houden met de voorwaarden die [gedaagde] stelt.
4.24.
[gedaagde] voert aan dat het door haar medische problematiek belangrijk is om vooraf duidelijkheid te krijgen over wat er gaat gebeuren en door wie, zodat zij zich daarop mentaal kan voorbereiden. Dit wordt bevestigd door de klinisch psycholoog/ psychotherapeut van [gedaagde] . De klinisch psycholoog/ psychotherapeut legt uit dat het voor mensen met de aandoening van [gedaagde] kenmerkend is dat ze spanning ervaren van onverwachte situaties, onbekende mensen en onverwachte gebeurtenissen, omdat ze een andere manier van informatieverwerking hebben waardoor zij minder flexibel en rigide kunnen overkomen. [gedaagde] meent dat daarom van Kennemer Wonen mag worden verwacht dat zij afspraken maakt over de te verrichten werkzaamheden. De kantonrechter kan hierover geen beslissing nemen omdat daar niet om is verzocht. De kantonrechter vindt wel (net als [gedaagde] [7] ) dat Kennemer Wonen als goed verhuurder tot op een zekere hoogte rekening moet houden met de aandoening van [gedaagde] en onverwachte situaties moet zien te voorkomen voor zover dat mogelijk en uitvoerbaar is. Bijvoorbeeld door vooraf binnen een redelijke termijn van drie werkdagen via de e-mail aan te kondigen wanneer Kennemer Wonen/welke derden werkzaamheden zal/zullen verrichten. Partijen zullen daarover zelf afspraken moeten maken. De kantonrechter zal - als stok achter de deur - de gedragsaanwijzing wel toewijzen zoals hieronder nader bepaald. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat ze alleen hoeft mee te werken aan werkzaamheden tijdens gebruikelijke werkuren van 08:00 tot 17:30 uur. [8] Het heeft de voorkeur om het werk met zo weinig mogelijk mensen uit te laten voeren. [9] [gedaagde] moet Kennemer Wonen en derden die de gestelde (inspectie van de) werkzaamheden gaan uitvoeren op eerste verzoek toegang tot het gehuurde verlenen, zolang de gestelde werkzaamheden nog niet zijn geïnspecteerd of hersteld. Verder zal [gedaagde] elke keer een dwangsom moeten betalen als zij dit niet doet. De kantonrechter zal de dwangsom matigen tot het laagst gevorderde bedrag van € 100,00 per dag of dagdeel en maximeren tot € 1.500,00 per geval. Het klopt dat die dwangsom dubbel is gevorderd, zoals [gedaagde] betoogt. [10]
4.25.
Kennemer Wonen heeft haar vordering tot tijdelijke ontruiming van de woning gedurende deze werkzaamheden niet toegelicht. Dat had ze wel moeten doen, omdat het kennelijk voornamelijk om werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning gaat. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
4.26.
De kantonrechter zal de overeenkomst niet voorwaardelijk ontbinden, zoals Kennemer Wonen heeft gevraagd en waartegen [gedaagde] zich heeft verweerd [11] . Als [gedaagde] zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt, zal op dat moment beoordeeld moeten worden of de tekortkoming(en) ernstig genoeg zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Dit staat op voorhand niet vast.
provisionele voorziening
4.27.
Kennemer Wonen heeft geen belang (meer) bij de gevorderde voorlopige voorziening. Zo’n voorziening geldt voor de duur van de hoofdzaak en verliest haar werking zodra in de hoofdzaak einduitspraak is gedaan. Dat is vandaag het geval. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
de hoofdzaak en de provisionele voorziening
4.28.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij op het moment van dagvaarden niet had meegewerkt aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Kennemer Wonen heeft [gedaagde] dus terecht gedagvaard. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
874,47.
4.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om - binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis - telkens opnieuw (na schriftelijke aankondiging) haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) aan het gehuurde aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , welke werkzaamheden bestaan uit:
1.) herstel van de hemelwaterafvoer aan de achterzijde van de woning,
2.) inspectie van de dakgoten voor en achter en zo nodig herstel daarvan,
3.) inspectie van de hemelwaterafvoer aan de voorzijde van de woning en zo nodig herstel daarvan,
4.) inspectie en herstel van andere nu nog niet bekende schade aan de woning als gevolg van de lekkage bij de hemelwaterafvoer die voor herstel in aanmerking komt,
2.) inspectie van de dakgoten voor en achter en zo nodig herstel daarvan,
3.) inspectie van de hemelwaterafvoer aan de voorzijde van de woning en zo nodig herstel daarvan,
4.) inspectie en herstel van andere nu nog niet bekende schade aan de woning als gevolg van de lekkage bij de hemelwaterafvoer die voor herstel in aanmerking komt,
5.) herstelwerkzaamheden die tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aan het licht komen, zoals houtrot, schimmelvorming, scheurvorming, en
6.) die dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) die ter beoordeling van Kennemer Wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk blijken te zijn,
door alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door Kennemer Wonen ingeschakelde (professionele) derden op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het gehuurde (waaronder de tuin begrepen) om (de inspectie van) de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) uit te voeren,
door alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door Kennemer Wonen ingeschakelde (professionele) derden op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het gehuurde (waaronder de tuin begrepen) om (de inspectie van) de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) uit te voeren,
een en ander voor zolang de hiervoor onder 1 tot en met 6 genoemde werkzaamheden nog niet zijn geïnspecteerd of hersteld, en een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 1.500,00 per geval,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 874,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips, kantonrechter, in samenwerking met
mr. S.C. Jacobs, juridisch adviseur/griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
mr. S.C. Jacobs, juridisch adviseur/griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
de griffier de rechter