ECLI:NL:RBNHO:2025:13402

• Datum uitspraak: 26 november 2025
• Publicatiedatum: 19 november 2025
• Zaaknummer: C/15/361151
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: H.A. Pott Hofstede
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot herstel en schadevergoeding door appartementseigenaar afgewezen wegens niet-ontvankelijkheid

In deze civiele zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 26 november 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen een appartementseigenaar, aangeduid als [eiser], en de gedaagden, waaronder DUTCH STYLE PROJECTONTWIKKELING B.V. en een andere gedaagde. De eiser vorderde schadevergoeding voor gebreken aan de gevel van het appartement dat hij had gekocht van [gedaagde 2]. De rechtbank oordeelde dat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw is, waarover de Vereniging van Eigenaren (VvE) het beheer voert. Hierdoor kon de eiser niet zelfstandig een vordering instellen, omdat de VvE bevoegd is om namens de gezamenlijke eigenaren op te treden. De rechtbank concludeerde dat de eiser niet ontvankelijk was in zijn vorderingen, zowel ten aanzien van [gedaagde 2] als Dutch Style. De eiser werd veroordeeld in de proceskosten, die op € 5.601,00 werden begroot, en de wettelijke rente over deze kosten werd toegewezen. De uitspraak benadrukt het belang van de rol van de VvE in geschillen over gemeenschappelijke gedeelten van een appartementsgebouw.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/361151 / HA ZA 25-42

Vonnis van 26 november 2025

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. E.W. Smit,

tegen

1. DUTCH STYLE PROJECTONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Vijfhuizen,
hierna te noemen: Dutch Style,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats 2],

hierna te noemen: [gedaagde 2],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

advocaat: mr. G.M.P. Strang.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 16 april 2025

- akte overlegging producties 28 t/m 30 van [eiser]

- akte overlegging producties 5 en 6 van [gedaagden]

- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 2] is indirect directeur/grootaandeelhouder van Dutch Style.

2.2.

[gedaagde 2] was eigenaar van het pand aan de [straat] [nummer] te [plaats 1]. In opdracht van [gedaagde 2] heeft Dutch Style het pand gerenoveerd. Na de renovatie heeft [gedaagde 2] het pand gesplitst in drie appartementsrechten ([nummer], [nummer A], [nummer B]).

2.3.

In de splitsingsakte is bepaald dat (onder meer) de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplating en dilataties) worden gerekend tot de onderdelen van het gebouw, gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen die voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaren en waarover de Vereniging van Eigenaren (VvE) het beheer voert.

2.4.

[eiser] heeft van [gedaagde 2] het appartement nr. [nummer] gekocht. Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [eiser] op 10 september 2025 een bouwkundige keuring uit laten voeren. In het bouwkundig rapport staat over het stucwerk op de gevel:

Er zijn haar/krimpscheuren zichtbaar. Geadviseerd wordt om nader onderzoek uit te laten voeren naar toegepaste materialen en hoe deze te behandelen.

Pleisterwerk laat gedeeltelijk los in de negge, dit duidt op onvoldoende hechting/voorbehandeling en/of te veel vocht in achterliggende constructie.

2.5.

Naar aanleiding van de bevindingen in het bouwkundig rapport hebben de makelaars van partijen met elkaar gecorrespondeerd. Op 11 september 2019 is door de verkopend makelaar van [gedaagde 2] aan de aankoopmakelaar van [eiser] geschreven:

Verkoper is bereid e.e.a. na te lopen en op te lossen (…) Verder koopt koper de woning in de staat waarin het zich bevindt.

(…)

De gevelafwerking valt onder de VvE. Verkoper geeft geen garantie op de gevel.

2.6.

Op 15 september 2019 heeft [betrokkene], de echtgenote van [gedaagde 2], aan [eiser] geschreven:

Nog even terugkomend op de scheurtjes in de achtergevel

[gedaagde 2] is vrijdag gaan kijken bij de scheurtjes in de achtergevel van [straat] [nummer] te [plaats 1]. In overleg met de leverancier ontstaan deze scheurtjes alleen als het stucwerk te snel droogt (ivm hitte) of als het te koud is (5 graden of lager).

Wij hebben besloten om de achtergevel tot aan de eerste etage nogmaals met een dun laagje te stuken & daarna te impregneren. Wij zullen ervoor zorgen dat dit voor de juridische overdracht geregeld is.

2.7.

[eiser] en [gedaagde 2] hebben vervolgens op 19 september 2019 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagde 2] aan [eiser] heeft verkocht

het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de begane grond (…) uitmakende het een/derde (1/3e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap (…), hierna te noemen: “Verkochte”

2.8.

In de koopovereenkomst is
Gebruikseenheid als volgt gedefinieerd:

het /de voor afzonderlijk gebruik bestemde gedeelte(n) van het Gebouw, tot welk gebruik het Verkochte recht geeft

en
Gemeenschappelijke gedeelten als:

die gedeelten van het Gebouw die blijkens de akte(n) van (wijziging) splitsing en/of de daaraan gehechte tekening niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt

2.9.

In de koopovereenkomst zijn in artikel 1.9 van de algemene bepalingen eventuele aanspraken van [gedaagde 2] op derden aan [eiser] overgedragen. Dit artikel luidt:

Verkoper draagt (…) aan Koper over alle aanspraken, die Verkoper nu of te eniger tijd uit hoofde van overeenkomsten, onrechtmatige daad of anderszins kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot, Verkopers rechtsvoorganger(s) (…) de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s) en/of de leverancier(s) van het Verkochte casu quo de Gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte roerende zaken, of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn.

2.10.

Het appartement is geleverd op 14 november 2019.

2.11.

Bij e-mailbericht van 12 februari 2020 heeft [eiser] namens de VvE aan [gedaagde 2] geschreven dat de zijmuur van het pand scheuren in het stucwerk vertoont (het stucwerk aan de achterkant dat voor de oplevering van het onderste appartement is gerepareerd ziet er volgens [eiser] nog prima uit) en gevraagd de scheuren in de zijgevel op korte termijn te repareren. [gedaagde 2] heeft hier op 25 februari 2020 als volgt op geantwoord:

(…) Vervelend dat er scheurtjes zitten in de toplaag van het stucwerk, maar helaas kunnen wij daar niets aan doen. Zoals eerder aangegeven is er alleen garantie ten aanzien van zaken waar wij garantie op hadden (zoals keukens, apparatuur, warmtepomp) en niet ten aanzien van bouwtechnische zaken.

2.12.

[eiser] heeft vervolgens opdracht gegeven voor het opstellen van een deskundigenrapport naar aanleiding van de scheuren in de gevels. Dit heeft geleid het rapport Bureau voor Bouwpathologie B.V. van 16 december 2020. Naar aanleiding hiervan heeft [eiser] bij brief van 20 januari 2021 [gedaagden] aansprakelijk gehouden voor de geconstateerde gebreken en de verbintenis tot herstel omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.

2.13.

[gedaagde 2] heeft een contra expertise laten uitvoeren hetgeen heeft geleid tot het rapport van Afbouw Gevelsupport B.V. van 30 april 2021. [gedaagden] heeft bij brief van 3 november 2021 iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.14.

In opdracht van [eiser] is door ZNEB Expertise en Taxatie B.V. op 4 september 2024 een rapport uitgebracht (waarbij ook eventuele funderingsgebreken zijn onderzocht).

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van

€ 78.379,50, zijnde een schadevergoeding bestaande uit herstelkosten van de gevel,

€ 4.174,51, zijnde een schadevergoeding van kosten voor vaststelling van de schade.

vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat het stucwerk van de gevel gebrekkig is uitgevoerd en [gedaagde 2] voor de schade aansprakelijk is omdat hij aan [eiser] een non-conform appartement heeft geleverd. Dutch Style is aansprakelijk omdat zij gebrekkig werk heeft geleverd en de aanspraak die [gedaagde 2] uit hoofde van de aannemingsovereenkomst heeft op Dutch Style, op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst en leveringsakte, op [eiser] is overgegaan. Volgens [eiser] is sprake van een ondeelbare prestatie en hebben de appartementseigenaren op grond van artikel 6:15 lid 2 BW gezamenlijk één vorderingsrecht. [eiser] stelt dat zij als deelgenoot van deze gemeenschap op grond van artikel 3:171 BW bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen ten behoeve van de gemeenschap en derhalve zelfstandig bevoegd is de gehele schadevergoeding te vorderen. [eiser] stelt dat zij de vordering tot nakoming heeft kunnen omzetten in een vordering tot schadevergoeding, omdat [gedaagden] weigerden de schade te herstellen, met verzuim tot gevolg. Het gevorderde bedrag betreft (onder meer) de kosten van het opnieuw stuken van de gehele gevel, in lijn met de herstelmethode genoemd in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie B.V. (het eerste deskundigenrapport), aldus [eiser].

3.3.

[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser]. [gedaagden] voeren aan dat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw betreft, waarover de VvE het beheer voert en bevoegd is in rechte op te treden (artikel 5:126 lid 1 en lid 5 BW). Ook is het de VvE die de schade lijdt en niet [eiser]. Volgens [gedaagden] staat overigens niet vast dat sprake is van een gebrek en is ook geen garantie afgegeven voor de gevel. [gedaagden] voeren verder aan dat aantasting van de gevel het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Bovendien was het vermeende gebrek aan [eiser] bekend, zodat ook om die reden een beroep op de non-conformiteit van het appartement niet kan slagen. Ook betwisten [gedaagden] dat sprake is van verzuim zodat niet aan de vereisten voor een omzettingsverklaring is voldaan. Tot slot betwisten [gedaagden] de hoogte van de schadevordering.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de gevel(afwerking) tot het gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw behoort. Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW valt de gevel daarmee onder het beheer van de VvE. In artikel 5:126 lid 5 BW is bepaald dat de VvE de gezamenlijke eigenaars in en buiten rechte (binnen de grenzen van haar bevoegdheid) vertegenwoordigt. Anders dan [eiser] stelt kan dan ook niet zij, maar uitsluitend de VvE ten behoeve van de gemeenschappelijke eigenaren een vordering instellen.

4.2.

Dat [gedaagde 2] de overeenkomst met Dutch Style alleen is aangegaan en deze nadien heeft overgedragen op de drie appartementseigenaren, waarmee de correcte uitvoering van de afspraken waartoe Dutch Style zich heeft verplicht kwalificeert als ondeelbare prestatie, zodat sprake is van één vorderingsrecht van de appartementseigenaren gezamenlijk, maakt het vorenstaande niet anders. De bepalingen van titel 7 van Boek 3 BW zijn niet voor de gemeenschap van een in appartementsrechten gesplitst gebouw (art. 3:189 lid 1 BW) van toepassing. Dit betekent dat ook artikel 3:171 BW, waar [eiser] zich op beroept om zelfstandig
ten behoeve van de gemeenschap een vordering in te stellen, toepassing mist.

4.3.

Ook het betoog van [eiser] dat alle aanspraken ten aanzien van het gehele pand ongeclausuleerd aan haar en de andere appartementseigenaren zijn overgedragen, zodat het gehele vorderingsrecht aan haar toekomt, slaagt niet. Aan [eiser] zijn in de koopovereenkomst niet alle aanspraken ten aanzien van het gehele pand overgedragen, maar uitsluitend de aanspraken ten aanzien van het
‘Verkochte casu quo de Gebruikseenheid’ . Hetgeen verkocht is, is het appartementsrecht dat recht geeft op gebruik van de benedenwoning. Dit blijkt ook uit de definitie van gebruikseenheid in de koopovereenkomst, namelijk ‘
het/de voor afzonderlijk gebruik bestemde gedeelte(n) van het Gebouw, tot welk gebruik het Verkochte recht geeft’ . Dit is het privé gedeelte van het pand. Eventuele aanspraken ten aanzien van de gemeenschappelijke gevel zijn daarmee dus niet aan haar persoonlijk overgedragen en [eiser] kan dan ook niet zelfstandig, zonder de overige appartementseigenaren, een vordering met betrekking tot de gevel instellen. Het is ook niet [eiser] maar de VvE, althans de appartementseigenaren gezamenlijk, die voor het herstel van de gemeenschappelijke gevel en de daarmee gepaard gaande kosten verantwoordelijk is/zijn en daarmee de gestelde schade lijden. [eiser] stelt weliswaar namens alle appartementseigenaren te procederen, maar van een last of een volmacht waaruit deze procesbevoegdheid volgt, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat de vorderingen van de overige appartementseigenaren aan [eiser] zijn gecedeerd.

4.4.

Bovenstaande leidt tot de conclusie dat [eiser] niet ontvankelijk is in haar vorderingen, zowel ten aanzien van [gedaagde 2] als Dutch Style. Een verdere inhoudelijke beoordeling van de gestelde non-conformiteit/garantie, verzuim en de hoogte van de herstelkosten kan daarmee achterwege blijven.

4.5.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.601,00

4.6.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart [eiser] niet ontvankelijk in haar vorderingen;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.601,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.