Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11645932 \ CV EXPL 25-1105 (NE)
Vonnis van 13 november 2025
in de zaak van
de stichting STICHTING WOONZORG NEDERLAND,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonzorg,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F. Acar.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een gehuurde woning, omdat de huurder omwonenden en medewerkers van de verhuurder heeft bedreigd. Hoewel de bedreigingen die de huurder heeft geuit zeer ernstig zijn, wijst de kantonrechter de vordering af. Daarbij wegen mee dat de huurder inmiddels hulp heeft bij de aanpak van zijn gedrag, er gedurende een periode van negen maanden geen incidenten meer zijn geweest en dat de huurder een slechte gezondheidssituatie heeft.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 april 2025
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 26 juni 2025
- de e-mail van 13 oktober 2025 met producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonzorg verhuurt met ingang van 23 oktober 2023 aan [gedaagde] een appartement aan [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is gelegen op de tweede verdieping in het seniorenwooncomplex ‘ [naam] ’.
2.2.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte’ van Woonzorg van toepassing. In artikel 7.9 van deze voorwaarden is bepaald dat een huurder geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. Verder is in artikel 7.12 opgenomen dat het een huurder verboden is medewerkers van verhuurder uit te schelden, te bedreigen, en/of fysiek te belagen.
2.3.
[gedaagde] heeft vanaf het begin van de huurovereenkomst bij Woonzorg geklaagd over ‘tikken’ die hij in het gehuurde hoort. Bij Woonzorg is bekend dat deze tikken afkomstig zijn van waterslag en in het hele wooncomplex te horen zijn. Het geluid wordt geproduceerd als een kraan in het wooncomplex wordt gebruikt. Ondanks inspanningen van Woonzorg om het geluid te verhelpen, blijkt dit niet volledig mogelijk te zijn.
2.4.
Vanaf oktober 2024 heeft Woonzorg klachten ontvangen van omwonenden over het gedrag van [gedaagde] . De klachten bestaan eruit dat [gedaagde] zich bedreigend uitlaat richting omwonenden en dan met name richting de onderbuurvrouw van [gedaagde] . [gedaagde] verwijt de onderbuurvrouw dat de tikken van de waterslag komen doordat zij de kranen in haar appartement te hard dicht zou doen. Ook wordt geklaagd over geluidsoverlast door [gedaagde] door op muren en vloeren te bonken.
2.5.
Ook richting medewerkers van Woonzorg heeft [gedaagde] zich dreigend uitgelaten. [gedaagde] heeft tijdens een telefoongesprek met een medewerker op 18 oktober 2023 gezegd dat hij
‘alles kort en klein’zou slaan en in een brief van 24 november 2024 laat hij Woonzorg over de onderbuurvrouw weten dat hij ‘
de kraan in haar reet zal stoppen’.
‘alles kort en klein’zou slaan en in een brief van 24 november 2024 laat hij Woonzorg over de onderbuurvrouw weten dat hij ‘
de kraan in haar reet zal stoppen’.
2.6.
Tijdens een telefoongesprek op 11 december 2024 heeft [gedaagde] tegen een medewerker van Woonzorg gezegd dat hij zijn ‘
benedenbuurvrouw van nummer 10 in elkaar zou beuken’. Later die dag heeft [gedaagde] de onderbuurvrouw bedreigd door tegen haar te zeggen
‘kankerwijf ik snij je strot helemaal open’.In een nadien met de meldkamer van de calamiteitendienst gevoerd telefoongesprek heeft [gedaagde] gezegd dat hij bang was dat hij zichzelf niet in de hand kon houden.
benedenbuurvrouw van nummer 10 in elkaar zou beuken’. Later die dag heeft [gedaagde] de onderbuurvrouw bedreigd door tegen haar te zeggen
‘kankerwijf ik snij je strot helemaal open’.In een nadien met de meldkamer van de calamiteitendienst gevoerd telefoongesprek heeft [gedaagde] gezegd dat hij bang was dat hij zichzelf niet in de hand kon houden.
2.7.
Tijdens een gesprek op het kantoor van Woonzorg op 18 december 2024 heeft [gedaagde] onder andere op een vraag wat hij bedoelt met zijn opmerking dat hij de buurvrouw wat gaat aandoen geantwoord
‘Een paar klappen geven dat ze maar ophoudt met die treitergedoe’ en ‘Ja een beuk geven maar dat ga ik niet doen omdat het gewoon boosheid is’.
‘Een paar klappen geven dat ze maar ophoudt met die treitergedoe’ en ‘Ja een beuk geven maar dat ga ik niet doen omdat het gewoon boosheid is’.
2.8.
Per brief van 3 januari 2024 heeft Woonzorg [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, omdat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
2.9.
Op 27 januari 2025 heeft Woonzorg opnieuw een overlastmelding van de onderbuurvrouw over [gedaagde] ontvangen, bestaande uit het veroorzaken van geluidsoverlast door het afspelen van muziek en stankoverlast als gevolg van het roken van wiet.
2.10.
Woonzorg is een kortgedingprocedure tegen [gedaagde] gestart. Per vonnis van 20 maart 2025 is de gevorderde ontruiming van het gehuurde afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Woonzorg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.
3.2.
Woonzorg legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en algemene voorwaarden door zijn onderbuurvrouw te intimideren, uit te schelden en (met de dood) te bedreigen en overlast te veroorzaken aan andere omwonenden. Dit tekortschieten kan niet meer ongedaan worden gemaakt en is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] erkent dat hij zich onheus heeft gedragen richting de onderbuurvrouw en Woonzorg. Dit gedrag wordt echter getriggerd door het geluid van de waterslag en zijn overtuiging dat de onderbuurvrouw hem treiterde door de kraan niet rustig open of dicht te doen. Hierdoor heeft hij stress ervaren. [gedaagde] heeft moeite met het reguleren van zijn emoties tijdens stresssituaties. Inmiddels heeft [gedaagde] zich hiervoor op 3 januari 2025 tot de GGD gewend. Sindsdien staat hij onder behandeling en hebben zich geen incidenten meer voorgedaan. [gedaagde] komt afspraken met zijn behandelaars na. Verder heeft [gedaagde] een slechte gezondheid en maakt hij ’s nachts gebruik van een zuurstofmachine. Hiervoor is het van groot belang dat hij in de woning mag blijven wonen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen en zich dus moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1] Het is aan [gedaagde] om zich voldoende gemotiveerd op de uitzondering in de ‘tenzij-clausule’ te beroepen. Daarbij kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.2.
[gedaagde] erkent dat de in de dagvaarding omschreven bedreigingen, waarvan een deel hierboven onder de feiten is weergegeven, tegen de onderbuurvrouw, andere omwonenden en medewerkers van Woonzorg hebben plaatsgevonden. Daarmee staat vast dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen en ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn wettelijke en contractuele verplichtingen. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.3.
[gedaagde] beroept zich op de tenzij-clausule. De vraag die daarom moet worden beantwoord is of de tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. In dit specifieke geval is de kantonrechter van oordeel dat, ondanks de ernst van de tekortkomingen, daarvan geen sprake is. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.4.
[gedaagde] heeft gedurende een periode van ongeveer vier maanden (oktober 2024 tot en met januari 2025) overlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft zich vervolgens op eigen initiatief aangemeld bij de GGD. De woede-uitbarstingen van [gedaagde] tegen zijn buren en Woonzorg zijn het gevolg van zijn moeizame stresshantering en prikkelgevoeligheid. [2] [gedaagde] is daarvoor in behandeling en zet zich tijdens de behandeling gemotiveerd in, oefent actief met het inzetten van de nieuw aangeleerde vaardigheden om zijn spanning te verminderen en ervaart meer rust. [3] Sinds [gedaagde] zich heeft aangemeld bij de GGD, is er nog één overlastmelding (op 27 januari 2025) geweest en deze melding over geluids- en stankoverlast was van andere aard dan de eerdere overlastmeldingen over bedreigingen. Inmiddels zijn er gedurende een periode van negen maanden geen meldingen over [gedaagde] meer gedaan bij Woonzorg. De behandeling lijkt dan ook een positief effect te hebben op [gedaagde] . Een stabiele woonomgeving is belangrijk om de resultaten van de therapie te bestendigen. [4]
4.5.
[gedaagde] heeft ook aanzienlijke gezondheidsproblemen en daarom belang bij behoudt van het gehuurde. Dit heeft [gedaagde] onderbouwd met verschillende verklaringen en medische informatie. Dit is niet betwist door Woonzorg. [gedaagde] moet vanwege de gezondheidsproblemen onder andere slapen met behulp van een zuurstofmachine.
4.6.
Vaststaat dat Woonzorg er belang bij heeft dat een huurder geen overlast veroorzaakt vanuit de van haar gehuurde woning. Woonzorg moet zorgen voor een veilige en ongestoorde leefomgeving en [gedaagde] heeft het woongenot van zijn buren, die ook huren van Woonzorg, ernstig geschaad. Daartegenover staat dat het duidelijk is dat ontbinding voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen heeft. De behandeling van [gedaagde] die goed aan lijkt te slaan in combinatie met zijn gezondheidssituatie maken dat een belangenafweging op dit moment in zijn voordeel uitvalt. De vrees van Woonzorg dat [gedaagde] terugvalt in zijn oude gedrag, is nu onvoldoende om tot een andere belangenafweging te komen.
4.7.
Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Daarbij moet [gedaagde] beseffen dat als hij in de toekomst opnieuw overlast veroorzaakt, zoals het bedreigen van buren, het veroorzaken van geluidsoverlast of stankoverlast door het roken van wiet, deze afweging anders voor hem kan uitpakken. Het is dan ook van groot belang dat [gedaagde] in behandeling blijft om het gehuurde ook voor toekomst te behouden.
4.8.
De kantonrechter hecht eraan op te merken dat [gedaagde] naar een andere woning zou willen gaan. Woonzorg heeft verklaard zich te willen inspannen voor een woning bij een andere verhuurder. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat hij zijn excuses wil aanbieden, maar dit niet zonder instemming van de omwonenden wil doen. Mogelijk kan Woonzorg daarin een rol spelen.
4.9.
Woonzorg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
449,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Woonzorg af,
5.2.
veroordeelt Woonzorg in de proceskosten van € 449,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonzorg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2025.