Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/338707 / HA ZA 23-225
Vonnis van 8 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de man,
advocaat: mr. M. Schildwacht,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de vrouw,
advocaat: mr. W.J.T. Ursem.
De zaak in het kort
In het laatste tussenvonnis is een deskundige benoemd. De deskundige heeft onder meer de marktwaarde van de woning en de onder en omliggende grond vastgesteld. De rechtbank volgt de deskundige en geeft een eindoordeel over de vorderingen in conventie en in reconventie over de verdeling van de woning.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 april 2024,
- het herstelvonnis van 1 mei 2024,
- het herstelvonnis van 1 mei 2024,
- het deskundigenbericht van 5 juli 2024.
1.2.
Op de rolzitting van 18 september 2024 stond de zaak voor conclusie na deskundigenbericht. De man heeft op die datum geen conclusie ingediend, waarna
(door de rolrechter) akte niet-dienen is verleend.
Bij brief van 1 oktober 2024 heeft de man zich conform artikel 2.13 van het procesreglement uitgelaten over het vervolg van de procedure, waarbij de man aan de rechtbank heeft verzocht om een mondelinge behandeling of een schriftelijke ronde te bevelen. Verder heeft de man in deze brief ook inhoudelijk gereageerd op het deskundigenbericht. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen en is niet ingegaan op de inhoudelijke reactie.
Bij brief van 1 oktober 2024 heeft de man zich conform artikel 2.13 van het procesreglement uitgelaten over het vervolg van de procedure, waarbij de man aan de rechtbank heeft verzocht om een mondelinge behandeling of een schriftelijke ronde te bevelen. Verder heeft de man in deze brief ook inhoudelijk gereageerd op het deskundigenbericht. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen en is niet ingegaan op de inhoudelijke reactie.
De vrouw heeft op 30 oktober 2024 een conclusie na deskundigenbericht ingediend.
1.3.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Het deskundigenbericht
2.1.
De rechtbank neemt over wat is overwogen en beslist in de eerder gewezen vonnissen. In het eerste tussenvonnis van 14 februari 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat het noodzakelijk was een deskundige te benoemen. In datzelfde vonnis heeft de rechtbank aan partijen voorgesteld een aantal concrete vragen aan de deskundige te stellen.
De rechtbank heeft daarbij partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de aan de deskundige te stellen vragen. Partijen hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt.
2.1.1.
De vrouw heeft aangegeven dat zij zich volledig kan verenigen met de vraagstelling maar (i) dat het niet noodzakelijk is om de waarde van het opstalrecht te laten waarderen. Partijen hebben zich bij notariële akte uitgelaten over de waarde van het opstalrecht en is op nihil gesteld. Dit is ook opgenomen in rechtsoverweging 2.4. van het tussenvonnis. Daarnaast heeft de vrouw betoogd (ii) dat het duidelijk moet zijn voor de deskundige per welke peildatum de waarderingen dienen te geschieden. Volgens de vrouw dient als peildatum te gelden het moment van de ontbinding van de samenleving, 27 oktober 2022. De rechtbank is het op beide punten eens met de vrouw en past de vraagstelling daarop aan.
2.1.2.
De man heeft uitsluitend als bezwaar tegen de voorgestelde vragen – kort samengevat – aangevoerd dat partijen het eens zijn over de waarde van de gehele onroerende zaak maar niet over de waarde van de grond. Daarom moet volgens de man enkel de vraag aan de deskundige worden gesteld wat de waarde van de onder- en bijgelegen grond is in aanvulling op de eerdere taxatie van Luca Makelaardij. De rechtbank is echter gebleven bij haar oordeel, zoals vastgelegd in het eerste tussenvonnis.
2.2.
Bij tussenvonnis van 24 april 2024 heeft de rechtbank vervolgens een onderzoek door een deskundige bevolen. De rechtbank heeft de heer F. Hallensleben (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd en hem vier vragen voorgelegd:
Wat was de waarde van de woning met onder- en bijgelegen grond en toebehoren, dus de gehele onroerende zaak, aan de [adres] te [woonplaats] op 27 oktober 2022?
Wat was de waarde van de woning afzonderlijk op 27 oktober 2022?
Wat was de waarde van de onder- en omliggende grond aan de [adres] te [woonplaats] (het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] ) op 27 oktober 2022?
Zijn er overigens nog opmerkingen die u wilt maken die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van dit geschil over de waarde van de desbetreffende onderdelen van deze onroerende zaak?
2.3.
De deskundige heeft zijn onderzoek afgerond en in het deskundigenbericht van 5 juli 2024 als volgt antwoord gegeven op de gestelde vragen.
Verdeling woning
2.4.
Uitgaande van het hiervoor weergegeven deskundigenoordeel en de reactie daarop van de vrouw zal de rechtbank een beslissing nemen op de door partijen ingestelde vorderingen in conventie en in reconventie.
2.5.
De rechtbank volgt het goed onderbouwde deskundigenbericht.
Volgens de deskundige is de marktwaarde € 950.000,-, waarbij de woning op een waarde van € 595.000,- en de grond op een waarde van € 355.000,- wordt vastgesteld.
Dat leidt tot de volgende rekensom:
€ 595.000,-, verminderd met de restant hypotheekschuld ten tijde van beëindiging van de samenleving van € 396.661,87 = € 198.338,13. De helft van dat bedrag moet de vrouw door overbedeling aan de man voldoen, dus
€ 99.167,07,vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.
€ 99.167,07,vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.
2.6.
De vrouw heeft gevorderd dat zij het bedrag aan overwaarde in vijf gelijke jaarlijkse termijnen aan de man mag voldoen. Daarbij verwijst de vrouw naar artikel 9 lid 5 van Pro de samenlevingsovereenkomst waarin is bepaald dat indien een partij een uitkering wegens overbedeling moet doen aan de andere partij, de schuldenaar de bevoegdheid zal hebben de uitkering te voldoen in vijf gelijke jaarlijkse termijnen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
De man is van mening dat die afspraak ziet op het geval dat de vrouw niet in staat is het bedrag van de overwaarde ineens aan hem te voldoen. In dat geval is de man akkoord. Maar indien de vrouw een financiering zal sluiten om de man te kunnen voldoen, dan ligt het in de rede dat de geldverstrekker het bedrag van de overbedeling ineens voldoet aan de man.
2.7.
De rechtbank zal de vordering van de vrouw toewijzen. Het betoog van de man wordt niet gevolgd omdat het niet op die wijze is geformuleerd in artikel 9 lid 5 van Pro de samenlevingsovereenkomst. Het gaat overigens om een bevoegdheid van de vrouw; indien zij het verschuldigde eerder kan voldoen, dan is dat haar uiteraard toegestaan.
2.8.
Zoals door beide partijen gevorderd, moet de woning aan een derde worden verkocht als de vrouw niet in staat is de (financiering van de) volledige eigendom van de woning te verkrijgen en de man te laten ontslaan uit zijn aansprakelijkheid voor de aan de woning verbonden hypothecaire lening. De rechtbank vindt een termijn van drie maanden redelijk.
Eigenaars- en hypotheeklasten
2.9.
De vrouw heeft vergoeding gevorderd van de helft van de kosten die zij sinds 1 december 2022 heeft gemaakt aan eigenaarslasten, hypotheekrente en aflossing van de woning.
De man heeft gesteld dat de eigenaarslasten van de opstal voor rekening van beide partijen komen maar dat de woonlasten voor rekening van de vrouw komen omdat zij in de woning verblijft. Onder de woonlasten valt de hypotheekrente, aldus de man. Volgens de man mogen de hypotheekaflossingen vanaf 1 januari 2023 (het moment waarop de man geheel uit de woning is vertrokken) worden betrokken bij de verdeling. Maar de vrouw heeft niet gesteld noch bewezen dat en welke hypotheekaflossingen zijn gedaan vanaf 1 januari 2023 waardoor de vordering moet worden afgewezen.
2.10.
De rechtbank overweegt als volgt.
De man is mede-eigenaar van de woning en is om die reden gehouden de helft van de eigenaarslasten verbonden aan de woning voor zijn rekening te nemen totdat de woning zal zijn overgedragen aan de vrouw, dan wel, als de woning zal worden verkocht, totdat de woning zal zijn overgedragen aan een derde.
De rechtbank zal de vordering onder 5 van de vrouw tot vergoeding van de helft van de door haar betaalde eigenaarslasten toewijzen. De man heeft daarmee overigens ook ingestemd.
De man heeft de door de vrouw gestelde peildatum van 1 januari 2023 niet betwist, zodat de rechtbank daar ook van uit gaat.
2.11.
De rechtbank volgt het verweer van de man inzake de hypotheekaflossingen. De vrouw heeft onvoldoende onderbouwd dat er aflossingen zijn gedaan op de hypotheek. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Vast staat dat de vrouw vanaf 1 januari 2023 het uitsluitend woonrecht van de woning heeft. In zo een geval is het niet ongebruikelijk om de betaalde hypotheekrente ‘weg te strepen’ tegen een door de vrouw te betalen gebruiksvergoeding, zoals door de man bepleit. Gelet op de hoogte van de hypotheekrente is de rechtbank van oordeel dat dat ook in dit geval een redelijke uitkomst is. De man hoeft daarom niet bij te dragen in de door de vrouw betaalde hypotheekrente.
Proceskosten
2.12.
Gelet op de relatie tussen partijen en het feit dat beide partijen voor een deel in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zowel in conventie als in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De kosten van het deskundigenonderzoek zijn al door beide partijen voor de helft gedragen, zodat daarover geen verdere beslissing hoeft te volgen.
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
3.1.
bepaalt dat het recht van opstal van de woning wordt toebedeeld aan de vrouw onder de ontbindende voorwaarde dat de vrouw binnen drie maanden na de datum van het vonnis aan de man aantoont dat zij in staat is de (financiering van de) volledige eigendom van de woning te verkrijgen en de man te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid,
3.2.
bepaalt dat de overwaarde van het onder sub 3.1. genoemde recht van opstal wordt vastgesteld op een bedrag van € 198.338,13,
3.3.
bepaalt dat in verband met de vastgestelde overwaarde de vrouw gehouden is een bedrag van € 99.167,07 aan de man te voldoen wegens overbedeling, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2023,
3.4.
bepaalt dat de vrouw het onder sub 3.3. genoemde bedrag aan de man mag voldoen in vijf gelijke jaarlijkse termijnen van € 19.833,41, waarbij de eerste termijn dient te worden voldaan gelijktijdig aan de levering van het recht van opstal aan de vrouw en iedere opvolgende termijn steeds één jaar later,
3.5.
veroordeelt de man tot verlening van zijn medewerking aan ondertekening van de notariële akte en alle overige handelingen die nodig zijn voor de levering van het recht van opstal aan de vrouw en bepaalt (met dienovereenkomstig preciserende opvatting van de vordering) dat deze uitspraak, indien deze veroordeling niet wordt nagekomen, op grond van artikel 3:300 lid 1 BW Pro dezelfde kracht heeft als een door de man ondertekende volmacht aan de vrouw om de in die veroordeling omschreven rechtshandeling te verrichten,
3.6.
bepaalt dat de vrouw de kosten voor het overnemen van de woning door de vrouw en het ontslaan van de man uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheekschulden dient te voldoen, zoals hypotheek- en notariskosten,
3.7.
bepaalt dat de vrouw aan de woning verbonden hypotheek- en overige lasten, niet zijnde de eigenaarslasten, dient te blijven voldoen,
3.8.
bepaalt dat indien de vrouw niet binnen de termijn van drie maanden aan de onder sub 3.1. genoemde voorwaarde kan voldoen, de woning verkocht dient te worden door een onafhankelijke makelaar en overgedragen dient te worden aan een derde, waarbij partijen vervolgens ieder voor de helft gerechtigd zijn tot de resterende overwaarde (te weten opbrengst woning -/- grondwaarde van € 355.000,00 -/- hypothecaire lening en de verkoop- en leveringskosten),
3.9.
bepaalt dat de vrouw, bij een verkoop van de woning aan een derde, een regresvordering heeft op de man ter zake van 50% van de kosten die zij sinds 1 januari 2023 heeft gemaakt met betrekking tot de eigenaarslasten,
3.10.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken door
mr. J.H. Gisolf op 8 januari 2025.
DdD