Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11225558 \ CV EXPL 24-2541
Vonnis van 12 februari 2025
in de zaak van
HET VOSSENHOL ZWARTEBROEK B.V.,
te Nijkerk,
eisende partij,
hierna te noemen: Het Vossenhol Zwartebroek B.V.,
gemachtigde: mr.drs. C. Sneevliet,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om een huurder met een forse huurachterstand, opgebouwd in ruim twee jaar. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van die huurachterstand toe. De huurder had geen reden om de huur niet te betalen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden echter afgewezen. De verhuurder heeft lang stilgezeten en geen melding in het kader van vroegsignalering bij de gemeente gedaan. De huurder heeft een groot belang om in het gehuurde te blijven wonen, in dit geval weegt dat belang zwaarder. Inmiddels is de huurder toegelaten toe de schuldhulpverlening en wordt de lopende huur betaald. Huurder kampt met medische problemen en is op zoek naar andere geschiktere woonruimte.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 augustus 2024
- de mondelinge behandeling van 16 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op verzoek van partijen is hen na de mondelinge behandeling een periode gegeven om te proberen tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt, Het Vossenhol Zwartebroek heeft vonnis gevraagd.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 15 november 2020 huurt [gedaagde] van Het Vossenhol Zwartebroek de woning aan het [adres] te [plaats] voor een maandelijkse huurprijs van destijds
€ 880,00 en momenteel (juli 2024) € 909,04 per maand.
€ 880,00 en momenteel (juli 2024) € 909,04 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft de huur sinds 2022 niet steeds volledig en op tijd betaald, de achterstand per juni 2024 bedraagt in totaal € 13.227,52.
3.Het geschil
3.1.
Het Vossenhol Zwartebroek B.V. vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van € 13.227,52, te vermeerderen met rente en kosten, en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij wil in de woning blijven wonen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Het Vossenhol Zwartebroek heeft de huurachterstand gespecificeerd. Deze bestaat uit niet steeds volledig betaalde huur sinds 2022. Uit de specificatie blijkt verder dat de huur per 1 juli 2022 en 1 juli 2024 is verhoogd. In dat kader constateert de kantonrechter dat in de huurovereenkomst een huurprijsverhogingsbeding staat (artikel 6).
4.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering.
4.3.
Het beding in de huurovereenkomst over de huurprijsverhoging kwalificeert als een kernbeding, omdat hier sprake is van geliberaliseerde huur. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit beding begrijpelijk en duidelijk geformuleerd, zodat geen sprake is van algemene voorwaarden en dit beding niet ambtshalve moet worden getoetst. Overigens vindt de kantonrechter dat het beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk is, omdat die wijziging is gegrond op en verwijst naar de regels van de consumentenprijsindex zonder verdere opslagen. De huurverhogingen zijn dus terecht.
4.4.
De hoogte van de huurachterstand van € 13.227,52 is niet weersproken door [gedaagde] . Algemene regel is dat hij dit bedrag moet betalen.
4.5.
Volgens [gedaagde] zijn er gebreken in het gehuurde, één van de redenen waarom hij niet steeds de huur heeft betaald. De mededelingen van [gedaagde] daarover in het schriftelijke verweer vindt de kantonrechter niet erg duidelijk, maar wat [gedaagde] daarover zegt, is geen geldig excuus om nauwelijks huur te betalen. Aan een eventueel beroep van [gedaagde] op opschorting of verrekening, wordt voorbij gegaan, omdat hij heeft nagelaten de gestelde gebreken voldoende concreet te motiveren en met stukken te onderbouwen. Daarbij is ook van belang dat Het Vossenhol Zwartebroek betwist dat [gedaagde] melding heeft gemaakt van (ernstige) gebreken. [gedaagde] heeft op zijn beurt niet onderbouwd dat hij wel melding van de gebreken heeft gemaakt en herstel van de gebreken heeft verzocht. Dit betekent dat [gedaagde] geen reden had om de huur niet te betalen. Hij zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 13.227,52.
4.6.
Het Vossenhol Zwartebroek B.V. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Vossenhol Zwartebroek B.V. heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is in overeenstemming met het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 854,57 toegewezen.
Wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten
4.7.
Het Vossenhol Zwartebroek maakt verder aanspraak op wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat daarover in de huurovereenkomst geen bedingen zijn opgenomen.
4.8.
Omdat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur, is hij op grond van de wet wettelijke rente aan Het Vossenhol Zwartebroek verschuldigd. De gevorderde wettelijke rente van € 223,56, berekend over de huurachterstand tot en met 27 juni 2024 en de gevorderde wettelijke rente na die datum zijn dan ook toewijsbaar.
4.9.
De kantonrechter merkt over de hiervoor besproken veroordelingen op dat deze zijn gebaseerd op de gegevens zoals die tijdens de mondelinge behandeling bekend waren. Toen is ook aan de orde gekomen dat de huur sinds de maand juli 2024 betaald werd. Als [gedaagde] nadien nog betalingen heeft gedaan ter aflossing van de achterstand, strekken die uiteraard in mindering op deze veroordelingen.
Ontbinding en ontruiming
4.10.
[gedaagde] heeft een forse huurachterstand opgebouwd in een periode van circa twee jaar. Deze huurachterstand levert een ernstige tekortkoming op. De huurovereenkomst kan op zich dus worden ontbonden. De kantonrechter vindt de ontbinding met haar gevolgen echter, in dit geval, niet gerechtvaardigd op basis van de volgende omstandigheden.
4.11.
Beide partijen hebben lang stilgezeten. Aan de ene kant heeft Het Vossenhol Zwartebroek de huurachterstand op zijn beloop gelaten. Hierbij speelde het overlijden van de oude eigenaar van het bedrijf een grote rol. Aan de andere kant heeft [gedaagde] geen melding gemaakt van de volgens hem bestaande gebreken, die hem reden gaven de huur niet of niet volledig te betalen. Echter, zoals [gedaagde] in zijn verweer heeft vermeld en tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht, heeft hij forse schulden en problemen met zijn uitkering en inkomen. Voor wat betreft de schuldenproblematiek is van belang dat hij zich (na ontvangst van de dagvaarding) heeft aangemeld en bij besluit van 18 juli 2024 is toegelaten tot de gemeentelijke schuldhulpverlening. Daarbij kampt [gedaagde] ook met ernstige medische problemen. Die zijn zodanig dat hij niet in deze woning zal kunnen blijven wonen. Hij is daarom op zoek naar beter passende woonruimte, waarvoor ook een urgentieverklaring aangevraagd zou kunnen worden.
4.12.
Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) verplicht om bij een betalingsachterstand persoonlijk contact te zoeken en de huurder te informeren over de mogelijkheden tot schuldhulpverlening (ook schriftelijk). Als de huurder geen stappen onderneemt, moet de verhuurder de huurachterstand melden bij de gemeente zodat een schuldhulpverlener betrokken raakt die zicht heeft op de persoonlijke (financiële) situatie van de huurder. Gelet op de ratio van het Bgs gaat de meldplicht van de verhuurder pas een rol spelen op het moment dat er signalen zijn die wijzen op problematische schulden waarbij huisuitzetting kan plaatsvinden. Als de verhuurder aan zijn verplichting niet heeft voldaan, kan dat ertoe leiden dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
4.13.
Het Vossenhol Zwartebroek heeft [gedaagde] niet geïnformeerd over schuldhulpverlening en de aanmelding bij de gemeente. [gedaagde] heeft uiteindelijk zelf contact opgenomen met de gemeente, in verband met zijn financiële situatie. Op dat moment was al sprake van een zeer hoge huurachterstand. Volgens de specificatie van Het Vossenhol Zwartebroek heeft [gedaagde] , nadat in 2022 een achterstand van twee maanden was ontstaan, in de maanden januari tot en met 2023 betalingen gedaan en heeft hij in december 2023 een maand huur betaald. Dit zijn signalen die wijzen op problematische schulden waar Het Vossehol Zwartebroek op had moeten reageren. Daarbij acht de kantonrechter het niet zonder meer uitgesloten dat een vroegsignalering het (verder) oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen.
4.14.
Gelet daarop en in aanmerking nemende dat [gedaagde] inmiddels is toegelaten tot de schuldhulpverlening en dat sinds juli 2024 de lopende huur wordt betaald, en tot slot de door [gedaagde] gestelde medische problematiek, laat de kantonrechter het woonbelang van [gedaagde] op dit moment zwaarder wegen dan het belang van Het Vossenhol Zwartebroek bij beëindiging van de huurovereenkomst.
4.15.
Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning worden afgewezen. Gelet daarop wordt de vordering tot betaling van de huur na juni 2024 (onderdeel d van het petitum) bij gebrek aan belang afgewezen. [gedaagde] is immers op grond van de huurovereenkomst de huurtermijnen verschuldigd.
4.16.
[gedaagde] is voor een belangrijk deel van de vordering in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Het Vossenhol Zwartebroek B.V. worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,54
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.469,54
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Het Vossenhol Zwartebroek B.V. te betalen een bedrag van € 14.305,65, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 13.227,52, met ingang van 27 juni 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.469,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
CK