ECLI:NL:RBNHO:2025:11909

• Datum uitspraak: 17 oktober 2025
• Publicatiedatum: 16 oktober 2025
• Zaaknummer: C/15/369113/KG ZA 25-564
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.M. Wamsteker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schorsing tenuitvoerlegging ontruimingsvonnis huurwoning

In deze zaak vordert eiser schorsing van de tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis van de kantonrechter, waarin hij is veroordeeld de woning die hij van Stichting Zaands Volkswoning (ZVH) huurt te ontruimen. Eiser stelt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij het voortgezet gebruik van de woning, terwijl ZVH geen zwaarwegend belang zou hebben. De voorzieningenrechter wijst de vordering van eiser af, omdat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het ontruimingsvonnis berust niet op een kennelijke misslag of vergissing, en er zijn geen nieuwe feiten of omstandigheden die aanleiding geven voor een andere beslissing. Eiser heeft in het verleden zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst geschonden door derden gebruik te laten maken van de woning. De voorzieningenrechter concludeert dat het belang van ZVH bij de uitvoerbaarheid van het ontruimingsvonnis zwaarder weegt dan het belang van eiser bij het behoud van de woning. De vordering van eiser wordt afgewezen en hij wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/369113 / KG ZA 25-564

Vonnis in kort geding van 17 oktober 2025

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats], gemeente [gemeente],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri,

tegen

de stichting
STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING ,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Zaandam, gemeente Zaanstad,

gedaagde partij,

hierna te noemen: ZVH,

advocaat: mr. A. Ekkel.

De zaak in het kort

[eiser] vordert schorsing van de tenuitvoerlegging van een vonnis van de kantonrechter in kort geding waarin hij is veroordeeld de woning die hij van ZVH huurt te ontruimen. Hij stelt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij voortgezet gebruik van de woning, waartegenover geen zwaarwegend belang van ZVH staat en dat sprake is van een kennelijke misslag in het ontruimingsvonnis. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] af. Ook in dit executiegeschil heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat hij (inmiddels) wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft, zodat hij zijn zwaarwegend belang bij voortgezet gebruik van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Het ontruimingsvonnis berust verder niet op een kennelijke misslag of overduidelijke vergissing en ook zijn geen nieuwe feiten of omstandigheden gebleken die aanleiding geven voor een andere beslissing.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7;
- de mondelinge behandeling van 3 oktober 2025;
- de spreekaantekeningen van ZVH.

1.2.

Voor de mondelinge behandeling op 3 oktober 2025 zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Hashem Jawaheri voornoemd en namens ZVH mevrouw [betrokkene 1] (gebiedsconsulent), bijgestaan door mr. Ekkel voornoemd. Ook is verschenen
[betrokkene 2], tolk Arabisch.

1.3.

Tenslotte is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

ZVH verhuurt sinds 25 mei 2012 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) aan [eiser]. In het huurreglement is in artikel 9 voor de huurder de verplichting opgenomen om het gehuurde gedurende de gehele huurtijd zelf te bewonen en er voortdurend zijn hoofdverblijf te hebben.

2.2.

In het verleden heeft [eiser], in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zonder toestemming van ZVH derden gebruik laten maken van de woning. Over deze gang van zaken en over de staat van de woning heeft op 6 september 2024 een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en ZVH. Partijen hebben toen afspraken gemaakt.

2.3.

Naar aanleiding van dit gesprek heeft ZVH [eiser] bij brief van 16 september 2024 een gedragsaanwijzing gestuurd, waarin onder meer staat:

ZVH heeft besloten om u een laatste kans te geven en heeft samen met u tijdens het gesprek de volgende afspraken gemaakt:

Bewoning [adres]

U krijgt geen toestemming voor het laten inwonen van andere personen in de woning;

Alleen u heeft uw hoofdverblijf in de woning;

2.4.

Op 7 oktober 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) gesloten en ondertekend. In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer:

In deze overeenkomst wordt een vrijwillige gedragsaanwijzing overeen gekomen tussen partijen. De gedragsaanwijzing heeft betrekking op goed huurder schap en het gebruik van de woning zoals overeengekomen bij aanvang van de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden.

De aanleiding van deze overeenkomst is de constatering dat de woning naast bewoning door huurder [eiser] ook bewoond werd door andere onbekende personen. Deze bewoning door derden was zonder toestemming van verhuurder en veroorzaakte overlast bij omwonenden. Tevens is er geconstateerd dat de woning erg vervuild is en niet onderhouden. Huurder [eiser] heeft in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden.

Tijdens een gesprek tussen verhuurder en huurder (…) is derhalve in gezamenlijkheid besloten een gedragsaanwijzing op te maken. De gemaakte afspraken zijn op 16 september 2024 aan huurder schriftelijk bevestigd.

De vrijwillige gedragsaanwijzing:

Partijen komen de volgende gedragsaanwijzingen overeen:

- Huurder zorgt dat vanaf heden het boven genoemde niet meer zal voorkomen.

- Huurder zal zich vanaf heden als goed huurder gedragen zoals afgesproken in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden.

- Huurder laat andere personen niet inwonen.

- Huurder zorgt dat er geen overlast wordt veroorzaakt vanuit de woning en dat bezoek alleen aanwezig is in de woning als huurder zelf ook aanwezig is.

- Huurder heeft kennisgenomen van de gemaakte afspraken die op 16 september 2024 aan

huurder schriftelijk zijn bevestigd en worden bijgevoegd aan deze overeenkomst.

Bij klachten vanuit de woonomgeving óf van uit waarneming door ZVH waarbij de

gedragsaanwijzing niet nagekomen wordt zal huurder aan de verhuurder per overtreding een

bedrag van €100,00 voldoen.

- Tevens houdt ZVH zich het recht voor bij niet naleven van deze gedragsaanwijzing de rechter te vragen een uitspraak te doen over het opleggen van een onvrijwillige gedragsaanwijzing óf ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

2.5.

Vanaf eind 2024 heeft ZVH op meer momenten geconstateerd dat de woning leeg stond. Tijdens gesprekken met ZVH heeft [eiser] hierover wisselende verklaringen afgelegd. Vervolgens heeft ZVH [eiser] bij dagvaarding van 11 juli 2025 gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning gevorderd. De mondelinge behandeling in die zaak heeft op 31 juli 2025 plaatsgevonden en de kantonrechter heeft de vordering van ZVH bij vonnis van 14 augustus 2025 (hierna ook: het ontruimingsvonnis) toegewezen. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In zijn vonnis heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde voor een huurder één van de essentiële verplichtingen is uit de huurovereenkomst en dat als uitgangspunt wordt genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde als tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ernstig genoeg is om tot ontruiming over te gaan. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat ZVH voldoende heeft onderbouwd dat [eiser] ook na de gesloten vaststellingsovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). Hiermee staat volgens de kantonrechter vast dat [eiser] de vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen en dat ZVH niet enig grondrecht van [eiser] heeft geschonden. De gestelde belangen van [eiser] zijn volgens de kantonrechter niet zwaarwegend genoeg voor een ander oordeel.

2.6.

[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 14 augustus 2025.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de tenuitvoerlegging van het vonnis van het ontruimingsvonnis schorst tot in hoger beroep is beslist, althans tot in een bodemprocedure over beëindiging van de huurovereenkomst is beslist of voor de duur van een door de voorzieningenrechter te bepalen periode.

3.2.

[eiser] legt – samengevat – het volgende aan zijn vordering ten grondslag. In de eerste plaats betoogt [eiser] dat hij zwaarwegende belangen heeft bij het voortgezet gebruik van de woning, tegenover welke zwaarwegende belangen geen zwaarwegend belang van ZVH staat. In de tweede plaats betoogt [eiser] dat het ontruimingsvonnis berust op een kennelijke misslag omdat de kantonrechter er ten onrechte van is uitgegaan dat [eiser] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad èn de kantonrechter er ten onrechte van is uitgegaan dat de verplichting voor [eiser] om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen.

3.3.

ZVH voert verweer. ZVH voert – samengevat – aan dat [eiser] (nog steeds) niet heeft aangetoond dat de woning zijn hoofdverblijf is en dat ZVH voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eiser] de woning juist niet als hoofdverblijf gebruikt, dat [eiser] afspraken uit de vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen en dat de woning in het verleden gedurende langere periodes door derden in gebruik is geweest. [eiser] heeft geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd die na het ontruimingsvonnis aan het licht zijn gekomen noch is gebleken dat het ontruimingsvonnis onvoldoende is onderbouwd of dat sprake is van een kennelijke fout in dit vonnis, aldus ZVH.

3.4.

Op de stellingen van partijen gaat de voorzieningenrechter hierna, voor zover van belang, in.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het gaat hier om een executiegeschil dat naar zijn aard spoedeisend is.

Het kader

4.2.

De kantonrechter heeft het ontruimingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het direct ten uitvoer kan worden gelegd en dat de uitkomst van het hoger beroep in beginsel niet hoeft te worden afgewacht. De beslissing om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is niet gemotiveerd. Daarom moet bij de beoordeling van de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van dat vonnis een belangenafweging plaatsvinden. Onderzocht moet worden of sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde ([eiser]) bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft gekregen (ZVH) bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan.

Bij deze belangenafweging moet de voorzieningenrechter uitgaan van de inhoud van de bestreden beslissing en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen. De kans van slagen van het hoger beroep moet de voorzieningenrechter buiten beschouwing laten. Wel kan de voorzieningenrechter in haar oordeelsvorming meenemen of het ontruimingsvonnis berust op een kennelijke (feitelijke of juridische) misslag dan wel op een overduidelijke vergissing. Ook relevant is of sprake is van na het ontruimingsvonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten die bij tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis klaarblijkelijk aan de zijde van [eiser] een noodtoestand doen ontstaan waardoor onverwijlde tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis niet kan worden aanvaard.

Niet aannemelijk dat [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning heeft

4.3.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is niet gebleken van omstandigheden die meebrengen dat het belang van [eiser] bij behoud van de bestaande toestand op dit moment zwaarder weegt dan het belang van ZVH bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van het ontruimingsvonnis. Cruciaal voor dit oordeel is dat [eiser] ook in dit executiegeschil niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij (inmiddels) wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het ontruimingsvonnis berust dan ook niet op een kennelijke misslag of overduidelijke vergissing en ook zijn geen nieuwe feiten of omstandigheden gebleken die aanleiding geven voor een andere beslissing. De voorzieningenrechter licht dit hierna toe aan de hand van de stellingen van partijen.

4.4.

[eiser] heeft gesteld dat hij een zwaarwegend belang heeft bij voortgezet gebruik van de woning, omdat hij de woning weer bewoont nadat de relatie met zijn vriendin is geëindigd. Volgens [eiser] zal het kwijtraken van zijn woning onomkeerbare gevolgen hebben voor hem, omdat hij dan op straat zal komen te staan. Hierdoor zal ook het recht op omgang met zijn kinderen eindigen. Daarnaast vreest [eiser] zijn baan te verliezen indien hij de woning kwijtraakt.

ZVH heeft daartegenover aangevoerd dat zij er belang bij heeft de woning nu te mogen ontruimen omdat voor haar de maat vol is. Zij heeft gewezen op de wachtlijsten van woningzoekenden en op haar belang om de woning op een zo kort mogelijke termijn aan een nieuwe huurder te kunnen aanbieden. Uit haar recente constateringen volgt volgens ZVH dat [eiser] de woning niet bewoont en dat [eiser] daarmee de verplichtingen uit het huurreglement en uit de vaststellingsovereenkomst niet nakomt.

4.5.

Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat de relatie met zijn vriendin eind april 2025 is geëindigd en dat hij sindsdien weer zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dit betekent dat deze situatie (dat [eiser] zijn hoofdverblijf weer in de woning zou hebben) al zou hebben bestaan ten tijde van de vorige zitting, op 31 juli 2025. Op die zitting heeft [eiser] echter verklaard dat de woning leeg stond omdat hij in het kader van proefsamenwonen bij zijn vriendin woonde. Ook tijdens een gesprek bij ZVH op 13 mei 2025 heeft [eiser] gezegd dat hij toen bij zijn vriendin in Leiden woonde. Duidelijk is dus dat [eiser] hierover wisselende, en daarmee ongeloofwaardige, verklaringen aflegt.

4.6.

Bovendien heeft [eiser], ondanks zijn stelling dat hij zijn woning nu weer bewoont, daarvan, evenmin als in de vorige procedure, bewijsstukken overgelegd. De kantonrechter heeft hierover in het ontruimingsvonnis (in rechtsoverweging 4.7) het volgende overwogen:
Verder heeft [eiser] aangevoerd dat hij wel in de woning verblijft (…) De kantonrechter stelt vast dat [eiser] wisselende verklaringen heeft afgelegd over het gebruik van het gehuurde. Geen van die verklaringen vindt steun in overgelegd bewijsmateriaal, bijvoorbeeld met bankafschriften waaruit blijkt dat hij uitgaven doet in de omgeving van het gehuurde of met gegevens over het gebruik van water, energie en gas .

Ondanks deze overweging heeft [eiser] ook in deze kortgedingprocedure geen bewijsstuk overgelegd om zijn stelling dat hij de woning bewoont te onderbouwen. Bovendien staat [eiser] nog altijd niet ingeschreven op het adres van de woning. Hij heeft hierover verklaard dat dit komt doordat zijn DigiD niet werkte waardoor vertraging optrad, maar ook doordat ZVH de gemeente verboden heeft [eiser] zich op het adres van de woning te laten inschrijven. ZVH heeft dit weersproken en [eiser] heeft zijn stellingen ook op dit punt niet nader onderbouwd, zodat de voorzieningenrechter hieraan voorbij gaat.

4.7.

ZVH heeft verder aangevoerd dat zij recent, op 25 september 2025, rond 14:15 uur, poolshoogte heeft genomen bij de woning van [eiser] en toen heeft gezien dat alle ramen waren bedekt met gordijnen, waardoor zicht van buitenaf beperkt was, dat het aan de buitenkant vies was, dat er heel veel post in de brievenbus zat en dat een buurman vertelde dat er af en toe gestommel uit de woning te horen is. Op 2 oktober 2025 is ZVH nogmaals naar de woning gegaan, rond 13:15 uur, en toen werd dezelfde situatie aangetroffen. [eiser] heeft hierover alleen verklaard dat hij op het betreffende tijdstip op 2 oktober 2025 op zijn werk was. Verder heeft een vriend van [eiser] ter zitting van 3 oktober 2025 als informant verklaard dat [eiser] de woning wel bewoont. Dit valt evenwel moeilijk te rijmen met het feit dat er veel post in de brievenbus zit. Die enkele verklaring van de vriend en het enkele gegeven dat de buurman af en toe gestommel uit de woning hoort is – gelet op de overige feiten en omstandigheden en het gebrek aan nadere onderbouwing – onvoldoende om aannemelijk te maken dat [eiser] de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf bewoont.

4.8.

Het vorenstaande betekent dat de voorzieningenrechter op dit moment niet op basis van objectieve stukken als aannemelijk kan vaststellen dat [eiser] inmiddels de woning wel zelf bewoont en daarom mogelijk een meer zwaarwegend belang heeft bij schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis dan ZVH bij de tenuitvoerlegging daarvan en bij ontruiming van de woning. Verder betekent dit dat niet is gebleken van nieuwe feiten of omstandigheden die maken dat tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voor [eiser] een noodtoestand oplevert. De kantonrechter heeft in het ontruimingsvonnis, in rechtsoverweging 4.8, al rekening gehouden met de gevolgen voor [eiser] van ontruiming en de ontruimingstermijn gesteld op 4 weken na betekening van het ontruimingsvonnis. Ook op dit punt is niet gebleken van omstandigheden die nopen tot een andere belangenafweging dan de kantonrechter heeft gemaakt.

4.9.

Dat de huurovereenkomst nog niet is opgezegd of ontbonden doet aan het bovenstaande niet af. Anders dan [eiser] betoogt is het niet onaannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt ontbonden. In dit verband merkt de voorzieningenrechter op dat ZVH desgevraagd heeft verklaard dat het ontruimingsvonnis nog niet aan [eiser] is betekend omdat meestal vrijwillig wordt voldaan aan het bevel tot ontruiming, waarna een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst een formaliteit is. Zij heeft gesteld dat in een dergelijk geval alles dan in één keer betekend kan worden, zodat er kosten worden bespaard.

Geen kennelijke misslag

4.10.

[eiser] heeft verder betoogd dat in het ontruimingsvonnis sprake is van een kennelijke misslag. Volgens [eiser] is de kantonrechter er ten onrechte van uitgegaan:

- dat [eiser] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad;

- dat [eiser] vóór de vaststellingsovereenkomst van 7 oktober 2024 ook niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad; en

- dat het hebben van hoofdverblijf in de woning onderdeel uitmaakt van de vaststellingsovereenkomst. [eiser] voert in dit verband aan dat hij slechts kortstondig elders heeft verbleven in het kader van vakantie dan wel om bij wijze van proefsamenwonen samen te wonen met zijn vriendin.

4.11.

Ook deze stelling gaat niet op. De kantonrechter heeft in het ontruimingsvonnis, in rechtsoverweging 4.7, gemotiveerd uiteengezet dat ZVH voldoende heeft onderbouwd dat [eiser] ook na de vaststellingsovereenkomst van 7 oktober 2024 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Zoals uit het bovenstaande blijkt is ook in deze procedure niet aannemelijk geworden dat [eiser] wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft of heeft gehad en heeft ZVH voldoende aannemelijk gemaakt dat dit niet zo is. In verband met de stelling van [eiser] dat hij aan het proefsamenwonen was met zijn vriendin merkt de voorzieningenrechter op dat ZVH onweersproken heeft aangevoerd dat proefsamenwonen aanvraagplichtig is en dat [eiser] daarvoor nooit een aanvraag heeft ingediend.

4.12.

Verder was voor het oordeel van de kantonrechter niet relevant of [eiser] ook voor het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in de woning had. De kantonrechter overweegt immers, in rechtsoverweging 4.5, dat eventuele tekortkomingen van vóór de gedragsaanwijzing buiten beschouwing worden gelaten en dat het thans gaat om de vraag of de vaststellingsovereenkomst is nagekomen.

4.13.

Tot slot maakt de verplichting om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben wel onderdeel uit van de vaststellingsovereenkomst. Anders dan [eiser] veronderstelt omvat de vaststellingsovereenkomst meer dan een verbod om derden te laten verblijven in de woning. Weliswaar was de aanleiding van de vaststellingsovereenkomst de constatering dat de woning ook bewoond werd door onbekende derden, maar de vaststellingsovereenkomst bepaalt expliciet dat [eiser] zich als goed huurder zal gedragen zoals afgesproken in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden. In rechtsoverweging 4.3 heeft de kantonrechter voorop gesteld dat het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde voor een huurder één van de essentiële verplichtingen is uit de huurovereenkomst en dat als uitgangspunt wordt genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde als tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ernstig genoeg is om tot ontruiming over te gaan. Ook op dit punt is dus geen sprake van een kennelijke misslag en is er geen grond om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis te schorsen.

Tussenconclusie

4.14.

De voorzieningenrechter zal de vordering van [eiser] afwijzen.

Proceskosten

4.15.

De voorzieningenrechter zal [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van ZVH begroot op:

griffierecht € 714,00

salaris advocaat € 1.107,00

nakosten
€ 178,00

Totaal € 1.999,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van ZVH van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2025.

1155