Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11446905 \ KG EXPL 24-157
Vonnis in kort geding van 6 februari 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN,
te Heiloo,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Kennemer Wonen,
gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigde: mr. B. Wernik.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de producties van Kennemer Wonen,
- de conclusie van antwoord,
- de producties van Kennemer Wonen,
- de conclusie van antwoord,
- de eis in reconventie,
- de producties van [gedaagde 1] ,
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Kennemer Wonen.
- de producties van [gedaagde 1] ,
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Kennemer Wonen.
2.De uitgangspunten
2.1.
[gedaagde 1] huurt sinds 7 december 2023 een woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) van Kennemer Wonen. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard.
2.2.
De woning is opgeleverd in 2023 en maakt deel uit van een nieuwbouwcomplex met 48 appartementen.
2.3.
Op 6 mei 2024 heeft [gedaagde 1] melding gemaakt van een lekkage in de meterkast. Kennemer Wonen heeft direct een monteur gestuurd die de oorzaak van de lekkage heeft gerepareerd.
2.4.
Door de lekkage is er water onder de vloer gelopen. Het water is inmiddels verspreid onder de vloer in de hal, woonkamer en slaapkamer, en deels opgetrokken in enkele wanden.
2.5.
Op 2 juli 2024 heeft Confidis expertise namens Kennemer Wonen de schade vastgesteld op € 2.104,20 inclusief btw. Op 3 oktober 2024 heeft Claimshulp de schade namens [gedaagde 1] vastgesteld op € 9.706,65.
2.6.
[gedaagde 1] heeft op 24 juli 2024 een verzoek tot huurprijsvermindering ingediend bij de Huurcommissie. Op 23 oktober 2024 is een rapporteur van de Huurcommissie in de woning geweest, waarna hij een rapport heeft uitgebracht. Daarin stelt de rapporteur dat de woonruimte geen ernstige gebreken kent op grond waarvan de huurprijs moet worden verlaagd.
2.7.
Kennemer Wonen en [gedaagde 1] zijn meermaals met elkaar in gesprek gegaan over de dringende werkzaamheden die ten gevolge van de lekkage moeten worden uitgevoerd en de schade die [gedaagde 1] meent te hebben geleden. Deze gesprekken zijn spaak gelopen. [gedaagde 1] geeft aan zijn medewerking te willen verlenen aan de dringende werkzaamheden, mits Kennemer Wonen de door [gedaagde 1] geleden schade vergoedt.
2.8.
Verder ervaart [gedaagde 1] problemen met de warmtepomp. Hij heeft hiervan meerdere keren melding gemaakt bij Kennemer Wonen, die meermaals een monteur bij [gedaagde 1] heeft langs gestuurd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Kennemer Wonen vordert (samengevat):
I. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) in en aan de woning, alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling van Kennemer Wonen voorafgaande aan de uitvoering van de werkzaamheden en tijdens de werkzaamheden nodig blijken te zijn, door alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door Kennemer Wonen ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot hun huurwoning om de dringende werkzaamheden uit te voeren en voor zo lang de woning nog niet is opgeleverd, een en ander op straffe van een dwangsom.
II. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de woning, voor de duur van de werkzaamheden zoals genoemd onder 3.1. sub I, te ontruimen en ontruimd te houden, teneinde Kennemer Wonen in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden onder 3.1. sub I uit te (doen laten) voeren,
III. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
De dringende werkzaamheden bestaan -samengevat- uit het volgende:
- Inboedel van [gedaagde 1] wordt ingepakt, opgehaald en opgeslagen,
- De vloer wordt verwijderd en afgevoerd,
- Er vindt een onderdrukdroging plaats in de woning,
- Gaten in de vloeren worden hersteld,
- Er wordt een nieuwe vloer gelegd bestaande uit verschillende lagen (o.a. met Farmacell platen),
- Er wordt een nieuw laminaat gelegd,
- Er worden hoge plinten aangebracht,
- Er wordt schilderwerk verricht aan diverse wanden (12 m2 in de hal, 15 m2 in de slaapkamer en 35 m2 in de woonkamer),
- Als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden nog andere noodzakelijke te verrichten werkzaamheden zichtbaar worden, zullen die zoveel als mogelijk ook gelijk worden uitgevoerd,
- Als de werkzaamheden zijn uitgevoerd, wordt de inboedel vanuit de opslag weer naar de woning gebracht.
3.3.
Kennemer Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De werkzaamheden die moeten worden verricht zijn te beschouwen als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Kennemer Wonen heeft er groot belang bij dat de gevolgen van de lekkage spoedig worden hersteld. Hoe langer hiermee wordt gewacht, hoe hoger de kosten van het herstel zullen zijn. Bovendien bestaat er een groot risico dat het vocht zijn weg vindt naar de omliggende appartementen.
3.4.
[gedaagde 1] voert geen verweer tegen de uitvoering van de dringende werkzaamheden, mits aan zijn voorwaarden, zoals gevorderd in reconventie, wordt voldaan. Wél voert [gedaagde 1] aan dat de termijn om binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, te kort is.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
[gedaagde 1] vordert (samengevat) Kennemer Wonen te veroordelen tot:
I. een huurprijsverlaging van € 6.760,74,- (50% over de afgelopen 14 maanden),
II. het aanbieden van een vervangende woonruimte en deze volledig te vergoeden,
III. het betalen van een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,-,
IV. de vergoeding van gevolgschade bestaande uit inkomensschade van € 8.100,-,
V. het betalen van de kosten van de contra-expert ter hoogte van € 4.434,95,
VI. het verrichten van schilderwerk aan alle wanden in de woning,
VII. de proceskostenvergoeding.
3.7.
[gedaagde 1] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Sinds [gedaagde 1] zijn intreden in de woning heeft genomen zijn er aanzienlijke gebreken aan het licht gekomen, waaronder de lekkage. [gedaagde 1] heeft zich hier herhaaldelijk over beklaagd, maar Kennemer Wonen heeft niet adequaat op de gebreken gereageerd. [gedaagde 1] heeft daarom recht op huurprijsvermindering en een aanzienlijke schadevergoeding. De vorderingen in reconventie kunnen dan ook niet los worden gezien van de vordering in conventie.
3.8.
Kennemer Wonen voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] , met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten van deze procedure.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. De kantonrechter geeft in dit kort geding een voorlopig oordeel.
in conventie
spoedeisend belang
4.2.
De spoedeisendheid van de vorderingen van Kennemer Wonen wordt niet betwist door [gedaagde 1] . Gelet op de grote gevolgen van de lekkage indien er niet spoedig wordt hersteld, is voor de kantonrechter in voldoende mate komen vast te staan dat Kennemer Wonen een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Kennemer Wonen is dus ontvankelijk in haar vorderingen.
dringende werkzaamheden
4.3.
Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat, indien er sprake is van dringende werkzaamheden, een huurder de verhuurder gelegenheid moet geven om die werkzaamheden uit te voeren. Verder volgt uit de algemene huurvoorwaarden dat de huurder alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde dient toe te staan.
4.4.
Gebleken is dat de (financiële) gevolgen van de lekkage steeds groter worden naarmate de tijd verstrijkt. De werkzaamheden kunnen dan ook niet zonder nadeel worden uitgesteld. Bovendien erkent [gedaagde 1] dat de werkzaamheden die Kennemer Wonen wil verrichten dringende werkzaamheden zijn. Omdat de dringende werkzaamheden zich uitstrekken over meerdere ruimtes van de woning, is tijdelijke ontruiming van de woning noodzakelijk. De vorderingen tot het verlenen van medewerking aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden en een tijdelijke ontruiming zullen dan ook worden toegewezen.
4.5.
Het verweer van [gedaagde 1] dat de termijn -om de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen- te kort is, volgt de kantonrechter niet. Voorafgaand aan de zitting heeft Kennemer Wonen op aangeven van [gedaagde 1] opties aangedragen voor alternatieve woonruimte, waarbij Kennemer Wonen bereid is de meerkosten binnen redelijke grenzen te vergoeden. Ter zitting heeft Kennemer Wonen nog een andere vervangende woonruimte ( [adres 2] te [plaats] ) aangeboden die op korte termijn en voor de duur van de werkzaamheden beschikbaar is. Ook heeft Kennemer Wonen zich bereid verklaard een verhuisbedrijf in te schakelen om zorg te dragen voor de verhuizing. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter geen aanleiding tot verlenging van de termijn. Daarbij gaat de kantonrechter er wel vanuit dat Kennemer Wonen de ter zitting aangeboden maatregelen om in de gevolgen van de ontruiming tegemoet te komen gestand doet.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kennemer Wonen geen belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsom nu zij op grond van de wet met behulp van een gerechtsdeurwaarder zichzelf de toegang tot de woning kan verschaffen.
4.7.
[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
948,97
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.9.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
spoedeisend belang
4.10.
De vorderingen in reconventie bestaan grotendeels uit de betaling van geldsommen. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit veroordelingen tot betaling van geldsommen, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Op het spoedeisend belang zal per vordering worden ingegaan.
huurprijsverlaging
4.11.
[gedaagde 1] stelt dat er sinds hij de woning heeft betrokken aanzienlijke gebreken zijn geconstateerd. Hierdoor is zijn huurgenot wezenlijk en substantieel aangetast. Omdat [gedaagde 1] inmiddels al 14 maanden last heeft van de gebreken vordert hij een verlaging van zijn huurprijs van 50% voor de afgelopen 14 maanden.
4.12.
Omdat de vordering ziet op een wijziging van de huurprijs van de afgelopen 14 maanden en deze huur reeds door [gedaagde 1] is voldaan, ziet de kantonrechter niet waarom een onmiddellijke voorziening is vereist en de uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Bovendien is gebleken dat [gedaagde 1] reeds een procedure tot huurprijsvermindering is gestart bij de Huurcommissie. Ondanks dat de Huurcommissie nog niet heeft beslist, blijkt uit het onderzoeksrapport van de rapporteur van de Huurcommissie dat er geen gebreken zijn geconstateerd op basis waarvan de huurprijs kan worden verminderd. Nu de vordering al aanhangig is bij de Huurcommissie en de rapporteur geen gebreken heeft geconstateerd, ziet de kantonrechter -naast het ontbreken van een spoedeisend belang- geen aanleiding om de vordering tot huurprijsvermindering toe te wijzen. Bij dit alles komt dat het voorlopig karakter van een kort geding zich verzet tegen het declaratoir karakter van een beslissing waarbij de huurprijs wordt gewijzigd, ook al is dat tijdelijk.
vervangende woonruimte
4.13.
Tijdens de uitvoering van de dringende werkzaamheden is het noodzakelijk dat [gedaagde 1] en het gezin de woning verlaten. Daarom vordert [gedaagde 1] dat Kennemer Wonen vervangende woonruimte aanbiedt en dat zij deze volledig vergoedt.
4.14.
Allereerst acht de kantonrechter het spoedeisend belang van [gedaagde 1] bij deze vordering voldoende gebleken. Vanwege de uitvoering van de dringende werkzaamheden aankomende maand, kan een uitspraak in een bodemprocedure immers niet worden afgewacht.
4.15.
Ondanks dat Kennemer Wonen zich bereid heeft verklaard om (tot op zekere hoogte) de meerkosten van een vervangende woonruimte te vergoeden, en daartoe verschillende opties heeft aangedragen, volgt de kantonrechter het standpunt van Kennemer Wonen dat er geen wettelijke grondslag is op basis waarvan Kennemer Wonen verplicht kan worden vervangende woonruimte aan te bieden en te vergoeden. [gedaagde 1] heeft daarvoor ook geen rechtsgrond gesteld. Onverminderd hetgeen in rov. 4.5. is overwogen zal deze vordering dan ook worden afgewezen.
verhuiskostenvergoeding
4.16.
[gedaagde 1] stelt dat er naast dringende werkzaamheden ook sprake is van renovatiewerkzaamheden, zoals het herstellen van gaten in de vloeren en het aanleggen van een nieuwe vloer. Omdat het noodzakelijk is dat [gedaagde 1] voor de uitvoering van deze werkzaamheden verhuist, meent hij aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding conform artikel 7:220 lid 5 BW.
4.17.
Het spoedeisend belang bij deze vordering volgt uit de noodzakelijke uitvoering van de dringende werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande verhuizing die aankomende maand zal plaatsvinden.
4.18.
Op basis van artikel 7:220 lid 2 BW wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Anders dan [gedaagde 1] aanvoert, is de kantonrechter met Kennemer Wonen van oordeel dat de onder 3.2. omschreven werkzaamheden niet kunnen worden aangemerkt als renovatiewerkzaamheden als hiervoor bedoeld. De wet biedt dan ook geen grondslag op basis waarvan Kennemer Wonen een verhuiskostenvergoeding dient te voldoen. Desondanks heeft Kennemer Wonen ter zitting verklaard dat zij een verhuisbedrijf zullen inschakelen die de volledige verhuizing zal uitvoeren. Dit betekent dat [gedaagde 1] voor de verhuizing feitelijk geen kosten hoeft te maken. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering afwijzen.
gevolgschade
4.19.
[gedaagde 1] stelt dat hij veel tijd heeft moeten besteden aan de behandeling van de gebreken, waardoor hij in veel gevallen niet in de gelegenheid was om zijn beroep als zelfstandig chauffeur uit te voeren. [gedaagde 1] vordert vergoeding van de inkomensschade die hij hierdoor stelt te hebben geleden.
4.20.
Bij een vordering tot vaststelling van een schadevergoeding in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Ingevolge artikel 7:208 BW kan de verhuurder worden gehouden tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde 1] tegenover de betwisting van Kennemer Wonen zijn stellingen onvoldoende gemotiveerd en met stukken onderbouwd gesteld. Voor de beoordeling is nader onderzoek naar de feiten nodig waarvoor een kort geding zich niet leent. Bovendien heeft [gedaagde 1] geen feiten en omstandigheden aangedragen die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. De kantonrechter wijst de vordering dan ook af.
kosten van de contra-expert
4.21.
Nadat Kennemer Wonen de schade van de lekkage heeft laten vaststellen, heeft [gedaagde 1] een contra-expert ingeschakeld. De kosten voor het opstellen van het schaderapport van de contra-expert betreffen € 4.434,95. Hiervan heeft [gedaagde 1] al ongeveer € 1.000,- voldaan.
4.22.
[gedaagde 1] heeft ter zitting toegelicht dat hij zich genoodzaakt voelde om een contra-expert in te schakelen, omdat een aantal schadeposten niet in het rapport van de schade-expert van Kennemer Wonen zijn meegenomen. De vergoeding van een aantal van deze ontbrekende schadeposten, zoals het vervangend verblijf, de verhuizing en het leggen van een nieuwe vloer, heeft Kennemer Wonen op een later moment wél toegezegd. Bij de inschakeling van de contra-expert had Kennemer Wonen dit nog niet aan [gedaagde 1] medegedeeld. [gedaagde 1] had er om die reden belang bij een contra-expert in te schakelen. De kantonrechter acht het redelijk dat de kosten die [gedaagde 1] daarvoor heeft moeten maken door Kennemer Wonen worden vergoed. De vordering zal dan ook worden toegewezen.
schilderwerk aan alle wanden
4.23.
Onder de dringende werkzaamheden die Kennemer Wonen zal uitvoeren valt onder andere het schilderwerk in de hal, slaapkamer en de woonkamer. Om kleurverschil te voorkomen, stelt [gedaagde 1] dat alle wanden in de woning moeten worden geschilderd.
4.24.
Het komt de kantonrechter voor dat [gedaagde 1] recht heeft op vergoeding van schilderwerk na overlegging van betaalbewijzen nu niet in geschil is dat het gelekte water inmiddels is verspreid onder de vloer in de hal, woonkamer en slaapkamer, en deels is opgetrokken in enkele wanden. De vordering van [gedaagde 1] is echter onbepaald en ook niet onderbouwd. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
proceskosten
4.25.
[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
271,50
(factor 0,5 × 543,00)
Totaal
€
271,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) in en aan de woning inclusief aanhorigheden te [adres 1] [plaats] aan de [adres 1] welke werkzaamheden onder overweging 3.2. van dit vonnis zijn beschreven, alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling van Kennemer Wonen voorafgaande aan de uitvoering van de werkzaamheden en tijdens de werkzaamheden nodig blijken te zijn, door alle werkzaamheden te gehengen en gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door Kennemer Wonen ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot de woning om de dringende werkzaamheden uit te voeren en voor zo lang de woning nog niet is opgeleverd,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de woning inclusief aanhorigheden te [adres 1] [plaats] aan de [adres 1] tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden zoals genoemd in overweging 5.1. van dit vonnis, te ontruimen en ontruimd te houden, met alle zich daarin van hen, de hunnen en derden aanwezige personen en zaken, en de woning in die periode onder afgifte van de sleutels aan Kennemer Wonen ter vrije beschikking te stellen aan Kennemer Wonen, teneinde Kennemer Wonen in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden als genoemd onder overweging 5.1. uit te (doen laten) voeren,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 948,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart de veroordelingen in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
veroordeelt Kennemer Wonen tot betaling van de kosten van de contra-expert ter hoogte van € 4.434,95,
5.8.
veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 271,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2025.
MKI/FL