Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11465463 \ CV EXPL 24-3438v (rvk)
Vonnis van 25 september 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
verwerende partij tegen de tegenvordering,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W.L.J. van Winden,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
eisende partij met een tegenvordering,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 oktober 2024, hersteld bij exploot van 9 december 2024, een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingesteld. [eiser] heeft schriftelijk geantwoord in de zaak van de tegenvordering. [eiser] heeft vervolgens in een akte zijn eis vermeerderd en aanvullende producties overgelegd. [gedaagde] heeft eveneens in een akte zijn eis in de zaak van de tegenvordering aangevuld en aanvullende producties overgelegd.
1.2.
Op 2 juli 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] en [gedaagde] zijn allebei verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
Vanaf ongeveer 2016 woont [eiser] samen met zijn partner en hun (inmiddels drie) kinderen in de woning. [eiser] betaalt maandelijks een bedrag van € 570,- aan [gedaagde]
2.3.
In een vonnis van de kantonrechter Noord-Holland, zittingsplaats Zaanstad, van 28 maart 2024, is geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] met betrekking tot de woning. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
2.4.
In een brief van 15 juli 2024 heeft [eiser] geschreven dat er gebreken zijn in de woning die hersteld moeten worden. Daarnaast heeft hij toestemming gevraagd om wijzigingen in de woning aan te brengen. [gedaagde] heeft geen toestemming gegeven.
3.Het geschil
de vordering
3.1.
[eiser] vordert dat [gedaagde] het rekeningnummer opgeeft waarop de huur voldaan kan worden, op straffe van een dwangsom en een verklaring voor recht dat hij de huur mag opschorten zolang [gedaagde] dat rekeningnummer niet doorgeeft. [eiser] vordert daarnaast dat de kantonrechter hem een machtiging verleent om veranderingen in het gehuurde aan te brengen. Ook vordert [eiser] , na vermeerdering van eis, dat [gedaagde] veroordeeld wordt om gebreken aan de woning (het buitenschilderwerk) te verhelpen, ook dit op straffe van een dwangsom.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. In het vonnis van de kantonrechter van 28 maart 2024 is [gedaagde] veroordeeld om het rekeningnummer op te geven waarop de huur gestort kan worden. [gedaagde] heeft ondanks herhaalde verzoeken geen rekeningnummer opgegeven. Aan [gedaagde] moet daarom een dwangsom opgelegd worden en [eiser] moet de bevoegdheid krijgen de huurbetaling op te schorten.
3.3.
[eiser] wenst onder meer de keuken van de woning te vernieuwen en vloerverwarming aan te leggen. Hij heeft hiervoor toestemming nodig van [gedaagde] , maar die heeft op de brief van [eiser] van 15 juli 2024 niet gereageerd. Het betreft hier veranderingen die de verhuurbaarheid niet schaden en ook niet tot een waardedaling van de woning leiden. [gedaagde] had dan ook toestemming moeten verlenen. Omdat [gedaagde] die toestemming niet verleent, vraagt [eiser] dat de kantonrechter hem machtigt om de veranderingen aan te brengen.
3.4.
[gedaagde] is ook gehouden om op verlangen van [eiser] gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Het buitenschilderwerk van de woning verkeert in een slechte staat dat levert een gebrek op. [gedaagde] is verplicht dit gebrek te verhelpen.
3.5.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Ten aanzien van het bankrekeningnummer voert [gedaagde] aan dat hij een nieuwe bankrekening wilde openen waarop [eiser] de huur kon voldoen, maar dat dat in eerste instantie niet lukte omdat de post naar de woning werd gestuurd en [eiser] de post niet wilde afgeven aan [gedaagde] Inmiddels is het gelukt een nieuwe bankrekening te openen en [gedaagde] heeft dat nummer in zijn conclusie van antwoord aan [eiser] kenbaar gemaakt. Toewijzing van de vordering is op dit punt niet meer nodig.
3.6.
Ten aanzien van de beoogde veranderingen is [gedaagde] van mening dat [eiser] onvoldoende concreet maakt wat precies de bedoeling is. Zo kan [gedaagde] niet beoordelen of voldaan is aan de wettelijke vereisten en of hij er al dan niet bezwaar tegen heeft.
3.7.
Het buitenschilderwerk is op sommige plaatsen wellicht aan onderhoud toe, maar is niet gebrekkig. Daarvoor is nodig dat er bijvoorbeeld houtrot aan het licht komt of dat er lekkages zijn, maar dat daarvan sprake is wordt niet aangetoond.
de tegenvordering
3.8.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens dringend eigen gebruik en wel op 31 december 2025. [gedaagde] woont op dit moment in bij zijn partner, maar die situatie is onhoudbaar. Financiële middelen om een andere woning te kopen heeft [gedaagde] niet. [gedaagde] heeft nimmer de intentie gehad om een huurovereenkomst te sluiten. Ook heeft de Gemeente Zaanstad een onderzoek ingesteld naar het inschrijfadres van [gedaagde] Als blijkt dat [gedaagde] niet in de woning woont maar heeft verhuurd, zou dat een reden zijn voor de bank om de lening op te eisen en de woning via een executoriale verkoop te gelde te maken ter delging van de lening. De executoriale verkoop zal een financiële aderlating zijn omdat een woning in verhuurde staat veel minder opbrengt dan in onverhuurde staat. [gedaagde] heeft daarnaast door diverse traumatische gebeurtenissen PTSS-klachten, en die klachten verergeren alleen maar door de huidige situatie. Dit alles maakt dat [gedaagde] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van [eiser] naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. Omdat [eiser] andere passende woonruimte kan verkrijgen is de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar.
3.9.
[eiser] voert verweer. [eiser] vindt in de eerste plaats dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in zijn vordering omdat er geen opzegging heeft plaatsgevonden. Daarnaast vindt [eiser] dat de vordering van [gedaagde] moet worden afgewezen omdat er geen sprake is van omstandigheden die maken dat [gedaagde] de dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Er is aanleiding te veronderstellen dat [gedaagde] niet eens van plan is de woning daadwerkelijk te gaan bewonen. Er is bovendien geen andere passende woonruimte beschikbaar en tot slot dient de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uit te vallen omdat hij minderjarige inwonende kinderen heeft. Indien het in deze procedure toch tot een beëindiging van de huurovereenkomst komt, dan maakt [eiser] aanspraak op vergoeding voor de kosten van verhuizen en inrichting. Ook verzoekt [eiser] dat de kantonrechter een bedrag van € 100.000,- bepaalt dat [gedaagde] aan [eiser] moet betalen, mocht later blijken dat de wil bij [gedaagde] om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
4.De beoordeling
de vordering
opgeven bankrekeningnummer
4.1.
[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord het bankrekeningnummer opgegeven waarop de huur gestort kan worden. De vordering van [eiser] om een bankrekeningnummer op te geven is gelet daarop niet toewijsbaar. Ook de gevraagde verklaring voor recht dat [eiser] de huur mag opschorten zolang het bankrekeningnummer niet wordt doorgegeven is niet toewijsbaar.
Vervangende machtiging aanbrengen veranderingen
4.2.
[eiser] wil de vensterbanken voor en achter herstellen en de keuken in de woning vernieuwen, waarbij ook vloerverwarming zal worden aangelegd. Ook wil hij de wanden en plafonds stuken en sausen. [eiser] heeft aan [gedaagde] toestemming gevraagd om deze veranderingen aan te brengen, [gedaagde] reageert niet op de verzoeken. Daarom vraagt [eiser] aan de kantonrechter een vervangende machtiging. De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering toegewezen dient te worden. [eiser] heeft, ook door het in het geding brengen van een offerte, voldoende duidelijk gemaakt waaruit de werkzaamheden bestaan. Voldoende is aangetoond dat de wijzigingen noodzakelijk zijn voor het doelmatig gebruik van het gehuurde. Het gaat namelijk om vervanging van oude en versleten zaken en het verhogen van het wooncomfort. Daarbij is het niet aannemelijk geworden dat deze veranderingen de verhuurbaarheid van de woning schaden of leiden tot een waardevermindering van de woning. [gedaagde] heeft op dat punt ook geen feiten en omstandigheden aangedragen die tot een tegengestelde conclusie kunnen leiden.
buitenschilderwerk
4.3.
[eiser] vordert ook, na vermeerdering van eis, dat [gedaagde] veroordeeld wordt om iets te doen aan de slechte staat van onderhoud van het buitenschilderwerk. [eiser] heeft ter onderbouwing een aantal foto’s van de kozijnen en deurposten in het geding gebracht. Daarop is inderdaad te zien dat de verflaag dof is, dat er scheuren in de verlaag zitten en dat deze her en der afbladdert. [gedaagde] heeft aangevoerd dat uit de foto’s niet blijkt dat er sprake is van houtrot of lekkages en dat dus niet vastgesteld kan worden dat sprake is van een gebrek. Er is ook geen deskundigenrapport overgelegd waaruit dat blijkt. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] inderdaad onvoldoende heeft aangetoond dat reeds nu sprake is van een gebrek; er is niet gesteld of gebleken dat er sprake is van lekkages of bijvoorbeeld houtrot. Dat het verfwerk aan onderhoud toe is, is op zich onvoldoende om een gebrek aan te nemen. Dit betekent dat de vordering van [eiser] op dit punt wordt afgewezen.
Proceskosten
4.4.
Beide partijen zijn voor een deel in het ongelijk gesteld en zij zijn familie van elkaar. De kantonrechter vindt dat voldoende reden om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
de tegenvordering
[gedaagde] is ontvankelijk in zijn beëindigingsvordering
4.5.
[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, omdat op het moment van instellen daarvan nog geen huuropzegging had plaatsgevonden. [gedaagde] kan dat niet repareren door hangende de procedure alsnog een schriftelijke huuropzegging te doen. De kantonrechter overweegt dat volgens de wet inderdaad eerst een huuropzegging gedaan moet worden, voordat een vordering tot beëindiging ingesteld kan worden. De reden daarvoor is dat de huurder de gelegenheid moet hebben om te bedenken of hij al dan niet akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat gelet op de houding van [eiser] en zijn wens om in de woning te blijven, [eiser] geen enkel nadeel ondervindt van het feit dat de huur pas na het instellen van de vordering tot huurbeëindiging is opgezegd, zal de vordering van [gedaagde] tot het vaststellen van het einde van de huurovereenkomst behandeld worden.
Het beoordelingskader
4.6.
Beoordeeld moet worden of het tijdstip vastgesteld moet worden waarop de huurovereenkomst eindigt vanwege dringend eigen gebruik aan de kant van [gedaagde] Op grond van artikel 7:274, eerste lid, aanhef en sub c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de kantonrechter de vordering tot de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.7.
Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle aangevoerde omstandigheden van het geval. Als de verhuurder eenmaal aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen van de belangen van zijn huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.8.
Verder geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder.
Dringend eigen gebruik
4.9.
[gedaagde] stelt dat hij in een onhoudbare situatie verkeert. Omdat hij niet in zijn eigen woning kan verblijven, bivakkeert hij noodgedwongen bij zijn partner met wie hij een LAT-relatie heeft, maar dit levert enorme stress en ruzies op met zijn partner, iets dat bovendien belemmert dat zijn partner herstelt van haar ziekte. De gang van zaken rondom de totstandkoming van de huurovereenkomst speelt ook mee. [gedaagde] heeft nooit de bedoeling gehad de woning te verhuren aan zijn zoon. Hij heeft ook geen verhuurhypotheek afgesloten en hij is daarom verplicht om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben. De Gemeente Zaanstad is inmiddels een onderzoek is gestart naar zijn inschrijfadres. Indien dit leidt tot uitschrijving van [gedaagde] op zijn inschrijfadres en dit de hypotheekbank ter ore komt, kan de hypotheekbank overgaan tot een executoriale verkoop van de woning en dat levert een financiële aderlating op omdat een woning in verhuurde staat veel minder oplevert dan in onverhuurde staat. [gedaagde] lijdt verder aan PTSS-klachten en de huidige situatie verergert deze klachten.
4.10.
[eiser] betwist dit, volgens [eiser] heeft [gedaagde] het dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.11.
[gedaagde] heeft in zijn eigen conclusie van antwoord (tevens eis in reconventie) geschreven [1] ‘dat het hem niet specifiek om deze woning te doen is’ en dat ‘de woning voor hem eigenlijk veel te groot is’. Verder beschrijft hij hoe de onderhandelingen om de woning aan [eiser] te verkopen zijn gestrand op de koopprijs. Hieruit leidt de kantonrechter – met [eiser] – inderdaad af dat het [gedaagde] niet daadwerkelijk is te doen om dringend eigen gebruik, zodat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd.
conclusie
4.12.
De vordering van [gedaagde] tot het beëindigen van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. De huurovereenkomst tussen partijen zal voor onbepaalde tijd worden voortgezet.
proceskosten
4.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
5.1.
verleent [eiser] machtiging om de volgende wijzigingen in de woning aan te brengen:
- nieuwe keuken
- muren en plafond stuken
- vensterbanken voor en achter vervangen
- radiator verwijderen en vloerverwarming plaatsen
- nieuwe vloer plaatsen
- bekabeling omleggen/passend maken voor de keuken
- waterleiding omleggen/passend maken voor de keuken
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst de vordering voor het overige af,
de tegenvordering
5.5.
wijst de vordering van [gedaagde] af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op
25 september 2025.