ECLI:NL:RBNHO:2025:1062

• Datum uitspraak: 27 januari 2025
• Publicatiedatum: 5 februari 2025
• Zaaknummer: 11424782 / KG EXPL 24-149
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.J. Lourens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming huurwoning en beoordeling van overlast in kort geding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 27 januari 2025 uitspraak gedaan in een kort geding over de ontruiming van een huurwoning. De eiser, [eiser], heeft de vordering ingesteld tegen de gedaagde, [gedaagde], die als huurder in de woning verblijft. De eiser vorderde ontruiming van de woning op basis van geluidsoverlast en het ophangen van camera's door de gedaagde, wat volgens de eiser in strijd zou zijn met de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde incidenteel geluidsoverlast heeft veroorzaakt, maar oordeelt dat deze tekortkomingen niet van voldoende gewicht zijn om een ontruiming te rechtvaardigen. De kantonrechter benadrukt dat een ontruiming een ingrijpende maatregel is die grote gevolgen heeft voor de huurder en dat er grote terughoudendheid moet worden betracht bij het toewijzen van een dergelijke vordering. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd op de door de eiser gestelde datum, omdat de huurovereenkomst meerdere keren is verlengd. De vorderingen van de eiser zijn afgewezen, en hij is veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde, die zijn begroot op € 834,00.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 11424782 \ KG EXPL 24-149

Vonnis in kort geding van 27 januari 2025

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. A.J.J. van der Heiden,

tegen

[naam 1] handelend onder de naam
[bewindvoerder] in haar hoedanigheid van civiel bewindvoerder van
[naam 2] ,

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M. Hoefs.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 december 2024, met producties 1-4;
- producties 5-15 van [eiser] ;
- producties G1-G24 van [gedaagde] ;

- producties 15-18 van [eiser] ;

- productie G25 van [gedaagde] ;

- producties 19-23 van [eiser] ;

- producties G26-G36 van [gedaagde] ;

- productie G37 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mrs. Van der Heiden en Hoefs hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.

2. De uitgangspunten

2.1.

Vanaf 20 augustus 2022 zijn mevrouw [naam 3] (de partner van [eiser] ) en [gedaagde] een overeenkomst voor bepaalde tijd (zes maanden) aangegaan voor de huur van de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning).

2.2.

In januari 2023 heeft [eiser] per e-mail aan [gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst is verlengd met één jaar, tot 20 januari 2024.

2.3.

Op 13 december 2023 heeft [naam 3] aan de bewindvoerder van [gedaagde] laten weten dat de huurovereenkomst opnieuw met één jaar wordt verlengd, tot 20 januari 2025. Partijen hebben dit vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst.

2.4.

Bij brief van 20 november 2024 hebben [eiser] en [naam 3] aan [gedaagde] meegedeeld dat zij de overeenkomst voor de huur van de woning niet verlengen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na het vonnis de woning te verlaten en te ontruimen en de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van een dwangsom;

II. [gedaagde] gelast de woning op te leveren in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom;

III. Subsidiair een zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie meent te behoren;

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt - samengevat - aan de vordering het volgende ten grondslag. De tussen partijen gesloten huurovereenkomsten dienen gezien te worden als één geheel. In feite is daarom sprake van één voortgezet contract voor bepaalde tijd. [gedaagde] gedraagt zich niet als goed huurder en veroorzaakt overlast in de zin van het maken van filmopnamen van gemeenschappelijke ruimten, geluidsoverlast en stankoverlast. [eiser] is op basis daarvan van mening dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden per 20 januari 2025 en dat hij de ontruiming van [gedaagde] in dit kort geding kan vorderen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en voert aan dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat uit de overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat de huurovereenkomsten zijn gesloten tussen [naam 3] en [gedaagde] . Daarnaast heeft [eiser] niet voldaan aan de op hem rustende substantiëringsplicht en waarheidsplicht, door niet van begin af aan alle huurovereenkomsten over te leggen. Ook is [gedaagde] van mening dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij op grond van artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft, omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is verlengd.

[gedaagde] heeft daarnaast betwist dat hij overlast (heeft) veroorzaakt en voert aan dat niet is gebleken dat hij zich niet heeft gedragen als goed huurder. Van een dusdanig ernstige tekortkoming dat de huurovereenkomst dient te eindigen, is dan ook geen sprake.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Juridisch kader in kort geding

4.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daar een spoedeisend belang bij heeft. Een vordering tot ontruiming van een woning is naar haar aard spoedeisend.

Ontvankelijkheid

4.2.

[gedaagde] heeft als meest verstrekkend verweer gevoerd dat [eiser] geen verhuurder is blijkens de overgelegde huurovereenkomsten en daarom niet-ontvankelijk is in de vorderingen. [eiser] stelt daar tegenover als eigenaar van de woning gerechtigd te zijn om ontruiming te vorderen. Ook als van de juistheid van deze stelling van [eiser] wordt uitgegaan ( [gedaagde] heeft gewezen op een uitspraak die op het tegendeel wijst), kan de vordering niet slagen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

Waarheids- en volledigheidsplicht

4.3.

De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat [eiser] in de dagvaarding niet de volledige weergave van de feiten heeft gegeven over de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten. Mr. Van der Heiden heeft ter zitting toegelicht dat hij tijdens het schrijven van de dagvaarding niet op de hoogte was dat er meerdere huurovereenkomsten tussen partijen waren gesloten en heeft na de ingebrachte producties door [gedaagde] alsnog de overgebleven huurovereenkomsten in het geding gebracht. De kantonrechter vindt dat [eiser] daarmee in zoverre alsnog aan zijn substantiërings- en waarheidsplicht heeft voldaan, en zal geen gevolgtrekking verbinden aan de aanvankelijk onjuiste voorlichting.

Ontruiming

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Bepaalde of onbepaalde tijd?

4.5.

[eiser] is van mening dat er tussen partijen één huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand is gekomen. Op grond daarvan stelt [eiser] , zoals toegelicht ter zitting, dat de huurovereenkomst na de opzegging op 20 januari 2025 van rechtswege is geëindigd. [gedaagde] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.

4.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Het standpunt van [eiser] dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten en van rechtswege op 20 januari 2025 eindigt, kan niet worden gevolgd. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd is immers door [eiser] na de aanvankelijke einddatum (22 februari 2023) meermalen voortgezet. De wettelijke systematiek gaat in dat geval uit van huurbescherming, in die zin dat de opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter op vordering van de verhuurder het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. ^[1]

4.7.

Of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd kan in dit kort geding in het midden blijven, aangezien uit de wettelijke huurbescherming volgt dat de huurovereenkomst in ieder geval niet op 20 januari 2025 van rechtswege is geëindigd. Voor zover de gevorderde ontruiming is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, faalt die stelling.

Overlast

4.8.

Naar de kantonrechter begrijpt is de vordering van [eiser] ook gegrond op de stelling dat [gedaagde] zich niet gedraagt als goed huurder, en dat daarom, vooruitlopende op een ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming is gerechtvaardigd. Ook dit betoog kan niet slagen om de volgende redenen.

4.8.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen. ^[2] Dit betekent onder meer dat hij en zijn bezoekers geen overlast voor omwonenden mogen veroorzaken en dat de woning bewoonbaar moet blijven. Indien de huurder toch overlast veroorzaakt of de woning niet bewoonbaar houdt, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Om een ontruiming te kunnen toewijzen, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, om de overlastgever te bewegen zijn of haar gedrag te veranderen.

4.9.

[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] onder andere overlast veroorzaakt door het ophangen van camera’s in gemeenschappelijke ruimtes. [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat er momenteel nog camera’s in en rond de woning hangen die de privacy van de andere bewoners van het pand of van [eiser] schenden.

Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] vaak geluidsoverlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist.

4.9.

De kantonrechter is op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting van oordeel dat wel aannemelijk is geworden dat [gedaagde] incidenteel geluidsoverlast heeft veroorzaakt en dat hij een camera heeft opgehangen waardoor mogelijk de privacy van andere bewoners is geschonden geweest. Deze tekortkomingen zijn echter tegenover het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning thans van onvoldoende gewicht om een ontruiming met zijn gevolgen te rechtvaardigen. Daarin speelt mee dat gebleken is dat het pand waarin de woning en andere huurwoningen zich bevinden, zeer gehorig is en ook andere huurders geluidsoverlast veroorzaken. Uit niets blijkt dat [eiser] zich heeft ingespannen om te bemiddelen tussen de bewoners. Daarentegen lijken de bewijsstukken te suggereren dat bewoners tegen elkaar worden opgezet. Voor de vraag of sprake is van zodanige overlast dat ontbinding is gerechtvaardigd, is nader onderzoek nodig naar de feiten. Dit kort geding leent zich daar niet voor.

Conclusie

4.10.

De conclusie is dan ook dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

Proceskosten

4.11.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

20,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

834,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 834,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2025.

Voetnoten

1. Artikel 7:271 lid 1 BW jo. 7:272 lid 1 BW.

2. Artikel 7:213 BW.