ECLI:NL:RBNHO:2024:9835 - Rechtbank Noord-Holland - Burengeschil over erfgrens en eigendom strook grond door ...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/346303 / HA ZA 23-649

Vonnis van 25 september 2024

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. J.S. Dallinga,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. K. Hollenberg.

De zaak in het kort

Burengeschil over de plaats van de erfgrens. De feitelijke erfgrens tussen de percelen van partijen komt niet overeen met de kadastrale gegevens. [eiseres] vordert een verklaring voor recht dat de kadastrale erfgrens de juridische erfgrens is, en verwijdering door [gedaagden] van bouwwerken die hij op het erf van [eiseres] heeft geplaatst. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat (i) hij door verjaring eigenaar is geworden van een strook grond die volgens de gegevens in het Kadaster eigendom van [eiseres] is, maar feitelijk bij de tuin van [gedaagden] hoort, en (ii) de feitelijke erfgrens hierdoor de juridische erfgrens is geworden. Het beroep van [gedaagden] op verjaring slaagt.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 november 2023, met producties;

- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- het tussenvonnis van 17 april 2024;

- het proces-verbaal van descente van 11 juli 2024;

- de mondelinge behandeling op 11 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. Mr. Hollenberg heeft spreekaantekeningen overgelegd en (gedeeltelijk) voorgedragen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen zijn elkaars achterburen. [eiseres] is sinds 1988 eigenaar van het perceel met daarop (onder meer) een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . [gedaagden] is sinds 2014 eigenaar van het perceel met daarop (onder meer) een woning aan de [adres 2] in [woonplaats] .

2.2.

Tussen de achtertuinen van partijen (en hun zijburen) ligt een steeg, die voor wat betreft het gedeelte daarvan dat achter de achtertuin van [eiseres] is gelegen, deel uitmaakt van haar perceel. In de koopakte van [eiseres] is ten aanzien van deze steeg vermeld:

“Voor het bestaan van erfdienstbaarheden wordt verwezen naar een akte van transport, negentien december negentienhonderd acht en zestig (…) waarin het volgende voorkomt:

De comparanten (…) verklaarden (…) de navolgende erfdienstbaarheden te vestigen:

(…)

e. Van voetpad, om te voet, met een fiets of ander klein voertuig aan de hand, te komen- en te gaan van- en naar de [adres 1] over een pad, ter breedte van ongeveer een meter vijftig centimeter, gelegen aan de meest westelijke zijde van de kavels 1 tot en met 5 en de meest zuidelijke zijde van kavel 1l (…)”

2.3.

In de koopakte van [gedaagden] is ten aanzien van de steeg bepaald:

“Voor bestaande erfdienstbaarheden ten aanzien van de percelen [adres 2] 116 tot en met 130 (even nummers) (…) wordt ten deze ondermeer speciaal verwezen naar:

(…)

II. een akte van vestiging van erfdienstbaarheid van voetpad om te voet, met een fiets aan de hand, kruiwagen of ander klein voertuig te komen en te gaan van – en naar – de [adres 1] (…) waarin ondermeer werd bepaald dat het pad een breedte zal verkrijgen van ongeveer een met vijftig centimeter, en zal zijn gelegen de meest oostelijke zijde van de percelen plaatselijk gemerkt aan de [adres 2] [woonplaats] met de nummers 122 tot en met 130 even nummers 9 (…), dat het hart van bedoeld pad zal zijn gelegen op de kadastrale oostgrens van de percelen [adres 2] 122 tot en met 130 voornoemd (…)”

2.4.

[gedaagden] heeft zijn perceel gekocht van de heer [H.] (hierna: [H.] ) en mevrouw [B.] . Zij verkregen het op 13 oktober 2000 van de heer [K.] (hierna: [K.] ) en mevrouw [I.B.] , die vanaf 11 maart 1994 de eigenaren waren.

2.5.

[K.] heeft in 1994 de bestaande erfafscheiding tussen zijn tuin en de steeg vervangen door een schutting. [gedaagden] heeft die schutting in 2019 verwijderd en vervangen door de huidige schutting.

2.6.

Het Kadaster heeft in oktober 2022 een reconstructie uitgevoerd van (onder meer) de grens tussen de percelen van partijen. Hieruit blijkt dat de huidige feitelijke erfgrens niet overeenstemt met de gegevens die in het Kadaster zijn geregistreerd. Een strook grond die volgens de kadastrale gegevens bij de steeg (en dus het perceel van [eiseres] ) hoort, maakt feitelijk deel uit van de tuin van [gedaagden] (hierna: de strook grond). De steeg is hier daardoor feitelijk smaller dan volgens de kadastrale gegevens.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
primair:

voor recht verklaart dat de (juridische) erfgrens tussen de percelen [adres 1] en [adres 2] loopt zoals door het Kadaster in het rapport van 26 oktober 2022 is vastgesteld;

subsidiair:

de (juridische) erfgrens tussen de percelen [adres 1] en [adres 2] vaststelt op 1.58 meter uit het verlengde van de gevel van de schuur bij [adres 1] 13;

II.
primair:

[gedaagden] op straffe van een dwangsom veroordeelt de schutting, de schuur en eventuele andere bouwwerken die hij op het erf van [eiseres] heeft geplaatst te verwijderen en verwijderd te houden, op zodanige wijze dat de erfgrens vrij komt te liggen;

subsidiair:

[gedaagden] veroordeelt te gehengen en gedogen dat [eiseres] de schuur en de schutting die [gedaagden] op het erf van [eiseres] heeft geplaatst, op kosten van [gedaagden] verwijdert;

III. [gedaagden] in de proceskosten veroordeelt.

3.2.

[gedaagden] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagden] vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [gedaagden] eigenaar is van de strook grond;

II. [eiseres] veroordeelt medewerking te verlenen aan inschrijving van de door verjaring verkregen eigendom in de openbare registers, waarbij elk van partijen de helft van de kosten draagt;

III. bepaalt dat wanneer die medewerking langer dan 14 dagen na betekening van dit vonnis uitblijft, dit vonnis in de plaats van die medewerking gesteld kan worden;

IV. [eiseres] in de proceskosten veroordeelt.

3.5.

[eiseres] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Vanwege de samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna samen worden behandeld.

Verjaring

4.2.

In geschil zijn de eigendom van de strook grond en de plaats van de juridische erfgrens. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat hij door verjaring, artikel 3:99 lid Pro 1, althans artikel 3:105 lid 1 BW Pro in combinatie met 3:306 van het Burgerlijk Wetboek (BW), eigenaar is geworden van de strook grond, waardoor de juridische erfgrens in zijn voordeel is verplaatst. [eiseres] betwist dit.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat de strook grond door verjaring eigendom van [gedaagden] is geworden, waardoor de feitelijke erfgrens de juridische erfgrens is geworden. Zij licht dit hierna toe.

4.4.

Rechten op een onroerende zaak zoals hier aan de orde, worden door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren (verkrijgende verjaring). Degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw (bevrijdende verjaring). Voor bevrijdende verjaring geldt een verjaringstermijn van twintig jaar.

Bezit

4.5.

Bezit is ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Dat [gedaagden] de strook grond bezit is niet in geschil. De strook grond is bij de tuin van [gedaagden] betrokken en [gedaagden] heeft deze als zodanig in gebruik. De discussie tussen partijen betreft de vraag hoelang deze situatie al bestaat en of sprake is van bezit te goeder of te kwader trouw.

4.6.

[gedaagden] stelt dat hij de huidige schutting op dezelfde plaats heeft gezet als waar de in 1994 door [K.] geplaatste schutting stond. Alleen de plaats van het tuinhuis van [gedaagden] wijkt af van de oude situatie in het voordeel van [eiseres] , waardoor de steeg ter plaatse van het tuinhuis wat breder is geworden. Als gevolg hiervan vormen de huidige schutting en het tuinhuis aan de kant van de schutting geen rechte lijn.

Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [gedaagden] verwezen naar foto’s en naar verklaringen van onder meer [K.] en [H.] . Uit een foto uit 2014 blijkt dat de steeg op het meest zuidelijke punt destijds ongeveer 4,5 stoeptegel breed was. Ter hoogte van het meest noordelijke punt van de erfafscheiding was de steeg in de oude situatie smaller, ongeveer 4,2 stoeptegel breed. Bij de bouw van de woningen in 1967 zijn betonpalen geplaatst. Deze markeerden de erfgrens tussen de achtertuinen van de percelen aan de [adres 2] en de steeg. De betonpalen werden door de verschillende eigenaars gebruikt om de erfgrenzen te bepalen. Bij het vervangen van de schutting heeft [gedaagden] aansluiting gezocht bij de oude feitelijke situatie, die overeenkwam met de nog aanwezige betonpalen, aldus [gedaagden]

4.7.

[eiseres] betwist dat [gedaagden] en zijn rechtsvoorgangers de strook grond langer dan tien of twintig jaar onafgebroken in bezit hebben gehad. De huidige schutting staat namelijk niet op dezelfde plaats als de oude schutting. Bij het wijzigen van de plaats van de schutting in 2019 wist [gedaagden] heel goed waar de erfgrens met het perceel van [eiseres] lag. Zowel uit de akte van levering van zijn perceel, als uit het Kadaster volgt namelijk onmiskenbaar dat die erfgrens ligt aan het einde van de steeg die 1.50 meter – 1.58 meter breed is. Van bezit te goeder trouw is daarom geen sprake. De steeg is altijd vijf stoeptegels breed geweest, totdat [gedaagden] de nieuwe schutting op haar grond plaatste, aldus [eiseres] .

Ook [eiseres] heeft verwezen naar verklaringen en foto’s.

4.8.

Naar het oordeel van de rechtbank is vast komen te staan dat de huidige schutting op dezelfde plaats staat als de door [K.] geplaatste schutting. Dit betekent dat de huidige situatie in elk geval vanaf 1994 bestaat. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.

Tegels

4.9.

Ter zitting hebben partijen, hun advocaten en de rechtbank met elkaar de foto’s in de punten 28 tot en met 30 van de conclusie van antwoord in conventie bekeken. Op de linker foto in punt 28 staat [gedaagde sub 2] ter hoogte van de schutting van [gedaagden] op een trap in de steeg. Partijen zijn het erover eens dat die foto is gemaakt in 2014. Zichtbaar zijn vier tegels en een niet betegeld strookje grond daarnaast, grenzend aan de schutting van [gedaagden] [eiseres] heeft verklaard dat onder de voeten van [gedaagde sub 2] zichtbaar is dat er een vijfde tegel ligt. [gedaagden] heeft hier onbetwist tegenin gebracht dat die vijfde tegel behoort tot de toegang tot de tuin van [adres 2] 120. Mr. Dallinga heeft verklaard dat, als ervan zou worden uitgegaan dat op die plek geen vijfde tegel ligt, het erom gaat of er een vijfde tegel past, en dat [eiseres] meent dat dit zo is.

Naast de foto uit 2014 staat in punt 28 een foto van de situatie sinds 2019. Op deze foto is hetzelfde deel van de steeg te zien. De rechtbank ziet op deze foto ook vier tegels, met daarnaast een strookje grond dat niet smaller lijkt dan het strookje grond op de foto uit 2014.

4.10.

[eiseres] heeft verwezen naar de door haar bij conclusie van antwoord in reconventie als productie 11, 12 en 13 overgelegde foto’s. Op productie 11 en 12 is volgens [eiseres] te zien dat de steeg 1.58, of in elk geval minstens 1.50 meter breed is, omdat de tegels 30 bij 30 centimeter breed zijn. Hoewel in die conclusie staat dat de foto bij productie 11 de situatie tot 2019 weergeeft, heeft [eiseres] ter zitting eerst verklaard dat die foto moet zijn gemaakt in 2022, ten tijde van de procedure tegen een andere buurman. Daarna heeft zij verklaard dat zij het eigenlijk niet meer weet. Mr. Hollenberg heeft verklaard dat deze foto de situatie van na 2019 weergeeft, omdat de schutting van [gedaagden] erop staat.

Nog daargelaten dat partijen twisten over het moment waarop deze foto is gemaakt, overweegt de rechtbank dat op zowel productie 11 als 12 niet zichtbaar is dat de steeg
ter plaatse van de percelen van partijen1.58 of 1.50 meter breed is.

Verder stelt [eiseres] dat uit de foto bij productie 13, die volgens haar de situatie tot 2019 weergeeft, blijkt dat de oude schutting recht liep. Of dat inderdaad uit de foto blijkt, kan echter in het midden blijven. [gedaagden] heeft op dit punt namelijk onbetwist naar voren gebracht dat het tuinhuis iets meer op zijn eigen perceel is gelegen dan de nieuwe schutting. Daardoor is er een ‘knik’ waar de schutting tegen het tuinhuis staat. Uit het feit dat de huidige schutting met tuinhuis geen rechte lijn vormen, kunnen dan ook geen conclusies worden getrokken ten aanzien van de vraag of [gedaagden] in de huidige situatie een groter deel van het perceel van [eiseres] in gebruik heeft, dan toen de schutting van [K.] er nog stond.

Betonpalen

4.11.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat hij bij het plaatsen van de nieuwe schutting de oude betonpalen als ijkpunt heeft gebruikt. [eiseres] betwist dit niet, maar stelt dat nergens uit blijkt dat de betonpalen destijds de kadastrale grens aangaven. Dit laatste is op zichzelf juist, maar uit de aanwezigheid van de betonpalen op de door partijen overgelegde foto’s kan naar het oordeel van de rechtbank wél een en ander worden afgeleid.

4.12.

De rechtbank volgt [gedaagden] in zijn standpunt dat op de foto’s bij productie 9 en 10 bij de conclusie van antwoord in conventie de oude betonpalen tussen de steeg en [adres 2] 122 en 124, respectievelijk tussen de steeg en [adres 2] 122 en 120 zichtbaar zijn.

4.13.

[gedaagden] heeft verder verwezen naar productie 7 bij de conclusie van antwoord in conventie, een foto waarop een gespannen touw te zien is. Dit touw geeft volgens hem de plaats van de oude erfafscheiding weer, die overeenkwam met de lijn van de oude betonpalen. Tijdens de descente was dit touw nog aanwezig. [gedaagden] heeft verklaard dat hij de nieuwe schutting tussen de oude betonpalen in heeft gezet en dat aan de sporen op de nieuwe schuttingpaal bij zijn poort te zien is dat deze tegen een oude betonpaal stond. [eiseres] heeft dit niet betwist. Evenmin heeft zij betwist dat het touw de lijn van de oude betonpalen weergeeft. De rechtbank heeft ter plaatse geconstateerd dat de huidige schutting binnen de lijn van het touw staat, en dus niet verder de steeg in.

[eiseres] heeft door het enkele overleggen van de onduidelijke foto bij productie 16 onvoldoende gemotiveerd betwist dat de betonpalen er sinds de bouw hebben gestaan. [gedaagden] heeft er overigens ter zitting terecht op gewezen dat op deze foto een betonpaal zichtbaar is.

4.14.

Uit de foto’s waarop het aantal stoeptegels is te zien, in samenhang met de foto’s van de oude betonpalen, de sporen daarvan op de nieuwe schuttingpaal en het touw, kan naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat de door [gedaagden] in 2019 geplaatste schutting op dezelfde plaats staat als de door [K.] in 1994 geplaatste schutting.

4.15.

[eiseres] heeft verklaringen overgelegd van de familie [G.] en mevrouw [naam] , waaruit volgens haar blijkt dat de steeg altijd 1.58 - 1.50 meter breed (namelijk vijf stoeptegels) is geweest.

De familie [G.] heeft verklaard:

“Hierbij verklaren wij, bewoners van [adres 1] 9 sinds 1984 dat de breedte van de steeg 5 stoeptegels (meer dan 1.50 meter) over tenminste de hele lengte van ons deel van de steeg is geweest in de periode 1984-heden. Ons inziens was dat ook het geval voor de rest van de steeg. Totdat de huidige bewoners van de [adres 2] hierop – zonder toestemming van de [adres 1] -bewoners – aanpassingen hebben verricht.”

Deze verklaring doet niet af aan de hiervoor genoemde overtuiging van de rechtbank, alleen al omdat [G.] niet specifiek verklaart over de steeg ter hoogte van de percelen van partijen.

Mevrouw [naam] heeft verklaard:

“Sinds 1969 ben ik eigenaar en bewoonster van bovengenoemd adres[toevoeging rechtbank: [adres 1] 7]
. De achterliggende steeg, die tot mijn eigendom behoort, is 1½ meter breed, of wel 5 stoeptegels breed. Dit staat ook op mijn koopacte. In de 55 jaren dat ik hier woon is dit altijd zo geweest.”

Ook deze verklaring doet niet af aan de hiervoor genoemde overtuiging van de rechtbank, omdat deze enkel ziet op een ander deel van de steeg dan waar het hier om gaat.

4.16.

Gelet op het voorgaande heeft [gedaagden] de rechtbank ervan overtuigd dat zijn rechtsvoorgangers, en daarna hij, de strook grond in elk geval sinds 1994 onafgebroken in bezit hebben gehad. [eiseres] heeft deze overtuiging met de door haar overgelegde foto’s en verklaringen niet weggenomen. Dit betekent dat niet aan bewijslevering door [eiseres] wordt toegekomen.

4.17.

Of het bezit te goeder of te kwader trouw was, kan in het midden blijven. Zelfs als sprake zou zijn geweest van bezit te kwader trouw en dus zou worden uitgegaan van een verjaringstermijn van twintig jaar, is de verjaring immers uiterlijk in 2014 voltooid.

Gevolgen voor de vorderingen

4.18.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. De vorderingen van [gedaagden] zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

4.19.

[eiseres] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

1.842,00

(3,00 punten × € 614,00)

- nakosten

€

278,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.434,00

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af.

in reconventie

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagden] eigenaar is van de litigieuze strook grond, die op het relaas van bevindingen van het Kadaster d.d. 26 oktober 2022 en zoals als productie 4 aan de dagvaarding is gehecht, onderdeel uitmaakt van het perceel van [eiseres] , maar in feitelijk opzicht op dit moment onderdeel uitmaakt van de tuin van [gedaagden] ,

5.3.

veroordeelt [eiseres] medewerking te verlenen aan inschrijving van de door verjaring verkregen eigendom in de openbare registers, waarbij elk van partijen de helft van de kosten draagt,

5.4.

bepaalt dat bij het langer dan veertien dagen na betekening van dit vonnis uitblijven van de onder 5.3 bedoelde medewerking, dit vonnis in de plaats gesteld kan worden van de ontbrekende medewerking,

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.

in conventie en in reconventie

5.6.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 2.434,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.8.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda, bijgestaan door de griffier mr. C.J. Hankel-Luder, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.

CHL/SA