ECLI:NL:RBNHO:2024:9759

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10981372 \ CV EXPL 24-1651

Vonnis (bij vervroeging) van 11 september 2024

in de zaak van

1.[eiser 1]

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2],

gemachtigde: mr. A.I. de Haan,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. J. Groenewoud.

De zaak in het kort

[eiser 1] en [eiser 2] hebben last van vocht en schimmel in hun huurwoning en stellen dat verhuurder [gedaagde] niet voldoende heeft gedaan om deze problemen aan te pakken. [eiser 1] en [eiser 2] eisen dat [gedaagde] de vochtproblemen laat verhelpen en dat de huur wordt verlaagd totdat de problemen zijn opgelost. [gedaagde] zegt dat zij alles heeft gedaan wat van haar kan worden verwacht.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] onvoldoende heeft gedaan. Zo is een lekkage aan het dak niet hersteld. Daarom wijst de kantonrechter de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] voor een groot deel toe.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- het tussenvonnis van 29 mei 2024
- de brief van [eiser 1] en [eiser 2] met producties 9 en 10.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] huren sinds 1 februari 2021 van [gedaagde] een zelfstandige woonruimte met tuin aan de [adres] in [plaats] (hierna: de huurwoning). De huurwoning omvat een benedenverdieping van een woonhuis en bestaat uit een hal, woonkamer, badkamer, keuken en in een uitbouw een tussenkamer en slaapkamer. In de tussenkamer bevindt zich een trap naar een kamer in een minder diepe uitbouw van de eerste verdieping, die ook bij het gehuurde hoort.

2.2.

[eiser 1] en [eiser 2] bewonen de huurwoning met hun kind.

2.3.

De huurprijs was aanvankelijk € 1.500 per maand en is per 1 februari 2023 verhoogd naar € 1.549,50 per maand.

2.4.

Met Whatsapp-berichten van 11 en 18 oktober 2021 hebben [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde] gemeld dat het licht in de badkamer niet werkt.

2.5.

In een Whatsapp-wisseling van 8 maart 2023 hebben partijen elkaar onder meer het volgende bericht:

[eiser 1] aan [gedaagde]:
Heeft [betrokkene 1] trouwens ook laten zien hoe het huis er uit ziet aan

de buitenkant? Hij had vorig jaar wat struiken weggehaald en het huis ziet er niet best uit. Er groeien allemaal planten uit de muur en gaten etc. Lopen ook weleens spontaan naaktslakken in de tussenkamer en slaapkamer, waar we wel eens over uitglijden.

[…]

Weet niet of het al was, maar er is ook best veel schimmelvorming boven. [minderjarige] (zoontje) was veel aan het hoesten en we merkten dat als we hem bij ons legden dat het minder was, nu had [betrokkene 1] laatst de vochtigheid gemeten (in eerste instantie in de badkamer) maar ook boven en de muren zijn 150% vochtig in plaats van 40%. En toen hebben we [minderjarige] bed gecheckt en in zijn bed waren alle kussens vochtig en er zat schimmel in. Dus misschien goed om daar ook naar te laten kijken.

[gedaagde] een [eiser 1]:
Boven is een heel moeilijke kamer. Ik heb 3 jaar geleden al alle

muren aan de buitenkant laten impregneren. Maar het is 3 kanten buiten.

[eiser 1] aan [gedaagde]:
Zeker. Ik heb nu een infrarood kachel gehaald en hoop dat het helpt

[gedaagde] aan [eiser 1]:
In de zomer gaat het beter. Dan kun je alles open zetten. En door de

warmte gaat het beter. Maar ook dan: 3 kanten buiten is snel bloedheet. Ik zal dat impregneren met waterglas weer eens vragen.

Wel een lang lijstje zo. Maar ik ga er wel mee aan de slag

2.6.

Met een Whatsapp-bericht van 23 maart 2023 heeft [gedaagde] aan [eiser 1] geschreven:

Andere vraag: kunnen jullie foto’s maken van de muren van de kamer buiten? Dus de kinderkamer aan de buitenkant? Ik ben bezig met offerte voor impregneren maar ze willen graag foto’s. En ook graag foto’s van de slaapkamer beneden aan de kant van de buren waarvan je zei dat er soms slakken zijn. Dan kan ik die meteen mee laten nemen misschien.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben daarop toegezegd foto’s te sturen, maar hebben dat niet gedaan.

2.7.

Bij brief van 15 november 2023 heeft [gedaagde] aangekondigd de huur met 4,1 % te verhogen per 1 januari 2024. Met een e-mail van 20 november 2023 heeft [eiser 2] daartegen bezwaar gemaakt en haar verschillende gebreken gemeld:

Schimmel in de badkamer en kamer boven:Ondanks meldingen op 8 maart 2023 zijn de schimmelproblemen in de badkamer en kamer boven nog steeds niet opgelost, wat mijn leefomstandigheden ernstig beïnvloedt. Deze problemen spelen overigens al langer.

Vochtproblemen:Een recente vochtmeting op alle muren, behalve die in de woonkamer, toont aan dat de vochtgehaltes alarmerend hoog zijn, variërend tussen 50% en 158%. Dit heeft geleid tot een vochtige vloer, schimmel in het bed, kussens, speelgoed, ballenbak en matras van mijn kind.

Naaktslakken invasie:Op 8 maart 2023 hebben wij melding gemaakt van een overvloed van naakt slakken door het hele huis, in het bijzonder de keuken, slaapkamers en tussenkamer. Tot op heden zijn er geen adequate maatregelen genomen om dit probleem aan te pakken. Los van dat het vies en smerig is, is het ook onhygiënisch.

Verwarming in de tussenkamer:Ondanks eerdere mondelinge toezeggingen tijdens een fysiek bezoek bij ons thuis en na berichtgeving via het medium Whatsapp van o.a. 11 oktober 2021 en 4 mei 2022, functioneert de verwarming in de tussenkamer nog steeds niet naar behoren.

Gat in de buitenmuur slaapkamer:Op 8 maart 2022 hebben wij melding gemaakt van een gat in de buitenmuur van de slaapkamer. Dit lijkt niet adequaat afgesloten en kan wijzen op rot. Het is duidelijk zichtbaar vanuit de tuin van de buren.

Onafgewerkte elektrapunten & plinten:Bij het tekenen van het huurcontract is overeengekomen dat onafgewerkte elektrapunten en plinten zouden worden aangepakt. Tot op heden zijn deze zaken niet voltooid, wat een potentieel veiligheidsrisico met zich meebrengt. (zie bijlage huurcontract)

Grote kier naast de voordeur:De grote kier naast de voordeur, waardoor de wind letterlijk voelbaar is, vormt een bron van ongemak, kou en tocht.

[eiser 2] heeft daarbij [gedaagde] verzocht om de voorgestelde huurverhoging uit te stellen en onmiddellijk actie te nemen om de genoemde gebreken aan te pakken.

2.8.

[gedaagde] heeft diezelfde dag via Whatsapp onder meer als volgt gereageerd:

Ik heb gereageerd op de melding destijds en gevraagd om foto’s. Zie de app.

Die heb ik nooit van jullie gekregen. Dan ga ik er ook vanuit dat het niet dringend is, of al is opgelost. Dat lijkt me logisch.

Ik ben als verhuurder niet verantwoordelijk voor ongedierte. Zie wettelijke regels. Wij hebben ook slakken en muizen in huurwoning gehad en moesten dat zelf oplossen.

Maar wil altijd kijken naar een oplossing voor allerlei dingen.

2.9.

Op verzoek van [eiser 1] heeft Stichting !Woon, onder meer een belangenbehartiger voor huurders en eigenaar-bewoners (hierna: Stichting Woon), de huurwoning bezocht. Stichting Woon heeft vochtmetingen uitgevoerd en vochtproblemen en schimmel geconstateerd en ’openstaande’ bedrading in de badkamer, woonkamer en tussenkamer aangetroffen. Met een brief van 18 december 2023 aan [gedaagde] heeft Stichting Woon onder meer deze gebreken benoemd en [gedaagde] gevraagd binnen twee weken een plan van aanpak te ontvangen. [gedaagde] heeft hierop geen plan van aanpak gedeeld en ook geen herstel uitgevoerd.

2.10.

In een brief van 19 januari 2024 heeft de huisarts van [eiser 1] verklaard dat de luchtwegklachten van [eiser 1] en haar kind zeer waarschijnlijk verband houden met vocht- en schimmelproblemen in de huurwoning.

2.11.

Op verzoek van [eiser 1] is op 29 januari 2024 een adviseur milieu en gezondheid van GGD Kennemerland (hierna: de GGD) op huisbezoek geweest en deze heeft blijkens zijn brief van 9 februari 2024 het volgende geconstateerd:

- Schimmelvorming op de kozijnen in beide slaapkamers

- Schimmelvorming in kledingkast

- Mechanische afzuiging badkamer werkt niet

- Radiatoren beneden bij slaapgedeelte werken onvoldoende

- Schimmelvorming badkamer

- Weinig mogelijkheden tot ventileren

- Sporen van naaktslakken

Verder heeft de GGD [eiser 1] onder meer als volgt geïnformeerd:

Vocht en schimmel zijn vaak niet de oorzaak van gezondheidsklachten, maar kunnen astma en andere luchtwegklachten wel verergeren. Door vocht en schimmel in de woning kunt u last krijgen van keelpijn, niezen en hoesten, verstopte neus, piepende ademhaling en benauwdheid.

2.12.

In opdracht van [gedaagde] heeft op 14 en 15 maart 2024 een klusjesman (hierna: [betrokkene 2]) werkzaamheden uitgevoerd in de huurwoning, waaronder het ontluchten van de centrale verwarming, het vervangen van de ventilator in de badkamer, het plaatsen van een lamp in de badkamer, het vullen van openingen in vloer en muren tegen slakken, het vastzetten van plinten, het verwijderen van een telefoondraad en het vervangen van tochtstrips bij de voordeur.

2.13.

Over het functioneren van de verwarming heeft [betrokkene 2] in zijn e-mail van 19 maart 2024 aan [gedaagde] onder meer geschreven:

Ik heb de CV ontlucht, alle radiatoren gecontroleerd op waterpas, en elke knop bekeken of die anders afgesteld kan worden (daarover zometeen meer). Vervolgend heb ik dat op 23 graden gezet, en alle radiator wordt heet. Mijn conclusie: de CV installatie functioneert naar behoren.

Toch is er de klacht dat de kamers - behalve de huiskamer - niet warm worden.

Als de huiskamer de ingestelde waarde bereikt, slaat de hele installatie uit. Nu zal dit zeker overdag snel gebeuren, omdat dan de deur tussen de voorkamer en de woonkamer open is. In de voorkamer hangt een radiator die gemaakt is om de hele huiskamer (met ondersteuning van een kleine radiator) te verwarmen. ‘S avonds daarentegen zou het lang moeten duren, omdat de deur dan dicht is, en de huiskamer dan door een (te) kleine radiator verwarmd moet worden. Dat zou moeten betekenen dat de andere kamers verwarmd worden,mits de radiatoren open gezet zijn. Als er een paar uur per dag wordt gestookt in de kamers, zou het vochtprobleem daar echt verbeteren en het comfort in de kamers moeten toenemen. Natuurlijk moet er ook geventileerd worden.

De knoppen op de radiatoren zijn niet instelbaar. Indien de grote radiator in de voorkamer getemperd wordt zal de rest van het huis verwarmd wordt. Mijn advies is om met een loodgieter in overleg te gaan om die radiatoren van thermostaatknop te voorzien.

2.14.

Op 22, 23 en 24 april 2024 heeft een aannemer (hierna: [bedrijf]) de voegen van buitenmuren van de uitbouw van de slaapkamer boven hersteld en die muren geïmpregneerd.

2.15.

In een e-mail van 1 mei 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde] gevraagd naar de mogelijkheid van een bouwdroger om de ruimtes te drogen. [gedaagde] heeft hierop geantwoord dat [eiser 1] en [eiser 2] alles moeten openzetten om de ruimtes te drogen.

2.16.

In een e-mail van 6 mei 2024 aan [gedaagde] heeft [betrokkene 3] van [bedrijf] haar geadviseerd om zo snel mogelijk het dak van de slaapkamer beneden te renoveren om alle risico’s op vochttoelating te voorkomen. [gedaagde] heeft het dak niet gerenoveerd.

2.17.

In juli 2024 heeft Stichting Woon de huurwoning weer bezocht. Met haar brief van 30 juli 2024 aan de advocaat van eisers heeft zij daar als volgt over gerapporteerd:

Vochtmeting slaapkamer[beneden, toevoeging rechtbank]

In de slaapkamer zijn op diverse plekken aan de muren vochtmetingen gedaan. De gemeten waarden varieerden tussen de 88 en 100 op de Trotec BM31 meter. De hoogste waarde van 100 werd gemeten in de hoek van de slaapkamer aan de linkerzijde bij binnenkomst. Dit geeft aan dat de muur zeer vochtig is. Daarnaast is er in deze kamer een grote bruine plek zichtbaar op het plafond. Onlangs zijn er dakdekkers bij huurders geweest die hebben geconcludeerd dat een lek is aan het dak boven de slaapkamer. Dit is ook met het blote oog zichtbaar.

Schimmelmeting slaapkamer[beneden, toevoeging rechtbank]

Op het plafond van de slaapkamer is schimmelvorming waargenomen. Met de Testo 606-2 meter is hier een schimmelmeting uitgevoerd, waarbij een waarde van 2,9% werd gemeten op het plafond in de slaapkamer. Dit percentage wijst op een risicogebied. Tevens is met de Trotec BM31 meter een vochtmeting van 42 gemeten op het plafond, wat bevestigt dat het plafond vochtig is.

Vochtmeting eerste verdieping

Op de eerste verdieping zijn eveneens vochtmetingen uitgevoerd, De gemeten waarden varieerden rond de 20, met als hoogste waarde 46 aan de rechterzijde van de muur. Bij de trap, waar de huurder bubbeltjes op de muur had waargenomen, gaf de vochtmeter op het hoogste punt een waarde van 68 aan. Dit duidt erop dat ook deze muur vochtig is.

Ventilatiemogelijkheid badkamer

Na mijn vorige bezoek heeft de verhuurder de ventilatiemogelijkheid in de badkamer hersteld. Bij de recent uitgevoerde meting met de Testo 417 meter bleek dat de ventilatiecapaciteit 43,1 m3/h bedraagt. Dit ligt onder de gestelde norm van 50,4 m3/h, wat betekent dat de nieuwe ventilatiemogelijkheid nog steeds onvoldoende lucht afvoert en er dus sprake blijft van een gebrek aan adequate ventilatie in de badkamer.

Conclusie

Op basis van de bevindingen is het duidelijk dat er aanzienlijke vochtproblemen en schimmelvorming aanwezig zijn in de woonruimte aan Schoterweg 116 ZW. Bovendien is de ventilatiemogelijkheid in de badkamer nog steeds niet naar behoren hersteld. Ik adviseer verdere stappen te ondernemen om deze problemen aan te pakken en zo de leefbaarheid en gezondheid van de huurders te waarborgen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen - na vermindering van eis tijdens de mondelinge behandeling - bij vonnis zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te veroordelen tot het herstel van omschreven gebreken aan de huurwoning:

a. het bestrijden en verhelpen van het (optrekkend) vocht in de huurwoning door een vochtbestrijdingsspecialist, zodanig dat op grond van vochtmetingen blijkt dat het vocht in muren en kozijnen binnen de norm blijft, geen schimmelvorming meer ontstaat en geen naaktslakken de huurwoning binnendringen;

b. het aanbrengen van adequaat ventilatiesysteem in de badkamer, zodanig dat er geen schimmelvorming meer ontstaat;

c. herstellen van de kier naast de voordeur, zodat er sprake is van een tochtvrije afdichting;

d. repareren van het verwarmingssysteem, zodat op de gehele benedenverdieping een temperatuur van 20 graden C (bij een temperatuur van minus 10 graden C) gehaald kan worden;

e. reparatie aan de buitenmuur, zodat er geen gaten en losliggende stenen in de muur zijn.

2. te verklaren voor recht dat de huurprijs van de huurwoning tijdelijk wordt verminderd met een percentage van 60% of een door de rechter te bepalen percentage, vanaf 1 januari 2023, of een door de rechter te bepalen tijdstip, tot het moment dat de gebreken zijn hersteld,

3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, inclusief een bedrag aan nasalaris, te verhogen met de kosten van betekening indien [gedaagde] niet overgaat tot herstel van de gebreken binnen twee maanden na het vonnis.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat er sprake is van vochtproblemen, waardoor schimmelvorming optreedt en naaktslakken worden aangetrokken. Het dak van de slaapkamer beneden is lek en door een gat in de buitenmuur van deze slaapkamer en verdere kieren komen vocht, kou en slakken de huurwoning in. Het kind van [eiser 1] en [eiser 2] kon door schimmel niet meer in de slaapkamer boven verblijven zodat de inrichting van zijn slaapkamer is verplaatst naar de woonkamer. Op de muren en goederen in de ouderslaapkamer beneden is ook schimmel aangetroffen. De verwarming werkt niet voldoende waardoor de slaapkamers beneden, boven en de tussenruimte niet boven 14 °C kunnen worden verwarmd. Dit al doet afbreuk aan de leefbaarheid van de huurwoning, aldus [eiser 1] en [eiser 2].

3.3.

[gedaagde] voert verweer en voert aan dat zij de nodige herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. De verdere klachten van [eiser 1] en [eiser 2] zijn of geen gebrek dat zij moet herstellen, of zijn aan [eiser 1] en [eiser 2] zelf toe te rekenen, omdat zij de huurwoning onvoldoende ventileren en verwarmen. De huurwoning is 100 jaar oud en biedt geen nieuwbouwkwaliteit. Dat kunnen [eiser 1] en [eiser 2] dan ook niet verwachten. Voor aanvang van de huurovereenkomst woonde [gedaagde] met haar gezin in de huurwoning en zij ondervonden geen last. Zij kan daarom niet worden aangesproken voor het gevorderde herstel en [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen recht op huurprijsvermindering, aldus [gedaagde]. [gedaagde] heeft op zitting wel verklaard bereid te zijn een sterkere ventilator in de badkamer te installeren.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen herstel van de door hen gestelde gebreken en een huurprijsvermindering totdat deze gebreken zijn hersteld.

4.2.

Uitgangspunt is dat de verhuurder een gebrek aan het gehuurde moet verhelpen. Dit is anders als het gaat om kleine herstellingen of als herstel voor rekening van de huurder komt. Een huurder kan bij verminderd huurgenot door een gebrek daarnaast vorderen dat de huurprijs evenredig wordt verminderd. Dit geldt van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

4.3.

Een ‘gebrek’ is een staat of eigenschap van de zaak - in dit geval de huurwoning - waardoor de zaak aan de huurder niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst ziet, mag verwachten. Dit is een objectieve kwaliteitsnorm. Ook voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst zichtbare gebreken aan het gehuurde vallen onder het begrip ‘gebrek’. Doel hiervan in dit kader is het waarborgen dat alle huurwoningen goed zijn onderhouden.

Gebrek

4.4.

In de eerste plaats moet worden vastgesteld of sprake is van een of meer gebreken aan de huurwoning. De kantonrechter concludeert dat dit het geval is en licht dit hierna toe.

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van vochtproblemen en schimmelvorming in de huurwoning, ook nu nog altijd, maanden na de herstelwerkzaamheden in maart en april 2024. Voor de mondelinge behandeling hebben [eiser 1] en [eiser 2] onder meer foto’s overgelegd gedateerd 25 juni 2024 tot en met 14 juli 2024 waarop vocht- en schimmelplekken in de slaapkamer beneden en in de badkamer zichtbaar zijn. Dit vindt ook steun in het rapport van 30 juli 2024 van Stichting Woon.

4.6.

Gezien de ernst van de vochtproblemen en schimmelvorming, ook in samenhang bezien met de informatie van de GGD en de huisarts over het verband tussen vocht, schimmel en gezondheid (zie alinea’s 2.10 en 2.11), is er sprake van een gebrek dat het woongenot ernstig schaadt.

4.7.

Partijen zijn het echter niet eens over de oorzaak van dit gebrek en daarmee over de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor het nodige herstel ervan.

Herstel dak en muren

4.8.

Ook als de huurwoning voor de huurovereenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] geen vochtproblemen en schimmelvorming kende, neemt dat niet weg dat vaststaat dat hiervan in ieder geval vanaf maart 2023 wel sprake is.

4.9.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat er bouwkundige oorzaken zijn voor de vochtproblemen. [gedaagde] heeft in april 2024 wel de voegen van buitenmuren van de uitbouw van de slaapkamer boven laten herstellen en die muren laten impregneren, maar niet de muren van de uitbouw van de slaapkamer beneden. Bovendien heeft de aannemer van [gedaagde] aanleiding gezien haar te adviseren zo snel mogelijk het dak van de slaapkamer beneden te vernieuwen “
om alle risico’s op vochttoelating te voorkomen!”, maar zij heeft dit advies niet opgevolgd. [gedaagde] erkent de noodzaak tot herstel – ter zitting heeft zij verklaard daarvoor een offerte te hebben ontvangen van € 11.000, waarbij onder meer ook alle dakbalken worden vervangen – maar betwist dat het dak nu al lekt.

De kantonrechter overweegt dat voldoende vast is komen te staan dat het dak van de slaapkamer beneden daadwerkelijk lekt. Dat het dak lekt is geconstateerd in de rapportage van Stichting Woon van 30 juli 2024 (zie 2.17): “[een lek aan het dak boven de slaapkamer]
is met het blote oog zichtbaar” en de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde foto’s van het plafond en de zijmuur van de slaapkamer beneden (waar ter hoogte van het vergane boeideel grote gaten in zitten) en de film van het dak getuigen daarvan. [gedaagde] heeft dat niet (voldoende) gemotiveerd weersproken.

4.10.

Het verweer van [gedaagde] dat [eiser 1] en [eiser 2] de huurwoning onvoldoende ventileren en verwarmen, faalt gelet op het voorgaande. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dit overigens ook gemotiveerd weersproken en aangevoerd dat zij in de slaapkamer boven een infrarood kachel gebruiken, een elektrische vochtonttrekker gebruiken en om de twee maanden de muren en het plafond van de badkamer met een schimmelreiniger schoonmaken. Zodoende nemen zij van hun kant voldoende maatregelen.

4.11.

Dit leidt ertoe dat [gedaagde] in beginsel verplicht is de vochtproblemen en schimmelvorming in slaapkamer op de begane grond van de huurwoning te verhelpen. Dit is alleen anders als en voor zover verhelpen onmogelijk is of de vereiste uitgaven in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. [gedaagde] heeft zich beroepen op de laatste uitzondering en aangevoerd dat de kosten voor herstel van het dak van de slaapkamer beneden (inclusief nieuwe dakbalken en isolatie) € 11.000,00 bedragen, wat zij door haar kosten voor deze procedure niet kan betalen.

4.12.

De hiervoor genoemde uitzondering op de herstelplicht mag niet te snel worden aangenomen. Uit de jurisprudentie volgt dat een afweging van alle belangen en omstandigheden van het geval moet plaatsvinden, waarbij aan de zijde van de verhuurder omstandigheden kunnen worden meegewogen als de wijze waarop de gebreken zijn ontstaan, de resterende duur van de huur, de toekomstige bestemming van het verhuurde en de kosten van opheffing van het gebrek in verhouding tot het daarmee gediende genotsherstel voor de huurder. [gedaagde] heeft zich beperkt tot de stelling dat zij de kosten voor herstel niet kan betalen doordat zij voor deze procedure kosten heeft gemaakt. Dat is echter onvoldoende reden om voorbij te gaan aan de wettelijke bescherming die aan haar huurders toekomt. De financiële positie van [gedaagde] is op zichzelf niet voldoende voor een uitzondering op de herstelplicht. Niet ter discussie staat dat [eiser 1] en [eiser 2] groot belang hebben bij een gezond leefklimaat in de huurwoning en gebruik van alle ruimtes daarvan.

4.13.

Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld het dak van de slaapkamer beneden te laten repareren en daarbij de gaten in de buitenmuren van de slaapkamer beneden te laten herstellen en – gelijk aan de buitenmuren van de slaapkamer boven – ook deze muren zo nodig te impregneren. [gedaagde] dient de muren en het dak zodanig te herstellen dat de vochtproblemen en schimmelvorming in de slaapkamer op de begane grond zijn verholpen.

4.14.

Omdat het begrip ‘vochtbestrijdingsspecialist’ geen vaststaand begrip is en [eiser 1] en [eiser 2] niet hebben toegelicht waarom een dergelijk specialist de werkzaamheden moet uitvoeren – men kan ook zelf een muur impregneren – zal niet worden bepaald dat de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd door een vochtbestrijdingsspecialist. Het verder meer of anders gevorderd onder 1. sub a en e zal worden afgewezen.

Termijn herstel

4.15.

De nodige herstelwerkzaamheden zijn omvangrijk en [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat het moeilijk is een aannemer te vinden die op korte termijn deze werkzaamheden kan uitvoeren. [gedaagde] zal daarom niet zoals gevorderd onder 3. een termijn van twee maanden worden gegeven voor het (laten) uitvoeren van het herstel, maar een termijn van drie maanden. Gezien de ernst van de vochtproblemen en de schimmelvorming kan het herstel niet langer worden uitgesteld.

Badkamer

4.16.

[gedaagde] heeft op zitting toegezegd dat zij een sterkere ventilatie in de badkamer zal installeren. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] haar toezegging zal nakomen en een passende ventilator tenminste gelijk aan de norm van 50,4 m3/h (zie alinea 2.17) zal installeren. Daarom zal de kantonrechter hier geen veroordeling aan verbinden.

4.17.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben verder in het kader van overlast door naaktslakken eerst ter zitting gesteld dat er een opening is tussen de tegels en de badkamermuur, maar hebben daar wat betreft de waterdichtheid van de badkamer geen consequentie aan verbonden. Het rapport van Stichting Woon benoemt voor de badkamer ook alleen het aanpassen van de ventilatiemogelijkheid. Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] ook een bouwkundig herstel van de badkamer hebben bedoeld, hebben zij onvoldoende gesteld om te komen tot een veroordeling voor dit deel.

Kier voordeur

4.18.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen verder dat een hoek van circa 3x1cm aan de zijkant onderaan de voordeur ontbreekt en het hierdoor tocht. Dit hebben zij onderbouwd met een film van een flikkerende kaars bij de kier van de gesloten deur.

[gedaagde] betwist op haar beurt dat de deur gebrekkig is, heeft aangevoerd dat [betrokkene 2] naar aanleiding van de melding van [eiser 1] en [eiser 2] tochtstrips bij de voordeur heeft geplaatst en zij heeft onweersproken aangevoerd dat het gordijn voor de voordeur voldoende tocht tegenhoudt.

4.19.

De kantonrechter kwalificeert het gewenste herstel als een kleine herstelling die voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komt. [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling gesuggereerd een lat op de deur over de kier te zetten. De kosten en moeite die hieraan zijn verbonden zijn beperkt en kunnen door de huurders worden gedragen. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot herstel van deze kier zal daarom worden afgewezen.

Verwarming

4.20.

[gedaagde] heeft betwist dat de verwarming onvoldoende functioneert en heeft onder verwijzing naar de e-mail van [betrokkene 2] aangevoerd dat de verwarming is ontlucht en naar behoren functioneert. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hierop hun stelling dat de verwarming onvoldoende functioneert niet nader onderbouwd en hebben op zitting verklaard niet te weten of de verwarming in de slaapkamer boven inmiddels voldoende functioneert, omdat zij dit in de winter pas zullen gaan merken. Gezien deze stand van zaken is voor een veroordeling van [gedaagde] tot het repareren van het verwarmingssysteem geen plaats.

Huurprijsvermindering

4.21.

De vochtproblemen en schimmelvorming als waarvan in de slaapkamer op de begane grond sprake is rechtvaardigen een vermindering van de huurprijs. Gezien de aard en de ernst van de gebreken en mede in aanmerking genomen dat een deel van de klachten niet slaagt, acht de kantonrechter een tijdelijke huurprijsvermindering van 35% redelijk.

4.22.

Deze huurprijsvermindering geldt vanaf 8 maart 2023 totdat de gebreken zijn hersteld. Vanaf 8 maart 2023, want [eiser 1] en [eiser 2] hebben eerst op die dag de vochtproblemen en schimmelvorming aan [gedaagde] gemeld; dat zij niet op eerste verzoek van [gedaagde] foto’s van de buitenmuur aan de kant van de buren hebben aangeleverd, doet daaraan onvoldoende af, omdat de aard van de klacht voldoende serieus was voor [gedaagde] om actie op te ondernemen. Daarmee passeert de kantonrechter het verweer van [gedaagde] dat de gebreken pas eerst op 20 november 2023 zijn gemeld. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op hun beurt gesteld dat zij de gebreken al eerder hebben gemeld, maar hebben dat onvoldoende onderbouwd. In eerdere whatsapp-berichten staat geen melding van een vocht- of schimmelprobleem en [eiser 1] en [eiser 2] hebben onvoldoende weersproken dat de problemen die wel zijn gemeld niet al zijn opgelost.

Proceskosten4.23. [gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

80,00

(2 punten × € 40,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

438,72

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot het repareren van het dak van de slaapkamer beneden en het herstellen van de gaten in de buitenmuren van de slaapkamer beneden en het zo nodig impregneren van deze buitenmuren, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis,

5.2.

verklaart voor recht dat vanaf 8 maart 2023 een huurvermindering geldt van 35% tot het moment dat het gebrek van vochtproblemen en schimmelvorming in de slaapkamer op de begane grond is hersteld,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 438,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.

1680