ECLI:NL:RBNHO:2024:9751

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10877410 \ CV EXPL 24-515

Vonnis van 14 augustus 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.P. Groot,

tegen

STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN,

gevestigd te IJmuiden,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Woningbedrijf Velsen,

gemachtigde: mr. M. van den Oord.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 januari 2024 met 5 producties;

- de conclusie van antwoord van 13 maart 2024 met 5 producties;

- het tussenvonnis van 3 april 2024;

- de brief van 10 juli 2024 met aanvullende producties 6 tot en met 12 zijdens [eiser];

- de mondelinge behandeling van 23 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitaantekeningen die (de gemachtigde van) [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt vanaf 18 november 2021 de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van Woningbedrijf Velsen. De woning ligt op de derde verdieping van een woontoren met meerdere appartementen. Deze woontoren is enkele jaren geleden gebouwd.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbedrijf Velsen van 1 augustus 2018 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. Daarin staat:

“
9.1Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren.Voor alle overige veranderingen en toevoegingen, waaronder alle veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, zoals aanbouwen, zonwering, zonnepanelen en schotelantennes, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

(…)
13.1Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.”

2.3.

De woning is aangesloten op een collectief warmtesysteem van (afvalverwerker) HVC. In de woning zijn ventilatieroosters en een mechanische ventilatie aanwezig. De ramen en de balkondeur van de woning kunnen worden geopend.

2.4.

[eiser] heeft vanuit de woning zicht op Tata Steel. [eiser] is allergisch voor insectenbeten.

2.5.

[eiser] heeft op 26 mei 2023 schriftelijk toestemming gevraagd voor het plaatsen van warmtewerende folie en het plaatsen van een airconditioning met een binnen- en buitenunit in de woning.

2.6.

Op 8 juni 2023 heeft Woningbedrijf Velsen toestemming verleend voor het plaatsen van warmtewerende folie. De toestemming voor het plaatsen van een (airconditioning met) buitenunit is geweigerd.

2.7.

In de woning is warmtewerende folie op de ramen aangebracht. Ook heeft [eiser] ventilatoren aangeschaft om de woning te verkoelen.

2.8.

Op 23 juni 2023 heeft All Airco Services een offerte uitgebracht ten aanzien van het plaatsen van een airconditioning met binnen- en buitenunit in de woning. Daarin staat:
“
We monteren het wandmodel Perfera zoals besproken op de muur grenzend aan het balkon door nu een sparing te boren (60mm) komen we uit op het balkon.(…)
leidingen gaan nu naar beneden waar we het buitendeel plaatsen op zogenaamde trillingvrije opstelbalken.Voeding t.b.v. het buitendeel halen we vanuit kamer waar geaard stopcontact aanwezig is.”

2.9.

In de e-mail van 28 juni 2023 heeft Woningbedrijf Velsen informatie opgevraagd bij (de gemachtigde van) [eiser] ten aanzien van het plaatsen van een airconditioning met een binnen- en buitenunit. In dit e-mailbericht staat “
Om de aanvraag van uw cliënte te kunnen heroverwegen, hebben wij een aantal gegevens van uw cliënte nodig:(…)”.

2.10. (

De gemachtigde van) [eiser] heeft per e-mail van 14 juli 2023 nadere informatie aan Woningbedrijf Velsen verstrekt omtrent het type airconditioning dat zij wil plaatsen en de bouwkundige en elektronische gevolgen van het plaatsen daarvan voor de woning.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - dat de kantonrechter:

primair

- voor recht verklaart dat sprake is van een gebrek aan de woning;

- Woningbedrijf Velsen gebiedt het gebrek te verhelpen door (het toestaan van) het plaatsen van een airconditioning van het merk Daikin (type binnenunit FTXM35R) in de woning, het plaatsen van een bijbehorende buitenunit (type buitenunit RXM35) op het balkon en het toelaten van de met de plaatsing verband houdende werkzaamheden zoals genoemd in de offerte van 23 juni 2023 van All Airco Services;

- Woningbedrijf Velsen veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

subsidiair
- [eiser] machtigt tot het veranderen van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] door het aanbrengen van een airconditioning van het merk Daikin (type binnenunit FTXM35R) in de woning, het plaatsen van een bijbehorende buitenunit (type buitenunit RXM35) op het balkon en het toelaten van de met de plaatsing verband houdende werkzaamheden zoals genoemd in de offerte van 23 juni 2023 van All Airco Services;
- Woningbedrijf Velsen veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Woningbedrijf Velsen betwist de vorderingen. Woningbedrijf Velsen voert ten aanzien van de primaire vordering aan dat de woning niet zodanig warm wordt dat sprake is van een gebrek aan de woning. Ten aanzien van de subsidiaire vordering voert Woningbedrijf Velsen aan dat zij op grond van artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden toestemming moet verlenen voor veranderingen aan de buitenzijde van de woning. Woningbedrijf Velsen heeft geen toestemming verleend en hoefde deze toestemming ook niet te verlenen, zodat de vordering tot het afgeven van een machtiging moet worden afgewezen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Heeft de woning een gebrek?

4.1.

Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de gehuurde woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de woning niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden vergelijkbare woning. Om te kunnen bepalen of de warmte in de woning een gebrek in voormelde zin is, is van belang:

(i) wat de hoogte van de binnentemperatuur in de woning is, (ii) hoe lang deze op een bepaalde hoogte blijft en (iii) welke faciliteiten er zijn om deze naar beneden te brengen of beheersbaar te houden.

4.2.

[eiser] stelt dat de temperatuur in de woning in de zomermaanden zeer hoog is en niet voldoet aan de norm voor warmtemeting die volgt uit publicatie GIW/ISSO 2008. Deze norm houdt in dat de binnentemperatuur jaarlijks gedurende niet meer dan 300 uur boven 26,5 graden mag uitkomen. Onder verwijzing naar een overzicht van door [eiser] zelf bijgehouden temperatuurmetingen in verschillende ruimten van de woning, betoogt [eiser] dat voormelde norm wordt overschreden. De woning heeft veel ramen, is zeer goed geïsoleerd en koelt maar langzaam af. De mechanische ventilatie zorgt alleen voor aanvoer van warme lucht. Het koelen van de woning door gebruikmaking van natuurlijke ventilatie (het openen van ramen en deuren) is maar beperkt mogelijk. [eiser] wil voorkomen dat zij de verontreinigde lucht van Tata Steel binnen krijgt of dat insecten, waarvoor zij allergisch is, naar binnen komen. Verder leidt het openen van ramen en deuren tot overlast door een om het gebouw heen cirkelende wind en door geluiden van buiten.

4.3.

Woningbedrijf Velsen betwist dat sprake is van een gebrek waardoor de maximum grenswaarden qua temperatuur in de woning worden overschreden, althans dat dit volgt uit het door [eiser] overgelegde overzicht. Woningbedrijf Velsen wijst er op dat de norm GIW/ISSO 2008 richtinggevend maar niet doorslaggevend is. Daarbij komt dat er voldoende voorzieningen in de woning aanwezig zijn om de woning af te laten koelen, namelijk door het openen van ramen en deuren. Dat [eiser] vanwege persoonlijke voorkeuren zo min mogelijk gebruik wenst te maken van deze voorzieningen, maakt niet dat sprake is van een gebrek. Het gaat immers niet om de verwachtingen van [eiser] (de huurder), maar om de verwachtingen van een gemiddelde huurder (een huurder).

4.4.

In het licht van de betwisting door Woningbedrijf Velsen heeft [eiser] het gestelde gebrek onvoldoende onderbouwd.
Ten eerste is door het uitsluitend overleggen van een door haar zelf opgesteld overzicht van temperatuurmetingen onvoldoende komen vast te staan dat de woning niet voldoet aan de norm uit publicatie GIW/ISSO 2008. Niet duidelijk hoe de metingen zijn verricht en of dat is gedaan met geijkte apparatuur. Het lijkt verder te gaan om (dagelijkse) momentopnames, zodat onduidelijk is hoe de temperatuur gedurende de verdere dag en nacht zich heeft ontwikkeld. Ook is onduidelijk in hoeverre voor of tijdens de meting gebruik is gemaakt van koelingsmogelijkheden. Dit overzicht kan dus niet als onderbouwing dienen en verdere stukken zijn niet in het geding gebracht.
Ten tweede geldt dat ook als komt vast te staan dat de temperatuur in de woning voornoemde norm heeft overschreden, [eiser] daaraan (mede) zelf debet is door geen of onvoldoende gebruik te maken van de natuurlijke ventilatiemogelijkheden. Zoals Woningbedrijf Velsen terecht heeft aangevoerd, mag een gemiddelde huurder niet verwachten dat een huurwoning in een warme periode zonder het openen van ramen en deuren comfortabel blijft. Dat [eiser] er om redenen waarop Woningbedrijf Velsen geen invloed kan uitoefenen en die ook niet voor haar risico komen, er voor kiest de ramen en deuren zoveel mogelijk gesloten te houden, blijft voor haar rekening en maakt dat als al vast zou komen te staan dat de woning te warm is, dit niet als een gebrek kan worden gezien.

4.5.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek, worden afgewezen. Het gevorderde gebod om een airconditioning te plaatsen kan evenmin slagen.

Is toestemming voor het plaatsen van een buitenunit vereist?

4.6.

Op grond van artikel 7:215 lid 6 BW kan het de huurder van een woonruimte contractueel verboden worden aan de buitenzijde van het gehuurde veranderingen aan te brengen, waaronder veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt én veranderingen die de verhuurbaarheid niet schaden en die het gehuurde niet in waarde doen dalen.

4.7.

Woningbedrijf Velsen heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Uit artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat veranderingen aan de buitenzijde van de woning verboden zijn, tenzij sprake is van schriftelijke toestemming van Woningbedrijf Velsen. [eiser] heeft niet betwist dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Haar betoog dat de plaatsing van de airconditioning niet leidt tot wijzigingen aan de buitenzijde, gaat niet op. Uit de offerte van All Airco Services van 23 juni 2023, waarop de vordering is gebaseerd, volgt immers dat er weldegelijk veranderingen moeten plaatsvinden aan de buitenzijde van de woning. Zo moet in de muur grenzend aan het balkon een sparing van 60 mm worden geboord en moet de buitenunit worden geplaatst op trillingvrije opstelbalken. Omdat de installatie van een airconditioning met binnen- en buitenunit leidt tot veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft [eiser] dus voorafgaande schriftelijke toestemming van Woningbedrijf Velsen nodig. Omdat artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden een uitwerking is van artikel 7:215 lid 6 BW (en daarmee dus een afwijking van de leden 1 t/m 5) zijn de voorwaarden in artikel 7:215 leden 2 en 4 BW niet van toepassing.

4.8.

Het beroep op artikel 7:215 lid 2 BW en de daarin neergelegde voorwaarden kan [eiser] dan ook niet baten, omdat Woningbedrijf Velsen van deze bepaling ten nadele van de huurder mocht afwijken. Woningbedrijf Velsen heeft daarvoor ook zwaarwegende argumenten aangevoerd. Het geluid van de installatie kan voor overlast en irritatie bij omwonenden (ook huurders van Woningbedrijf Velsen) zorgen en Woningbedrijf Velsen wil daarover geen geschillen. De buitenunit van de installatie die [eiser] wenst, lijkt meer geluid te produceren dan volgens de per 1 april 2021 verscherpte geluidseisen is toegestaan. Verder wordt de gevel van de woning door het plaatsen van de airconditioning beschadigd en kan dit ten koste van de isolatie van het gebouw gaan. Het plaatsen van airconditionings past niet in het duurzaamheidsbeleid van Woningbedrijf Velsen. En dergelijke wijzigingen hebben nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering van Woningbedrijf Velsen omdat dit vraagt om een individuele administratie en bijzondere aandacht bij mutatie en onderhoud. Ten slotte vreest Woningbedrijf Velsen voor ongewenste precedentwerking. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van [eiser], zeker omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek.

4.9.

Ook de subsidiaire vordering zal vanwege het voorgaande worden afgewezen.

Ambtshalve toetsing van de algemene huurvoorwaarden in verband met de door Woningbedrijf Velsen gevorderde proceskosten

4.10.

Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a BW bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

4.11.

Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.

4.12.

Artikel 13.1 van de algemene huurvoorwaarden ziet – voor zover in deze procedure van belang – op de proceskosten. Voor zover Woningbedrijf Velsen op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.

Conclusie

4.13.

De vorderingen van [eiser] zijn niet toewijsbaar.

4.14.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Woningbedrijf Velsen worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

164,00

(2,00 punten × € 82,00)

- nakosten

€

41,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

205,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis - voor wat betreft proceskostenveroordeling - uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.

De griffier De kantonrechter