ECLI:NL:RBNHO:2024:9477

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10994920 / CV EXPL 24-777

Uitspraakdatum: 18 september 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland

gevestigd te Alkmaar

eiseres

verder te noemen: Woonwaard

gemachtigde: mr. M.A. Pool

tegen

1.) [gedaagde 1]

2.) [gedaagde 2]

wonende te [plaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. F.J.J. Baars

De zaak in het kort

De kantonrechter is van oordeel dat huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Door het meerdere malen plaatsen van bouwwerken die niet aan de voorwaarden voldoen, hebben zij gehandeld in strijd met de huurovereenkomst. Omdat de kantonrechter verbetering ziet in het gedrag van huurders en enig vertrouwen heeft nu geen nieuw bouwwerk meer door hen is en zal worden geplaatst, wordt de huurovereenkomst ontbonden onder opschortende voorwaarden.

1.Het procesverloop

1.1.

Woonwaard heeft bij dagvaarding van 6 maart 2024 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 26 augustus 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

1.3.

Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] bij brief van 15 augustus 2024 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] huren sinds 7 mei 2012 van Woonwaard de woning gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing.

2.2.

In verband met bouwwerken aan de buitenzijde van de woning zijn [gedaagden] bij vonnissen van 23 november 2016 en 17 februari 2021 veroordeeld om de bouwwerken af te breken en het gehuurde in oorspronkelijke staat te herstellen.

2.3.

Op 4 maart 2022 heeft Woonwaard een online verzoek ontvangen van [gedaagden] om een nieuwe overkapping te plaatsen. Dit is bij brief van 11 april 2022 door Woonwaard afgewezen omdat het niet aan de voorwaarden voldeed.

2.4.

Op 12 mei 2022 heeft Woonwaard een nieuw een online verzoek ontvangen van [gedaagden] voor het plaatsen van een afdak. Hiervoor is bij e-mailbericht van 23 juni 2023 onder voorwaarden toestemming verleend. [gedaagden] gaan akkoord met deze voorwaarden.

2.5.

Omdat ook dit bouwwerk niet opgericht is in overeenstemming met deze voorwaarden, worden [gedaagden] door Woonwaard gesommeerd om het bouwwerk binnen één week te verwijderen. [gedaagden] geeft daarop aan dat zij het bouwwerk gaan verwijderen en de overkapping volgens het voorstel van 12 mei 2022 zullen realiseren. Op 17 november 2022 wordt ook dit aangepaste bouwwerk door de deurwaarder verwijderd omdat deze niet voldoet aan de gestelde voorwaarden.

2.6.

Op 30 mei 2023 heeft Woonwaard een nieuw bouwwerk van [gedaagden] gecontroleerd. Ook dit bouwwerk voldoet niet aan de gestelde voorwaarden. [gedaagden] geven aan het bouwwerk aan te zullen passen aan de gestelde voorwaarden.

2.7.

Op 31 juli 2023 heeft een door Woonwaard ingeschakelde deskundige het aangepaste bouwwerk beoordeeld. In het rapport van de deskundige staat onder meer ‘
Bij inspectie blijkt dat er is afgeweken van de voorwaarden.[…]’. Woonwaard laat naar aanleiding hiervan aan [gedaagden] weten dat het bouwwerk binnen één week verwijderd moet worden. Dat is uiteindelijk op 8 september 2023 gebeurd. Omdat [gedaagden] vervolgens weer een overkapping plaatsen die niet aan de voorwaarden voldoet, start Woonwaard de onderhavige procedure zoals zij ook in augustus 2023 al hadden aangekondigd aan [gedaagden]

3.De vordering

3.1.

Woonwaard vordert dat de kantonrechter de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbindt en [gedaagden] veroordeelt om de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag. Daarnaast vordert Woonwaard dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om € 640,12 te betalen voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd. Verder vordert Woonwaard veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Woonwaard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] structureel niet voldoen aan hun verplichtingen uit de wet, de algemene huurvoorwaarden, de klussenlijst en de door Woonwaard gestelde voorwaarden voor het plaatsen van het bouwwerk. Het is niet toegestaan om veranderingen en/of aanpassingen aan te brengen zonder toestemming van Woonwaard, tenzij deze veranderingen en/of aanpassingen bij het einde van de huur gemakkelijk kunnen worden verwijderd.^[1][gedaagden] hebben meerdere malen gehandeld in strijd met deze bepalingen. Woonwaard heeft geen vertrouwen in verbetering voor de toekomst. De tekortkomingen van [gedaagden] zijn zodanig ernstig dat zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Er is momenteel geen bouwwerk meer en er is geen schade aan de woning. [gedaagden] hebben geen ambitie om nog een bouwwerk op te richten, hier zal ook geen verzoek meer voor worden gedaan. [gedaagden] waren te goeder trouw bij het oprichten van de bouwwerken.

5.De beoordeling

5.1.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[2]Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Tekortkoming

5.2.

Vast staat dat [gedaagden] meerdere malen bouwwerken aan hun woning hebben geplaatst. In het vonnis van 17 februari 2021 zijn [gedaagden] al een keer veroordeeld om een bouwwerk dat zij hadden geplaatst tussen de woning en de schuur te verwijderen. Na deze uitspraak hebben [gedaagden] opnieuw een verzoek ingediend bij Woonwaard voor het plaatsen van een bouwwerk. Dit verzoek is in eerste instantie door Woonwaard afgewezen maar daarna, onder voorwaarden, toegewezen. [gedaagden] hebben vervolgens een bouwwerk geplaatst dat in strijd is met deze voorwaarden. Dit bouwwerk vertoonde bovendien grote overeenkomsten met het bouwwerk dat zij – als gevolg van genoemd vonnis - gedwongen moesten afbreken. [gedaagden] voeren aan dat de voorwaarden waaronder zij het bouwwerk mochten plaatsen voor hen niet duidelijk waren. De kantonrechter volgt [gedaagden] hierin niet. Allereerst omdat zij een vergelijkbaar bouwwerk al eens hadden moeten afbreken. Daarnaast omdat ze toestemming hadden gevraagd voor een bouwwerk met een dak van golfplaten maar vervolgens een bitumen dak met bevestiging aan de gevel en ingebouwde spotjes maakten. Ook is relevant dat [gedaagden] ook al ten tijde van genoemd vonnis bijstand van een gemachtigde hadden, zodat zij bij twijfel met hem overleg hadden kunnen plegen. Bovendien zijn de door Woonwaard geformuleerde voorwaarden voldoende duidelijk. Nadat vervolgens dus nogmaals een bouwwerk door Woonwaard is verwijderd, hebben [gedaagden] weer een bouwwerk geplaatst, nu zelfs zonder vooraf toestemming van Woonwaard te vragen. Ook dit bouwwerk voldeed niet aan de eisen en moest worden afgebroken. Dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst staat daarmee vast.

Voldoende reden voor ontbinding

5.3.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat de tekortkoming niet voldoende reden geeft om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat het bouwwerk inmiddels is verwijderd en zij geen ambities hebben om nog een nieuw bouwwerk te plaatsen. Dit verweer slaagt niet. [gedaagden] hebben op de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak er geen blijk van gegeven dat zij inzien dat hun bouwwerken niet aan de voorschriften voldoen. Zij blijven bij hun standpunt dat de bouwwerken demontabel waren, zoals vereist door Woonwaard.

Hoewel de bouwwerken voor [gedaagden] wellicht demontabel waren, voldoen de bouwwerken niet aan de voorschriften van Woonwaard op dat punt. Zo was er sprake van bevestiging op meer dan het aangegeven aantal punten, is de constructie niet op kolommen of poten geplaatst en niet veilig, en bij demontage moeten herstelwerkzaamheden aan de achtergevel, berging en aanbouw plaatsvinden. Een en ander wordt bevestigd in het inspectierapport en blijkt uit de foto’s die als productie zijn overgelegd.
[gedaagden] hebben stelselmatig de voorschriften met betrekking tot het optrekken van bouwwerken overtreden, ondanks eerdere vonnissen en ondanks duidelijke instructies van Woonwaard. Ook hebben zij meer dan eens nagelaten een onrechtmatig bouwwerk zelf te verwijderen. Daarmee hebben zij voor Woonwaard overlast en de nodige kosten veroorzaakt. De tekortkoming rechtvaardigt daarom de ontbinding en het beroep op de tenzij clausule slaagt niet.

5.4.

Gezien het feit echter dat het gaat om huur in de sociale sector en de mogelijkheden voor [gedaagden] om een andere woning te vinden daarom zeer beperkt zullen zijn en daarmee de gevolgen van de ontbinding zeer ingrijpend zijn, zal de kantonrechter [gedaagden] gezien hun stelling dat zij hun ambities tot het oprichten van bouwwerken volledig hebben laten varen, nog een allerlaatste kans geven. Het argument van Woonwaard dat ontbinding mede noodzakelijk is om precedentwerking te voorkomen, legt in dit kader geen gewicht in de schaal. Het valt immers niet goed voor te stellen dat andere huurders op basis van het feitencomplex van deze zaak meer dan anders geneigd zouden zijn zich wat betreft het oprichten van bouwwerken niet aan de voorschriften te houden. Dat zou dan de afgelopen jaren ook al gebeurd moeten zijn, en dat is niet gebleken.

[gedaagden] krijgen deze laatste kans om ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte te voorkomen omdat zij naar het oordeel van de kantonrechter ten opzichte van de situatie in 2021 verbetering hebben laten zien, doordat het alleen nog gaat om de overkapping. De kantonrechter heeft daarom enig vertrouwen dat het plaatsen van bouwwerken nu echt zal stoppen. Bovendien veroorzaken [gedaagden] geen overlast in de buurt en wordt de huur betaald.

5.5.

De hiervoor beschreven omstandigheden leiden ertoe dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming zal toewijzen onder de opschortende voorwaarden dat [gedaagden] veranderingen en toevoegingen aanbrengen aan de buitenzijde zoals bedoeld in de Algemene Huurvoorwaarden van Woonwaard en/of daarvoor toestemming vragen aan Woonwaard. Dit geldt voor de volledige looptijd van de huurovereenkomst voor [adres] te [plaats] . Dit betekent dat de ontbinding geen rechtsgevolg heeft zolang [gedaagden] geen bouwwerken plaatsen en/of toestemming daarvoor vragen, zoals hiervoor omschreven. Zodra [gedaagden] dat wel doen is de opschortende voorwaarde vervuld. De huurovereenkomst is dan zonder nadere ingebrekestelling ontbonden en [gedaagden] moeten de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagden] in gebreke blijven om deze veroordeling na te komen. Woonwaard heeft voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij het opleggen van een dwangsom als extra prikkel tot ontruiming, zodat de woning tijdig weer verhuurd kan worden aan personen die daar recht op hebben. Bovendien heeft Woonwaard een financieel belang bij een vrijwillige ontruiming door [gedaagden] De gevorderde dwangsom van
€ 500,00 per dag of dagdeel zal daarom worden toegewezen, zij het dat de kantonrechter een maximum hieraan verbindt van € 5.000,00.

Huurpenningen

5.6.

Verder maakt Woonwaard aanspraak op € 640,12 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagden] de woning niet hebben ontruimd. Deze vordering wordt afgewezen omdat de huurovereenkomst in stand blijft.

Proceskosten

5.7.

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:

- dagvaarding € 135,97

- griffierecht € 130,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)

- nakosten €
102,00

Totaal € 775,97

5.8.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat:
1) [gedaagden] veranderingen of toevoegingen plaatsen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte of in de tuin van de gehuurde woonruimte aan [adres] te ( [postcode] ) te [plaats] ; of
2) [gedaagden] toestemming vragen aan Woonwaard voor de hiervoor genoemde veranderingen of toevoegingen;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] voor het geval dat zij de één of meer van de in 6.1. onder 1) en 2) opgenomen voorwaarden niet nakomt, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met alle daarin van gedaagden, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van alle sleutels aan Woonwaard, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagden] in gebreke blijven om deze veroordeling na te komen, met een maximum van € 5.000,00;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 775,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter