Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11199616 \ CV EXPL 24-1907
Uitspraakdatum: 15 augustus 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonzorg Nederland
te Amstelveen
de eisende partij
gemachtigde: H.J. Jansen, gerechtsdeurwaarder
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:de huurovereenkomst zelfstandige woonruimte(hierna: de huurovereenkomst) en deAlgemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte Woonzorg Nederland mei 2020(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
Gelet op de huurprijs bij aanvang van de huur is sprake van sociale huur.
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Huurprijswijzigingsbeding
3.4.
In artikel 4.3 van de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Omdat hierin wordt verwezen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bepaling als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.5.
Artikel 4.2 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. De kantonrechter heeft dit beding getoetst en niet oneerlijk bevonden, omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen.
Rente en buitengerechtelijke incassokosten
3.6.
In artikel 15 van de algemene voorwaarden is een rente- en een incassobeding opgenomen. Dit artikel luidt als volgt:
Artikel 15. Wat gebeurt er als u of de verhuurder afspraken niet nakomen?
15.1
Betaalt u een huurbedrag niet op tijd of niet helemaal? Dan bent u in verzuim als een bepaalde termijn is verlopen. U moet dan wettelijke rente betalen en extra rente:1 % per maand of een gedeelte daarvan over het nog te betalen bedrag. Dit geldt vanaf de vervaldatum tot aan de dag dat het bedrag is betaald. Moet de verhuurder– gerechtelijke – kosten maken om het bedrag te innen? Dan zijn de kosten hiervan voor u. Minstens 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 100,- jaarlijks te indexeren, vermeerderd met de verschuldigde btw.15.2. Komt u of de verhuurder een verplichting of afspraak uit het huurcontract niet na? Dan mag de andere partij maatregelen nemen, gerechtelijk en/of buitengerechtelijk. De kosten hiervan zijn voor de partij die de afspraken niet nakomt.”
3.7.
De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom oneerlijk.
3.8.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten als volgt. In artikel 15.1 en 15.2 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van de hoofdsom – met een minimum van € 100,00 - en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de vordering uit handen wordt gegeven, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd.
3.9.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens om artikel 15 van de algemene voorwaarden te vernietigen voor zover dit betrekking heeft op de rente en buitengerechtelijke incassokosten vanwege het oneerlijke karakter. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Proceskosten
3.10.
Artikel 15 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.11.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is. Hierbij is nog van belang dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden.
3.12.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.13.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van het hiervoor genoemde beding en de gevolgen daarvan.
3.14.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt de gedaagde partij ook veroordeeld tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
3.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om de woning aan het adres [aanslagnummer] te ([postcode]) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 4.469,66 (aan achterstallige huurpenningen tot en met juni 2024);
€ 4.469,66 (aan achterstallige huurpenningen tot en met juni 2024);
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 657,14 per maand, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 juli 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 135,97 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
4.7.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
verwijst de zaak naar de rol van
12 september 2024 om 10.00uur de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
12 september 2024 om 10.00uur de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.9.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter