Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11204258 \ CV EXPL 24-2271
Uitspraakdatum: 14 augustus 2024
Verstekvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
[eiser] B.V.
gevestigd te [plaats 1]
de eisende partij, hierna: de verhuurder
gemachtigde: M.G. Lasonder
tegen
[gedaagde]
wonende in de gemeente [plaats 2]
de gedaagde partij, hierna: de huurder
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De verhuurder heeft de huurder gedagvaard. Tegen de huurder is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De verhuurder vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2], ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juli 2024, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan op 1 juni 2022 met een aanvangshuur van € 850,00 en een voorschot voor servicekosten van € 150,00 per maand. Er is daarom sprake van geliberaliseerde huur. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ 20 maart 2017(hierna: de algemene voorwaarden)
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
3.4.
In artikel 16 van de algemene voorwaarden is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. De kantonrechter is van oordeel dat dit beding niet als oneerlijk kan worden beschouwd, omdat het beding verwijst naar de regels van het CPI omtrent het wijzigen van de huurprijs.
3.5.
Ook in de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding is weliswaar een kernbeding, maar omdat het niet begrijpelijk en niet duidelijk is geformuleerd, moet het wel ambtshalve worden getoetst (artikel 6:231 sub a BW). Deze luidt als volgt:
“5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juni 2023 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 16 van de algemene bepalingen.”
3.6.
Omdat dit beding verwijst naar het (zoals hiervoor geoordeeld) niet oneerlijke huurprijswijzigingsbeding in de algemene voorwaarden, is de kantonrechter van oordeel dat ook dit beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.7.
In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is over de buitengerechtelijke incassokosten bepaald:
‘
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
Hoewel dit beding niet duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, is het niet oneerlijk omdat de buitengerechtelijke kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan.
Proceskosten
3.8.
Het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand, rente en gebruiksvergoeding
3.9.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt en de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
3.10.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de huurder wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie en proceskosten
3.11.
De vordering van de verhuurder wordt toegewezen.
3.12.
De huurder wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de huurder om het perceel aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van de verhuurder zijn – en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van de verhuurder te stellen;
4.3.
veroordeelt de huurder, om aan de verhuurder te betalen een bedrag van
€ 3.395,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.212,08 vanaf 3 juli 2024 tot aan de dag van de volledige betaling;
€ 3.395,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.212,08 vanaf 3 juli 2024 tot aan de dag van de volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen een bedrag van
€ 1.062,28 per maand, voor iedere maand dat de huurder het gehuurde vanaf 1 augustus 2024 in gebruik houdt;
€ 1.062,28 per maand, voor iedere maand dat de huurder het gehuurde vanaf 1 augustus 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op:
€ 112,99 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 238 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter