Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10915335 CV EXPL 24-872
Uitspraakdatum: 21 augustus 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Elan Wonen voorheen Woningstichting Haarlemveste
Stichting Elan Wonen voorheen Woningstichting Haarlemveste
te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: Bosveld incasso en gerechtsdeurwaarders
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
te [plaats]
de gedaagde partijen
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partijen gedagvaard. Tegen de gedaagde partijen is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partijen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
3.1.
De huurovereenkomst is ingegaan op 6 mei 2020 met een kale huurprijs van € 1.075,00 per maand en € 3,30 per maand aan servicekosten. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte februari 2020(hierna: de algemene voorwaarden)
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Servicekostenbeding
3.4.
In artikel 2 van de algemene voorwaarden staat een servicekostenbeding in combinatie met een in de huurovereenkomst opgenomen serviceabonnement. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding dat als volgt luidt:
‘Eenmaal per jaar wordt de huurprijs verhoogd met een percentage gelijk aan dat waarmee het hierna bedoelde prijsindexcijfer over het voorgaande jaar is gewijzigd ten opzichte van het daaraan voorafgaande jaar. Het hierboven bedoelde ‘gemiddelde inflatiecijfer’ over het voorafgaande kalenderjaar wordt uitgedrukt in een percentage. Dit percentage wordt vermeerderd met een opslag. Deze opslag bedraagt nooit meer dan 3%. Onder prijsindexcijfer wordt verstaan de Consumenten Prijsindex (CPI) reeks CPI-Alle Huishoudens (2015=100), als gepubliceerd en nog te publiceren door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) of opvolgende instanties.’
‘Eenmaal per jaar wordt de huurprijs verhoogd met een percentage gelijk aan dat waarmee het hierna bedoelde prijsindexcijfer over het voorgaande jaar is gewijzigd ten opzichte van het daaraan voorafgaande jaar. Het hierboven bedoelde ‘gemiddelde inflatiecijfer’ over het voorafgaande kalenderjaar wordt uitgedrukt in een percentage. Dit percentage wordt vermeerderd met een opslag. Deze opslag bedraagt nooit meer dan 3%. Onder prijsindexcijfer wordt verstaan de Consumenten Prijsindex (CPI) reeks CPI-Alle Huishoudens (2015=100), als gepubliceerd en nog te publiceren door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) of opvolgende instanties.’
3.6.
Dit beding is weliswaar een kernbeding, maar omdat het niet begrijpelijk en niet duidelijk is geformuleerd, moet het wel ambtshalve worden getoetst (artikel 6:231 sub a BW)
3.7.
Dit huurprijswijzigingsbeding biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen
i. conform de regels van de CPI;
ii. daarbovenop te verhogen met maximaal drie procespunten.
ii. daarbovenop te verhogen met maximaal drie procespunten.
3.8.
Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit alleen de effecten van inflatie neutraliseert en verwijst naar de regels van de CPI. Het tweede deel is ook niet oneerlijk omdat voor die opslag redelijke gronden aanwezig kunnen zijn en deze opslag tot een maximum beperkt is (zie de conclusie van AG Wissink van 19 juli 2024 [1] ).
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.9.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 7 Wat gebeurt er als u uw verplichtingen niet nakomt?
7.1.
U:
- Voldoet de huurprijs en de servicekosten op de overeengekomen datum;
- Woont in de woning als u vaste woonplaats;
- Komt alle bepalingen van deze overeenkomst na;
- Neemt alle voorwaarden in acht die wij verbinden aan een toestemming die wij verlenen. (….)
7.2.
U vergoedt ons alle schade, kosten en rente als gevolg van een omstandigheid zoals wij bedoelen in het eerste lid.
7.3.
Komt u de financiële verplichtingen volgens deze algemene voorwaarden niet na op de vervaldatum? Dan krijgt u van ons een aanmaning om uw verplichtingen binnen veertien dagen na te komen. Voldoet u vervolgens nog steeds niet aan uw verplichtingen dan bent u de wettelijke incassokosten verschuldigd, bestaande uit een percentage van de hoofdsom voor elke verplichting die u niet nakomt. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de hoogte van de hoofdsom en is vastgesteld in artikel 2 lid 1 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
7.4.
U leeft deze algemene voorwaarden goed na. Zo voorkomt u dat u aansprakelijk bent voor alle kosten die wij moeten maken. Dat kunnen kosten zijn als gevolg van een aanmaning, ingebrekestelling of exploot die wij moeten sturen. Het kan ook gaan om kosten van procedures om u te dwingen deze algemene voorwaarden na te komen of om ontruiming. De buitengerechtelijke kosten die u en wij maken zijn nooit lager dan het gebruikelijke tarief dat gerechtsdeurwaarders hanteren. Dit bedrag wordt nog verhoogd met btw.”
“Artikel 20 Boete
Wanneer u de zaken die in deze algemene voorwaarden huurovereenkomst zijn benoemd overtreedt, bent u Elan Wonen een boete verschuldigd van € 30,-- per dag zolang u in overtreding blijft, met een maximum van € 15.000,--. Het betalen van de boete betekent overigens niet dat u de zaken uit de algemene voorwaarden huurovereenkomst kan blijven overtreden. Wanneer op een overtreding uit deze algemene huurovereenkomst een specifiek bedrag is gekoppeld, geldt dit bedrag voor de algemene boetebepaling.”
3.10.
In de artikelen 7.2 en 7.4. van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers in artikel 7.2 van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is in artikel 7.2 en artikel 7.4 ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20 en artikel 7.2, 7.3 en 7.4 oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Ook is de bedongen rente niet gespecificeerd in artikel 7.2. De eisende partij kan op grond van dit beding een door haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de consument verhalen. Op basis van het beding is de consument niet in staat de economische gevolgen van dit beding te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden. Bovendien zou het beding tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De consument is op grond van de wettelijke regeling immers uitsluitend wettelijke rente verschuldigd. Het incasso- en rentebeding in artikel 7.2 en 7.4 zijn dus oneerlijk.
3.11.
Artikel 7.4. van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van deze bedingen aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.
Gevolgen van deze toetsing
3.12.
De eisende partij heeft zich in de dagvaarding op het standpunt gesteld dat de algemene voorwaarden geen onredelijk bezwarende bedingen bevatten. De kantonrechter gaat er daarom vanuit de eisende partij geen behoefte heeft om zich daar verder nog over uit te laten. De kantonrechter volgt de eisende partij niet in haar standpunt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en vernietigt de artikelen 7.2 en 7.4 van de algemene voorwaarden voor zover deze betrekking hebben op buitengerechtelijke incassokosten en rente. Dat betekent dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
3.13.
Alhoewel het proceskostenbeding oneerlijk is, heeft dit geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
De vorderingen
3.14.
De gedaagde partijen moeten de huurachterstand betalen. Zij hebben (vóór de eerste roldatum) deelbetalingen gedaan van in totaal € 2.500,00. Deze deelbetalingen strekken, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 2.243,56 (€ 4.743,56 - € 2.500,00) zal worden toegewezen.
3.15.
Nu de deelbetalingen zijn gedaan vóór de datum waartegen de dagvaarding was aangebracht, is geen sprake (meer) van een dusdanige tekortkoming als gevolg van een huurachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Die vorderingen worden dan ook afgewezen.
Conclusie
3.16.
De vordering van de eisende partij wordt gedeeltelijk toegewezen.
3.17.
Gelet op de uitkomst van de zaak zullen de gedaagde partijen in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt, de andere partij zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 2.243,56 aan achterstallige huurpenningen (inclusief servicekosten) tot en met januari 2024;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt, de andere partij zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 1.167.80 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partijen het gehuurde vanaf 1 februari 2024 in gebruik houden, te vermeerderen met de toegestane indexeringen conform de regels van de CPI zoals vermeld in de huurovereenkomst en voor zover dit het wettelijke jaarlijkse maximum niet overschrijdt;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt, de andere partij zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,47 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 204,00 wegens salaris gemachtigde;
4.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter