ECLI:NL:RBNHO:2024:9248 - Rechtbank Noord-Holland - Onterechte verrekening bij verkoop woning wegens onversch...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 10816141 / CV EXPL 23-7690

datum uitspraak: 14 augustus 2024

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiseres]

te [plaats 1]

eiseres

hierna te noemen [eiseres]

gemachtigde mr. M. Koudstaal

tegen

1.[gedaagde 1]

wonende te [plaats 2]

gedaagde sub 1
hierna te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. A.J.F. de Jager

2.[gedaagde 2]

wonende te [plaats 2]

gedaagde sub 2
hierna te noemen: [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. A.J.F. de Jager

3.[gedaagde 3]

gevestigd te [plaats 3]

gedaagde sub 3
hierna te noemen: de VvE
niet verschenen

4.[gedaagde 4]

wonende te [plaats 3]

gedaagde sub 4
hierna te noemen: [gedaagde 4]
gemachtigde: mr. P.M. Jongeling

5.[gedaagde 5] B.V.

kantoorhoudende te [plaats 4]

gedaagde sub 5
hierna te noemen: [gedaagde 5]

niet verschenen

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met producties;
- de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 4];
- de pleitnotities zijdens [eiseres] en zijdens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorgedragen op de mondelinge behandeling van 18 juli 2024.

De feiten

Bij akte van 25 oktober 2002 is het gebouw aan de [adres 1] te [plaats 3] gesplitst in twee appartementsrechten, te weten:
- het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de winkel op de begane grond (hierna: de winkel), zijnde 12/17e aandeel in de gemeenschap;
- het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping (hierna: de bovenwoning), zijnde 5/17e aandeel in de gemeenschap.

Bij de splitsing is een vereniging van eigenaars opgericht. Daarbij is [gedaagde 1] benoemd tot eerste en enige bestuurder. Het modelreglement van de KNB van 8 januari 1992 is van toepassing verklaard.

In het reglement is kort gezegd bepaald dat:
- kosten voor onderhoud, behoud en herstel van de gemeenschappelijke delen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn (artikel 3);
- krachtens een besluit van de vergadering van de VvE een reservefonds kan worden gevormd waarvoor de gelden op een afzonderlijke bankrekening ten name van de VvE gestort worden (artikel 32);
- de vergadering van de VvE jaarlijks plaatsvindt op een door het bestuur vast te stellen plaats waarbij de oproeping plaatsvindt met een termijn van tenminste vijftien dagen en deze oproeping wordt verzonden naar de werkelijke of gekozen woonplaats van de eigenaars met een opgave van de punten van de agenda (artikel 33);
- het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen twee bedraagt en iedere eigenaar één stem uitbrengt (artikel 34);
- alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (artikel 37);
- met een besluit van de vergadering gelijk staat een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd (artikel 37);
- in een vergadering waarin minder dan de helft van het aantal stemmen kan worden uitgebracht, geen geldig besluit kan worden genomen (artikel 37);
- de vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke zaken voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt (artikel 37);
- de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten bij het bestuur berust, maar het bestuur geen onderhoudswerkzaamheden kan opdragen die een bedrag dat vooraf door de vergadering is vastgesteld, te boven gaat (artikel 38).

Bij akte van levering van 28 oktober 2002 hebben [gedaagde 1] en haar toenmalige echtgenoot de winkel geleverd aan [eiseres] en haar toenmalige echtgenoot. Beide echtgenoten leven thans niet meer.

De VvE heeft nooit vergaderd en een reservefonds is nooit gevormd. De verzekering voor het pand stond aanvankelijk op naam van [gedaagde 1] en later op naam van [eiseres]. Beiden droegen conform hun aandeel in de gemeenschap aan de kosten daarvan bij. Onderhoud aan de gezamenlijke delen heeft niet plaatsgevonden met dien verstande dat één keer een reparatie aan het dak heeft plaatsgevonden waaraan beide eigenaren conform hun aandeel in de gemeenschap hebben bijgedragen.

Bij e-mail van 30 december 2020 heeft [gedaagde 2], de zoon van [gedaagde 1], [eiseres] laten weten dat zijn moeder van plan was de bovenwoning te verkopen. In verband daarmee zou de VvE moeten worden geactiveerd door het openen van een bankrekening waarop [gedaagde 1] en [eiseres] conform hun aandeel in de gemeenschap een bijdrage zouden moeten storten.

Bij e-mail van 13 april 2021 heeft [gedaagde 2] aan [eiseres] geschreven:
(…) Om financiering voor een koper mogelijk te maken moet er echter een actieve VVE zijn. (…) Allereerst moet de splitsingsakte die ooit in 2002 in concept is gemaakt formeel worden getekend en moet er de VVE officieel worden opgericht. Dat bestaat uit:- inschrijving KvK- inschrijven bestuur (dat zijn momenteel dan mijn moeder en u)- openen van een bankrekening- doen van een maandelijkse/jaarlijkse betaling om gemeenschappelijke kosten (zoals opstalverzekering/onderhoud) van te betalen.Gangbaar voor reservering onderhoud etc is 0,5% van de nieuwbouwwaarde van het pand. Volgens de huidige verzekering is die nieuwbouwwaarde per 1 januari 2021 321.800 euro, dus 1609 euro per jaar. Per lid van de VVE betekent dit dus 12/17e x 1609 = 1135 euro voor u en 473 euro per jaar voor mijn moeder. Het lijkt me echter handig om ook ditzelfde bedrag voor de afgelopen paar jaar te storten zodat er een kleine reserve is. De kosten voor de oprichting van de VVE (ik ga uit van een paar honderd euro) kunnen hier dan ook van betaald worden. (…)Graag hoor ik van u of het bovenstaande akkoord is wat u betreft, dan zal ik een en ander in gang zetten. (…)

Daarop heeft [eiseres] op 13 april 2021 geantwoord:
(…) Hartelijk dank voor de e-mail en alle uw genomen moeite. Betreft het pand [adres 1]/[adres 2], het bovenstaande akkoord is voor mij ook akkoord. (…)

Op 18 april 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde 2] gevraagd of het een idee was om het pand als geheel te verkopen. Daarbij heeft zij aangegeven:
(…) Zo zullen wij alle zorg van VVE besparen (…).

[gedaagde 2] heeft op 19 april 2021 laten weten dat een goed idee te vinden. Daarbij heeft hij geschreven:
(…) Daarom hebben we evengoed een actieve VVE nodig. Overigens blijkt de splitsingsakte wel degelijk ingeschreven te zijn bij het kadaster dus dat onderdeel is alvast gedaan. (…)

Eind oktober 2021 heeft [gedaagde 1] de bovenwoning op de markt gezet. In de verkoop informatie op Funda staat dat sprake is van een stille vereniging van eigenaren.

Op 27 oktober 2021 heeft [eiseres] de winkel verkocht aan [gedaagde 5].

Omstreeks november 2021 is [gedaagde 4] als kandidaat-koper van de bovenwoning in beeld gekomen. In zijn opdracht is een bouwkundige keuring uitgevoerd. Daaruit bleek dat direct noodzakelijk herstel nodig was aan het dak, de kozijnen en beglazing en de gevel. De kosten hiervoor zijn geschat op € 7.000.

Bij brief van 25 november 2021 heeft [gedaagde 1] aan [gedaagde 4] bericht:
(…) Ik heb begrepen dat u er tot op heden nog niet in geslaagd bent om in contact te komen met mevrouw [eiseres], de eigenaar van het winkelpand aan de [adres 1] en het andere lid van de vereniging van eigenaren. Aangezien wij het afronden van de verkoop niet willen vertragen, stellen wij daarom voor om garant te staan voor het aandeel van mevrouw [eiseres] in het spoedeisende onderhoud zoals geconstateerd tijdens de recente bouwkundige inspectie. Het relevante deel, 12/17e van de begrote € 7000,- oftewel € 4.941,- kan in eerste instantie op de derdenrekening van de notaris blijven en in mindering worden gebracht op de aankoopsom.Na betaling door of namens mevrouw [eiseres] wordt het bedrag dan alsnog aan mij overgemaakt. Indien voor start uitvoeren van de werkzaamheden geen betaling door mevrouw [eiseres] heeft plaatsgevonden, zullen wij de vordering op haar overnemen en kan het gereserveerde bedrag worden teruggestort naar uw rekening. (…)[gedaagde 4] heeft dit voorstel aanvaard.

Op 27 december 2021 is de VvE ingeschreven in het handelsregister.

De bovenwoning is op 30 december 2021 door [gedaagde 1] aan [gedaagde 4] geleverd. In de leveringsakte staat over het reservefonds van de VvE:
(…) Aangezien de Vereniging van Eigenaars geen administratie voert en als zodanig niet functioneert is het niet mogelijk aan deze akte te hechten de opgave als bedoeld in artikel 5:122 van Pro het Burgerlijk Wetboek van/namens het bestuur van die vereniging.

Blijkens de nota van afrekening van notaris De Kiewit te Santpoort is van de koopsom een bedrag van € 2.059 daarmee verrekend en een bedrag van € 4.941 in depot gehouden.

Op 4 april 2022 heeft [eiseres] de winkel geleverd aan [gedaagde 5]. In de leveringsakte verklaart [eiseres] dat er geen actieve VvE is, dat er geen periodieke bijdragen verschuldigd zijn, dat er geen schulden zijn en dat er geen reservefonds is.

Blijkens de nota van afrekening is een bedrag van € 4.977,22 voldaan aan de VvE conform opgave. De passerend notaris, Leenders te Breda, heeft dit bedrag op 6 april 2022 overgemaakt naar een bankrekening op naam van [gedaagde 2].

Op 13 april 2022 is [gedaagde 1] als bestuurder van de VvE uitgeschreven.

Op 21 september 2022 heeft notaris De Kiewit een bedrag van € 4.941 overgemaakt op de bankrekening van [gedaagde 4] nadat [gedaagde 1] desgevraagd het door [gedaagde 4] gestorte depot had vrijgegeven.

De vordering

[eiseres] vordert (samengevat) veroordeling van gedaagden tot betaling van € 4.977,22 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 april 2022 en te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.500. [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat er geen grond is voor de betaling (verrekening) van voormeld bedrag aan [gedaagde 1], [gedaagde 2], de VvE of [gedaagde 4]. Er is dan ook sprake van onverschuldigde betaling zijdens [eiseres] en ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van gedaagden. Indien en voor zover de VvE ongerechtvaardigd verrijkt is, zijn [gedaagde 4] en [gedaagde 5] als lid van die VvE daarvoor (mede)aansprakelijk.

Het verweer

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de vordering. Zij voeren aan dat de afrekening met [eiseres] zag op noodzakelijke onderhoudskosten aan gemeenschappelijke delen waarvoor zij als mede-eigenaar aansprakelijk was. Die afrekening was gebaseerd op een rechtsgeldig bestuursbesluit van de VvE. Van ongerechtvaardigde verrijking is verder geen sprake: het bedrag is (bij gebreke van een bankrekening van de VvE) weliswaar bij [gedaagde 2] terecht gekomen, maar was bestemd voor de VvE en is vervolgens doorbetaald aan [gedaagde 4] ten behoeve van het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beschikken dus ook niet meer over het bedrag in kwestie.

Ook [gedaagde 4] betwist de vordering. Hij voert aan dat van ongerechtvaardigde verrijking zijnerzijds geen sprake is omdat de betaling van het bedrag aan hem is gebaseerd op de overeenkomst die hij daarover met [gedaagde 1] had gesloten. De betaling berust dus op een rechtsgrondslag. Daarbij komt dat hij het bedrag niet van [eiseres] heeft ontvangen, maar uit het door hem gestorte depot in het kader van de levering van de bovenwoning aan hem.

De beoordeling

1. Vast staat dat de notaris door wie de leveringsakte betreffende de winkel is gepasseerd, zonder medeweten en toestemming van [eiseres] een bedrag van € 4.977,22 heeft overgemaakt op de bankrekening van [gedaagde 2]. Dit deed de notaris nadat [gedaagde 2] (namens [gedaagde 1]) hem desgevraagd had medegedeeld dat [eiseres] dit bedrag nog aan de VvE verschuldigd was. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] berustte de betaling op een rechtsgeldig bestuursbesluit van de VvE, hetgeen door [eiseres] wordt betwist.

2. Uitgangspunt is dat van een actieve VvE geen sprake was: er heeft nooit enige vergadering plaatsgevonden en er was geen reservefonds gevormd. Toen [gedaagde 1] de wens kreeg om de winkel te verkopen, heeft [gedaagde 2] (namens haar) wel moeite gedaan om de VvE te activeren, maar dat heeft alleen tot resultaat gehad dat de VvE op 27 december 2021 alsnog in het handelsregister is ingeschreven. Een reservefonds is niet gevormd. Volgens [gedaagde 2] was [eiseres] daarmee wel akkoord gegaan, maar op basis van de e-mailwisseling (zie g en h onder de feiten) kan niet precies worden vastgesteld waarmee [eiseres] akkoord ging: de e-mail van [gedaagde 2] bevat meerdere voorstellen terwijl ook niet duidelijk is voor hoeveel jaar de eigenaren een bijdrage zouden moeten storten. In haar reactie geeft [eiseres] slechts in algemene zin aan akkoord te gaan en in haar opvolgende e-mail lijkt zij weer op haar schreden terug te keren. Er is uiteindelijk geen bankrekening op naam van de VvE geopend en geen van beide dames heeft enig bedrag in een reservefonds gestort. Dat laatste is ook bevestigd in de leveringsakten waarbij [gedaagde 1] en [eiseres] hun appartementsrechten hebben overgedragen.

3. De kantonrechter is verder van oordeel dat geen sprake is van een rechtsgeldig besluit betreffende de verwachte onderhoudskosten van € 7.000. Indien en voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betogen dat [gedaagde 1] op grond van het modelreglement als bestuurder gerechtigd was dit onderhoudsbesluit te nemen, zien zij er aan voorbij dat daarin ook is bepaald dat het bestuur geen onderhoudswerkzaamheden kan opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld, te boven gaan. Een dergelijke vaststelling heeft echter nooit plaatsgevonden, zodat onduidelijk is of het bestuur ter zake van deze uitgave enige bevoegdheid had. Bovendien was [gedaagde 1] op papier weliswaar bestuurder, maar blijkt uit niets dat zij ooit in die hoedanigheid iets heeft gedaan ten behoeve van de VvE. Van een op deugdelijke wijze aan [eiseres] gecommuniceerd (bestuurs)besluit van de VvE is evenmin gebleken.

4. Indien en voor zover [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betogen dat het besluit is genomen op de vergadering waarvoor [eiseres] wel was uitgenodigd maar waar zij niet is verschenen, geldt dat ook dit betoog niet kan slagen. Voor zover de door [gedaagde 2] ingeschakelde makelaar [eiseres] daadwerkelijk had uitgenodigd voor een dergelijke vergadering, hetgeen [eiseres] betwist, geldt dat die uitnodiging niet aan de daaraan te stellen eisen (schriftelijk, onder bijvoeging van een agenda) heeft voldaan. Dat vervolgens daadwerkelijk een vergadering heeft plaatsgevonden, blijkt evenmin: notulen zijn niet overgelegd. [gedaagde 2] heeft ook erkend dat [eiseres] niet is geïnformeerd over het bouwkundig rapport, de te verrichten herstelwerkzaamheden en de daaraan verbonden kosten.

5. Waar het uiteindelijk op neer komt is dat [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] en zonder [eiseres] daarover in kennis te stellen, met [gedaagde 4] een afspraak over nog te maken onderhoudskosten heeft gemaakt die in feite een korting op de door [gedaagde 4] te betalen koopsom behelst. Dergelijke onderhoudskosten zouden normaliter weliswaar voor rekening van de VvE (en daarmee deels ook voor rekening van [eiseres]) komen, maar daarover had dan wel deugdelijke besluitvorming binnen de VvE moeten plaatsvinden dan wel had daarover een specifieke afspraak met [eiseres] gemaakt moeten worden. Het, door [eiseres] betwiste, betoog van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiseres] in de periode voorafgaand aan de verkoop en levering aan [gedaagde 4] niet of nauwelijks bereikbaar was, maakt dat niet anders. Zou de toevallige omstandigheid dat [eiseres] ook haar appartementsrecht had verkocht en geleverd waardoor verrekening met de koopsom (buiten [eiseres] om) kon plaatsvinden, zich niet hebben voorgedaan, dan had [gedaagde 1] in verband met de door haar aan [gedaagde 4] verleende garantie zelf het betreffende bedrag van [eiseres] moeten vorderen (en daarvoor een deugdelijke grondslag moeten aanvoeren). Dat het hier niet kan gaan om een vordering van de VvE blijkt ook wel uit de omstandigheid dat hierover niets is opgenomen in de leveringsakte waarbij [gedaagde 1] de bovenwoning aan [gedaagde 4] overdroeg. Gesteld noch gebleken is verder dat [gedaagde 4] verplicht is om het genoemde bedrag aan onderhoud van de gemeenschappelijke delen te besteden of dat het bedrag anderszins aan de VvE ten goede moet komen.

6. De conclusie is dat het hier niet gaat om een aanspraak van de VvE op [eiseres], zodat evenmin kan worden gezegd dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] dit bedrag hebben voorgeschoten. Omdat er ook geen andere grondslag is voor de betaling van dit bedrag aan [gedaagde 2] (op wiens rekening het bedrag immers is gestort), moet het er voor worden gehouden dat sprake is van onverschuldigde betaling (waardoor [gedaagde 2] ongerechtvaardigd is verrijkt). Het betoog van [gedaagde 2] dat hij niet meer over het bedrag beschikt omdat het door [gedaagde 4] in depot gestelde bedrag aan hem is vrijgegeven, leidt niet tot een ander oordeel. Die gebeurtenis neemt immers niet weg dat hij het bedrag zonder deugdelijke rechtsgrond op zijn rekening heeft ontvangen. De vrijgave van het depot aan [gedaagde 4] is gebaseerd op een daarvan losstaande afspraak in het kader van de koopovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 4]. Het depot is bovendien ten laste van [gedaagde 1] gekomen en niet ten laste van [gedaagde 2]. Van een ongerechtvaardigde verarming van [gedaagde 1] is daardoor geen sprake gelet op de afspraak tussen haar en [gedaagde 4].

7. De conclusie is dat [gedaagde 2], aan wie immers het bedrag zonder rechtsgrond is overgemaakt, zal worden veroordeeld tot betaling daarvan aan [eiseres]. Nu niet is komen vast te staan dat het bedrag aan de VvE is betaald althans daar terecht is gekomen, kan de vordering tegen de VvE niet slagen. Dat betekent dat voor zover de vordering is gericht tegen de leden van de VvE en deze is gebaseerd op hun lidmaatschap, evenmin kan slagen. Daarop strandt de vordering tegen [gedaagde 5]. De vordering tegen [gedaagde 1] kan evenmin slagen omdat niet is komen vast te staan dat het bedrag aan haar ten goede is gekomen, zodat van ongerechtvaardigde verrijking aan haar zijde geen sprake is. De vordering tegen [gedaagde 4] zal eveneens worden afgewezen. Zoals [gedaagde 4] heeft betoogd, is hij niet ongerechtvaardigd verrijkt omdat de vrijgave van het depot berustte op een afspraak die hij met [gedaagde 1] had gemaakt.

Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente

8. [gedaagde 2] zal eveneens worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente die hij onbetwist heeft gelaten. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten stelt de kantonrechter vast dat zich niet één van de situaties voordoet waarin Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is.
De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn moet daarom worden getoetst aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c en Pro lid 3 BW moet het gaan om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte voor zover deze kosten niet zijn aan te merken als proceskosten. [eiseres] heeft voldoende toegelicht dat zij deze kosten heeft gemaakt en moeten maken omdat de betaling buiten haar om had plaatsgevonden en zij, mede gelet op het feit dat de betrokken partijen ieder een andere lezing hadden en naar elkaar wezen, de nodige moeite heeft moeten doen om te achterhalen wat er had plaatsgevonden. [gedaagde 2] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

9.
De proceskosten van [eiseres] komen voor rekening van [gedaagde 2] omdat hij in het ongelijk wordt gesteld. Omdat de vordering van [eiseres] tegen [gedaagde 1], de VvE, [gedaagde 4] en [gedaagde 5] wordt afgewezen, wordt [eiseres] als in het ongelijk gestelde partij belast met de proceskosten van die partijen. De aan [gedaagde 1] verschuldigde proceskosten worden gehalveerd omdat haar gemachtigde ook voor [gedaagde 2] optrad en de kosten maar één keer zijn gemaakt.

De beslissing

De kantonrechter:

- veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eiseres] van € 4.977,22 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 april 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;

- veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eiseres] van € 1.500,00 aan buitengerechtelijke kosten;

- veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten van [eiseres], die aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:

dagvaarding € 137,28

griffierecht € 244,00

salaris gemachtigde € 678,00 (2x € 339,00)
nakosten € 135,00

- veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 1], die tot en met vandaag worden begroot op een bedrag van € 339,00 (1/2 x 2x € 339,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1];

-
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 4], die tot en met vandaag worden begroot op een bedrag van € 678,00 (2x € 339,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 4];

- veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van de VvE, die tot en met vandaag worden begroot op nihil;

-
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 5], die tot en met vandaag worden begroot op nihil;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.