Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11190961 \ VV EXPL 24-123
Vonnis in kort geding van 28 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING YMERE,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
tegen
[gedaagde],
ingeschreven te [plaats],
gedetineerd in het Justitieel Complex [locatie],
gedetineerd in het Justitieel Complex [locatie],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. L.L. Metselaar.
De zaak in het kortYmere vordert dat [gedaagde] zijn huurwoning ontruimt. [gedaagde] zit in detentie waardoor hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en hij geen toezicht houdt op wat er in de woning gebeurt. Ook is er een huurachterstand. De kantonrechter wijst de vordering toe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1a t/m 9b,
- de brief van [gedaagde] met producties 1 en 2,
- de mondelinge behandeling van 14 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waar Ymere foto’s heeft overgelegd,
- de spreekaantekeningen van Ymere,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde].
- de brief van [gedaagde] met producties 1 en 2,
- de mondelinge behandeling van 14 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waar Ymere foto’s heeft overgelegd,
- de spreekaantekeningen van Ymere,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde].
2.Feiten
2.1.
Met ingang van 9 mei 2022 verhuurt Ymere aan [gedaagde] een sociale huurwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De huur bedraagt € 741,13 bruto per maand.
2.2.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de algemene huurvoorwaarden woningen (AHW) van Ymere.
2.3.
Op grond van artikel 6.2 AHW moet de woning worden gebruikt als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft en is de huurder verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn, is hij op grond van artikel 6.4 AHW verplicht dit aan Ymere mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen voor deze overeenkomst.
2.4.
Aanvankelijk was de toenmalige echtgenote van [gedaagde] medehuurder van de woning. Sinds 12 augustus 2023 zit [gedaagde] in detentie. Op 29 februari 2024 is de echtscheiding uitgesproken waarbij het huurrecht voor de woning is toegewezen aan [gedaagde]. De ex-echtgenote van [gedaagde] verblijft sinds augustus 2023 met de (minderjarige) kinderen elders.
2.5.
Op 17 april 2024 heeft Ymere [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen nadat zij had vernomen dat [gedaagde] langdurig gedetineerd is. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven.
2.6.
Op 14 mei 2024 heeft Ymere een melding ontvangen dat de zoon van [gedaagde] heeft geprobeerd om de woning te kraken en een ruit heeft ingeslagen. Volgens de melder is de woning al 10 maanden onbewoond is. Ook ontvangt Ymere meldingen dat de woning verlaten en verloederd is.
2.7.
Per brief van 22 mei 2024 heeft Ymere [gedaagde] opnieuw verzocht de huurovereenkomst op te zeggen.
2.8.
Op 10 juni 2024 heeft een casemanager van [Justitieel complex] contact opgenomen met de advocaat van Ymere. Zij laat weten dat [gedaagde] de huurovereenkomst wil opzeggen maar dat er een praktisch probleem is met het opslaan van zijn inboedel. Zij stuurt een e-mailbericht met het verzoek van [gedaagde] om informatie te ontvangen over het opslaan van zijn inboedel. De advocaat van Ymere heeft hier dezelfde dag op gereageerd.
2.9.
Op 27 juni 2024 laat een advocaat namens [gedaagde] weten dat [gedaagde] niet bereid is om de huurovereenkomst op te zeggen. Daarop laat Ymere weten dat een kortgedingprocedure zal worden opgestart.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert samengevat - ontruiming van de woning. Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de bepalingen uit de huurovereenkomst, omdat hij gedurende lange tijd niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Daarnaast houdt [gedaagde] onvoldoende toezicht op de woning. Verder is er langdurig sprake (geweest) van overlast vanuit de woning. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Ymere zowel afzonderlijk als in samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop de ontruiming van de woning.
3.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Hij betwist dat hij te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, althans dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze ontruiming van de woning met alle gevolgen van dien rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Volgens [gedaagde] leidt een ontruiming ertoe dat hij dakloos wordt, niet meer voor zijn minderjarige kinderen kan zorgen en mogelijk zijn verblijfsvergunning kwijtraakt. In het geval [gedaagde] de woning wel moet ontruimen verzoekt hij om een ontruimingstermijn van minimaal vier maanden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming in kort geding een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, aangezien in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en een ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft. Voor toewijzing van de vordering is dan ook slechts plaats indien (1) de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft dat voorgaat op het belang van de huurder en (2) voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Ontruiming toewijsbaar
4.2.
De kantonrechter zal de vordering van Ymere tot ontruiming de woning op de volgende gronden toewijzen.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. De woning betreft een schaarse sociale (eengezins) huurwoning die momenteel niet wordt bewoond. Voor sociale huurwoningen bestaan lange wachtlijsten. Ymere heeft er belang bij om de woning zo spoedig mogelijk te verhuren aan personen die hiervoor in aanmerking komen. Van Ymere kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.4.
[gedaagde] heeft niet zijn hoofdverblijf in de woning en handelt daarmee in strijd met zijn verplichtingen als huurder (in het bijzonder artikel 6.2 AHW). Niet in geschil is immers dat [gedaagde] sinds 12 augustus 2023 in detentie verblijft en niet eerder dan per 7 december 2024 voor voorwaardelijke invrijheidstelling in aanmerking komt. Dat is een periode van meer dan vijftien maanden. Deze periode van niet-bewoning van de woning is zo lang dat dit een ernstige tekortkoming oplevert van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder.
[gedaagde] houdt vanuit zijn detentie voorts onvoldoende toezicht op de woning met als gevolg dat de woning verloedert. De kantonrechter heeft geen aanleiding te veronderstellen dat de klacht over de aanwezigheid van ongedierte rond de woning niet op waarheid berust. Ymere heeft op de zitting foto’s getoond waaruit blijkt dat de tuin onverzorgd is en wordt gebruikt als opslag/dumpplek voor witgoed en kratten. Of [gedaagde] deze voorwerpen zelf heeft geplaatst doet voor de beoordeling niet ter zake omdat hij er als huurder verantwoordelijk voor is dat de (omgeving van) de woning niet verloedert. Ook in dat opzicht schiet [gedaagde] te kort in zijn verplichtingen als huurder.
Ten slotte is ter zitting niet weersproken dat de maandelijkse huur niet meer wordt betaald en dat de huurachterstand inmiddels € 2.894,34 bedraagt. Daarmee is sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden.
4.5.
De hiervoor vermelde tekortkomingen zijn zodanig ernstig dat het waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen. Van tekortkomingen die gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontruiming met haar gevolgen niet rechtvaardigen is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De kantonrechter realiseert zich dat [gedaagde] er belang bij heeft dat hij na zijn detentie een dak boven zijn hoofd heeft en dat een ontruiming voor [gedaagde] zeer ingrijpend zal zijn. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] het risico loopt dat zijn verblijfsvergunning wordt ingetrokken, en dat daarbij zal worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en ernst van het door hem gepleegde misdrijf, zijn gedragingen nadien, de duur van het verblijf in Nederland, zijn gezinssituatie en de hechtheid van de sociale-, culturele- en familiebanden van [gedaagde] met Nederland en zijn land van herkomst, belemmeringen om het gezinsleven elders uit te oefenen en belangen van aanwezige kinderen. Niet in geschil is dat de minderjarige kinderen van [gedaagde] niet in de woning maar elders bij hun moeder wonen. Voorshands is niet aannemelijk gemaakt dat de beschikking over de woning bij de herbeoordeling van de verblijfsvergunning van [gedaagde] een zodanige rol zal spelen dat het belang van Ymere als sociale verhuurder (zie 4.3) daarvoor moet wijken.
Ontruimingstermijn
4.6.
Omdat [gedaagde] gedetineerd is, is hij voor de ontruiming van het gehuurde afhankelijk van anderen. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om [gedaagde] een langere termijn te geven om het gehuurde te (laten) ontruimen dan de verzochte 14 dagen. De kantonrechter vindt een ontruimingstermijn van één maand in de gegeven omstandigheden passend. Ymere heeft ter zitting verklaard daarmee akkoord te kunnen gaan.
Proceskosten
4.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden tot op vandaag begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
943,97
4.8.
De gevorderde btw over gemachtigdensalaris is niet toewijsbaar. Het gemachtigdensalaris vormt een bijdrage van de ene partij in de kosten van de andere (op grond van daarvoor vastgestelde tarieven), die niet met btw wordt belast.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken (met uitzondering van de zaken van Ymere), en de sleutels af te geven aan Ymere,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 943,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.